Eine Villa auf Bali legal vermieten: Lizenzen, die Regeln von 2025 bis 2026 und was Eigentümer brauchen
Die Kurzzeitvermietung einer Villa auf Bali ist ein Beherbergungsgewerbe, und jedes Beherbergungsgewerbe braucht eine Lizenz über Indonesiens nationales Online-Genehmigungssystem OSS: eine Gewerbeidentifikationsnummer (NIB), die an einen Klassifizierungscode für die Geschäftstätigkeit (KBLI) gebunden ist. In der Kontrollrunde 2026 forderte das Tourismusministerium die gelisteten Unterkünfte auf, eine NIB, einen KBLI, eine Nummer für die Geschäftstätigkeit (NKU) und eine Steuernummer (NPWP) vorzulegen. Bis zum 1. August 2026 wurden 259 nicht lizenzierte Inserate von Online-Reiseplattformen entfernt, und bis zum 1. Juni 2027 strebt das Ministerium eine automatische Verifizierung über eine Anbindung an diese Plattformen an.
Ein ausländischer Eigentümer hat zwei legale Wege: Er betreibt die Vermietung über eine eigene indonesische Gesellschaft mit ausländischen Anteilseignern (eine PT PMA), die einen Geschäftszweig für Beherbergung führt, oder er vermietet über einen lizenzierten indonesischen Betreiber. Vermietungen über einen Nominee sind nichtig und illegal. Airbnb ist nicht verboten. Die Regierung zielt auf Betreiber ohne Lizenz, nicht auf die Plattformen.
So ist die Lage im Oktober 2026. Einige Details sind noch offen, darunter die Frage, welche Beherbergungscodes eine Gesellschaft in ausländischem Besitz auf Bali genau halten darf. Wir weisen unten darauf hin.
Als was das Gesetz eine Villenvermietung einstuft
Den Rahmen für die Lizenzierung bilden PP 28/2025, die Regierungsverordnung über risikobasierte Gewerbegenehmigungen, und die Verordnung des Tourismusministeriums (Permenpar) 6/2025. Danach ist die Vermietung einer Villa an Touristen kein passives Einkommen aus einer Immobilie, sondern ein Gewerbe, das registriert und lizenziert werden muss.
Dieselbe Unterscheidung zieht sich durch die steuerliche Seite: Kurzzeitvermietung einer Villa, die als Gewerbe betrieben wird, gilt als Einkommen aus Beherbergung, das normalerweise über einen lizenzierten Betreiber oder eine PT PMA erzielt wird, und nicht als Miete. Dieser Unterschied entscheidet, welche Lizenzen Sie brauchen und welche Steuern anfallen.
Von einer Kategorie hören ausländische Eigentümer manchmal, und sie sollten sie beiseitelassen. Pondok Wisata, die Homestay-Kategorie (KBLI 55130), umfasst ein vom Eigentümer bewohntes Wohnhaus, von dem ein Teil an Touristen vermietet wird, und das zur Stärkung der lokalen Wirtschaft im Besitz der örtlichen Gemeinschaft ist. Eine Struktur für ausländische Eigentümer ist das nicht.
Die Kontrollrunde 2026 in Zahlen
Im Juni 2026 teilte das Tourismusministerium (Kemenpar) mit, es habe mehr als 1,600 Unterkunftsinserate bei Online-Reiseportalen ohne Gewerbegenehmigung festgestellt. Es übermittelte die Liste am 1. Juni 2026 an die Plattformen und plante die Löschung ab dem 1. August. Die Betreiber hatten bis zum 31. Juli Zeit, ihre Unterlagen zu vervollständigen. Die Runde umfasste neun Plattformen: Airbnb, Trip.com, Expedia, Traveloka, RedDoorz, Agoda, Booking.com, OYO und Tiket.com.
Das Ergebnis, Stand 9. August 2026:
| Inserate auf der Löschliste (etwa 1,367) | Anzahl |
|---|---|
| Bis zum 1. August 2026 gelöscht | 259 |
| Genehmigung erhalten | 397 |
| Auf den Plattformen nicht mehr auffindbar | 195 |
| Noch in Bearbeitung | 515 |
Diese Zahlen gelten landesweit, nicht nur für Bali. Für Eigentümer ist der nächste Schritt wichtiger. Das Ministerium strebt für den 1. Juni 2027 eine Verifizierung per API-Anbindung zwischen den Systemen der Regierung und den neun Plattformen an, damit dort keine Unterkunft ohne gültige NIB und gültigen KBLI mehr vermarktet werden kann. Funktioniert diese Anbindung wie geplant, kann ein Eigentümer die Lizenzierung nicht länger aufschieben.
