استثمارك القادم في بالي
يبدأ بمحادثة.

نعم، ولكن ليس بالتملك الحر. فحق Hak Milik، وهو التملك الحر في إندونيسيا، مقصور على المواطنين الإندونيسيين، وأي ترتيب ينقله إلى أجنبي مباشرةً أو عبر اسم مستعار (nominee) باطل قانوناً. ويشتري الفرد الأجنبي إما إيجاراً طويل الأمد (Hak Sewa) من مالك أرض إندونيسي، وهو المسار الأكثر شيوعاً في بالي، وإما Hak Pakai، وهو حق استخدام مسجّل. ويمكن تملّك شقة بسند ملكية وحدة مفرزة في مبنى مؤهل لتملك الأجانب، على أن يؤكد كاتب العدل التابع للمطوّر ذلك لهذا المبنى تحديداً.

بقدر ما ينصّ عليه العقد. تذكر أدلة القطاع أن مدد الإيجار المعتادة في بالي تتراوح بين 25 و30 سنة، ولا يوجد تمديد إلا إذا كُتب في العقد، ويُفضَّل أن يكون بسعر ثابت أو بمعادلة تسعير. أما مجاميع مثل "30 زائد 30" فهي خيارات تعاقدية وليست حقاً قانونياً. وعند انتهاء المدة تعود الأرض والمبنى إلى المالك ما لم يُتفق على تمديد. وبموجب القانون المدني الإندونيسي لا ينقضي الإيجار بوفاة أيٍّ من الطرفين، ولا ببيع الأرض ما لم ينصّ العقد على خلاف ذلك.

Hak Pakai هو حق استخدام الأرض لمدة محددة، وهو سند الأرض الوحيد الذي يستطيع الفرد الأجنبي حيازته باسمه. ورقم "حتى 80 سنة" لا ينطبق إلا على أراضي الدولة: 30 سنة، قابلة للتمديد 20 سنة وللتجديد 30 سنة، وكل خطوة تتطلب طلباً وموافقة ولا تتم تلقائياً أبداً. أما على أرض يملكها إندونيسي، وهي الحالة المعتادة في بالي، فالمدة تصل إلى 30 سنة ولا تتجدد إلا بعقد جديد يوافق عليه المالك. ويواجه المشترون الأجانب في بالي أيضاً حداً أدنى للأسعار: 5 مليارات IDR للمنزل و2 مليار IDR للشقة، فتأكد من الرقم الحالي مع كاتب العدل.

على السند المسجّل يدفع المشتري ضريبة BPHTB، وهي رسم تملّك يصل حتى 5% من السعر أو القيمة التي تقدّرها الحكومة أيهما أعلى، بعد خصم إعفاء تحدده كل مقاطعة (regency). ويدفع البائع ضريبة دخل نهائية بنسبة 2.5%. ويخضع المنزل الجديد المشترى من مطوّر لضريبة القيمة المضافة، بنسبة فعلية 11% لمعظم المنازل في 2025 و2026. وأتعاب موظف توثيق الأراضي محددة بسقف 1% من القيمة المذكورة في العقد، أما ضريبة الأرض والمباني السنوية (PBB) فتصل إلى 0.5% من القيمة المقدّرة. ولأن كل مقاطعة تحدد نسبها بنفسها، نتحقق من الأرقام لكل مشروع.

فقط بوصفه نشاطاً تجارياً مرخّصاً. فكل منشأة إيواء تحتاج إلى ترخيص عبر النظام الوطني OSS، ورقم NIB برمز KBLI الصحيح، وتُطبَّق ضريبة فندقية إقليمية تصل إلى 10%. وفي 2026 أزالت وزارة السياحة الإعلانات غير المرخّصة من تسع منصات حجز، من بينها Airbnb وBooking.com، وبلغ عدد الإعلانات المحذوفة 259 بحلول 1 أغسطس 2026، ويُستهدف تطبيق فحص آلي للتراخيص مع المنصات في يونيو 2027. والمساران القانونيان أمام المالك الأجنبي هما شركة بمساهمين أجانب (PT PMA) أو التأجير عبر مشغّل إندونيسي مرخّص.

ليس بمفرده: لا تُمنح أي تأشيرة مقابل شراء فيلا بإيجار طويل الأمد. وتشترط تأشيرة المنزل الثاني (Second Home Visa) إيداع 130,000 دولار أمريكي على الأقل في بنك إندونيسي حكومي، أو شراء شقة لا تقل قيمتها عن 1 مليون دولار أمريكي، وتمنح تصريح إقامة يصل إلى 5 سنوات قابلاً للتمديد إلى 10، مقابل رسوم حكومية قدرها 13 مليون IDR. أما التأشيرة الذهبية (Golden Visa) فترتبط بالاستثمار في السندات الحكومية أو الأسهم المدرجة أو الودائع، ولا تتضمن موادها الرسمية أي مسار عقاري.

لأن مشاريع بالي الموجّهة إلى المشترين الأجانب تُسوَّق عادةً بالدولار، ويمكنك تغيير العملة من أعلى الصفحة. أما العقد نفسه فبالروبية: إذ يشترط Bank Indonesia أن تتم المعاملات داخل إندونيسيا بالروبية، ولذلك فإن الرقم بالدولار تحويلٌ للعملة، وليس سعر العقد أبداً.

لا شيء من المشتري. يدفع المطوّر عمولتنا، فتدفع السعر نفسه الذي تدفعه لو اشتريت مباشرة. أما الضرائب وأتعاب كاتب العدل وأي تكاليف ترخيص فمنفصلة، ونعرضها عليك كاملة قبل التوقيع. ونوصي في كل عقد إيجار أو سند ملكية بأن يتحقق كاتب عدل أو محامٍ مستقل تختاره بنفسك من الشهادة وتصنيف الأرض والتصاريح.