Leasehold στο Μπαλί: διάρκεια μίσθωσης, παρατάσεις και τι γίνεται όταν λήγει η μίσθωση
Το leasehold στο Μπαλί σας δίνει το δικαίωμα να χρησιμοποιείτε τη γη ενός Ινδονήσιου ιδιοκτήτη, και τη βίλα πάνω της, για έναν συμφωνημένο αριθμό ετών. Οι συνηθισμένες διάρκειες είναι 25 έως 30 χρόνια, με παράταση μόνο αν την προβλέπει η σύμβαση, και όταν λήξει η διάρκεια η γη και τα κτίρια επιστρέφουν στον ιδιοκτήτη, εκτός αν έχει συμφωνηθεί παράταση. Το ινδονησιακό δίκαιο αναγνωρίζει τη μίσθωση και την προστατεύει σε περίπτωση θανάτου οποιουδήποτε από τα δύο μέρη και σε περίπτωση πώλησης της γης. Δεν τη μετατρέπει όμως σε εγγεγραμμένο τίτλο.
Αυτό το τελευταίο καθορίζει όλα τα υπόλοιπα. Με ένα Hak Pakai ή έναν τίτλο οριζόντιας ιδιοκτησίας, το κτηματολόγιο τηρεί αρχείο του δικαιώματός σας. Με μια μίσθωση, το δικαίωμά σας είναι η σύμβαση και τίποτα παραπάνω, οπότε η διατύπωση του όρου παράτασης, του όρου χρήσης και του όρου μεταβίβασης είναι αυτό που πραγματικά αγοράζετε. Μια καλά συνταγμένη μίσθωση 25 ετών μπορεί να σας αφήσει σε καλύτερη θέση από μια πρόχειρα γραμμένη μίσθωση «30 + 30».
Οι περισσότερες αγορές βιλών από ξένους στο Μπαλί είναι leasehold, και αυτός ο οδηγός εξηγεί πώς λειτουργούν τον Οκτώβριο του 2026: τη νομική βάση, τη διάρκεια και τις παρατάσεις, τι γίνεται στο τέλος, και τα κενά των φορολογικών κανόνων που κανείς δεν έχει ακόμη ξεκαθαρίσει.
Τι είναι το leasehold στο ινδονησιακό δίκαιο
Ο Βασικός Αγροτικός Νόμος (UUPA) το ονομάζει Hak Sewa untuk Bangunan: το δικαίωμα να χρησιμοποιεί κανείς τη γη άλλου για κτίρια έναντι μισθώματος. Το άρθρο 44 επιτρέπει να καταβάλλεται το μίσθωμα εφάπαξ ή σε δόσεις, πριν ή μετά τη χρήση. Το άρθρο 45 απαριθμεί ποιοι μπορούν να είναι μισθωτές, και ανάμεσά τους είναι οι «αλλοδαποί που κατοικούν στην Ινδονησία».
Στην πράξη, η μίσθωση είναι σύμβαση ανάμεσα σε εσάς και τον Ινδονήσιο ιδιοκτήτη ή τους ιδιοκτήτες της γης. Πρέπει να υπογράφεται ως συμβολαιογραφική πράξη ενώπιον συμβολαιογράφου, γιατί τα ιδιωτικά συμφωνητικά έχουν μικρή αποδεικτική αξία στα ινδονησιακά δικαστήρια. Ο συμβολαιογράφος συντάσσει την πράξη (akta sewa), αλλά τίποτα δεν εγγράφεται στο κτηματολόγιο όπως γίνεται με ένα Hak Pakai. Στην ουσία, πολλοί ξένοι αγοραστές στην Ινδονησία έχουν μια μακροχρόνια μίσθωση που δεν είναι εγγεγραμμένη.
