Νόμιμη ενοικίαση βίλας στο Μπαλί: άδειες, οι κανόνες του 2025 και του 2026 και τι πρέπει να έχουν οι ιδιοκτήτες
Η βραχυχρόνια μίσθωση βίλας στο Μπαλί είναι επιχείρηση καταλυμάτων, και κάθε επιχείρηση καταλυμάτων χρειάζεται άδεια μέσω του εθνικού ηλεκτρονικού συστήματος αδειοδότησης της Ινδονησίας, του OSS: έναν αριθμό ταυτότητας επιχείρησης (NIB) συνδεδεμένο με έναν κωδικό κατάταξης δραστηριότητας (KBLI). Στον γύρο ελέγχων του 2026, το υπουργείο Τουρισμού ζήτησε από τα καταχωρισμένα ακίνητα να δείξουν NIB, KBLI, αριθμό επιχειρηματικής δραστηριότητας (NKU) και ΑΦΜ (NPWP). Έως την 1η Αυγούστου 2026 είχαν αφαιρεθεί 259 καταχωρίσεις χωρίς άδεια από ταξιδιωτικές πλατφόρμες, και το υπουργείο στοχεύει σε μια σύνδεση αυτόματης επαλήθευσης με αυτές τις πλατφόρμες έως την 1η Ιουνίου 2027.
Ένας ξένος ιδιοκτήτης έχει δύο νόμιμες διαδρομές: να λειτουργεί την ενοικίαση μέσω δικής του ινδονησιακής εταιρείας με ξένους μετόχους (PT PMA) που έχει δραστηριότητα καταλυμάτων ή να νοικιάζει μέσω αδειοδοτημένου ινδονήσιου διαχειριστή. Οι ενοικιάσεις μέσω nominee είναι άκυρες και παράνομες. Το Airbnb δεν έχει απαγορευτεί. Στόχος της κυβέρνησης είναι οι διαχειριστές χωρίς άδεια, όχι οι πλατφόρμες.
Αυτή είναι η κατάσταση τον Οκτώβριο του 2026. Ορισμένες λεπτομέρειες παραμένουν ανοιχτές, όπως το ποιους ακριβώς κωδικούς καταλυμάτων μπορεί να έχει στο Μπαλί μια εταιρεία με ξένο κεφάλαιο, και τις επισημαίνουμε παρακάτω.
Πώς αντιμετωπίζει ο νόμος την ενοικίαση βίλας
Το πλαίσιο αδειοδότησης είναι ο PP 28/2025, ο κυβερνητικός κανονισμός για την αδειοδότηση επιχειρήσεων με βάση τον κίνδυνο, μαζί με τον κανονισμό του υπουργείου Τουρισμού (Permenpar) 6/2025. Βάσει αυτού, η ενοικίαση βίλας σε τουρίστες δεν είναι παθητικό εισόδημα από ακίνητο. Είναι επιχείρηση που πρέπει να εγγραφεί και να αδειοδοτηθεί.
Η ίδια διάκριση ισχύει και στη φορολογία: η βραχυχρόνια ενοικίαση βίλας που λειτουργεί ως επιχείρηση είναι εισόδημα από επιχείρηση καταλυμάτων, που κανονικά αποκτάται μέσω αδειοδοτημένου διαχειριστή ή PT PMA, και όχι ενοίκιο. Αυτή η διαφορά καθορίζει ποιες άδειες χρειάζεστε και ποιοι φόροι ισχύουν.
Υπάρχει μια κατηγορία για την οποία ακούν μερικές φορές οι ξένοι ιδιοκτήτες και την οποία πρέπει να αφήσουν στην άκρη. Το Pondok Wisata, η κατηγορία των homestay (KBLI 55130), αφορά κατοικία στην οποία μένει ο ιδιοκτήτης της, με ένα τμήμα της να νοικιάζεται σε τουρίστες, και η οποία ανήκει στην τοπική κοινότητα για την ενίσχυση της τοπικής οικονομίας. Δεν είναι δομή για ξένους ιδιοκτήτες.
