Leasehold auf Bali: Laufzeiten, Verlängerungen und was passiert, wenn die Pacht endet
Ein Leasehold auf Bali gibt Ihnen das Recht, das Land eines indonesischen Eigentümers und die Villa darauf für eine vereinbarte Zahl von Jahren zu nutzen. Üblich sind Laufzeiten von 25 bis 30 Jahren, Verlängerungen nur, wenn der Vertrag sie vorsieht, und am Ende der Laufzeit fallen Land und Gebäude an den Eigentümer zurück, sofern keine Verlängerung vereinbart wurde. Das indonesische Recht erkennt die Pacht an und schützt sie beim Tod einer der Parteien und bei einem Verkauf des Landes. Zu einem eingetragenen Titel macht es sie nicht.
Dieser letzte Punkt prägt alles Weitere. Bei einem Hak Pakai oder einem Strata-Titel führt das Grundbuchamt einen Eintrag über Ihr Recht. Bei einer Pacht ist Ihr Recht der Vertrag und nichts weiter. Was Sie tatsächlich kaufen, ist also der Wortlaut der Verlängerungsklausel, der Nutzungsklausel und der Übertragungsklausel. Ein gut formulierter Pachtvertrag über 25 Jahre kann Sie besser stellen als ein nachlässig geschriebener mit „30 + 30“.
Die meisten Villenkäufe von Ausländern auf Bali sind Leaseholds. Dieser Leitfaden zeigt, wie sie mit Stand Oktober 2026 funktionieren: die rechtliche Grundlage, Laufzeiten und Verlängerungen, was am Ende geschieht und die Lücken in den Steuerregeln, die noch niemand geschlossen hat.
Was ein Leasehold im indonesischen Recht ist
Das Agrargrundgesetz (UUPA) nennt es Hak Sewa untuk Bangunan: das Recht, fremdes Land gegen Zahlung einer Pacht für Gebäude zu nutzen. Nach Artikel 44 kann die Pacht in einer Summe oder in Raten gezahlt werden, vor oder nach der Nutzung. Artikel 45 zählt auf, wer Pächter sein kann, und „in Indonesien ansässige Ausländer“ gehören dazu.
In der Praxis ist die Pacht ein Vertrag zwischen Ihnen und dem oder den indonesischen Landeigentümern. Sie sollte als notarielle Urkunde vor einem Notar unterzeichnet werden, denn private Vereinbarungen haben vor indonesischen Gerichten wenig Beweiskraft. Der Notar errichtet die Urkunde (akta sewa), doch beim Grundbuchamt wird nichts so eingetragen wie bei einem Hak Pakai. Viele ausländische Käufer in Indonesien halten damit faktisch eine nicht eingetragene Langzeitmiete.
Das ist etwas anderes als Hak Pakai, das befristete Nutzungsrecht, das eine ausländische Privatperson auf eigenen Namen halten kann. Hak Pakai ist ein Landrecht, das durch eine Urkunde vor einem Urkundsbeamten für Landurkunden (PPAT) begründet und mit einem Zertifikat eingetragen wird, und es ist an einen Mindestpreis und an Bedingungen zu Einwanderungsdokumenten geknüpft. Eine Pacht kennt keine dieser Formalitäten und keine solche Eintragung. Unser Überblick Was Ausländer auf Bali besitzen dürfen stellt beides nebeneinander.
Wie lange Pachtverträge auf Bali laufen
Eine gesetzliche Laufzeit für Pachtverträge auf Bali gibt es nicht. Die Parteien vereinbaren sie. Die üblichen 25 bis 30 Jahre sind Marktpraxis, kein Gesetz.
Im Marketing werden die Optionen oft zusammengezählt: „30 + 30“, „25 + 25 + 20“ oder „bis zu 80 Jahre“. Solche Summen sind vertragliche Optionen, kein gesetzliches Recht. Sicher ist nur die erste Laufzeit. Alles danach ist ein Versprechen im Vertrag und genau so viel wert, wie sein Wortlaut hergibt.
Die Zahl „80 Jahre“ wird außerdem vom Hak Pakai auf Staatsland entlehnt, das 30 + 20 + 30 Jahre erreichen kann. Mit einer Pacht auf Privatland hat das nichts zu tun, und ein Verkäufer, der beides vermischt, verrät Ihnen damit etwas über den Rest seines Verkaufsgesprächs.
Verlängerungen: wo das meiste Risiko liegt
Eine Verlängerung gibt es nur, wenn sie im ursprünglichen Vertrag steht. Sie sollte den Preis oder eine Preisformel von Anfang an festlegen, klare Mitteilungsfristen bestimmen und regeln, was bei Ablauf mit dem Gebäude geschieht. Überlassen Sie den Verlängerungspreis nie einer „gegenseitigen Vereinbarung“. Eine Option, deren Preis der Landeigentümer in 25 Jahren frei festsetzen kann, ist in der Praxis ein Recht, Verhandlungen zu beginnen.
