Legalny wynajem willi na Bali: licencje, przepisy z lat 2025 do 2026 i co muszą mieć właściciele
Krótkoterminowy wynajem willi na Bali to działalność noclegowa, a każda działalność noclegowa wymaga licencji uzyskanej przez indonezyjski ogólnokrajowy internetowy system licencji OSS: numeru identyfikacyjnego działalności (NIB) powiązanego z kodem klasyfikacji działalności (KBLI). W ramach akcji kontrolnej w 2026 roku ministerstwo turystyki poprosiło wystawione obiekty o przedstawienie NIB, KBLI, numeru działalności gospodarczej (NKU) i numeru podatkowego (NPWP). Do 1 sierpnia 2026 roku z internetowych platform turystycznych usunięto 259 nielicencjonowanych ofert, a ministerstwo dąży do uruchomienia automatycznej weryfikacji z tymi platformami do 1 czerwca 2027 roku.
Zagraniczny właściciel ma dwie legalne drogi: prowadzić wynajem przez własną indonezyjską spółkę z zagranicznymi udziałowcami (PT PMA) z wpisaną działalnością noclegową albo wynajmować przez licencjonowanego indonezyjskiego operatora. Wynajem prowadzony przez podstawioną osobę (nominee) jest nieważny i nielegalny. Airbnb nie jest zakazane. Celem rządu są nielicencjonowani operatorzy, a nie platformy.
Tak wygląda sytuacja w październiku 2026 roku. Kilka szczegółów wciąż pozostaje otwartych, w tym to, które dokładnie kody działalności noclegowej może mieć na Bali spółka z kapitałem zagranicznym, i zaznaczamy je poniżej.
Czym w świetle prawa jest wynajem willi
Ramy licencyjne wyznacza PP 28/2025, rozporządzenie rządowe o licencjonowaniu działalności według poziomu ryzyka, wraz z rozporządzeniem ministra turystyki (Permenpar) 6/2025. W myśl tych przepisów wynajem willi turystom nie jest pasywnym dochodem z nieruchomości. To działalność, którą trzeba zarejestrować i objąć licencją.
To samo rozróżnienie obowiązuje po stronie podatkowej: krótkoterminowy wynajem willi prowadzony jako działalność to przychód z działalności noclegowej, uzyskiwany zwykle przez licencjonowanego operatora lub PT PMA, a nie czynsz. Od tej różnicy zależy, jakich licencji Państwo potrzebują i jakie podatki mają zastosowanie.
Jest jedna kategoria, o której zagraniczni właściciele czasem słyszą i którą powinni odłożyć na bok. Pondok Wisata, kategoria homestay (KBLI 55130), obejmuje dom mieszkalny zamieszkany przez właściciela, którego część wynajmuje się turystom, należący do lokalnej społeczności i służący wzmacnianiu lokalnej gospodarki. To nie jest struktura dla zagranicznych właścicieli.
Akcja kontrolna z 2026 roku w liczbach
W czerwcu 2026 roku ministerstwo turystyki (Kemenpar) poinformowało, że wykryło w internetowych biurach podróży ponad 1,600 ofert noclegowych bez pozwoleń na działalność. Listę przekazało platformom 1 czerwca 2026 roku i zaplanowało usuwanie ofert od 1 sierpnia. Operatorzy mieli czas do 31 lipca na uzupełnienie dokumentów. Akcja objęła dziewięć platform: Airbnb, Trip.com, Expedia, Traveloka, RedDoorz, Agoda, Booking.com, OYO i Tiket.com.
Wynik według stanu na 9 sierpnia 2026 roku:
| Oferty na liście do usunięcia (około 1,367) | Liczba |
|---|---|
| Usunięte do 1 sierpnia 2026 roku | 259 |
| Uzyskały pozwolenia | 397 |
| Niewidoczne już na platformach | 195 |
| Wciąż w toku | 515 |
To dane ogólnokrajowe, a nie dotyczące wyłącznie Bali. Dla właścicieli ważniejszy jest kolejny krok. Ministerstwo wyznaczyło 1 czerwca 2027 roku jako termin uruchomienia weryfikacji przez API między systemami rządowymi a dziewięcioma platformami, tak by żadnego obiektu bez ważnego NIB i KBLI nie dało się na nich w ogóle reklamować. Jeśli to połączenie zadziała zgodnie z planem, licencji nie będzie już można odkładać na później.