Ο γύρος ελέγχων του 2026 σε αριθμούς
Τον Ιούνιο του 2026 το υπουργείο Τουρισμού (Kemenpar) ανακοίνωσε ότι είχε εντοπίσει περισσότερες από 1.600 καταχωρίσεις καταλυμάτων σε ηλεκτρονικά ταξιδιωτικά πρακτορεία χωρίς επιχειρηματική άδεια. Έστειλε τη λίστα στις πλατφόρμες την 1η Ιουνίου 2026 και σχεδίαζε την αφαίρεσή τους από την 1η Αυγούστου. Οι διαχειριστές είχαν προθεσμία έως τις 31 Ιουλίου για να συμπληρώσουν τα έγγραφά τους. Ο γύρος κάλυψε εννέα πλατφόρμες: Airbnb, Trip.com, Expedia, Traveloka, RedDoorz, Agoda, Booking.com, OYO και Tiket.com.
Το αποτέλεσμα, όπως ήταν στις 9 Αυγούστου 2026:
| Καταχωρίσεις στη λίστα προς αφαίρεση (περίπου 1.367) | Αριθμός |
|---|---|
| Αφαιρέθηκαν έως την 1η Αυγούστου 2026 | 259 |
| Απέκτησαν άδεια | 397 |
| Δεν εντοπίζονται πλέον στις πλατφόρμες | 195 |
| Ακόμη σε εξέλιξη | 515 |
Τα στοιχεία αυτά είναι εθνικά, όχι μόνο για το Μπαλί. Για τους ιδιοκτήτες, το επόμενο βήμα έχει μεγαλύτερη σημασία. Το υπουργείο στοχεύει στην 1η Ιουνίου 2027 για μια σύνδεση επαλήθευσης μέσω API ανάμεσα στα κρατικά συστήματα και τις εννέα πλατφόρμες, ώστε κανένα κατάλυμα χωρίς έγκυρο NIB και KBLI να μην μπορεί να προωθείται σε αυτές. Αν η σύνδεση λειτουργήσει όπως σχεδιάζεται, η αδειοδότηση παύει να είναι κάτι που ένας ιδιοκτήτης μπορεί να αναβάλει.
Το Airbnb δεν απαγορεύεται: ο στόχος είναι η αδειοδότηση
Όταν ο κυβερνήτης του Μπαλί έριξε την ιδέα μιας απαγόρευσης, η εθνική κυβέρνηση δήλωσε ότι δεν θα απαγορεύσει την πλατφόρμα, και το υπουργείο Τουρισμού περιέγραψε ως στόχο του τις βίλες χωρίς άδεια και όχι το ίδιο το Airbnb. Τον Μάιο του 2026 ο υφυπουργός Τουρισμού δήλωσε ότι ο στόχος είναι να αδειοδοτηθούν οι ιδιοκτήτες, όχι απλώς να αφαιρεθούν οι καταχωρίσεις τους, και αναφέρθηκε σε ένα πρόγραμμα νομιμοποίησης βιλών που τρέχει από το 2025 μαζί με την επαρχιακή κυβέρνηση του Μπαλί.
Το πρακτικό μήνυμα για έναν ιδιοκτήτη είναι ότι ο δρόμος προς την αδειοδότηση είναι ανοιχτός και ότι το κόστος της παραμονής εκτός αυξάνεται.
Οι διαδρομές που είναι ανοιχτές σε έναν ξένο ιδιοκτήτη
Η δική σας PT PMA
Η PT PMA είναι ινδονησιακή εταιρεία με ξένους μετόχους. Μπορεί να έχει την επιχειρηματική άδεια και, μέσω HGB, δικαίωμα δόμησης στη γη. Σύμφωνα με τον κανονισμό BKPM 5/2025, που εκδόθηκε τον Οκτώβριο του 2025, το ελάχιστο καταβεβλημένο κεφάλαιο είναι 2,5 δισ. IDR και το επενδυτικό σχέδιο πρέπει να υπερβαίνει τα 10 δισ. IDR ανά πενταψήφιο κωδικό δραστηριότητας και ανά τοποθεσία έργου. Το αν τα κόστη γης και κτιρίου μετρούν για αυτά τα 10 δισ. IDR είναι ακόμη ανοιχτό ζήτημα. Η εταιρεία έχει υποχρεώσεις αδειοδότησης, φορολογίας, αναφορών και προσωπικού, κάτι που την κάνει ανέφικτη για ένα μεμονωμένο εξοχικό, αλλά είναι η φυσική διαδρομή για ξένους που λειτουργούν επιχειρήσεις ενοικίασης.