Πρόκειται για κάτι διαφορετικό από το Hak Pakai, το δικαίωμα χρήσης ορισμένης διάρκειας που μπορεί να έχει ένας αλλοδαπός ιδιώτης στο όνομά του. Το Hak Pakai είναι εμπράγματο δικαίωμα στη γη που συνιστάται με πράξη ενώπιον του υπαλλήλου που συντάσσει τις πράξεις γης (PPAT) και εγγράφεται με τίτλο, και συνοδεύεται από ελάχιστη τιμή και προϋποθέσεις για έγγραφα μετανάστευσης. Μια μίσθωση δεν έχει καμία από αυτές τις διατυπώσεις και καμία τέτοια εγγραφή. Η επισκόπησή μας για το τι μπορούν να αποκτήσουν οι ξένοι στο Μπαλί τα συγκρίνει δίπλα δίπλα.
Πόσο διαρκούν οι μισθώσεις στο Μπαλί
Δεν υπάρχει νόμιμη διάρκεια για μια μίσθωση στο Μπαλί. Τη συμφωνούν τα μέρη. Τα συνηθισμένα 25 έως 30 χρόνια είναι πρακτική της αγοράς, όχι νόμος.
Οι διαφημίσεις συχνά προσθέτουν τα δικαιώματα επιλογής μεταξύ τους: «30 + 30», «25 + 25 + 20» ή «έως 80 χρόνια». Τέτοια σύνολα είναι συμβατικά δικαιώματα επιλογής, όχι νόμιμο δικαίωμα. Βέβαιη είναι μόνο η πρώτη περίοδος. Οτιδήποτε μετά από αυτήν είναι υπόσχεση της σύμβασης και αξίζει ακριβώς όσο της επιτρέπει η διατύπωσή της.
Ο αριθμός «80 χρόνια» δανείζεται επίσης από το Hak Pakai σε δημόσια γη, που μπορεί να φτάσει τα 30 + 20 + 30 χρόνια. Αυτό δεν έχει καμία σχέση με τη μίσθωση ιδιωτικής γης, και ένας πωλητής που μπερδεύει τα δύο σας λέει κάτι και για την υπόλοιπη προσπάθεια πώλησης.
Παρατάσεις: εκεί βρίσκεται το μεγαλύτερο μέρος του κινδύνου
Παράταση υπάρχει μόνο αν είναι γραμμένη στην αρχική σύμβαση. Πρέπει να ορίζει την τιμή, ή έναν τύπο υπολογισμού της τιμής, από την αρχή, να θέτει σαφείς προθεσμίες ειδοποίησης και να περιγράφει αναλυτικά τι γίνεται με το κτίριο στη λήξη. Μην αφήνετε ποτέ την τιμή της παράτασης «σε κοινή συμφωνία». Ένα δικαίωμα επιλογής του οποίου την τιμή μπορεί να ορίσει ελεύθερα ο ιδιοκτήτης της γης σε 25 χρόνια είναι, στην πράξη, δικαίωμα να ξεκινήσετε διαπραγμάτευση.
Η παράταση είναι επίσης νέα νομική πράξη. Η παράταση μιας μίσθωσης απαιτεί νέα συμβολαιογραφική πράξη και υπογραφή με φυσική παρουσία. Θα πρέπει να την υπογράψει ο ιδιοκτήτης της γης ή, αν ο αρχικός ιδιοκτήτης έχει πεθάνει, οι κληρονόμοι του. Η γη στο Μπαλί ανήκει συχνά σε οικογένειες, οπότε επιβεβαιώστε από την αρχή ότι έχουν δοθεί όλες οι απαραίτητες οικογενειακές συναινέσεις. Ποιες υπογραφές απαιτούνται νομικά για ένα συγκεκριμένο οικόπεδο είναι ερώτημα για δικηγόρο, όχι για τον μεσίτη.