Airbnb nie jest zakazane: chodzi o licencje
Gdy gubernator Bali rzucił pomysł zakazu, rząd centralny oświadczył, że nie zakaże platformy, a ministerstwo turystyki określiło swój cel jako nielicencjonowane wille, a nie samo Airbnb. W maju 2026 roku wiceminister turystyki powiedział, że chodzi o to, by właściciele uzyskali licencje, a nie tylko zniknęli z platform, i wskazał na program regularyzacji willi prowadzony od 2025 roku wspólnie z władzami prowincji Bali.
Praktyczny wniosek dla właściciela jest taki, że droga do licencji stoi otworem, a koszt pozostawania poza systemem rośnie.
Drogi otwarte dla zagranicznego właściciela
Własna PT PMA
PT PMA to indonezyjska spółka z zagranicznymi udziałowcami. Może mieć licencję na działalność, a dzięki HGB także prawo zabudowy gruntu. Zgodnie z rozporządzeniem BKPM 5/2025, wydanym w październiku 2025 roku, minimalny opłacony kapitał wynosi 2.5 mld IDR, a plan inwestycyjny musi przekraczać 10 mld IDR na każdy pięciocyfrowy rodzaj działalności w każdej lokalizacji projektu. Czy koszty gruntu i budynku wliczają się do tych 10 mld IDR, wciąż nie jest przesądzone. Spółka ma obowiązki licencyjne, podatkowe, sprawozdawcze i kadrowe, przez co przy pojedynczym domu wakacyjnym jest niepraktyczna, ale dla cudzoziemców prowadzących działalność w zakresie wynajmu to naturalna droga.
Nie jest przesądzone, które kody KBLI działalności noclegowej są na Bali otwarte dla PT PMA, dlatego przed założeniem spółki warto uzyskać pisemną opinię indonezyjskiego prawnika na temat konkretnego kodu.
Licencjonowany indonezyjski operator
Druga droga to wynajem przez operatora, który ma własną licencję. W tym przypadku umowa z operatorem, a jeśli willa jest w leasehold, także umowa dzierżawy, musi dopuszczać takie rozwiązanie. NIB, KBLI i numer podatkowy operatora warto zobaczyć osobiście, bo właśnie o te dokumenty ministerstwo prosi wystawione obiekty.
Co nie działa
Wynajem prowadzony na nazwisko indonezyjskiego znajomego, na gruncie trzymanym dla Państwa przez podstawioną osobę, opiera się na nieważnych umowach. Prawo indonezyjskie unieważnia umowy o trzymaniu udziałów w PT w imieniu innej osoby, z sankcjami aż do cofnięcia licencji, a od lutego 2026 roku balijska Perda 4/2026 zakazuje układów nominee dotyczących gruntu i karze tych, którzy je ułatwiają.
Podatki od przychodu z najmu
W przypadku wynajmujących będących rezydentami czynsz z gruntów i budynków podlega zgodnie z PP 34/2017 zryczałtowanemu podatkowi 10% od kwoty brutto. W przypadku osoby fizycznej będącej nierezydentem bez zakładu w Indonezji czynsz z willi podlega art. 26 ze stawką 20% przychodu brutto, a umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania pozostawiają tę krajową stawkę bez zmian. Należy zakładać 20%, chyba że doradca potwierdzi inaczej.
Płatności gości za wille, homestaye, pensjonaty i domy wykorzystywane jako hotele obciąża też regionalny podatek od usług noclegowych (PBJT) w wysokości do 10% zgodnie z UU 1/2022, który pobierają operatorzy wynajmu. Licencjonowana działalność ma ponadto własne obowiązki w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych i sprawozdawczości. Nasz artykuł o podatkach i kosztach nieruchomości na Bali zestawia je z pozostałymi stawkami.
