Ile naprawdę kosztuje zakup i posiadanie willi na Bali: BPHTB, VAT, opłaty notarialne, PBB i podatek od najmu
Przy zakupie na Bali z zarejestrowanym tytułem, takim jak Hak Pakai czy lokal w budynku wielorodzinnym (strata), kupujący płaci podatek od nabycia (BPHTB) w wysokości do 5% oraz VAT, jeśli sprzedającym jest deweloper zarejestrowany jako podatnik VAT (w 2026 roku efektywnie 11% przy większości nowych domów), a do tego dochodzi honorarium urzędnika sporządzającego akty gruntowe (PPAT), które ustawa ogranicza do 1% wartości transakcji. Sprzedający płaci zryczałtowany podatek dochodowy 2.5%. Gdy nieruchomość jest już Państwa, roczny podatek od gruntów i budynków (PBB) wynosi do 0.5% wartości szacunkowej, a przychód z najmu podlega osobnemu podatkowi oraz regionalnemu podatkowi od usług noclegowych w wysokości do 10%.
Przez całość przewijają się dwa zastrzeżenia. Po pierwsze, BPHTB i PBB to podatki regionalne. Ustawa krajowa wyznacza stawki maksymalne i minimalne kwoty wolne, a każda regencja (Badung, Gianyar, Tabanan, Denpasar) ustala własne wartości, dlatego poniższe stawki to wartości „do”. Po drugie, większość zagranicznych kupujących na Bali wybiera leasehold, a kilka kwestii z nim związanych wciąż pozostaje otwartych. Zaznaczamy je tam, gdzie mają znaczenie.
Wszystko to odzwierciedla przepisy z połowy 2026 roku. To mapa do planowania budżetu, a nie porada podatkowa.
Przy zakupie: podatek od nabycia płacony przez kupującego (BPHTB)
BPHTB płaci osoba nabywająca nieruchomość, w wysokości do 5% wyższej z dwóch kwot: wartości transakcji i wartości szacunkowej ustalonej przez państwo (NJOP), po odliczeniu kwoty wolnej od podatku. Zgodnie z ustawą o finansach regionalnych z 2022 roku (UU 1/2022, znaną jako HKPD) kwota ta wynosi co najmniej 80 mln IDR przy zwykłym nabyciu i 300 mln IDR przy spadku lub darowiźnie w rodzinie. Regiony mogą ustalić ją wyżej, a stosuje się ją do pierwszego nabycia w danym regionie.
Podatek dotyczy nabycia Hak Milik, HGB, Hak Pakai, tytułu do lokalu (HMSRS) i HPL, niezależnie od tego, czy następuje przez sprzedaż, darowiznę, spadek czy przyznanie nowego prawa. Dzierżawy (Hak Sewa) nie ma na tej liście, ale żaden przepis wprost nie wyłącza jej też spod BPHTB. Nie należy traktować tego jako reguły i warto uważać na każdego, kto sprzedając Państwu leasehold, tak to przedstawia.
Dla zobrazowania skali przy najwyższej stawce: przy domu z gruntem za 5 mld IDR, czyli na balijskim progu dla zagranicznych kupujących, przy założeniu, że wartość transakcji przekracza NJOP, a kwota wolna jest krajowym minimum, podatek wyniósłby 5% z 4.92 mld IDR, czyli 246 mln IDR. To rachunek na stawce maksymalnej, a nie wycena. O rzeczywistej kwocie decydują stawka i kwota wolna w Państwa regencji.
VAT przy nowych inwestycjach i zachęta na 2026 rok
Od 1 stycznia 2025 roku podstawowa stawka VAT w Indonezji wynosi 12%, ale w przypadku wszystkiego poza towarami luksusowymi nalicza się ją od podstawy równej 11/12 ceny, więc stawka efektywna to 11% (PMK 131/2024). Pełne 12% dotyczy tylko towarów objętych podatkiem od sprzedaży towarów luksusowych, w tym domów w cenie 30 mld IDR lub wyższej. Domy i apartamenty za co najmniej 30 mld IDR obciąża też 20% podatek od sprzedaży towarów luksusowych (PPnBM), a ten próg obowiązuje od 2019 roku. Osobny podatek dochodowy 1% dotyczy domów „bardzo luksusowych” powyżej progu powierzchni, więc warto zapytać doradcę, czy duży dom się w nim mieści.
VAT naliczają sprzedający zarejestrowani jako podatnicy VAT, czyli w praktyce deweloperzy. Odsprzedaż między dwiema osobami prywatnymi zwykle nie podlega VAT.
Zachęta: VAT ponoszony przez państwo (PPN DTP)
Na 2026 rok PMK 90/2025 przewiduje, że państwo ponosi 100% VAT od pierwszych 2 mld IDR ceny nowego, gotowego do zamieszkania domu z gruntem lub apartamentu w cenie nie wyższej niż 5 mld IDR, przekazywanego przez dewelopera po raz pierwszy. Akt sprzedaży lub w pełni opłacona umowa PPJB, a także przekazanie, muszą przypaść między 1 stycznia a 31 grudnia 2026 roku, a zachęta przysługuje na jeden lokal na osobę. Cudzoziemcy z indonezyjskim numerem podatkowym (NPWP), którzy spełniają zasady dotyczące zagranicznej własności, kwalifikowali się w wersji przepisu z 2025 roku i nadal kwalifikują się na mocy PMK 90/2025.