Το ποιοι κωδικοί KBLI καταλυμάτων είναι ανοιχτοί σε μια PT PMA στο Μπαλί δεν έχει ξεκαθαριστεί, οπότε ζητήστε γραπτή γνώμη από ινδονήσιο δικηγόρο για τον ακριβή κωδικό πριν ιδρύσετε την εταιρεία.
Ένας αδειοδοτημένος ινδονήσιος διαχειριστής
Η άλλη διαδρομή είναι να νοικιάζετε μέσω διαχειριστή που έχει δική του άδεια. Σε αυτή την περίπτωση η σύμβασή σας με τον διαχειριστή, και η μίσθωσή σας αν η βίλα είναι leasehold, πρέπει να επιτρέπουν τη ρύθμιση, και καλό είναι να δείτε οι ίδιοι το NIB, το KBLI και τον ΑΦΜ του διαχειριστή, αφού αυτά είναι τα έγγραφα που ζητά το υπουργείο από τα καταχωρισμένα ακίνητα.
Τι δεν λειτουργεί
Μια ενοικίαση στο όνομα ενός ινδονήσιου φίλου, σε γη που κατέχει για λογαριασμό σας ένας nominee, στηρίζεται σε συμφωνίες που είναι άκυρες. Το ινδονησιακό δίκαιο ακυρώνει τις συμφωνίες κατοχής μετοχών PT για λογαριασμό άλλου, με κυρώσεις που φτάνουν μέχρι την ανάκληση της άδειας, και από τον Φεβρουάριο του 2026 ο Perda 4/2026 του Μπαλί απαγορεύει τις ρυθμίσεις γης μέσω nominee και επιβάλλει κυρώσεις σε όσους τις διευκολύνουν.
Φόροι στο εισόδημα από ενοίκια
Για εκμισθωτές που είναι φορολογικοί κάτοικοι, το ενοίκιο από γη και κτίρια φορολογείται με τελικό συντελεστή 10% επί του ακαθάριστου ποσού βάσει του PP 34/2017. Για έναν ιδιώτη μη κάτοικο χωρίς μόνιμη εγκατάσταση, το ενοίκιο βίλας εμπίπτει στο άρθρο 26 με 20% επί του ακαθάριστου, και οι συμβάσεις αποφυγής διπλής φορολογίας αφήνουν αυτόν τον εγχώριο συντελεστή σε ισχύ. Υπολογίστε 20%, εκτός αν ο σύμβουλός σας επιβεβαιώσει κάτι διαφορετικό.
Οι πληρωμές των επισκεπτών για βίλες, homestay, ξενώνες και κατοικίες που λειτουργούν ως ξενοδοχεία επιβαρύνονται επίσης με τον περιφερειακό φόρο στις υπηρεσίες διαμονής (PBJT) έως 10% βάσει του UU 1/2022, τον οποίο εισπράττουν οι διαχειριστές της ενοικίασης. Μια αδειοδοτημένη επιχείρηση έχει επίσης δικές της υποχρεώσεις φόρου εταιρειών και αναφορών. Το άρθρο μας για τους φόρους και τα κόστη ακινήτων στο Μπαλί τα παρουσιάζει μαζί με τους υπόλοιπους συντελεστές.
Χωροταξία, άδειες και το κτίριο
Η άδεια της επιχείρησης δεν θεραπεύει ένα πρόβλημα με τη γη ή το κτίριο. Η επιτρεπόμενη χρήση στη μίσθωσή σας πρέπει να συμφωνεί με τη χωροταξία και με τις άδειες. Σε γη αγροτικής ή πράσινης ζώνης δεν μπορεί να υπάρξει νόμιμα βίλα. Η κατασκευή χρειάζεται οικοδομική έγκριση (PBG) πριν ξεκινήσει, και ένα κτίριο χρειάζεται πιστοποιητικό λειτουργίας (SLF) πριν χρησιμοποιηθεί, με κυρώσεις που φτάνουν μέχρι την κατεδάφιση για τα κτίρια που δεν το έχουν.
Η κατεδάφιση δεν είναι θεωρητική κύρωση στο Μπαλί. Από τις 21 Ιουλίου 2025 οι αρχές του Μπαλί και του Badung άρχισαν να κατεδαφίζουν 48 κατασκευές στην παραλία Bingin στο Pecatu, ανάμεσά τους βίλες, homestay και εστιατόρια, που είχαν χτιστεί χωρίς άδεια σε προστατευόμενη ή δημόσια παράκτια γη. Μια επιχειρηματική άδεια δεν προστατεύει ένα κτίριο που δεν έπρεπε να έχει χτιστεί.
