Życie na Bali jako właściciel: Second Home Visa, KITAS i KITAP
Zakup willi na Bali nie daje prawa do zamieszkania na wyspie. Za zakup willi w leasehold nie przyznaje się żadnej wizy, a jedyna ścieżka pobytowa związana z nieruchomością to jedna z opcji Second Home Visa: zakup apartamentu o wartości co najmniej 1,000,000 USD. Zwykle właściciel uzyskuje długi pobyt dzięki Second Home Visa z depozytem w wysokości co najmniej 130,000 USD w indonezyjskim banku państwowym, a osoby w wieku 55 lat i starsze dzięki wersji z mniejszym depozytem i wymogiem dochodowym.
Zależność między pobytem a nieruchomością działa też w drugą stronę. Przy zakupie Hak Pakai, jedynego tytułu do gruntu, który cudzoziemiec może mieć na własne nazwisko, prawo wymaga posiadania dokumentów imigracyjnych, a notariusze zwykle oczekują zezwolenia na pobyt KITAS lub KITAP. Dla części kupujących uregulowanie pobytu jest więc krokiem przed zakupem, a nie po nim.
Poniższe warunki to te, które indonezyjska Dyrekcja Generalna ds. Imigracji stosuje w 2026 roku. O każdym wniosku decyduje urząd imigracyjny, a nic z tego nie stanowi porady imigracyjnej.
Dlaczego zezwolenie na pobyt ma znaczenie dla właściciela
Zgodnie z art. 69 ust. 1 PP 18/2021 cudzoziemcy, „którzy posiadają dokumenty imigracyjne zgodnie z prawem”, mogą być właścicielami domu mieszkalnego. Przepisy wykonawcze ministerstwa ds. gruntów wymieniają jako takie dokumenty wizę, paszport lub zezwolenie na pobyt, więc formalnie KITAS czy KITAP nie jest już warunkiem wstępnym i może zostać wydany po nabyciu nieruchomości. W praktyce notariusze i urząd ziemski zwykle proszą o KITAS lub KITAP. Warto więc zaplanować posiadanie ważnego zezwolenia na pobyt (KITAS, KITAP lub Second Home Visa) i przed podpisaniem umowy potwierdzić sprawę z notariuszem.
Pobyt wpływa też na to, jak długo zachowuje się prawo. Hak Pakai wygasa, gdy uprawniony przestaje spełniać wymogi do jego posiadania (art. 61), a zagraniczny spadkobierca, który dziedziczy dom, również musi mieć dokumenty imigracyjne. Przepisy z 2015 roku dawały właścicielowi, który przestał mieszkać w Indonezji, rok na zbycie nieruchomości. Nie należy zakładać, że ten sam termin obowiązuje dziś. Jeśli Państwa status pobytowy ma się zmienić, warto porozmawiać z notariuszem, zanim to nastąpi.
Zezwolenie na pobyt ma znaczenie również przy finansowaniu. Zarejestrowane Hak Pakai można zgodnie z prawem obciążyć na rzecz banku, ale nieliczne indonezyjskie banki gotowe rozważyć kredyt dla cudzoziemca wymagają KITAS lub KITAP i wpłaty własnej w wysokości 30 do 50%. Takie kredyty są rzadkie, więc większość zagranicznych kupujących płaci gotówką albo korzysta z planu ratalnego dewelopera, niezależnie od posiadanej wizy.
Status imigracyjny i sytuację podatkową warto też przeanalizować razem z doradcą. Przychód z najmu wynajmujących będących rezydentami obciąża zryczałtowany podatek 10%, natomiast w przypadku nierezydentów bez zakładu w Indonezji bezpieczniej założyć 20% przychodu brutto. Po której stronie tej granicy się Państwo znajdą, to pytanie podatkowe, a sama wiza na nie nie odpowiada.
Nic z tego nie działa w ten sam sposób przy leasehold, który jest umową z właścicielem gruntu, a nie prawem do gruntu. Różnicę wyjaśnia nasz przewodnik po formach własności.