Airbnb ist nicht verboten: Ziel ist die Lizenzierung
Als Balis Gouverneur die Idee eines Verbots ins Spiel brachte, erklärte die nationale Regierung, sie werde die Plattform nicht verbieten, und das Tourismusministerium bezeichnete nicht Airbnb selbst, sondern Villen ohne Lizenz als sein Ziel. Im Mai 2026 sagte der stellvertretende Tourismusminister, Eigentümer sollten eine Lizenz bekommen und nicht einfach gelöscht werden, und verwies auf ein Programm zur Legalisierung von Villen, das seit 2025 gemeinsam mit der Provinzregierung von Bali läuft.
Für Eigentümer heißt das praktisch: Der Weg zur Lizenz steht offen, und es wird immer teurer, ihn nicht zu gehen.
Die Wege für ausländische Eigentümer
Eine eigene PT PMA
Eine PT PMA ist eine indonesische Gesellschaft mit ausländischen Anteilseignern. Sie kann die Gewerbelizenz halten und über HGB ein Baurecht auf dem Land. Nach der BKPM-Verordnung 5/2025, erlassen im Oktober 2025, beträgt das eingezahlte Mindestkapital 2.5 Milliarden IDR, und der Investitionsplan muss je fünfstelligem Geschäftszweig und Projektstandort mehr als 10 Milliarden IDR betragen. Ob Kosten für Land und Gebäude auf diese 10 Milliarden IDR angerechnet werden, ist noch offen. Die Gesellschaft hat Pflichten bei Lizenzierung, Steuern, Berichterstattung und Personal. Für ein einzelnes Ferienhaus ist das unpraktisch, für Ausländer, die ein Vermietungsgeschäft betreiben, aber der naheliegende Weg.
Welche KBLI-Codes für Beherbergung einer PT PMA auf Bali offenstehen, ist nicht geklärt. Holen Sie daher vor der Gründung der Gesellschaft ein schriftliches Gutachten eines indonesischen Anwalts zum genauen Code ein.
Ein lizenzierter indonesischer Betreiber
Der andere Weg ist die Vermietung über einen Betreiber mit eigener Lizenz. Ihr Vertrag mit dem Betreiber und, bei einer Leasehold-Villa, Ihr Pachtvertrag müssen dieses Modell dann zulassen. NIB, KBLI und Steuernummer des Betreibers sollten Sie selbst einsehen, denn genau diese Dokumente verlangt das Ministerium von gelisteten Unterkünften.
Was nicht funktioniert
Eine Vermietung auf den Namen eines indonesischen Bekannten, auf Land, das ein Nominee für Sie hält, beruht auf nichtigen Vereinbarungen. Das indonesische Recht erklärt Vereinbarungen für nichtig, nach denen PT-Anteile für jemand anderen gehalten werden, mit Sanktionen bis zum Lizenzentzug, und seit Februar 2026 verbietet Balis Perda 4/2026 Nominee-Konstruktionen bei Land und sanktioniert alle, die sie ermöglichen.
Steuern auf Mieteinnahmen
Bei ansässigen Vermietern wird Miete aus Land und Gebäuden nach PP 34/2017 mit 10% abgeltend auf den Bruttobetrag besteuert. Bei einer nicht ansässigen natürlichen Person ohne Betriebsstätte fällt Villenmiete unter Artikel 26 mit 20% auf den Bruttobetrag, und Doppelbesteuerungsabkommen lassen diesen innerstaatlichen Satz bestehen. Rechnen Sie mit 20%, sofern Ihr Berater nichts anderes bestätigt.
Auf die Zahlungen der Gäste für Villen, Homestays, Gästehäuser und als Hotel genutzte Häuser fällt außerdem nach UU 1/2022 die regionale Steuer auf Beherbergungsleistungen (PBJT) von bis zu 10% an, die von den Vermietungsbetreibern erhoben wird. Ein lizenziertes Gewerbe hat zudem eigene Pflichten bei Körperschaftsteuer und Berichterstattung. Unser Artikel zu Steuern und Kosten für Immobilien auf Bali stellt diese zusammen mit den übrigen Sätzen dar.