Die Verlängerung ist außerdem ein neuer Rechtsakt. Sie erfordert eine neue notarielle Urkunde und eine Unterzeichnung vor Ort. Unterschreiben müssen der Landeigentümer oder, falls der ursprüngliche Eigentümer gestorben ist, dessen Erben. Land auf Bali ist oft in Familienbesitz. Vergewissern Sie sich daher von Anfang an, dass jede erforderliche Zustimmung der Familie vorliegt. Welche Unterschriften für ein bestimmtes Grundstück rechtlich nötig sind, ist eine Frage für einen Anwalt, nicht für den Makler.
Mehrere Punkte sollten Sie besser in der ursprünglichen Urkunde regeln als später:
- den Verlängerungspreis oder die genaue Formel dafür;
- die Mitteilungsfrist und ob die Option verfällt, wenn Sie sie versäumen;
- ob die Option auf einen Käufer Ihrer Pacht und auf Ihre Erben übergeht;
- die Verpflichtung des Landeigentümers und seiner Rechtsnachfolger, die neue Urkunde zu unterzeichnen.
Wenn die Pacht endet oder vorher etwas geschieht
Bei Ablauf fallen Land und Gebäude an den Landeigentümer zurück, sofern keine Verlängerung vereinbart wurde. Das gilt auch für die Villa, die Sie gebaut oder bezahlt haben. Ein Pachtvertrag kann regeln, was am Ende mit dem Gebäude geschieht. Ein Grund mehr, die Klausel zum Ablauf so sorgfältig zu lesen wie den Preis.
Zwei Vorschriften des indonesischen Zivilgesetzbuchs schützen den Pächter während der Laufzeit. Nach Artikel 1575 endet eine Pacht nicht mit dem Tod des Verpächters oder des Pächters, sodass die Erben beider Seiten bis zum vereinbarten Ende eintreten. Nach Artikel 1576 beendet ein Verkauf der verpachteten Sache die Pacht nicht, sofern der Pachtvertrag selbst nichts anderes bestimmt. Prüfen Sie, dass Ihr Vertrag keine solche Klausel enthält.
Für die Erben eines ausländischen Pächters ist die Lage einfach und begrenzt. Sie erben nur die Restlaufzeit, und jede Verlängerung hängt weiterhin davon ab, was im Vertrag steht. Wenn die Option Sie überdauern soll, schreiben Sie das in die Urkunde.
Die Restlaufzeit eines Leasehold wird jedes Jahr kürzer. Eine Villa mit heute 25 verbleibenden Jahren hat in zehn Jahren noch 15, und wer sie Ihnen abkauft, kauft diese 15 Jahre plus die Verlängerungsrechte, die der Vertrag gewährt. Rechnen Sie das durch, bevor Sie unterschreiben.
Die Vertragsklauseln, auf denen Sie bestehen sollten
Ein gesetzliches Muster für Pachtverträge gibt es nicht. Diese Klauseln sollte ein solider Pachtvertrag auf Bali aus unserer Sicht abdecken.
| Klausel | Worauf Sie achten sollten |
|---|---|
| Laufzeit und Beginn | Eine feste Zahl von Jahren ab einem festen Datum. Prüfen Sie bei Off-Plan, ob die Laufzeit mit der Unterzeichnung oder mit der Übergabe beginnt. |
| Pacht | Die Höhe und ob sie im Voraus oder in Raten gezahlt wird (das UUPA erlaubt beides). |
| Verlängerungsoption | Der Preis oder die Preisformel, jetzt festgelegt, Mitteilungsfristen und die Pflicht des Landeigentümers, eine neue Urkunde zu unterzeichnen. |
| Gebäude bei Ablauf | Was mit der Villa geschieht, wenn die Pacht endet. |
| Recht zu bauen und zu renovieren | Was Sie bauen, verändern oder abreißen dürfen und wessen Genehmigungen dafür nötig sind. |
| Unterverpachtung, Abtretung und Verkauf | Ob Sie ohne neue Zustimmung vermieten, unterverpachten oder die Pacht an einen Käufer abtreten dürfen. |
| Erben | Dass die Pacht und die Verlängerungsoption auf Ihre Erben übergehen. |
| Zulässige Nutzung | Wohnnutzung oder gewerbliche Vermietung, im Einklang mit der Zonierung und den Lizenzen, die eine Vermietung braucht. |
| Jährliche Grundsteuer (PBB) | Wer sie zahlt. Bei einer Pacht ist das eine Vertragsfrage. |
| Streitigkeiten | Indonesisches Recht und der Gerichtsstand für Streitigkeiten. |
Die Klausel zur zulässigen Nutzung verdient mehr Aufmerksamkeit, als sie meist bekommt. Ein Pachtvertrag, der gewerbliche Vermietung erlaubt, macht die Vermietung nicht rechtmäßig, wenn das Land als Agrarfläche ausgewiesen ist oder das Gewerbe keine Lizenz hat. Seit Februar 2026 schränkt Balis Provinzverordnung Perda 4/2026 die Umwandlung produktiver Agrarflächen in gewerbliche Nutzung ein, und das nationale Tourismusministerium lässt nicht lizenzierte Vermietungen von Buchungsplattformen löschen. Lesen Sie dazu unsere Beiträge zur Zonierung auf Bali und zur legalen Vermietung einer Villa.
