Πόσο κοστίζει πραγματικά η αγορά και η κατοχή βίλας στο Μπαλί: BPHTB, ΦΠΑ, αμοιβές συμβολαιογράφου, PBB και φόρος ενοικίων
Σε μια αγορά στο Μπαλί με εγγεγραμμένο τίτλο, όπως ένα Hak Pakai ή ένα διαμέρισμα σε οριζόντια ιδιοκτησία, ο αγοραστής πληρώνει φόρο απόκτησης (BPHTB) έως 5% και ΦΠΑ αν ο πωλητής είναι developer εγγεγραμμένος στο ΦΠΑ (πραγματικός συντελεστής 11% για τις περισσότερες νέες κατοικίες το 2026), ενώ προστίθεται η αμοιβή του υπαλλήλου που συντάσσει την πράξη γης, την οποία ο νόμος περιορίζει στο 1% της αξίας της συναλλαγής. Ο πωλητής πληρώνει τελικό φόρο εισοδήματος 2,5%. Μόλις γίνετε ιδιοκτήτης, ο ετήσιος φόρος γης και κτιρίων (PBB) φτάνει έως το 0,5% της αντικειμενικής αξίας, και το εισόδημα από ενοίκια έχει τον δικό του φόρο, συν έναν περιφερειακό φόρο έως 10% στα καταλύματα.
Δύο επιφυλάξεις διατρέχουν όλα αυτά. Πρώτον, ο BPHTB και ο PBB είναι περιφερειακοί φόροι. Ο εθνικός νόμος ορίζει ανώτατα όρια και ελάχιστα αφορολόγητα ποσά, και κάθε επαρχία (Badung, Gianyar, Tabanan, Denpasar) ορίζει τα δικά της ποσά, οπότε οι συντελεστές που ακολουθούν είναι μέγιστοι. Δεύτερον, οι περισσότεροι ξένοι αγοραστές στο Μπαλί επιλέγουν leasehold, και αρκετά ερωτήματα για το leasehold παραμένουν ανοιχτά. Τα επισημαίνουμε όπου ισχύουν.
Όλα όσα ακολουθούν αντιστοιχούν στους κανόνες στα μέσα του 2026. Είναι ένας χάρτης για τον προϋπολογισμό σας, όχι φορολογική συμβουλή.
Στην αγορά: ο φόρος απόκτησης του αγοραστή (BPHTB)
Τον BPHTB τον πληρώνει όποιος αποκτά το ακίνητο, με συντελεστή έως 5% επί της μεγαλύτερης από την αξία της συναλλαγής και την αντικειμενική αξία του κράτους (NJOP), αφού αφαιρεθεί ένα αφορολόγητο ποσό. Σύμφωνα με τον νόμο του 2022 για τα περιφερειακά οικονομικά (UU 1/2022, γνωστό ως HKPD), το ποσό αυτό είναι τουλάχιστον 80 εκατ. IDR για μια συνηθισμένη απόκτηση και 300 εκατ. IDR για κληρονομιά ή δωρεά εντός της οικογένειας. Οι περιφέρειες μπορούν να το ορίσουν υψηλότερα, και ισχύει για την πρώτη απόκτηση στη συγκεκριμένη περιφέρεια.
Ο φόρος ισχύει για αποκτήσεις Hak Milik, HGB, Hak Pakai, τίτλου οριζόντιας ιδιοκτησίας (HMSRS) και HPL, είτε με πώληση, δωρεά, κληρονομιά είτε με παραχώρηση νέου δικαιώματος. Η μίσθωση (Hak Sewa) δεν περιλαμβάνεται σε αυτή τη λίστα, αλλά και τίποτα δεν την εξαιρεί ρητά από τον BPHTB. Μην το θεωρείτε κανόνα, και να είστε επιφυλακτικοί με όποιον σας πουλά leasehold και το θεωρεί.
