Глосарій нерухомості Балі.

Індонезійська повна власність, підтверджена документом Sertifikat Hak Milik. Мати її можуть лише громадяни Індонезії, а будь-який продаж, дарування чи домовленість, що мають передати її іноземцеві прямо чи опосередковано, за законом недійсні, і земля тоді переходить до держави.

Зареєстроване право користуватися землею протягом визначеного строку і єдиний земельний титул, який може мати іноземець. На державній землі воно діє до 30 років, із продовженням на 20 і поновленням на 30, і кожен крок потребує заяви й схвалення. На землі, що належить індонезійцеві, як зазвичай буває на Балі, воно діє до 30 років і поновлюється лише новим актом, на який погодиться власник.

Оренда чужої землі під забудову за плату, внесену одноразово або частинами. Це найпоширеніша структура для іноземних покупців на Балі: договір із власником землі, зазвичай у формі нотаріального акта, на строк, що за оцінками галузевих путівників становить від 25 до 30 років, із продовженням лише тоді, коли його передбачає договір.

Право strata, тобто окрема власність на квартиру в будинку. Іноземець може володіти квартирою в будинку на землі Hak Pakai або HGB у зонах, де дозволена іноземна власність strata, тож нотаріус забудовника має підтвердити, що конкретний будинок відповідає вимогам. Титул діє стільки, скільки й право на землю під будинком.

Hak Guna Bangunan, тобто право зводити будівлі на землі й володіти ними протягом строку. Іноземна фізична особа не може його мати, а індонезійська компанія з іноземними акціонерами (PT PMA) може.

«Позичене ім'я»: індонезієць тримає титул від імені іноземця. Такі домовленості недійсні й не мають юридичної сили, а з лютого 2026 року регламент провінції Балі № 4/2026 прямо забороняє передавати землю номінальним власникам і передбачає санкції для кожного, хто такі схеми організовує.

Складає автентичні акти, як-от умовний договір купівлі-продажу (PPJB), договори оренди та установчі документи компаній. Оренду на Балі зазвичай підписують у формі нотаріального акта, бо приватна угода є слабким доказом в індонезійському суді.

Складає акти, що передають або створюють зареєстровані права на землю, наприклад акт продажу та акт надання Hak Pakai. Перед підписанням PPAT перевіряє сертифікат у земельній службі й потребує підтвердження, що податок на дохід продавця та BPHTB покупця сплачено. Посаду PPAT може обіймати й нотаріус.

Національне земельне агентство та його місцеві офіси, які реєструють титули. Право на кшталт Hak Pakai на приватній землі стає обов'язковим для третіх осіб лише після реєстрації там і видачі сертифіката.

Akta Jual Beli, тобто акт продажу, який підписують перед PPAT; після нього перехід права реєструють у земельній службі й видають сертифікат.

Умовний договір купівлі-продажу, який укладають до акта продажу, наприклад на квартиру на етапі будівництва. За житловими правилами забудовник може підписати його лише тоді, коли має земельний сертифікат і дозвіл на будівництво, а будівництво завершене щонайменше на 20%.

Persetujuan Bangunan Gedung, що замінив дозвіл IMB. Будівництво може початися лише після його видачі, тож покупець на етапі будівництва має побачити його, перш ніж платити більше, ніж завдаток.

Sertifikat Laik Fungsi, який видає регіональна влада, щоб підтвердити, що будівля придатна до використання, ще до того, як нею почнуть користуватися. Він дійсний 20 років для будинку і 5 років для інших будівель.

Його сплачує покупець зареєстрованого титулу, до 5% від більшої з двох сум, ціни або оціночної вартості (NJOP), за вирахуванням неоподатковуваної суми, яку встановлює кожен округ.

Регіональний податок до 0,5% оціночної вартості на рік, який нараховують у щорічному повідомленні SPPT. В оренді те, хто його сплачує, визначає договір.

Визначена державою вартість землі та будівель, яку використовують для розрахунку PBB і як нижню межу для BPHTB покупця та податку на дохід продавця.

Регіональний податок до 10% на плату за проживання, зокрема у віллах і гостьових будинках, які здають гостям. Його збирає оператор оренди.

Дозвіл на перебування до 5 років із продовженням до 10 для іноземця, який тримає щонайменше 130 000 USD у державному індонезійському банку або купує апартаменти вартістю від 1 млн USD. Державні збори становлять загалом 13 млн IDR. Вілла в оренді для цього не підходить.

Тимчасовий (KITAS) і постійний (KITAP) дозволи на перебування. Нотаріуси часто вимагають один із них від іноземця, що купує титул Hak Pakai, тож подбайте про чинний дозвіл до підписання.

Індонезійська компанія з іноземними акціонерами, тобто законний шлях для іноземця вести бізнес з оренди. З жовтня 2025 року її мінімальний сплачений капітал становить 2,5 млрд IDR, а інвестиційний план має перевищувати 10 млрд IDR на кожен напрям діяльності й локацію.

Національна онлайн-система ліцензування та ідентифікаційний номер бізнесу, який вона видає. Він потрібен кожному бізнесу з розміщення гостей і прив'язаний до коду KBLI його діяльності.

Стандартний код, що визначає, чим може займатися ліцензований бізнес. Вілла, яку здають гостям, потребує в ліцензії коду діяльності з розміщення.

За офіційним визначенням, будинок, у якому живе власник і який належить місцевій громаді, а частину його здають туристам. Це не структура для іноземних власників.

Регіональний просторовий план, детальний просторовий план і погодження відповідності використання території. Разом вони визначають, чи може на ділянці взагалі стояти вілла: на землі в зеленій або сільськогосподарській зоні не може.

Традиційна балійська система зрошення рисових полів, частина культурного ландшафту зі списку ЮНЕСКО, до якого належать тераси Джатілувіх у Табанані.