Steuern, Finanzierung und Wiederverkauf: die offenen Fragen
Leaseholds passen schlecht in Indonesiens Steuerregeln für Immobilien, und manche Fragen sind noch offen.
- Erwerbsabgabe (BPHTB). Die Abgabe gilt für den Erwerb von Hak Milik, HGB, Hak Pakai, Strata-Titel und HPL. Eine Pacht steht nicht auf dieser Liste, doch nichts schließt sie ausdrücklich aus. Betrachten Sie das also nicht als geklärt.
- Verkauf Ihrer Pacht. Wie die Abtretung eines Pachtvertrags besteuert wird, ist nicht geklärt, auch nicht, ob die Übertragungssteuer von 2.5% darauf anzuwenden ist. Klären Sie das mit einem Steuerberater, bevor Sie einen Preis für den Wiederverkauf ansetzen.
- Mehrwertsteuerförderung. Die 2026 vom Staat getragene Mehrwertsteuer deckt die Mehrwertsteuer auf die ersten 2 Milliarden IDR bei neuen Häusern und Apartments mit Titel, mit einem Preis bis 5 Milliarden IDR und vom Bauträger übergeben. Eine Leasehold-Villa passt nicht in diese Beschreibung. Rechnen Sie also nicht damit.
- Notargebühren. Die Obergrenze von 1% für PPAT-Gebühren gilt für Urkunden der Urkundsbeamten für Landurkunden. Für Notargebühren bei Pachturkunden gibt es keine feste Gebührenordnung, sie werden verhandelt.
- Hypotheken. Ein eingetragenes Hak Pakai kann mit einer Hypothek belastet werden. Erwarten Sie nicht, dass eine Bank Ihnen gegen ein Leasehold auf Bali Geld leiht, und planen Sie mit Barzahlung oder dem Ratenplan eines Bauträgers.
Unser Artikel dazu, was eine Villa auf Bali in Kauf und Besitz kostet, behandelt die geklärten Sätze, einschließlich der Steuer auf Mieteinnahmen.
Leasehold ist kein Nominee-Deal
Wenn ein Inserat auf Bali ausländischen Käufern „Freehold“ verspricht, beschreibt es oft eine Nominee-Konstruktion, und die ist rechtlich das Gegenteil einer Pacht. Eine Pacht ist ein Recht, das das UUPA Ausländern gewährt. Ein Nominee-Deal trägt Hak Milik zugunsten eines Ausländers auf den Namen einer indonesischen Person ein, was nach Artikel 26(2) desselben Gesetzes nichtig ist, und seit Februar 2026 ist das auf Bali ausdrücklich verboten, mit Sanktionen auch für Vermittler und Helfer. Enthalten die Unterlagen irgendeine Nebenvereinbarung darüber, wer der „eigentliche Eigentümer“ des Landes ist, haben Sie keine einfache Pacht vor sich. Unser Artikel Die Risiken für Käufer auf Bali zeigt, wie Sie beides unterscheiden.
Was Sie vor der Unterzeichnung eines Pachtvertrags prüfen sollten
- Lassen Sie das Landzertifikat und den eingetragenen Eigentümer direkt beim Grundbuchamt (BPN) überprüfen, und verhandeln Sie nicht über einen Mittelsmann, wenn die auf dem Zertifikat genannte Person nicht anwesend ist.
- Fragen Sie einen Anwalt, welche Unterschriften der Familie rechtlich erforderlich sind, und holen Sie alle ein.
- Unterzeichnen Sie eine notarielle Urkunde, nie eine private Vereinbarung.
- Zählen Sie nur die erste Laufzeit als sicher. Lesen Sie jedes Verlängerungsrecht so, als müssten Sie es gegen die Erben des Eigentümers durchsetzen.
- Legen Sie Verlängerungspreis oder Formel, Mitteilungsfrist und das Schicksal des Gebäudes in der ursprünglichen Urkunde fest.
- Prüfen Sie die Zonierung und bei einer fertigen Villa die Baugenehmigung (PBG oder ältere IMB) und die Nutzungsbescheinigung (SLF).
- Lassen Sie sich vor dem Kauf steuerlich zum Wiederverkauf beraten, denn die Antwort beeinflusst Ihren Ausstieg.
Die Schritte eines Off-Plan-Kaufs finden Sie in Off-Plan-Kauf auf Bali Schritt für Schritt. Leasehold-Villen finden Sie in unseren Angeboten auf Bali, und unsere Indonesien-Seite erklärt, wie wir hier mit Käufern arbeiten.