Για να φανεί η τάξη μεγέθους με τον ανώτατο συντελεστή: σε μια μονοκατοικία με οικόπεδο στο κατώτατο όριο για ξένους αγοραστές στο Μπαλί, 5 δισ. IDR, με την παραδοχή ότι η αξία της συναλλαγής είναι πάνω από το NJOP και ότι το αφορολόγητο είναι το εθνικό ελάχιστο, ο φόρος θα ήταν 5% επί 4,92 δισ. IDR, δηλαδή 246 εκατ. IDR. Πρόκειται για αριθμητική πάνω στο ανώτατο όριο, όχι για προσφορά. Το πραγματικό ποσό το καθορίζουν ο συντελεστής και το αφορολόγητο της επαρχίας σας.
ΦΠΑ στα νεόδμητα και το κίνητρο του 2026
Από την 1η Ιανουαρίου 2025 ο ονομαστικός συντελεστής ΦΠΑ της Ινδονησίας είναι 12%, αλλά για όλα εκτός από τα είδη πολυτελείας επιβάλλεται σε φορολογική βάση ίση με τα 11/12 της τιμής, οπότε ο πραγματικός συντελεστής είναι 11% (PMK 131/2024). Ο πλήρης συντελεστής 12% ισχύει μόνο για αγαθά που υπόκεινται σε φόρο πωλήσεων ειδών πολυτελείας, στα οποία περιλαμβάνονται κατοικίες με τιμή 30 δισ. IDR και άνω. Οι μονοκατοικίες και τα διαμερίσματα από 30 δισ. IDR και πάνω επιβαρύνονται επίσης με φόρο πωλήσεων ειδών πολυτελείας 20% (PPnBM), όριο που ισχύει από το 2019. Ένας ξεχωριστός φόρος εισοδήματος 1% ισχύει για τις «πολύ πολυτελείς» κατοικίες πάνω από ένα όριο εμβαδού, οπότε ρωτήστε τον σύμβουλό σας αν μια μεγάλη κατοικία εμπίπτει σε αυτόν.
Τον ΦΠΑ τον χρεώνουν πωλητές εγγεγραμμένοι στο ΦΠΑ, δηλαδή στην πράξη οι developers. Μια μεταπώληση ανάμεσα σε δύο ιδιώτες κανονικά δεν υπόκειται σε ΦΠΑ.
Το κίνητρο ΦΠΑ που αναλαμβάνει το κράτος (PPN DTP)
Για το 2026, ο PMK 90/2025 προβλέπει ότι το κράτος αναλαμβάνει το 100% του ΦΠΑ επί των πρώτων 2 δισ. IDR της τιμής μιας ολοκαίνουργιας, έτοιμης προς κατοίκηση μονοκατοικίας ή διαμερίσματος με τιμή έως 5 δισ. IDR, που παραδίδεται για πρώτη φορά από τον developer. Η πράξη πώλησης ή ένα εξοφλημένο PPJB, καθώς και η παράδοση, πρέπει να γίνουν μεταξύ 1ης Ιανουαρίου και 31ης Δεκεμβρίου 2026, και το κίνητρο περιορίζεται σε μία μονάδα ανά άτομο. Οι αλλοδαποί με ινδονησιακό ΑΦΜ (NPWP) που πληρούν τους κανόνες για την ιδιοκτησία ξένων ήταν δικαιούχοι με την εκδοχή του 2025 και παραμένουν δικαιούχοι με τον PMK 90/2025.
Στο Μπαλί η επικάλυψη είναι περιορισμένη. Η ελάχιστη τιμή για έναν ξένο σε μονοκατοικία με οικόπεδο είναι 5 δισ. IDR, ίδια με το ανώτατο όριο του κινήτρου, οπότε μια μονοκατοικία πληροί τις προϋποθέσεις μόνο σε ακριβώς αυτή την τιμή. Τα διαμερίσματα, με κατώτατο όριο 2 δισ. IDR, μπορούν να πληρούν τις προϋποθέσεις. Οι βίλες με leasehold δεν αποτελούν πρώτη παράδοση κατοικίας με τίτλο, οπότε μην υπολογίζετε στο κίνητρο για ένα leasehold. Ο υπουργός Οικονομικών ανακοίνωσε στις 14 Οκτωβρίου 2025 ότι το κίνητρο θα ισχύσει έως το τέλος του 2027. Θεωρήστε το 2027 ανακοινωμένο αλλά όχι σε ισχύ μέχρι να εκδοθεί ο εκτελεστικός κανονισμός.