Na Bali to pole jest wąskie. Minimalna cena domu z gruntem dla cudzoziemca wynosi 5 mld IDR, tyle samo co pułap zachęty, więc dom kwalifikuje się tylko przy dokładnie tej cenie. Apartamenty z progiem 2 mld IDR mogą się kwalifikować. Wille w leasehold nie są pierwszym przekazaniem domu z tytułem, więc przy leasehold nie należy wliczać zachęty do budżetu. Minister finansów ogłosił 14 października 2025 roku, że zachęta będzie obowiązywać do końca 2027 roku. Do czasu wydania przepisu wykonawczego 2027 rok należy traktować jako zapowiedź, a nie obowiązujące prawo.
Honoraria notariusza i PPAT
Honorarium urzędnika sporządzającego akty gruntowe, łącznie ze świadkami, nie może przekroczyć 1% wartości transakcji podanej w akcie (art. 32 ust. 1 PP 24/2016), z niższymi limitami dla wyższych przedziałów, na przykład 0.75% dla części między 500 mln IDR a 1 mld IDR. Odrębne usługi, takie jak sprawdzenie certyfikatu czy rejestracja, rozlicza się dodatkowo.
Honoraria notarialne za akty dzierżawy i umowy PPJB nie mają stałej skali. Ustala się je w negocjacjach, dlatego przed zleceniem pracy notariuszowi warto poprosić o pisemną wycenę obejmującą wszystkie usługi.
Podatek dochodowy sprzedającego i co dzieje się przy odsprzedaży
Sprzedający grunt lub budynki płaci zryczałtowany podatek dochodowy (PPh) w wysokości 2.5% od wyższej z dwóch kwot: wartości zbycia brutto i wartości szacunkowej ustalonej przez państwo, zgodnie z PP 34/2016. PPAT może podpisać akt dopiero po zapłacie tego podatku i podatku BPHTB kupującego. Dla kupującego to ochrona: prawidłowo przeprowadzone przeniesienie nie może zostać sfinalizowane, jeśli sprzedający nie zapłacił podatku.
Gdy później sprzedają Państwo zarejestrowany tytuł, role się odwracają: płacą Państwo 2.5%, nabywca płaci BPHTB, a VAT pojawia się tylko wtedy, gdy sprzedającym jest firma zarejestrowana jako podatnik VAT.
Sprzedaż leasehold jest mniej jasna. Nie jest przesądzone, jak opodatkowane jest przeniesienie umowy dzierżawy, w tym czy 2.5% z PP 34/2016 w ogóle ma do niego zastosowanie. Warto zapytać doradcę podatkowego przed zakupem, bo od odpowiedzi zależy Państwa wyjście z inwestycji.
Roczny koszt posiadania: PBB
Podatek od gruntów i budynków (PBB-P2) to podatek regionalny naliczany w wysokości do 0.5% wartości szacunkowej (NJOP), po odliczeniu NJOP wolnej od podatku w wysokości co najmniej 10 mln IDR, zgodnie z UU 1/2022. Roczny nakaz płatniczy nazywa się SPPT PBB, a sprawdzenie, czy wcześniejsze nakazy zostały opłacone, należy do badania due diligence każdej działki.
Przy dzierżawie to umowa rozstrzyga, kto płaci PBB, a ustawa nie daje tu reguły zastępczej, więc warto dopilnować, by akt to określał.
Inne koszty bieżące, takie jak utrzymanie, zarządzanie czy ubezpieczenie, zależą od nieruchomości i operatora.
Podatek od przychodu z najmu
W przypadku wynajmujących będących rezydentami, zarówno osób fizycznych, jak i spółek, czynsz z gruntów i budynków podlega zgodnie z PP 34/2017 zryczałtowanemu podatkowi 10% od czynszu brutto, a spółki, zakłady i wyznaczeni płatnicy muszą go potrącać.
W przypadku osoby fizycznej będącej nierezydentem bez zakładu w Indonezji czynsz z willi podlega art. 26, który przewiduje potrącenie 20% kwoty brutto zamiast zryczałtowanej stawki 10%. Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania mogą ogólnie obniżać potrącenie z art. 26, ale ich artykuł dotyczący nieruchomości pozostawia w przypadku czynszu krajową stawkę Indonezji. Należy zakładać 20% kwoty brutto, chyba że doradca podatkowy potwierdzi inaczej.
