Uw volgende investering op Bali
begint met een gesprek.

Ja, maar niet in volle eigendom. Hak Milik, de Indonesische volle eigendom, is voorbehouden aan Indonesische staatsburgers, en elke constructie die het direct of via een stroman aan een buitenlander geeft, is juridisch nietig. Een buitenlandse particulier koopt ofwel een leasehold (Hak Sewa) van een Indonesische grondeigenaar, op Bali de meest gebruikte route, ofwel een Hak Pakai, een geregistreerd gebruiksrecht. Een appartement kan in appartementsrecht (strata title) worden gehouden in een gebouw dat in aanmerking komt voor buitenlands eigendom; dat moet de notaris van de ontwikkelaar voor dat specifieke gebouw bevestigen.

Zo lang als het contract bepaalt. Brancheguides noemen voor Bali gangbare looptijden van 25 tot 30 jaar, en een verlenging bestaat alleen als die in de akte staat, bij voorkeur met een vaste prijs of een prijsformule. Totalen als “30 plus 30” zijn contractuele opties, geen wettelijk recht. Loopt de termijn af, dan gaan grond en gebouw terug naar de eigenaar, tenzij een verlenging is afgesproken. Volgens het Indonesische Burgerlijk Wetboek blijft een lease bestaan na het overlijden van een van beide partijen, en ook bij verkoop van de grond, tenzij de lease anders bepaalt.

Hak Pakai is het recht om grond voor een vaste termijn te gebruiken, en de enige grondtitel die een buitenlandse particulier op eigen naam kan houden. Het getal “tot 80 jaar” geldt alleen op staatsgrond: 30 jaar, te verlengen met 20 en te vernieuwen met 30, waarbij elke stap wordt aangevraagd en goedgekeurd, nooit automatisch. Op grond van een Indonesiër, de gebruikelijke situatie op Bali, is de termijn maximaal 30 jaar en volgt een vernieuwing alleen via een nieuwe akte waarmee de eigenaar instemt. Buitenlandse kopers op Bali hebben bovendien te maken met minimumprijzen: IDR 5 miljard voor een huis en IDR 2 miljard voor een appartement; laat het actuele bedrag bevestigen door de notaris.

Bij een geregistreerde titel betaalt de koper BPHTB, een overdrachtsbelasting van tot 5% over de hoogste van de prijs en de door de overheid vastgestelde waarde, min een vrijstelling die elk regentschap zelf bepaalt. De verkoper betaalt een eindheffing op het inkomen van 2,5%. Op een nieuwe woning van een ontwikkelaar rust btw, in 2025 en 2026 effectief 11% voor de meeste woningen. Het honorarium van de ambtenaar voor grondakten is begrensd op 1% van de waarde in de akte, en de jaarlijkse grond- en gebouwenbelasting (PBB) bedraagt tot 0,5% van de vastgestelde waarde. Regentschappen stellen hun eigen tarieven vast, dus wij bevestigen de cijfers per project.

Alleen als vergund bedrijf. Elk accommodatiebedrijf heeft een vergunning nodig via het nationale OSS-systeem en een NIB met de juiste KBLI-code, en er geldt een regionale hotelbelasting van maximaal 10%. In 2026 liet het ministerie van Toerisme advertenties zonder vergunning verwijderen van negen boekingsplatforms, waaronder Airbnb en Booking.com; op 1 augustus 2026 waren er 259 offline gehaald. Voor juni 2027 staat een automatische vergunningscontrole met de platforms gepland. Voor een buitenlandse eigenaar zijn de legale routes een vennootschap met buitenlandse aandeelhouders (een PT PMA) of verhuur via een vergunde Indonesische exploitant.

Niet op zichzelf: voor de aankoop van een leasehold-villa wordt geen visum verleend. De Second Home Visa vraagt minstens US$ 130.000 op een rekening bij een Indonesische staatsbank, of de aankoop van een appartement van minstens US$ 1 miljoen, en geeft een verblijfsvergunning van maximaal 5 jaar, te verlengen tot 10, tegen overheidsleges van IDR 13 miljoen. De Golden Visa is gekoppeld aan investeringen in staatsobligaties, beursgenoteerde aandelen of deposito's, en het officiële materiaal noemt geen route via vastgoed.

Omdat projecten op Bali die zich op buitenlandse kopers richten meestal in dollars worden aangeboden. U kunt de valuta bovenaan de pagina wijzigen. Het contract zelf luidt in roepia: Bank Indonesia schrijft voor dat transacties in Indonesië in roepia plaatsvinden, dus een dollarbedrag is een omrekening en nooit de contractprijs.

Niets aan de koper. Onze commissie wordt door de ontwikkelaar betaald, dus u betaalt dezelfde prijs als bij rechtstreekse aankoop. Belastingen, notariskosten en eventuele vergunningskosten komen daar los bij, en wij zetten ze volledig op een rij voordat u tekent. Bij elke lease of titel raden wij aan dat uw eigen onafhankelijke notaris of advocaat het certificaat, de zonering en de vergunningen controleert.