Αμοιβές συμβολαιογράφου και PPAT
Η αμοιβή του υπαλλήλου που συντάσσει την πράξη γης, μαζί με τους μάρτυρες, δεν μπορεί να υπερβαίνει το 1% της αξίας της συναλλαγής που αναγράφεται στην πράξη (PP 24/2016, άρθρο 32(1)), με χαμηλότερα όρια για τα μεγαλύτερα κλιμάκια, για παράδειγμα 0,75% για το τμήμα μεταξύ 500 εκατ. IDR και 1 δισ. IDR. Ξεχωριστές υπηρεσίες, όπως οι έλεγχοι τίτλων και η εγγραφή, χρεώνονται επιπλέον.
Οι αμοιβές συμβολαιογράφου για πράξεις μίσθωσης και PPJB δεν έχουν σταθερή κλίμακα. Είναι αντικείμενο διαπραγμάτευσης, οπότε ζητήστε γραπτή προσφορά που αναφέρει κάθε υπηρεσία πριν αναθέσετε την υπόθεση στον συμβολαιογράφο.
Ο φόρος εισοδήματος του πωλητή και τι γίνεται όταν μεταπωλείτε
Ο πωλητής γης ή κτιρίων πληρώνει τελικό φόρο εισοδήματος (PPh) 2,5% επί της μεγαλύτερης από την ακαθάριστη αξία μεταβίβασης και την αντικειμενική αξία του κράτους, βάσει του PP 34/2016. Ο PPAT μπορεί να υπογράψει την πράξη μόνο αφού πληρωθούν αυτός ο φόρος και ο BPHTB του αγοραστή. Ως αγοραστή, αυτό σας προστατεύει: μια σωστή μεταβίβαση δεν μπορεί να ολοκληρωθεί με απλήρωτο τον φόρο του πωλητή.
Όταν αργότερα πουλήσετε έναν εγγεγραμμένο τίτλο, οι ρόλοι αντιστρέφονται: εσείς πληρώνετε το 2,5%, ο αγοραστής σας πληρώνει τον BPHTB, και ΦΠΑ υπάρχει μόνο αν ο πωλητής είναι επιχείρηση εγγεγραμμένη στο ΦΠΑ.
Η πώληση ενός leasehold είναι λιγότερο ξεκάθαρη. Δεν έχει διευκρινιστεί πώς φορολογείται η εκχώρηση μιας μίσθωσης, ούτε αν το 2,5% του PP 34/2016 ισχύει καν γι' αυτήν. Ρωτήστε φορολογικό σύμβουλο πριν αγοράσετε, γιατί η απάντηση διαμορφώνει την έξοδό σας.
Το ετήσιο κόστος της ιδιοκτησίας: PBB
Ο φόρος γης και κτιρίων (PBB-P2) είναι περιφερειακός φόρος με συντελεστή έως 0,5% της αντικειμενικής αξίας (NJOP), μετά από αφορολόγητο NJOP τουλάχιστον 10 εκατ. IDR, βάσει του UU 1/2022. Ο ετήσιος λογαριασμός ονομάζεται SPPT PBB, και ο έλεγχος ότι έχουν πληρωθεί οι προηγούμενοι λογαριασμοί είναι μέρος του νομικού ελέγχου για κάθε οικόπεδο.
Σε μια μίσθωση, το ποιος πληρώνει τον PBB το ορίζει η σύμβαση, χωρίς νομικό κανόνα για να στηριχτείτε, οπότε βεβαιωθείτε ότι το γράφει η πράξη.
Τα άλλα λειτουργικά κόστη, όπως η συντήρηση, η διαχείριση ή η ασφάλιση, εξαρτώνται από το ακίνητο και τον διαχειριστή.
Φόρος στο εισόδημα από ενοίκια
Για εκμισθωτές που είναι φορολογικοί κάτοικοι, ιδιώτες ή εταιρείες, το ενοίκιο από γη και κτίρια φορολογείται με τελικό συντελεστή 10% επί του ακαθάριστου ενοικίου βάσει του PP 34/2017, και οι εταιρείες, οι μόνιμες εγκαταστάσεις και οι ορισμένοι υπόχρεοι πρέπει να τον παρακρατούν.
