Twoja kolejna inwestycja na Bali
zaczyna się od rozmowy.

Tak, ale nie na pełną własność. Hak Milik, czyli indonezyjska pełna własność, jest zastrzeżona dla obywateli Indonezji, a każde porozumienie, które przekazuje ją cudzoziemcowi bezpośrednio lub przez podstawioną osobę (nominee), jest z mocy prawa nieważne. Cudzoziemiec kupuje albo dzierżawę (Hak Sewa) od indonezyjskiego właściciela gruntu, co jest na Bali najczęstszą ścieżką, albo Hak Pakai, czyli zarejestrowane prawo użytkowania. Apartament można mieć na tytule strata (odrębna własność lokalu) w budynku, który kwalifikuje się do własności cudzoziemców; dla danego budynku musi to potwierdzić notariusz dewelopera.

Tak długo, jak stanowi umowa. Według poradników branżowych typowe dzierżawy na Bali zawiera się na 25 do 30 lat, a przedłużenie istnieje tylko wtedy, gdy zapisano je w akcie, najlepiej ze stałą ceną albo wzorem jej wyliczenia. Sumy w rodzaju „30 plus 30” to opcje umowne, a nie prawo wynikające z ustawy. Po upływie okresu grunt i budynek wracają do właściciela, chyba że uzgodniono przedłużenie. Zgodnie z indonezyjskim kodeksem cywilnym dzierżawa nie wygasa ze śmiercią żadnej ze stron ani ze sprzedażą gruntu, chyba że umowa stanowi inaczej.

Hak Pakai to prawo użytkowania gruntu przez określony czas i jedyny tytuł do ziemi, jaki cudzoziemiec może mieć na własne nazwisko. Liczba „do 80 lat” dotyczy tylko gruntów państwowych: 30 lat, potem przedłużenie o 20 i odnowienie o 30, a o każdy z tych kroków trzeba wystąpić i uzyskać zgodę, nigdy nie dzieje się to automatycznie. Na gruncie należącym do Indonezyjczyka, co na Bali jest typowe, okres wynosi do 30 lat i odnawia się go wyłącznie nowym aktem, na który zgodzi się właściciel. Cudzoziemców na Bali obowiązują też ceny minimalne: 5 mld IDR za dom i 2 mld IDR za apartament; aktualną kwotę potwierdź u notariusza.

Przy zarejestrowanym tytule kupujący płaci BPHTB, podatek od nabycia w wysokości do 5% od wyższej z dwóch kwot, ceny albo wartości szacunkowej ustalonej przez państwo, po odliczeniu kwoty wolnej, którą ustala każdy powiat (kabupaten). Sprzedający płaci 2,5% zryczałtowanego podatku dochodowego. Nowy dom kupiony od dewelopera jest objęty VAT, w latach 2025 i 2026 efektywnie w wysokości 11% dla większości domów. Wynagrodzenie urzędnika PPAT jest ograniczone do 1% wartości podanej w akcie, a roczny podatek od gruntu i budynku (PBB) wynosi do 0,5% wartości szacunkowej. Powiaty ustalają własne stawki, dlatego liczby potwierdzamy dla każdego projektu osobno.

Tylko w ramach licencjonowanej działalności. Każdy obiekt noclegowy potrzebuje licencji z krajowego systemu OSS i numeru NIB z właściwym kodem KBLI, a do tego dochodzi regionalny podatek hotelowy do 10%. W 2026 roku Ministerstwo Turystyki doprowadziło do usunięcia nielicencjonowanych ofert z dziewięciu platform rezerwacyjnych, w tym z Airbnb i Booking.com; do 1 sierpnia 2026 zdjęto 259 ofert, a na czerwiec 2027 zaplanowano automatyczną weryfikację licencji wspólnie z platformami. Dla właściciela z zagranicy legalne ścieżki to spółka z udziałowcami zagranicznymi (PT PMA) albo wynajem przez licencjonowanego indonezyjskiego operatora.

Sam w sobie nie: zakup willi w dzierżawie nie daje żadnej wizy. Second Home Visa wymaga co najmniej 130 000 USD na rachunku w państwowym banku indonezyjskim albo zakupu apartamentu wartego co najmniej 1 mln USD i daje zezwolenie na pobyt do 5 lat, z możliwością przedłużenia do 10, przy opłatach urzędowych w wysokości 13 mln IDR. Golden Visa jest powiązana z inwestycją w obligacje skarbowe, akcje notowane na giełdzie lub lokaty, a jej oficjalne materiały nie przewidują ścieżki przez nieruchomości.

Bo projekty na Bali skierowane do kupujących z zagranicy zwykle sprzedaje się w dolarach, a walutę możesz zmienić u góry strony. Sama umowa to jednak sprawa rupii: Bank Indonesia wymaga, by transakcje w Indonezji zawierano w rupiach, więc kwota w dolarach jest tylko przeliczeniem, a nigdy ceną z umowy.

Kupujący nie płaci nic. Naszą prowizję płaci deweloper, więc płacisz tę samą cenę co przy zakupie bezpośrednim. Podatki, opłaty notarialne i ewentualne koszty licencji są osobno, a przed podpisaniem przedstawiamy je w całości. Przy każdej dzierżawie i każdym tytule zalecamy, by certyfikat, przeznaczenie działki i pozwolenia sprawdził Twój własny, niezależny notariusz lub prawnik.