Das Bali-Immobilien-Glossar.

Indonesisches Volleigentum, verbrieft durch ein Sertifikat Hak Milik. Nur indonesische Staatsbürger können es halten, und jeder Verkauf, jede Schenkung oder Konstruktion, die es direkt oder indirekt an einen Ausländer übertragen soll, ist rechtlich nichtig; das Land fällt dann an den Staat.

Ein eingetragenes Recht, Land für eine feste Laufzeit zu nutzen, und der einzige Landtitel, den eine ausländische Privatperson halten kann. Auf Staatsland läuft es bis zu 30 Jahre, verlängerbar um 20 und erneuerbar um 30, jeder Schritt beantragt und genehmigt. Auf Land im Eigentum eines Indonesiers, dem üblichen Fall auf Bali, läuft es bis zu 30 Jahre und erneuert sich nur durch eine neue Urkunde, der der Eigentümer zustimmt.

Die Pacht fremden Landes zum Bauen, gegen ein Entgelt, das in einer Summe oder in Raten gezahlt wird. Auf Bali ist sie die häufigste Struktur für ausländische Käufer: ein Vertrag mit dem Grundeigentümer, in der Regel als notarielle Urkunde, mit einer Laufzeit, die Branchenratgeber auf 25 bis 30 Jahre beziffern, und Verlängerungen nur, wenn der Vertrag sie vorsieht.

Strata Title für eine Apartmenteinheit. Ausländer dürfen eine Einheit in einem Gebäude auf Hak-Pakai- oder HGB-Land besitzen, in den Zonen, in denen ausländisches Wohnungseigentum erlaubt ist; deshalb muss der Notar des Bauträgers bestätigen, dass das konkrete Gebäude die Voraussetzungen erfüllt. Der Titel gilt so lange wie das Landrecht darunter.

Hak Guna Bangunan, das Recht, auf einem Grundstück für eine bestimmte Laufzeit Gebäude zu errichten und zu besitzen. Eine ausländische Privatperson kann es nicht halten, eine indonesische Gesellschaft mit ausländischen Anteilseignern, eine PT PMA, dagegen schon.

„Einen Namen leihen“: Ein Indonesier hält den Titel für einen Ausländer. Solche Konstruktionen sind nichtig und nicht durchsetzbar, und seit Februar 2026 verbietet Balis Provinzverordnung Nr. 4/2026 ausdrücklich Landübertragungen über Strohmänner und sanktioniert jeden, der sie arrangiert.

Errichtet öffentliche Urkunden wie den bedingten Kaufvertrag (PPJB), Pachturkunden und Gesellschaftsurkunden. Pachtverträge auf Bali werden in der Regel als notarielle Urkunden unterzeichnet, weil ein privater Vertrag vor einem indonesischen Gericht nur schwache Beweiskraft hat.

Errichtet die Urkunden, mit denen eingetragene Landrechte übertragen oder begründet werden, etwa die Verkaufsurkunde und die Urkunde zur Bestellung eines Hak Pakai. Vor der Unterzeichnung prüft der PPAT das Zertifikat beim Grundbuchamt und braucht den Nachweis, dass die Einkommensteuer des Verkäufers und die BPHTB des Käufers bezahlt sind. Ein Notar kann zugleich das Amt des PPAT ausüben.

Die Nationale Landbehörde und ihre örtlichen Ämter, die Titel eintragen. Ein Recht wie Hak Pakai an privatem Land bindet Dritte erst, wenn es dort eingetragen und das Zertifikat ausgestellt ist.

Akta Jual Beli, die vor einem PPAT unterzeichnete Verkaufsurkunde; danach wird die Übertragung beim Grundbuchamt eingetragen und das Zertifikat ausgestellt.

