Wat een villa op Bali echt kost bij aankoop en bezit: BPHTB, btw, notariskosten, PBB en belasting op huur
Bij een aankoop op Bali met een geregistreerde titel, zoals een Hak Pakai of een appartement met strata-titel, betaalt de koper overdrachtsbelasting (BPHTB) van maximaal 5% en btw als de verkoper een btw-plichtige ontwikkelaar is (effectief 11% voor de meeste nieuwbouwwoningen in 2026). Het honorarium van de ambtenaar voor grondakten, dat de wet op maximaal 1% van de transactiewaarde stelt, komt daar nog bovenop. De verkoper betaalt een finale inkomstenbelasting van 2.5%. Bent u eenmaal eigenaar, dan bedraagt de jaarlijkse grond- en gebouwenbelasting (PBB) maximaal 0.5% van de getaxeerde waarde, en op huurinkomsten rust een eigen belasting plus een regionale belasting van maximaal 10% op logies.
Twee kanttekeningen gelden voor alles. Ten eerste zijn BPHTB en PBB regionale belastingen. De landelijke wet stelt maxima en minimale vrijstellingen vast, en elk regentschap (Badung, Gianyar, Tabanan, Denpasar) bepaalt zijn eigen bedragen, dus de tarieven hieronder zijn "maximaal"-tarieven. Ten tweede kiezen de meeste buitenlandse kopers op Bali voor leasehold, en bij leasehold liggen nog een aantal vragen open. Waar ze spelen, benoemen wij ze.
Alles hier geeft de regels weer zoals ze medio 2026 gelden. Het is een kaart om mee te begroten, geen belastingadvies.
Bij aankoop: de overdrachtsbelasting voor de koper (BPHTB)
BPHTB wordt betaald door degene die het vastgoed verwerft, tegen maximaal 5% van de hoogste van de transactiewaarde en de door de overheid getaxeerde waarde (NJOP), na aftrek van een belastingvrij bedrag. Onder de wet op de regionale financiën van 2022 (UU 1/2022, bekend als HKPD) bedraagt die vrijstelling ten minste 80 miljoen IDR voor een gewone verwerving en 300 miljoen IDR voor een erfenis of schenking binnen de familie. Regio's mogen een hoger bedrag vaststellen, en de vrijstelling geldt voor de eerste verwerving in die regio.
De belasting geldt voor verwervingen van Hak Milik, HGB, Hak Pakai, strata-titel (HMSRS) en HPL, of dat nu gebeurt door koop, schenking, erfenis of de verlening van een nieuw recht. Een huurrecht (Hak Sewa) staat niet op die lijst, maar niets sluit het ook uitdrukkelijk uit van BPHTB. Behandel dat niet als een regel, en wees op uw hoede voor wie u een leasehold verkoopt en dat wel doet.
Om de orde van grootte bij het hoogste tarief te laten zien: bij een woning met grond tegen de minimumprijs voor buitenlandse kopers op Bali van 5 miljard IDR, uitgaande van een transactiewaarde boven de NJOP en de landelijke minimumvrijstelling, zou de belasting 5% van 4.92 miljard IDR bedragen, ofwel 246 miljoen IDR. Dat is een rekensom op het maximum, geen offerte. Het tarief en de vrijstelling van uw regentschap bepalen het werkelijke bedrag.
Btw op nieuwbouw en de stimuleringsmaatregel van 2026
Sinds 1 januari 2025 is het algemene btw-tarief in Indonesië 12%, maar voor alles behalve luxegoederen wordt het berekend over een grondslag van 11/12 van de prijs, zodat het effectieve tarief 11% is (PMK 131/2024). Het volle tarief van 12% geldt alleen voor goederen waarop de belasting op luxegoederen van toepassing is, waaronder woningen van 30 miljard IDR of meer. Huizen en appartementen van 30 miljard IDR of meer dragen ook een belasting op luxegoederen (PPnBM) van 20%, een drempel die sinds 2019 geldt. Voor "zeer luxueuze" woningen boven een bepaalde vloeroppervlakte geldt daarnaast een aparte inkomstenbelasting van 1%. Vraag uw adviseur dus of een groot huis daaronder valt.
Btw wordt in rekening gebracht door btw-plichtige verkopers, en dat zijn in de praktijk ontwikkelaars. Een doorverkoop tussen twee particulieren is normaal gesproken niet btw-belast.