Przeznaczenie terenu, pozwolenia i budynek
Licencja na działalność nie usuwa problemu z gruntem ani z budynkiem. Dozwolony w umowie dzierżawy sposób użytkowania powinien być zgodny z przeznaczeniem terenu i z licencjami. Na gruncie w strefie rolnej lub zielonej nie można legalnie postawić willi. Przed rozpoczęciem budowy potrzebne jest pozwolenie na budowę (PBG), a przed użytkowaniem budynek potrzebuje certyfikatu funkcji obiektu (SLF); budynkom bez niego grożą sankcje aż do rozbiórki.
Rozbiórka nie jest na Bali sankcją teoretyczną. Od 21 lipca 2025 roku władze Bali i Badung zaczęły wyburzać 48 obiektów na plaży Bingin w Pecatu, wśród nich wille, homestaye i restauracje, postawionych bez pozwoleń na chronionym lub państwowym terenie przybrzeżnym. Licencja na działalność nie chroni budynku, który w ogóle nie powinien był powstać.
Nowa podaż jest też pod presją polityczną. W 2024 roku rząd centralny planował moratorium na nowe hotele i wille na południu Bali, choć jego zakres był wtedy niejasny. W styczniu 2025 roku gubernator stwierdził, że zamiast moratorium potrzebna jest ściślejsza kontrola. We wrześniu 2025 roku, po powodziach, w których zginęło 18 osób, ogłosił wstrzymanie nowej zabudowy komercyjnej na gruntach produkcyjnych i obszarach zlewni. Jak sprawdzić działkę, wyjaśnia nasz przewodnik po planowaniu przestrzennym.
Umowa dzierżawy musi na to pozwalać
Jeśli willa jest w leasehold, prawo do jej wynajmu wynika z umowy dzierżawy. Prawo do poddzierżawy i do przeniesienia umowy oraz dozwolony sposób użytkowania (mieszkalny lub komercyjny wynajem) należą do klauzul, które powinna obejmować umowa dzierżawy na Bali. Umowa, która milczy na ten temat albo dopuszcza wyłącznie użytkowanie mieszkalne, naraża Państwa zarówno na roszczenia właściciela gruntu, jak i na działania regulatora. Klauzule wymienia nasz przewodnik po leasehold.
Co sprawdzić, zanim zacznie się liczyć na przychód z najmu
Legalnie wynajmowana willa powinna mieć komplet dokumentów, które można obejrzeć przed zakupem i które trzeba będzie później utrzymywać w aktualności:
- certyfikat gruntu lub notarialny akt dzierżawy z dozwolonym sposobem użytkowania obejmującym komercyjny wynajem;
- pozwolenie na budowę (PBG lub wciąż ważne starsze IMB) i certyfikat funkcji obiektu (SLF);
- NIB i KBLI podmiotu prowadzącego wynajem oraz NKU i NPWP, o które ministerstwo prosiło w 2026 roku;
- dowód zapłaty rocznego podatku od gruntów i budynków (PBB).
Do tego kontrole wokół tych dokumentów:
- Kto będzie miał NIB i KBLI: Państwa PT PMA czy licencjonowany operator. Warto poprosić o wgląd w NIB, KBLI, NKU i NPWP operatora.
- Pisemna opinia prawnika o tym, który kod KBLI ma zastosowanie i czy na Bali jest otwarty dla kapitału zagranicznego.
- Strefa działki, PBG i SLF.
- Umowa dzierżawy: dozwolony sposób użytkowania, prawo do poddzierżawy i przeniesienia umowy.
- Państwa sytuacja podatkowa, w tym to, czy obowiązuje Państwa stawka 10% czy 20%, oraz kto pobiera PBJT.
- Każda pokazana prognoza. Żaden indeks nie śledzi obłożenia ani rentowności willi na Bali, więc prognozowaną rentowność należy traktować jako szacunek sprzedającego i nic więcej.
Pełną listę ryzyk opisuje tekst o ryzykach, na które kupujący trafiają na Bali. Można też przejrzeć nasze oferty na Bali, a na stronie o Indonezji wyjaśniamy, jak pracujemy.
