Ваша наступна інвестиція на Балі
починається з розмови.

Так, але не у повну власність. Hak Milik, тобто індонезійська повна власність, доступна лише громадянам Індонезії, а будь-яка домовленість, що передає її іноземцеві напряму або через номінального власника, за законом недійсна. Іноземець купує або право оренди (Hak Sewa) в індонезійського власника землі, що на Балі трапляється найчастіше, або Hak Pakai, тобто зареєстроване право користування. Апартаменти можна мати на праві strata (окрема власність на квартиру) у будинку, що відповідає вимогам до іноземної власності; для конкретного будинку це має підтвердити нотаріус забудовника.

Стільки, скільки зазначено в договорі. Галузеві путівники називають типовий строк оренди на Балі від 25 до 30 років, а продовження можливе лише тоді, коли його прописано в акті, бажано з фіксованою ціною або формулою її розрахунку. Суми на кшталт «30 плюс 30» є договірними опціями, а не правом за законом. Коли строк спливає, земля й будівля повертаються власникові, якщо продовження не погодили. За Цивільним кодексом Індонезії оренда не припиняється ні зі смертю будь-якої зі сторін, ні з продажем землі, якщо договір не передбачає іншого.

Hak Pakai означає право користуватися землею протягом визначеного строку, і це єдиний земельний титул, який іноземець може мати на своє ім'я. Цифра «до 80 років» стосується лише державної землі: 30 років, потім продовження на 20 і поновлення на 30, причому кожен крок потребує заяви й схвалення, автоматично нічого не відбувається. На землі, що належить індонезійцеві, як зазвичай буває на Балі, строк становить до 30 років і поновлюється лише новим актом, на який погодиться власник. Для іноземних покупців на Балі також діють мінімальні ціни: 5 млрд IDR за будинок і 2 млрд IDR за апартаменти; актуальну суму уточніть у нотаріуса.

За зареєстрованим титулом покупець сплачує BPHTB, збір за набуття права в розмірі до 5% від більшої з двох сум, ціни або визначеної державою оціночної вартості, за вирахуванням неоподатковуваної суми, яку встановлює кожен округ (kabupaten). Продавець сплачує 2,5% остаточного податку на дохід. Нове житло, куплене в забудовника, обкладається ПДВ, ефективно 11% для більшості будинків у 2025 і 2026 роках. Винагорода посадовця PPAT обмежена 1% від вартості, зазначеної в акті, а щорічний податок на землю й будівлі (PBB) становить до 0,5% оціночної вартості. Округи встановлюють власні ставки, тому цифри ми підтверджуємо для кожного проєкту.

Лише як ліцензований бізнес. Кожному бізнесу з розміщення гостей потрібна ліцензія через національну систему OSS і номер NIB з правильним кодом KBLI, а ще діє регіональний готельний податок до 10%. У 2026 році Міністерство туризму домоглося видалення неліцензованих оголошень із дев'яти платформ бронювання, серед них Airbnb і Booking.com: до 1 серпня 2026 року знято 259 оголошень, а автоматичну перевірку ліцензій разом із платформами заплановано на червень 2027 року. Для іноземного власника законних шляхів два: компанія з іноземними акціонерами (PT PMA) або здавання через ліцензованого індонезійського оператора.

Сама собою ні: за купівлю вілли в оренду візу не дають. Second Home Visa вимагає щонайменше 130 000 USD на рахунку в державному індонезійському банку або купівлі апартаментів вартістю від 1 млн USD і дає дозвіл на перебування до 5 років із продовженням до 10; державні збори становлять 13 млн IDR. Golden Visa прив'язана до інвестицій у державні облігації, акції на біржі або депозити, і в її офіційних матеріалах немає шляху через нерухомість.

Тому що проєкти на Балі для іноземних покупців зазвичай продають у доларах, а валюту можна змінити вгорі сторінки. Сам договір укладають у рупіях: Bank Indonesia вимагає, щоб розрахунки в Індонезії проводилися в рупіях, тож сума в доларах є лише перерахунком, а не ціною договору.

Покупцеві нічого. Нашу комісію сплачує забудовник, тож ви платите ту саму ціну, що й за прямої купівлі. Податки, нотаріальні витрати та можливі витрати на ліцензії сплачуються окремо, і ми повністю розписуємо їх до підписання. Для кожної оренди й кожного титулу радимо, щоб сертифікат, зонування та дозволи перевірив ваш власний незалежний нотаріус або юрист.