Ihre nächste Investition auf Bali
beginnt mit einem Gespräch.

Ja, aber nicht im Volleigentum. Hak Milik, das indonesische Volleigentum, ist indonesischen Staatsbürgern vorbehalten, und jede Konstruktion, die es einem Ausländer direkt oder über einen Strohmann verschafft, ist rechtlich nichtig. Ausländische Privatpersonen erwerben entweder ein Leasehold (Hak Sewa) von einem indonesischen Grundeigentümer, auf Bali der häufigste Weg, oder ein Hak Pakai, ein eingetragenes Nutzungsrecht. Ein Apartment kann als Wohnungseigentum (Strata Title) in einem Gebäude gehalten werden, das für ausländisches Eigentum zugelassen ist; das muss der Notar des Bauträgers für das konkrete Gebäude bestätigen.

So lange, wie der Vertrag es festlegt. Branchenratgeber nennen für Bali übliche Laufzeiten von 25 bis 30 Jahren, und eine Verlängerung gibt es nur, wenn sie in der Urkunde steht, am besten mit festem Preis oder einer Preisformel. Angaben wie „30 plus 30“ sind Vertragsoptionen, kein gesetzliches Recht. Endet die Laufzeit, fallen Grundstück und Gebäude an den Eigentümer zurück, sofern keine Verlängerung vereinbart wurde. Nach dem indonesischen Zivilgesetzbuch überdauert eine Pacht den Tod jeder Vertragspartei und, sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt, auch einen Verkauf des Grundstücks.

Hak Pakai ist das Recht, Land für eine feste Laufzeit zu nutzen, und der einzige Landtitel, den eine ausländische Privatperson auf den eigenen Namen halten kann. Die Angabe „bis zu 80 Jahre“ gilt nur für Staatsland: 30 Jahre, verlängerbar um 20 und erneuerbar um 30, jeder Schritt beantragt und genehmigt, nie automatisch. Auf Land im Eigentum eines Indonesiers, dem üblichen Fall auf Bali, beträgt die Laufzeit bis zu 30 Jahre und erneuert sich nur durch eine neue Urkunde, der der Eigentümer zustimmt. Für ausländische Käufer auf Bali gelten zudem Mindestpreise: 5 Mrd. IDR für ein Haus und 2 Mrd. IDR für ein Apartment; den aktuellen Betrag bestätigt der Notar.

Bei einem eingetragenen Titel zahlt der Käufer BPHTB, eine Erwerbsteuer von bis zu 5 % auf den höheren Wert aus Preis und amtlichem Schätzwert, abzüglich eines Freibetrags, den jeder Regierungsbezirk festlegt. Der Verkäufer zahlt eine abgeltende Einkommensteuer von 2,5 %. Auf eine neue Wohnimmobilie vom Bauträger fällt Mehrwertsteuer an, 2025 und 2026 für die meisten Objekte effektiv 11 %. Die Gebühr des Urkundsbeamten für Grundstücksgeschäfte ist auf 1 % des Werts in der Urkunde begrenzt, und die jährliche Grund- und Gebäudesteuer (PBB) beträgt bis zu 0,5 % des Schätzwerts. Die Regierungsbezirke setzen ihre eigenen Sätze fest, deshalb bestätigen wir die Zahlen für jedes Projekt.

Nur als lizenziertes Gewerbe. Jeder Beherbergungsbetrieb braucht eine Lizenz über das nationale OSS-System und eine NIB mit dem passenden KBLI-Code, und es fällt eine regionale Hotelsteuer von bis zu 10 % an. 2026 ließ das Tourismusministerium nicht lizenzierte Inserate von neun Buchungsplattformen entfernen, darunter Airbnb und Booking.com; bis zum 1. August 2026 waren es 259. Für Juni 2027 ist ein automatischer Lizenzabgleich mit den Plattformen geplant. Für ausländische Eigentümer sind die legalen Wege eine Gesellschaft mit ausländischen Anteilseignern (eine PT PMA) oder die Vermietung über einen lizenzierten indonesischen Betreiber.

Nicht allein dadurch: Für den Kauf einer Leasehold-Villa wird kein Visum erteilt. Das Second Home Visa verlangt mindestens 130.000 US$ bei einer staatlichen indonesischen Bank oder den Kauf eines Apartments im Wert von mindestens 1 Mio. US$ und gewährt eine Aufenthaltserlaubnis von bis zu 5 Jahren, verlängerbar auf 10, bei staatlichen Gebühren von 13 Mio. IDR. Das Golden Visa ist an Investitionen in Staatsanleihen, börsennotierte Aktien oder Einlagen gebunden, und seine offiziellen Unterlagen sehen keinen Weg über Immobilien vor.

Weil Projekte auf Bali, die sich an ausländische Käufer richten, üblicherweise in Dollar vermarktet werden. Die Währung können Sie oben auf der Seite umstellen. Der Vertrag selbst läuft in Rupiah: Bank Indonesia schreibt vor, dass Transaktionen in Indonesien in Rupiah erfolgen. Ein Dollarbetrag ist also eine Umrechnung und nie der Vertragspreis.

Dem Käufer nichts. Unsere Provision zahlt der Bauträger, Sie zahlen also denselben Preis wie beim Direktkauf. Steuern, Notargebühren und etwaige Lizenzkosten kommen hinzu, und wir legen sie vollständig offen, bevor Sie unterschreiben. Bei jeder Pacht und jedem Titel empfehlen wir, dass Ihr eigener unabhängiger Notar oder Anwalt das Zertifikat, die Nutzungszone und die Genehmigungen prüft.