Για έναν ιδιώτη μη κάτοικο χωρίς μόνιμη εγκατάσταση στην Ινδονησία, το ενοίκιο βίλας εμπίπτει στο άρθρο 26, που προβλέπει παρακράτηση 20% επί του ακαθάριστου αντί για τον τελικό συντελεστή 10%. Οι συμβάσεις αποφυγής διπλής φορολογίας μπορούν γενικά να μειώσουν την παρακράτηση του άρθρου 26, όμως το άρθρο τους για την ακίνητη περιουσία αφήνει σε ισχύ τον εγχώριο συντελεστή της Ινδονησίας για τα ενοίκια. Υπολογίστε 20% επί του ακαθάριστου, εκτός αν ο φορολογικός σας σύμβουλος επιβεβαιώσει κάτι διαφορετικό.
Η βραχυχρόνια ενοικίαση βίλας που λειτουργεί ως επιχείρηση είναι διαφορετική κατηγορία: εισόδημα από επιχείρηση καταλυμάτων, που κανονικά αποκτάται μέσω αδειοδοτημένου διαχειριστή ή PT PMA, όχι παθητικό ενοίκιο. Πέρα από τον φόρο εισοδήματος, ένας περιφερειακός φόρος στις υπηρεσίες διαμονής (PBJT) έως 10% ισχύει για τις πληρωμές για βίλες, homestay, ξενώνες και ιδιωτικές κατοικίες που λειτουργούν ως ξενοδοχεία, και τον εισπράττουν οι διαχειριστές της ενοικίασης. Το άρθρο μας για τη νόμιμη ενοικίαση βίλας στο Μπαλί εξετάζει τις άδειες.
Όλα τα κόστη σε έναν πίνακα και το νόμισμα στο οποίο τα πληρώνετε
| Κόστος | Ποιος πληρώνει | Συντελεστής (2026) | Πού ισχύει |
|---|---|---|---|
| Φόρος απόκτησης BPHTB | Αγοραστής | Έως 5% επί της μεγαλύτερης από την τιμή και το NJOP, μείον τουλάχιστον 80 εκατ. IDR | Εγγεγραμμένα δικαιώματα (Hak Pakai, HGB, οριζόντια ιδιοκτησία). Οι μισθώσεις δεν είναι στη λίστα, το ζήτημα δεν έχει διευκρινιστεί |
| ΦΠΑ σε νεόδμητο | Αγοραστής, με χρέωση από τον developer | Πραγματικός 11%, 12% για κατοικίες 30 δισ. IDR και άνω | Πωλήσεις από πωλητές εγγεγραμμένους στο ΦΠΑ |
| Φόρος πολυτελείας PPnBM | Επιβάλλεται στην πώληση | 20% | Κατοικίες 30 δισ. IDR και άνω |
| Κίνητρο PPN DTP (2026) | Το κράτος αναλαμβάνει τον ΦΠΑ | 100% του ΦΠΑ επί των πρώτων 2 δισ. IDR | Νέες, έτοιμες κατοικίες έως 5 δισ. IDR με τίτλο |
| Αμοιβή PPAT | Συμφωνήστε τη γραπτώς | Έως 1% της αξίας της πράξης, χαμηλότερη στα μεγαλύτερα κλιμάκια | Πράξεις πώλησης και δωρεάς |
| Αμοιβή συμβολαιογράφου για μίσθωση ή PPJB | Συμφωνήστε τη γραπτώς | Χωρίς σταθερή κλίμακα, κατόπιν διαπραγμάτευσης | Πράξεις μίσθωσης, PPJB |
| Τελικός φόρος εισοδήματος του πωλητή | Πωλητής | 2,5% επί της μεγαλύτερης από την τιμή και το NJOP | Μεταβιβάσεις γης και κτιρίων. Για τις εκχωρήσεις μισθώσεων δεν έχει διευκρινιστεί |
| Φόρος γης και κτιρίων PBB | Ιδιοκτήτης ή όπως ορίζει η μίσθωση | Έως 0,5% του NJOP τον χρόνο | Όλη η γη και όλα τα κτίρια |