Second Home Visa (E33)
Dla Second Home Visa o indeksie E33 urząd imigracyjny określa następujące warunki:
- Sponsor nie jest potrzebny.
- Gwarancja imigracyjna, jedna z dwóch: co najmniej 130,000 USD lub równowartość na rachunku w banku państwowym na nazwisko wnioskodawcy albo zakup lokalu w budynku wielorodzinnym (rumah susun) o wartości co najmniej 1,000,000 USD.
- Dowód gwarancji trzeba przedstawić w ciągu 90 dni, a gwarancję utrzymywać przez cały okres ważności zezwolenia.
- Pierwsze zezwolenie na pobyt obowiązuje do pięciu lat i można je przedłużyć, łącznie najwyżej do dziesięciu lat.
- Posiadacze nie mogą pracować w sposób niezgodny z zezwoleniem ani sprzedawać towarów lub usług.
Ten ostatni warunek warto zestawić z każdym planem wynajmu willi. Najem krótkoterminowy na Bali to licencjonowana działalność noclegowa, prowadzona zwykle przez licencjonowanego operatora albo przez własną spółkę PT PMA, jak wyjaśniamy w artykule o legalnym wynajmie willi. Jak Państwa rola w takiej działalności ma się do warunków Second Home Visa, trzeba ustalić z doradcą imigracyjnym przed podpisaniem czegokolwiek.
Opłaty rządowe (PNBP) wynoszą łącznie 13,000,000 IDR za okres do pięciu lat i nie podlegają zwrotowi:
| Pozycja | Kwota |
|---|---|
| Wiza | 500,000 IDR |
| Weryfikacja | 2,000,000 IDR |
| Pięcioletnie zezwolenie na pobyt (ITAS) | 7,000,000 IDR |
| Zezwolenie na ponowny wjazd | 3,500,000 IDR |
| Razem | 13,000,000 IDR |
Depozyt: 130,000 USD czy 2 mld IDR?
Depozyt był wcześniej ustalony na 2 mld IDR, a obecnie wynosi 130,000 USD lub równowartość. Obie kwoty są mniej więcej równe. Przed przelewem warto sprawdzić aktualną kwotę w urzędzie imigracyjnym, bo jej forma już raz się zmieniła.
Opcja nieruchomości: wyłącznie apartament
Opcja nieruchomości to lokal w budynku wielorodzinnym o wartości 1,000,000 USD lub więcej. Willa w leasehold się nie kwalifikuje, niezależnie od ceny. A ponieważ zagraniczna własność lokali jest powiązana z budynkami w określonych strefach ekonomicznych, sam apartament musi być takim, który cudzoziemiec może posiadać, co notariusz dewelopera powinien potwierdzić na piśmie.
Członkowie rodziny
Małżonek, dzieci i rodzice mogą dołączyć jako osoby zależne bez osobnego depozytu. Aktualne warunki dla osób zależnych warto sprawdzić przy składaniu wniosku.
Second Home Visa dla osób powyżej 55 lat (E33E)
Od wnioskodawców w wieku 55 lat i starszych wersja E33E wymaga depozytu 50,000 USD w banku państwowym na własne nazwisko, z dowodem w ciągu 90 dni, oraz dochodu co najmniej 3,000 USD miesięcznie. Zezwolenie obowiązuje pięć lat z możliwością przedłużenia łącznie do dziesięciu, opłaty wynoszą 13,000,000 IDR, a sponsor nie jest potrzebny.
Dla kupującego na emeryturze, który utrzymuje się z emerytury, to ścieżka o najniższym wymogu kapitałowym spośród omawianych tutaj. Funkcjonuje obok zakupu nieruchomości i od niego nie zależy.
KITAS i KITAP
KITAS (zapisywany też jako ITAS) to ograniczone zezwolenie na pobyt wydawane razem z wizami z indeksem E, takimi jak E33. To ten dokument notariusz zwykle chce zobaczyć przy zakupie Hak Pakai.