Αρκετά σημεία αξίζει να ρυθμιστούν στην αρχική πράξη και όχι αργότερα:
- η τιμή της παράτασης ή ο ακριβής τύπος υπολογισμού της,
- η προθεσμία ειδοποίησης και αν το δικαίωμα επιλογής χάνεται αν δεν την τηρήσετε,
- αν το δικαίωμα επιλογής περνά σε όποιον αγοράσει τη μίσθωσή σας και στους κληρονόμους σας,
- η δέσμευση του ιδιοκτήτη της γης, και των διαδόχων του, να υπογράψει τη νέα πράξη.
Όταν λήγει η μίσθωση ή όταν συμβεί κάτι πριν από αυτό
Στη λήξη, η γη και τα κτίρια επιστρέφουν στον ιδιοκτήτη της γης, εκτός αν έχει συμφωνηθεί παράταση. Αυτό περιλαμβάνει και τη βίλα που χτίσατε ή πληρώσατε. Μια μίσθωση μπορεί να ορίζει τι γίνεται με το κτίριο στο τέλος, κάτι που είναι ένας λόγος παραπάνω να διαβάσετε τον όρο της λήξης με την ίδια προσοχή που διαβάζετε την τιμή.
Δύο κανόνες του ινδονησιακού Αστικού Κώδικα προστατεύουν τον μισθωτή κατά τη διάρκεια της μίσθωσης. Το άρθρο 1575 ορίζει ότι η μίσθωση δεν λήγει με τον θάνατο του εκμισθωτή ή του μισθωτή, οπότε οι κληρονόμοι και των δύο πλευρών υπεισέρχονται σε αυτήν μέχρι το συμφωνημένο τέλος. Το άρθρο 1576 ορίζει ότι η πώληση του μισθωμένου ακινήτου δεν λύει τη μίσθωση, εκτός αν η ίδια η μίσθωση προβλέπει διαφορετικά. Ελέγξτε ότι η σύμβασή σας δεν περιέχει τέτοιον όρο.
Για τους κληρονόμους ενός ξένου μισθωτή, η θέση είναι απλή και περιορισμένη. Κληρονομούν μόνο την υπόλοιπη διάρκεια, και κάθε παράταση εξακολουθεί να εξαρτάται από όσα λέει η σύμβαση. Αν θέλετε το δικαίωμα επιλογής να ισχύει και μετά από εσάς, γράψτε το στην πράξη.
Η υπόλοιπη διάρκεια ενός leasehold μικραίνει κάθε χρόνο. Μια βίλα με 25 χρόνια σήμερα θα έχει 15 σε μια δεκαετία, και όποιος την αγοράσει από εσάς θα αγοράζει αυτά τα 15 χρόνια συν όποια δικαιώματα παράτασης δίνει η σύμβαση. Κάντε αυτόν τον λογαριασμό πριν υπογράψετε.
Οι όροι της σύμβασης στους οποίους πρέπει να επιμείνετε
Δεν υπάρχει νόμιμο υπόδειγμα μίσθωσης. Αυτοί είναι οι όροι που περιμένουμε να καλύπτει μια σωστή μίσθωση στο Μπαλί.