Krótkoterminowy wynajem willi prowadzony jako działalność to inna kategoria: przychód z działalności noclegowej, uzyskiwany zwykle przez licencjonowanego operatora lub PT PMA, a nie pasywny czynsz. Poza podatkiem dochodowym płatności za wille, homestaye, pensjonaty i prywatne domy wykorzystywane jako hotele obciąża regionalny podatek od usług noclegowych (PBJT) w wysokości do 10%, który pobierają operatorzy wynajmu. Licencje omawia nasz artykuł o legalnym wynajmie willi na Bali.
Wszystkie koszty w jednej tabeli i waluta, w której się je płaci
| Koszt | Kto płaci | Stawka (stan na 2026 rok) | Czego dotyczy |
|---|---|---|---|
| Podatek od nabycia BPHTB | Kupujący | Do 5% wyższej z kwot: ceny i NJOP, po odliczeniu co najmniej 80 mln IDR | Zarejestrowane prawa (Hak Pakai, HGB, strata); dzierżawy nie ma na liście, kwestia nierozstrzygnięta |
| VAT przy nowej inwestycji | Kupujący, nalicza deweloper | Efektywnie 11%; 12% przy domach za 30 mld IDR lub więcej | Sprzedaż przez sprzedających zarejestrowanych jako podatnicy VAT |
| Podatek od towarów luksusowych PPnBM | Naliczany przy sprzedaży | 20% | Domy za 30 mld IDR lub więcej |
| Zachęta PPN DTP (2026) | VAT ponosi państwo | 100% VAT od pierwszych 2 mld IDR | Nowe, gotowe domy z tytułem do 5 mld IDR |
| Honorarium PPAT | Do ustalenia na piśmie | Do 1% wartości z aktu, mniej w wyższych przedziałach | Akty sprzedaży i akty darowizny |
| Honorarium notarialne za dzierżawę lub PPJB | Do ustalenia na piśmie | Bez stałej skali; negocjowane | Akty dzierżawy, umowy PPJB |
| Zryczałtowany podatek dochodowy sprzedającego | Sprzedający | 2.5% wyższej z kwot: ceny i NJOP | Zbycie gruntów i budynków; przeniesienie dzierżawy nierozstrzygnięte |
| Podatek od gruntów i budynków PBB | Właściciel lub według umowy dzierżawy | Do 0.5% NJOP rocznie | Wszystkie grunty i budynki |
| Podatek od najmu, rezydent | Wynajmujący | Zryczałtowane 10% od czynszu brutto | Najem gruntów i budynków |
| Podatek od najmu, nierezydent | Wynajmujący, w formie potrącenia | 20% kwoty brutto (do potwierdzenia z doradcą) | Nierezydenci bez zakładu w Indonezji |
| Podatek od usług noclegowych PBJT | Naliczany od płatności za zakwaterowanie, pobiera operator | Do 10% | Wille i domy wynajmowane jako zakwaterowanie |
Płatność w rupiach
Rozporządzenie Bank Indonesia PBI 17/3/PBI/2015 wymaga używania rupii w transakcjach gotówkowych i bezgotówkowych na terenie Indonezji i zobowiązuje firmy do podawania cen wyłącznie w rupiach, z wyjątkami takimi jak handel międzynarodowy i lokaty bankowe w walutach obcych. Za naruszenia w obrocie bezgotówkowym grozi m.in. kara w wysokości 1% wartości transakcji, maksymalnie 1 mld IDR. Wille na Bali skierowane do zagranicznych kupujących często reklamuje się w dolarach amerykańskich, ale cena w umowie, a także podstawa, od której liczy się powyższe podatki, powinny być wyrażone w rupiach. Zmiany kursu między rezerwacją a finalizacją zakupu to Państwa ryzyko, które trzeba uwzględnić w planach.
Co sprawdzić przed ułożeniem budżetu
- Jakie prawo Państwo kupują, bo BPHTB, zachęta VAT i limit 1% dla PPAT dotyczą zarejestrowanych tytułów, a w przypadku leasehold kilka z tych kwestii pozostaje nierozstrzygniętych.
- Stawkę BPHTB i kwotę wolną w regencji oraz NJOP działki, od notariusza.
- Czy deweloper jest zarejestrowany jako podatnik VAT, czy cena zawiera VAT i czy lokal rzeczywiście kwalifikuje się do zachęty na 2026 rok.
- Pisemną wycenę honorarium od notariusza lub PPAT, obejmującą wszystkie usługi.
- Kto płaci PBB zgodnie z umową dzierżawy i dowód, że wcześniejsze nakazy PBB zostały opłacone.
- Swój status rezydencji podatkowej oraz opinię doradcy w kwestii 10% czy 20%, zanim zaczną Państwo liczyć na jakikolwiek przychód z najmu.
- Jak byłaby opodatkowana przyszła sprzedaż Państwa dzierżawy.
Struktury stojące za tymi podatkami opisuje artykuł o tym, co cudzoziemcy mogą posiadać na Bali, a luki podatkowe właściwe dla dzierżawy omawia nasz przewodnik po leasehold. Można też przejrzeć nasze oferty na Bali, a na stronie o Indonezji wyjaśniamy, jak pracujemy.