Zonierung, Genehmigungen und das Gebäude
Eine Lizenz für das Gewerbe heilt kein Problem mit dem Land oder dem Gebäude. Die zulässige Nutzung in Ihrem Pachtvertrag sollte mit der Zonierung und den Lizenzen übereinstimmen. Auf Land in einer Agrar- oder Grünzone darf rechtmäßig keine Villa entstehen. Vor Baubeginn braucht es eine Baugenehmigung (PBG), und vor der Nutzung braucht ein Gebäude eine Nutzungsbescheinigung (SLF). Gebäuden ohne eine solche drohen Sanktionen bis zum Abriss.
Auf Bali ist der Abriss keine theoretische Sanktion. Ab dem 21. Juli 2025 begannen die Behörden von Bali und Badung, am Bingin Beach in Pecatu 48 Bauten abzureißen, darunter Villen, Homestays und Restaurants, die ohne Genehmigung auf geschütztem oder staatlichem Küstenland errichtet worden waren. Eine Gewerbelizenz schützt kein Gebäude, das nie hätte gebaut werden dürfen.
Auch neues Angebot steht politisch unter Druck. 2024 plante die Zentralregierung ein Moratorium für neue Hotels und Villen im Süden Balis, dessen Umfang damals unklar war. Im Januar 2025 sagte der Gouverneur, statt eines Moratoriums brauche es strengere Kontrolle. Im September 2025, nach Überschwemmungen mit 18 Todesopfern, kündigte er einen Stopp für neue gewerbliche Bauvorhaben auf produktiven Flächen und in Wassereinzugsgebieten an. Unser Leitfaden zur Zonierung erklärt, wie Sie ein Grundstück prüfen.
Ihr Pachtvertrag muss es erlauben
Ist die Villa im Leasehold, ergibt sich das Recht zur Vermietung aus dem Pachtvertrag. Das Recht zur Unterverpachtung und zur Abtretung sowie die zulässige Nutzung (Wohnen oder gewerbliche Vermietung) gehören zu den Klauseln, die ein Pachtvertrag auf Bali regeln sollte. Schweigt der Vertrag dazu oder erlaubt er nur Wohnnutzung, sind Sie nicht nur gegenüber der Behörde, sondern auch gegenüber dem Landeigentümer angreifbar. Unser Leitfaden zum Leasehold listet die Klauseln auf.
Was Sie prüfen sollten, bevor Sie mit Mieteinnahmen rechnen
Eine legal vermietete Villa sollte eine Dokumentenspur haben, die Sie vor dem Kauf einsehen können und die Sie danach weiterführen müssen:
- das Landzertifikat oder die notarielle Pachturkunde, mit einer zulässigen Nutzung, die gewerbliche Vermietung abdeckt;
- die Baugenehmigung (PBG oder eine noch gültige ältere IMB) und die Nutzungsbescheinigung (SLF);
- NIB und KBLI desjenigen, der die Vermietung betreibt, dazu NKU und NPWP, die das Ministerium 2026 verlangt hat;
- den Nachweis, dass die jährliche Grund- und Gebäudesteuer (PBB) bezahlt ist.
Dazu kommen die Prüfungen rund um diese Dokumente:
- Wer NIB und KBLI halten wird: Ihre PT PMA oder ein lizenzierter Betreiber. Lassen Sie sich NIB, KBLI, NKU und NPWP des Betreibers zeigen.
- Ein schriftliches Gutachten eines Anwalts dazu, welcher KBLI-Code gilt und ob er auf Bali für ausländisches Kapital offensteht.
- Die Zone des Grundstücks, die PBG und die SLF.
- Ihr Pachtvertrag: zulässige Nutzung, Rechte zur Unterverpachtung und Abtretung.
- Ihre steuerliche Lage, einschließlich der Frage, ob für Sie 10% oder 20% gelten, und wer die PBJT erhebt.
- Jede Prognose, die man Ihnen zeigt. Kein Index erfasst Auslastung oder Renditen von Villen auf Bali, behandeln Sie eine prognostizierte Rendite also als Schätzung des Verkäufers und als nichts weiter.
Die vollständige Liste der Risiken finden Sie in Die Risiken für Käufer auf Bali. Sie können unsere Angebote auf Bali durchsuchen, und unsere Indonesien-Seite erklärt, wie wir arbeiten.