KITAP (ITAP) to zezwolenie na pobyt stały. Posiadacze E33 mogą się o nie ubiegać po trzech latach, ale zanim oprą Państwo na tym plany, warto to potwierdzić w urzędzie imigracyjnym.
Golden Visa: inwestycja, a nie nieruchomość
Indonezyjska Golden Visa, wprowadzona 25 lipca 2024 roku, jest powiązana z następującymi kwotami inwestycji:
- Inwestor indywidualny, który nie zakłada spółki (E28C): 350,000 USD na pięć lat lub 700,000 USD na dziesięć lat, ulokowane w indonezyjskich obligacjach skarbowych, akcjach notowanych na giełdzie albo oszczędnościach i lokatach.
- Inwestor indywidualny, który zakłada spółkę (E28B): 2.5 mln USD na pięć lat lub 5 mln USD na dziesięć.
- Inwestorzy korporacyjni, dla dyrektorów i komisarzy: 25 mln USD lub 50 mln USD.
Zakup nieruchomości nie należy do ścieżek Golden Visa, nawet jeśli agent twierdzi inaczej. Do 18 maja 2026 roku w całym kraju wydano 1,274 Golden Visa, przy około 52.1 bln IDR zainwestowanych środków, w większości przez inwestorów korporacyjnych, a posiadacze nie potrzebują sponsora w Indonezji.
Ścieżki w zestawieniu
| Ścieżka | Wymogi | Okres | Czy nieruchomość się liczy? |
|---|---|---|---|
| Second Home Visa (E33) | 130,000 USD w banku państwowym lub apartament za 1,000,000 USD lub więcej | Do 5 lat, łącznie do 10 | Tylko apartament |
| Second Home Visa, 55+ (E33E) | Depozyt 50,000 USD i dochód 3,000 USD miesięcznie | 5 lat, łącznie do 10 | Nie |
| Golden Visa, inwestor indywidualny (E28C) | 350,000 USD lub 700,000 USD w obligacjach, akcjach notowanych lub lokatach | 5 lub 10 lat | Nie |
| Golden Visa ze spółką (E28B) | 2.5 mln USD lub 5 mln USD | 5 lub 10 lat | Nie |
| Zakup willi w leasehold | Prawo imigracyjne niczego tu nie przewiduje | Brak | Nie przyznaje się za to wizy |
Drobniejsza sprawa: opłata turystyczna
Zagraniczni turyści płacą jednorazową opłatę w wysokości 150,000 IDR od osoby za każdą wizytę. Obowiązuje ona od 14 lutego 2024 roku i jest uiszczana online przez oficjalny system Love Bali. Posiadacze zezwoleń na pobyt, takich jak KITAS czy KITAP, są z niej zwolnieni. Do października 2026 roku nie przyjęto podwyżki.
Co sprawdzić przed zakupem
- Jaką wizę będą Państwo mieli i czy będą ją Państwo mieli przed zakupem. Przy Hak Pakai warto zapytać notariusza, jakie dokumenty imigracyjne zaakceptuje.
- Jeśli planują Państwo skorzystać z opcji nieruchomości w Second Home Visa: czy nieruchomość jest apartamentem o wartości co najmniej 1,000,000 USD i czy budynek kwalifikuje się do zagranicznej własności lokali.
- Aktualną wysokość depozytu dla E33 lub E33E w dniu złożenia wniosku.
- Co stanie się z Państwa Hak Pakai, jeśli zmieni się status pobytowy, i czego potrzebowaliby spadkobiercy, by je odziedziczyć.
- Czy nikt, ani agent, ani deweloper, nie twierdzi, że zakup willi daje wizę. Nie daje.
Struktury stojące za tymi zasadami opisuje artykuł o tym, co cudzoziemcy mogą posiadać na Bali, a najczęstsze mity tekst o ryzykach, na które kupujący trafiają na Bali. Apartamenty i wille można przejrzeć w naszych ofertach na Bali, a na stronie o Indonezji wyjaśniamy, jak pracujemy.