| Όρος | Τι να προσέξετε |
|---|---|
| Διάρκεια και ημερομηνία έναρξης | Σταθερός αριθμός ετών από μια σταθερή ημερομηνία. Σε off-plan, ελέγξτε αν η διάρκεια ξεκινά με την υπογραφή ή με την παράδοση. |
| Μίσθωμα | Το ποσό και αν καταβάλλεται προκαταβολικά ή σε δόσεις (ο UUPA επιτρέπει και τα δύο). |
| Δικαίωμα παράτασης | Η τιμή ή ο τύπος υπολογισμού της ορισμένα από τώρα, οι προθεσμίες ειδοποίησης και η υποχρέωση του ιδιοκτήτη της γης να υπογράψει νέα πράξη. |
| Το κτίριο στη λήξη | Τι γίνεται με τη βίλα όταν λήξει η μίσθωση. |
| Δικαιώματα κατασκευής και ανακαίνισης | Τι μπορείτε να χτίσετε, να αλλάξετε ή να κατεδαφίσετε, και ποιανού άδειες χρειάζονται. |
| Υπεκμίσθωση, εκχώρηση και πώληση | Αν μπορείτε να νοικιάσετε, να υπεκμισθώσετε ή να εκχωρήσετε τη μίσθωση σε αγοραστή χωρίς νέα συναίνεση. |
| Κληρονόμοι | Ότι η μίσθωση και το δικαίωμα παράτασης περνούν στους κληρονόμους σας. |
| Επιτρεπόμενη χρήση | Χρήση κατοικίας ή εμπορική ενοικίαση, σύμφωνα με τη χωροταξία και με τις άδειες που χρειάζεται μια ενοικίαση. |
| Ετήσιος φόρος γης (PBB) | Ποιος τον πληρώνει. Σε μια μίσθωση αυτό είναι όρος της σύμβασης. |
| Διαφορές | Ινδονησιακό δίκαιο και το όργανο επίλυσης διαφορών. |
Ο όρος της επιτρεπόμενης χρήσης χρειάζεται περισσότερη προσοχή απ' όση συνήθως του δίνεται. Μια μίσθωση που επιτρέπει εμπορική ενοικίαση δεν κάνει την ενοικίαση νόμιμη αν η γη είναι χαρακτηρισμένη αγροτική ή η επιχείρηση δεν έχει άδεια. Από τον Φεβρουάριο του 2026, ο επαρχιακός κανονισμός Perda 4/2026 του Μπαλί περιορίζει τη μετατροπή παραγωγικής αγροτικής γης σε εμπορική χρήση, και το εθνικό υπουργείο Τουρισμού αφαιρεί τις ενοικιάσεις χωρίς άδεια από τις πλατφόρμες κρατήσεων. Δείτε τα άρθρα μας για τη χωροταξία στο Μπαλί και για τη νόμιμη ενοικίαση βίλας.
Φόροι, χρηματοδότηση και μεταπώληση: τα ανοιχτά ερωτήματα
Το leasehold δεν ταιριάζει εύκολα στους φορολογικούς κανόνες της Ινδονησίας για τα ακίνητα, και ορισμένα ερωτήματα παραμένουν ανοιχτά.
- Φόρος απόκτησης (BPHTB). Ο φόρος ισχύει για αποκτήσεις Hak Milik, HGB, Hak Pakai, τίτλου οριζόντιας ιδιοκτησίας και HPL. Η μίσθωση δεν περιλαμβάνεται σε αυτή τη λίστα, αλλά και τίποτα δεν την εξαιρεί ρητά, οπότε μην το θεωρείτε λυμένο ζήτημα.
- Πώληση της μίσθωσής σας. Δεν έχει διευκρινιστεί πώς φορολογείται η εκχώρηση μιας μίσθωσης, ούτε αν ισχύει γι' αυτήν ο φόρος μεταβίβασης 2,5%. Συζητήστε το με φορολογικό σύμβουλο πριν ορίσετε τιμή μεταπώλησης.
- Κίνητρο ΦΠΑ. Το κίνητρο του 2026, με το οποίο το κράτος αναλαμβάνει τον ΦΠΑ, καλύπτει τον ΦΠΑ επί των πρώτων 2 δισ. IDR για ολοκαίνουργιες μονοκατοικίες και διαμερίσματα με τίτλο, με τιμή έως 5 δισ. IDR, που παραδίδονται από τον developer. Μια βίλα με leasehold δεν ταιριάζει σε αυτή την περιγραφή, οπότε μην υπολογίζετε σε αυτό.
- Αμοιβές συμβολαιογράφου. Το όριο του 1% στις αμοιβές PPAT ισχύει για τις πράξεις των υπαλλήλων που συντάσσουν πράξεις γης. Οι αμοιβές συμβολαιογράφου για πράξεις μίσθωσης δεν έχουν σταθερή κλίμακα και είναι αντικείμενο διαπραγμάτευσης.