De btw die de overheid draagt (PPN DTP)
Voor 2026 laat PMK 90/2025 de overheid 100% van de btw dragen over de eerste 2 miljard IDR van de prijs van een gloednieuwe, instapklare woning met grond of een appartement van maximaal 5 miljard IDR, die voor het eerst door de ontwikkelaar wordt geleverd. De koopakte of een volledig betaalde PPJB en de oplevering moeten allebei tussen 1 januari en 31 december 2026 vallen, en de maatregel is beperkt tot één unit per persoon. Buitenlanders met een Indonesisch fiscaal nummer (NPWP) die aan de regels voor buitenlands eigendom voldoen, kwamen onder de versie van 2025 in aanmerking en blijven dat onder PMK 90/2025.
Op Bali is de overlap klein. De minimumprijs voor een woning met grond voor een buitenlander is 5 miljard IDR, gelijk aan het plafond van de maatregel, dus een huis komt alleen in aanmerking bij precies die prijs. Appartementen, met een ondergrens van 2 miljard IDR, kunnen wel in aanmerking komen. Villa's in leasehold zijn geen eerste levering van een huis met titel, dus reken bij leasehold niet op deze maatregel. De minister van Financiën kondigde op 14 oktober 2025 aan dat de maatregel tot eind 2027 zou doorlopen. Zie 2027 als aangekondigd, niet als van kracht, totdat de uitvoeringsregeling is uitgevaardigd.
Kosten van notaris en PPAT
Het honorarium van de ambtenaar voor grondakten, inclusief getuigen, mag niet hoger zijn dan 1% van de transactiewaarde in de akte (PP 24/2016 art. 32(1)), met lagere maxima voor grotere schijven, bijvoorbeeld 0.75% voor het deel tussen 500 miljoen IDR en 1 miljard IDR. Afzonderlijke diensten zoals controles van het certificaat en inschrijving worden daarbovenop in rekening gebracht.
Voor notariskosten bij huurakten en PPJB's bestaat geen vaste schaal. Er wordt over onderhandeld, dus vraag een schriftelijke offerte met alle diensten voordat u de notaris de opdracht geeft.
De inkomstenbelasting van de verkoper, en wat er gebeurt als u doorverkoopt
De verkoper van grond of gebouwen betaalt onder PP 34/2016 een finale inkomstenbelasting (PPh) van 2.5% over de hoogste van de bruto overdrachtswaarde en de door de overheid getaxeerde waarde. De PPAT mag de akte pas tekenen als deze belasting en de BPHTB van de koper zijn betaald. Als koper bent u daarmee beschermd: een correct verlopende overdracht kan niet worden afgerond zolang de belasting van de verkoper openstaat.
Verkoopt u later een geregistreerde titel, dan draaien de rollen om: u betaalt de 2.5%, uw koper betaalt BPHTB, en btw geldt alleen als de verkoper een btw-plichtige onderneming is.
De verkoop van een leasehold is minder duidelijk. Hoe de overdracht van een huurcontract wordt belast, staat niet vast, inclusief de vraag of de 2.5% onder PP 34/2016 er überhaupt op van toepassing is. Vraag een belastingadviseur om raad voordat u koopt, want het antwoord bepaalt uw exit.
De jaarlijkse kosten van bezit: PBB
De grond- en gebouwenbelasting (PBB-P2) is een regionale belasting van maximaal 0.5% van de getaxeerde waarde (NJOP), na een belastingvrije NJOP van ten minste 10 miljoen IDR, onder UU 1/2022. De jaarlijkse aanslag heet de SPPT PBB, en nagaan of eerdere aanslagen zijn betaald, hoort bij het vooronderzoek (due diligence) naar elk perceel.
Bij een huurcontract is het een kwestie van het contract wie de PBB betaalt. Er is geen wettelijke regel om op terug te vallen, dus zorg dat het in de akte staat.
Andere lopende kosten, zoals onderhoud, beheer of verzekering, hangen af van het vastgoed en de exploitant.
Belasting op huurinkomsten
Voor verhuurders die inwoner zijn, particulier of zakelijk, wordt huur uit grond en gebouwen onder PP 34/2017 belast tegen een finaal tarief van 10% over de brutohuur, en vennootschappen, vaste inrichtingen en aangewezen betalers moeten die belasting inhouden.
Voor een niet-ingezeten particulier zonder vaste inrichting in Indonesië valt villahuur onder artikel 26, dat 20% van het brutobedrag inhoudt in plaats van het finale tarief van 10%. Belastingverdragen kunnen de inhouding onder artikel 26 in het algemeen verlagen, maar hun artikel over onroerend goed laat voor huur het binnenlandse tarief van Indonesië staan. Reken op 20% van het brutobedrag, tenzij uw belastingadviseur iets anders bevestigt.