Η νέα προσφορά δέχεται επίσης πολιτική πίεση. Το 2024 σχεδιαζόταν μορατόριουμ της κεντρικής κυβέρνησης για νέα ξενοδοχεία και βίλες στο νότιο Μπαλί, με εύρος που τότε δεν ήταν σαφές. Τον Ιανουάριο του 2025 ο κυβερνήτης δήλωσε ότι χρειάζεται αυστηρότερος έλεγχος και όχι μορατόριουμ. Τον Σεπτέμβριο του 2025, μετά από πλημμύρες που σκότωσαν 18 ανθρώπους, ανακοίνωσε την αναστολή κάθε νέας εμπορικής ανάπτυξης σε παραγωγική γη και σε περιοχές λεκανών απορροής. Ο οδηγός μας για τη χωροταξία εξηγεί πώς να ελέγξετε ένα οικόπεδο.
Η μίσθωσή σας πρέπει να το επιτρέπει
Αν η βίλα είναι leasehold, το δικαίωμα να τη νοικιάσετε προέρχεται από τη μίσθωση. Τα δικαιώματα υπεκμίσθωσης και εκχώρησης, καθώς και η επιτρεπόμενη χρήση (κατοικία ή εμπορική ενοικίαση), είναι από τους όρους που πρέπει να καλύπτει μια μίσθωση στο Μπαλί. Μια μίσθωση που σιωπά ή που επιτρέπει μόνο χρήση κατοικίας σας εκθέτει τόσο απέναντι στον ιδιοκτήτη της γης όσο και απέναντι στις αρχές. Ο οδηγός μας για το leasehold απαριθμεί τους όρους.
Τι να ελέγξετε πριν υπολογίσετε σε εισόδημα από ενοίκια
Μια βίλα που νοικιάζεται νόμιμα πρέπει να έχει πίσω της έγγραφα που μπορείτε να δείτε πριν αγοράσετε και που θα πρέπει να διατηρείτε σε ισχύ στη συνέχεια:
- τον τίτλο της γης ή τη συμβολαιογραφική πράξη μίσθωσης, με επιτρεπόμενη χρήση που καλύπτει την εμπορική ενοικίαση,
- την οικοδομική έγκριση (PBG ή παλαιότερη IMB που ισχύει ακόμη) και το πιστοποιητικό λειτουργίας (SLF),
- το NIB και το KBLI όποιου λειτουργεί την ενοικίαση, καθώς και το NKU και τον NPWP που ζήτησε το υπουργείο το 2026,
- απόδειξη ότι έχει πληρωθεί ο ετήσιος φόρος γης και κτιρίων (PBB).
Και μετά οι έλεγχοι γύρω από αυτά τα έγγραφα:
- Ποιος θα έχει το NIB και το KBLI: η PT PMA σας ή ένας αδειοδοτημένος διαχειριστής. Ζητήστε να δείτε το NIB, το KBLI, το NKU και τον NPWP του διαχειριστή.
- Γραπτή γνώμη δικηγόρου για το ποιος κωδικός KBLI ισχύει και αν είναι ανοιχτός σε ξένο κεφάλαιο στο Μπαλί.
- Τη ζώνη του οικοπέδου, το PBG και το SLF.
- Τη μίσθωσή σας: επιτρεπόμενη χρήση, δικαιώματα υπεκμίσθωσης και εκχώρησης.
- Τη φορολογική σας θέση, μαζί με το αν ισχύει για εσάς 10% ή 20%, και ποιος εισπράττει τον PBJT.
- Κάθε πρόβλεψη που σας δείχνουν. Κανένας δείκτης δεν παρακολουθεί την πληρότητα ή τις αποδόσεις των βιλών στο Μπαλί, οπότε αντιμετωπίστε μια προβλεπόμενη απόδοση ως εκτίμηση του πωλητή και τίποτα παραπάνω.
Για τον πλήρη κατάλογο των κινδύνων, δείτε το άρθρο οι κίνδυνοι που συναντούν οι αγοραστές στο Μπαλί. Μπορείτε να δείτε τις αγγελίες μας στο Μπαλί, και η σελίδα μας για την Ινδονησία εξηγεί πώς δουλεύουμε.