| Φόρος ενοικίων, κάτοικος | Εκμισθωτής | Τελικός 10% επί του ακαθάριστου ενοικίου | Μίσθωση γης και κτιρίων |
| Φόρος ενοικίων, μη κάτοικος | Εκμισθωτής, μέσω παρακράτησης | 20% επί του ακαθάριστου (επιβεβαιώστε με σύμβουλο) | Μη κάτοικοι χωρίς μόνιμη εγκατάσταση |
| Φόρος διαμονής PBJT | Επιβάλλεται στις πληρωμές για διαμονή, τον εισπράττει ο διαχειριστής | Έως 10% | Βίλες και κατοικίες που νοικιάζονται ως καταλύματα |
Πληρωμή σε ρουπίες
Ο κανονισμός PBI 17/3/PBI/2015 της Bank Indonesia επιβάλλει τη ρουπία στις συναλλαγές με μετρητά και χωρίς μετρητά στην Ινδονησία και υποχρεώνει τις επιχειρήσεις να αναγράφουν τιμές μόνο σε ρουπίες, με εξαιρέσεις όπως το διεθνές εμπόριο και οι τραπεζικές καταθέσεις σε ξένο νόμισμα. Για παραβάσεις σε συναλλαγές χωρίς μετρητά, οι κυρώσεις περιλαμβάνουν πρόστιμο 1% της αξίας της συναλλαγής, με ανώτατο όριο 1 δισ. IDR. Οι βίλες του Μπαλί που απευθύνονται σε ξένους αγοραστές προωθούνται συχνά σε δολάρια ΗΠΑ, όμως η τιμή στη σύμβασή σας, και η βάση πάνω στην οποία υπολογίζονται οι παραπάνω φόροι, πρέπει να είναι σε ρουπίες. Οι διακυμάνσεις της συναλλαγματικής ισοτιμίας από την κράτηση έως την ολοκλήρωση είναι δικός σας κίνδυνος, και πρέπει να τον προβλέψετε.
Τι να ελέγξετε πριν καταρτίσετε τον προϋπολογισμό
- Ποιο δικαίωμα αγοράζετε, γιατί ο BPHTB, το κίνητρο ΦΠΑ και το όριο 1% της αμοιβής PPAT συνδέονται με εγγεγραμμένους τίτλους, και η θέση του leasehold σε αρκετά από αυτά δεν έχει διευκρινιστεί.
- Τον συντελεστή και το αφορολόγητο του BPHTB στην επαρχία, καθώς και το NJOP του οικοπέδου, από τον συμβολαιογράφο.
- Αν ο developer είναι εγγεγραμμένος στο ΦΠΑ, αν η τιμή περιλαμβάνει ΦΠΑ και αν η μονάδα πληροί πραγματικά τις προϋποθέσεις για το κίνητρο του 2026.
- Γραπτή προσφορά αμοιβής από τον συμβολαιογράφο ή τον PPAT, με κάθε υπηρεσία.
- Ποιος πληρώνει τον PBB βάσει της μίσθωσής σας, και απόδειξη ότι οι προηγούμενοι λογαριασμοί PBB έχουν πληρωθεί.
- Το καθεστώς σας ως φορολογικού κατοίκου, και τη γνώμη ενός συμβούλου για το ζήτημα του 10% ή 20% πριν υπολογίσετε οποιοδήποτε εισόδημα από ενοίκια.
- Πώς θα φορολογηθεί μια μελλοντική πώληση της μίσθωσής σας.
Για τις δομές πίσω από αυτούς τους φόρους, διαβάστε το άρθρο τι μπορούν να αποκτήσουν οι ξένοι στο Μπαλί, και για τα φορολογικά κενά που αφορούν ειδικά τις μισθώσεις, δείτε τον οδηγό μας για το leasehold. Μπορείτε να δείτε τις αγγελίες μας στο Μπαλί, και η σελίδα μας για την Ινδονησία εξηγεί πώς δουλεύουμε.