Der bedingte Kaufvertrag vor der Verkaufsurkunde, etwa bei einer Off-Plan-Einheit. Nach den Wohnungsbauvorschriften darf ein Bauträger ihn erst unterzeichnen, wenn er das Grundstückszertifikat und die Baugenehmigung hält und mindestens 20 % des Baus fertig sind.

Persetujuan Bangunan Gedung, die Nachfolgerin der Baugenehmigung IMB. Gebaut werden darf erst, wenn sie erteilt ist; Off-Plan-Käufer sollten sie deshalb sehen, bevor sie mehr als eine Anzahlung leisten.

Sertifikat Laik Fungsi, von der Regionalregierung ausgestellt, um zu bestätigen, dass ein Gebäude nutzungstauglich ist, bevor es jemand nutzt. Sie gilt 20 Jahre für ein Haus und 5 Jahre für andere Gebäude.

Vom Käufer eines eingetragenen Titels zu zahlen, mit bis zu 5 % des höheren Werts aus Preis und Schätzwert (NJOP), abzüglich eines steuerfreien Betrags, den jeder Regierungsbezirk festlegt.

Eine regionale Steuer von bis zu 0,5 % des Schätzwerts pro Jahr, erhoben über den jährlichen SPPT-Bescheid. Bei einer Pacht regelt der Vertrag, wer sie zahlt.

Der amtlich geschätzte Wert von Land und Gebäuden, Grundlage für die PBB und Untergrenze für die BPHTB des Käufers und die Einkommensteuer des Verkäufers.

Eine regionale Steuer von bis zu 10 % auf Zahlungen für Unterkünfte, auch für an Gäste vermietete Villen und Homestays. Der Vermietungsbetreiber zieht sie ein.

Eine Aufenthaltserlaubnis von bis zu 5 Jahren, verlängerbar auf 10, für Ausländer, die mindestens 130.000 US$ bei einer staatlichen indonesischen Bank halten oder ein Apartment im Wert von mindestens 1 Mio. US$ kaufen. Die staatlichen Gebühren betragen insgesamt 13 Mio. IDR. Eine Leasehold-Villa reicht dafür nicht aus.

Die befristete (KITAS) und die unbefristete (KITAP) Aufenthaltserlaubnis. Notare verlangen von ausländischen Käufern eines Hak-Pakai-Titels häufig eine davon; planen Sie also eine gültige Aufenthaltserlaubnis vor der Unterzeichnung ein.

Eine indonesische Gesellschaft mit ausländischen Anteilseignern, der legale Weg für Ausländer, ein Vermietungsgeschäft zu betreiben. Seit Oktober 2025 beträgt ihr eingezahltes Mindestkapital 2,5 Mrd. IDR, bei einem Investitionsplan von über 10 Mrd. IDR je Geschäftszweig und Standort.

Das nationale Online-Lizenzsystem und die Gewerbe-Identifikationsnummer, die es vergibt. Jeder Beherbergungsbetrieb braucht eine, verknüpft mit dem KBLI-Code seiner Tätigkeit.

Der Standardcode, der festlegt, was ein lizenziertes Gewerbe tun darf. Eine an Gäste vermietete Villa braucht auf ihrer Lizenz einen Code für Beherbergung.

Nach der offiziellen Definition ein Haus, das sein Eigentümer selbst bewohnt und das der örtlichen Gemeinschaft gehört, mit einem Teil, der an Touristen vermietet wird. Für ausländische Eigentümer kommt diese Form nicht in Frage.

Der regionale Raumordnungsplan, der detaillierte Raumordnungsplan und die Genehmigung zur Übereinstimmung der Raumnutzung. Zusammen entscheiden sie, ob auf einem Grundstück überhaupt eine Villa stehen darf: Auf Land in einer Grün- oder Landwirtschaftszone darf sie das nicht.

Balis traditionelles Bewässerungssystem für Reisfelder, Teil einer von der UNESCO gelisteten Kulturlandschaft, zu der die Terrassen von Jatiluwih in Tabanan gehören.