- Στεγαστικά δάνεια. Ένα εγγεγραμμένο Hak Pakai μπορεί να υποθηκευτεί. Μην περιμένετε από μια τράπεζα να δανείσει με εγγύηση ένα leasehold στο Μπαλί. Υπολογίστε σε μετρητά ή σε πρόγραμμα δόσεων του developer.
Το άρθρο μας για το πόσο κοστίζει η αγορά και η κατοχή βίλας στο Μπαλί καλύπτει τους συντελεστές που είναι ξεκάθαροι, μαζί με τον φόρο στο εισόδημα από ενοίκια.
Το leasehold δεν είναι συμφωνία nominee
Όταν μια αγγελία στο Μπαλί λέει «freehold» σε έναν ξένο αγοραστή, συχνά περιγράφει μια δομή με nominee, που νομικά είναι το αντίθετο της μίσθωσης. Η μίσθωση είναι δικαίωμα που ο UUPA δίνει στους ξένους. Μια συμφωνία nominee γράφει το Hak Milik στο όνομα ενός Ινδονήσιου προς όφελος ενός ξένου, κάτι που είναι άκυρο βάσει του άρθρου 26(2) του ίδιου νόμου, και από τον Φεβρουάριο του 2026 απαγορεύεται ρητά στο Μπαλί, με κυρώσεις που φτάνουν μέχρι τους μεσάζοντες και τους διευκολυντές. Αν τα χαρτιά περιλαμβάνουν οποιοδήποτε ιδιωτικό συμφωνητικό για το ποιος είναι ο «πραγματικός ιδιοκτήτης» της γης, δεν έχετε μπροστά σας μια απλή μίσθωση. Το άρθρο μας για τους κινδύνους που συναντούν οι αγοραστές στο Μπαλί εξηγεί πώς να τα ξεχωρίσετε.
Τι να ελέγξετε πριν υπογράψετε μίσθωση
- Επαληθεύστε τον τίτλο της γης και τον αναγραφόμενο ιδιοκτήτη απευθείας στο κτηματολόγιο (BPN), και μη συναλλάσσεστε μέσω μεσάζοντα όταν το πρόσωπο που αναγράφεται στον τίτλο δεν είναι παρόν.
- Ρωτήστε έναν δικηγόρο ποιες οικογενειακές υπογραφές απαιτούνται νομικά, και εξασφαλίστε τις όλες.
- Υπογράψτε συμβολαιογραφική πράξη, ποτέ ιδιωτικό συμφωνητικό.
- Θεωρήστε βέβαιη μόνο την πρώτη περίοδο. Διαβάστε κάθε δικαίωμα παράτασης σαν να πρέπει να το επιβάλετε απέναντι στους κληρονόμους του ιδιοκτήτη.
- Ορίστε στην αρχική πράξη την τιμή ή τον τύπο υπολογισμού της παράτασης, την προθεσμία ειδοποίησης και την τύχη του κτιρίου.
- Ελέγξτε τη χωροταξία και, για ολοκληρωμένη βίλα, την οικοδομική έγκριση (PBG ή παλαιότερη IMB) και το πιστοποιητικό λειτουργίας (SLF).
- Ζητήστε φορολογική συμβουλή για τη μεταπώληση πριν αγοράσετε, γιατί η απάντηση επηρεάζει την έξοδό σας.
Για τα βήματα μιας αγοράς off-plan, δείτε το άρθρο αγορά off-plan στο Μπαλί βήμα προς βήμα. Μπορείτε να δείτε βίλες με leasehold στις αγγελίες μας στο Μπαλί, και η σελίδα μας για την Ινδονησία εξηγεί πώς συνεργαζόμαστε με τους αγοραστές εδώ.