Kortetermijnverhuur van villa's die als onderneming wordt gerund, is een andere categorie: inkomsten uit een logiesonderneming, meestal verdiend via een exploitant met vergunning of een PT PMA, geen passieve huur. Naast de inkomstenbelasting geldt een regionale belasting op logiesdiensten (PBJT) van maximaal 10% op betalingen voor villa's, homestays, pensions en particuliere woningen die als hotel worden gebruikt, en verhuurexploitanten innen die. Ons artikel over legaal een villa verhuren op Bali behandelt de vergunningen.
Alle kosten in één tabel, en de valuta waarin u ze betaalt
| Kostenpost | Wie betaalt | Tarief (per 2026) | Geldt voor |
|---|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting BPHTB | Koper | Maximaal 5% van de hoogste van prijs en NJOP, min ten minste 80 miljoen IDR | Geregistreerde rechten (Hak Pakai, HGB, strata); huurrechten staan niet op de lijst, positie onduidelijk |
| Btw op nieuwbouw | Koper, in rekening gebracht door de ontwikkelaar | Effectief 11%; 12% voor woningen van 30 miljard IDR of meer | Verkopen door btw-plichtige verkopers |
| Belasting op luxegoederen PPnBM | Geheven op de verkoop | 20% | Woningen van 30 miljard IDR of meer |
| Stimuleringsmaatregel PPN DTP (2026) | De overheid draagt de btw | 100% van de btw over de eerste 2 miljard IDR | Nieuwe, instapklare woningen tot 5 miljard IDR met titel |
| Honorarium PPAT | Schriftelijk afspreken | Maximaal 1% van de waarde in de akte, lager over grotere schijven | Koopakten en akten van verlening |
| Notariskosten bij een huurcontract of PPJB | Schriftelijk afspreken | Geen vaste schaal; onderhandelbaar | Huurakten, PPJB's |
| Finale inkomstenbelasting van de verkoper | Verkoper | 2.5% van de hoogste van prijs en NJOP | Overdrachten van grond en gebouwen; overdracht van huurcontracten onduidelijk |
| Grond- en gebouwenbelasting PBB | Eigenaar, of volgens het huurcontract | Maximaal 0.5% per jaar van de NJOP | Alle grond en gebouwen |
| Belasting op huurinkomsten, inwoner | Verhuurder | 10% finaal over de brutohuur | Huur van grond en gebouwen |
| Belasting op huurinkomsten, niet-inwoner | Verhuurder, via inhouding | 20% van het brutobedrag (laten bevestigen door een adviseur) | Niet-inwoners zonder vaste inrichting |
| Logiesbelasting PBJT | Geheven op betalingen voor logies, geïnd door de exploitant | Maximaal 10% | Villa's en woningen die als logies worden verhuurd |
Betalen in roepia
Verordening PBI 17/3/PBI/2015 van Bank Indonesia schrijft de roepia voor bij contante en niet-contante transacties in Indonesië en verplicht ondernemingen prijzen alleen in roepia te vermelden, met uitzonderingen zoals internationale handel en bankdeposito's in vreemde valuta. Bij niet-contante overtredingen kan onder meer een boete van 1% van de transactiewaarde volgen, met een maximum van 1 miljard IDR. Villa's op Bali voor buitenlandse kopers worden vaak in Amerikaanse dollars aangeboden, maar de prijs in uw contract, en de grondslag waarover de belastingen hierboven worden berekend, hoort in roepia te staan. Koersbewegingen tussen reservering en afronding zijn een risico waar u zelf rekening mee moet houden.
Wat u controleert voordat u gaat begroten
- Welk recht u koopt, want BPHTB, de btw-maatregel en het maximum van 1% voor de PPAT horen bij geregistreerde titels, en voor leasehold is de positie bij meerdere daarvan onduidelijk.
- Het BPHTB-tarief en de vrijstelling van het regentschap, en de NJOP van het perceel, via de notaris.
- Of de ontwikkelaar btw-plichtig is, of de prijs inclusief btw is en of de unit echt in aanmerking komt voor de maatregel van 2026.
- Een schriftelijke offerte van de notaris of PPAT met alle diensten.
- Wie onder uw huurcontract de PBB betaalt, en bewijs dat eerdere PBB-aanslagen zijn betaald.
- Uw fiscale woonplaats, en het oordeel van een adviseur over de vraag 10% of 20%, voordat u op huurinkomsten rekent.
- Hoe een toekomstige verkoop van uw huurcontract zou worden belast.
Voor de constructies achter deze belastingen, lees wat buitenlanders op Bali mogen bezitten, en voor de fiscale lacunes die specifiek bij huurcontracten spelen, zie onze gids over leasehold. U kunt ons aanbod op Bali bekijken, en op onze pagina over Indonesië leest u hoe wij werken.
