Als eigenaar op Bali wonen: het Second Home Visa, KITAS en KITAP
Wie een villa op Bali koopt, krijgt daarmee geen recht om er te wonen. Voor de aankoop van een villa in leasehold wordt geen visum verleend, en de enige verblijfsroute die aan vastgoed is gekoppeld, is één optie van het Second Home Visa: de aankoop van een appartement van ten minste 1,000,000 USD. De gebruikelijke manier waarop een eigenaar lang kan blijven, is het Second Home Visa met een deposito van ten minste 130,000 USD bij een Indonesische staatsbank, of voor wie 55 jaar of ouder is, een versie met een kleiner deposito en een inkomenstoets.
Het verband tussen verblijf en vastgoed werkt ook andersom. Koopt u een Hak Pakai, de enige grondtitel die een buitenlander op eigen naam kan houden, dan schrijft de wet voor dat u immigratiedocumenten bezit, en notarissen verwachten doorgaans een verblijfsvergunning KITAS of KITAP. Voor sommige kopers komt het regelen van het verblijf dus vóór de aankoop, niet erna.
De voorwaarden hieronder zijn die van het Indonesische Directoraat-Generaal Immigratie zoals ze in 2026 gelden. De immigratiedienst beslist over elke aanvraag, en niets hiervan is immigratieadvies.
Waarom een verblijfsvergunning ertoe doet voor een eigenaar
Volgens artikel 69(1) van PP 18/2021 mogen buitenlanders "die in overeenstemming met de wet over immigratiedocumenten beschikken" een woonhuis bezitten. De uitvoeringsregels van het ministerie van Grondzaken noemen een visum, paspoort of verblijfsvergunning als geldige documenten. Op papier is een KITAS of KITAP dus geen voorwaarde meer en kan die ook na de aankoop van het vastgoed worden afgegeven. In de praktijk vragen notarissen en het kadaster doorgaans wel om een KITAS of KITAP. Zorg dat u een geldige verblijfsvergunning hebt (een KITAS, een KITAP of een Second Home Visa) en vraag de notaris om bevestiging voordat u tekent.
Uw verblijf bepaalt ook hoe lang u het recht houdt. Een Hak Pakai eindigt als de houder niet langer voldoet aan de voorwaarden om het te houden (art. 61), en een buitenlandse erfgenaam die het huis erft, moet ook over immigratiedocumenten beschikken. Onder de regels van 2015 had een eigenaar die er niet meer woonde één jaar om het vastgoed over te dragen. Ga er niet van uit dat diezelfde termijn vandaag nog geldt. Gaat uw verblijfsstatus veranderen, overleg dan met de notaris voordat dat gebeurt.
Een verblijfsvergunning speelt ook mee bij financiering. Een geregistreerde Hak Pakai kan juridisch aan een bank worden verpand, maar de paar Indonesische banken die buitenlandse leners willen overwegen, eisen een KITAS of KITAP en een aanbetaling van 30 tot 50%. Zulke leningen zijn zeldzaam, dus de meeste buitenlandse kopers betalen contant of gebruiken een betalingsplan van de ontwikkelaar, welk visum ze ook hebben.
Laat uw immigratiestatus en uw fiscale positie ook samen bekijken door een adviseur. Huurinkomsten worden voor verhuurders die inwoner zijn belast tegen een finaal tarief van 10%, terwijl voor niet-inwoners zonder vaste inrichting 20% over het brutobedrag de veiligere aanname is. Aan welke kant van die grens u valt, is een fiscale vraag, en een visum alleen geeft daar geen antwoord op.
Voor leasehold geldt dit allemaal niet op dezelfde manier, want leasehold is een contract met de grondeigenaar en geen grondrecht. Onze gids over eigendom legt het verschil uit.
Het Second Home Visa (E33)
De immigratiedienst stelt voor het Second Home Visa, index E33, deze voorwaarden:
- Er is geen sponsor nodig.
- Een immigratiegarantie, een van de twee: ten minste 130,000 USD, of de tegenwaarde, op een rekening bij een staatsbank op naam van de aanvrager zelf; of de aankoop van een appartement (rumah susun) van ten minste 1,000,000 USD.
- Het bewijs van de garantie moet binnen 90 dagen worden geleverd, en de garantie moet gedurende de hele looptijd van de vergunning blijven staan.
- De eerste verblijfsvergunning geldt voor maximaal vijf jaar en kan worden verlengd, tot in totaal niet meer dan tien jaar.
- Houders mogen niet werken op een manier die strijdig is met de vergunning, en mogen geen goederen of diensten verkopen.
Die laatste voorwaarde verdient aandacht als u van plan bent uw villa te verhuren. Kortetermijnverhuur op Bali is een vergunningplichtige logiesonderneming, die normaal gesproken loopt via een erkende exploitant of uw eigen PT PMA, zoals ons artikel over legaal een villa verhuren uitlegt. Hoe uw eigen rol in die onderneming zich verhoudt tot de voorwaarden van een Second Home Visa, is een vraag voor een immigratieadviseur, nog voordat u iets tekent.
De overheidsleges (PNBP) bedragen in totaal 13,000,000 IDR voor maximaal vijf jaar en worden niet terugbetaald:
| Onderdeel | Bedrag |
|---|---|
| Visum | 500,000 IDR |
| Verificatie | 2,000,000 IDR |
| Verblijfsvergunning voor vijf jaar (ITAS) | 7,000,000 IDR |
| Terugkeervergunning | 3,500,000 IDR |
| Totaal | 13,000,000 IDR |
Het deposito: 130,000 USD of 2 miljard IDR?
Het deposito was vroeger vastgesteld op 2 miljard IDR en bedraagt nu 130,000 USD of de tegenwaarde daarvan. Beide bedragen liggen ongeveer gelijk. Controleer het actuele bedrag bij de immigratiedienst voordat u het overmaakt, want de vorm is al eens veranderd.
De vastgoedoptie: alleen een appartement
De vastgoedoptie is een appartement van 1,000,000 USD of meer. Een villa in leasehold komt niet in aanmerking, voor geen enkele prijs. En omdat buitenlands appartementseigendom gebonden is aan gebouwen in bepaalde economische zones, moet het appartement zelf ook een appartement zijn dat een buitenlander mag bezitten. De notaris van de ontwikkelaar hoort dat schriftelijk te bevestigen.
Gezinsleden
Een echtgenoot of echtgenote, kinderen en ouders mogen zonder apart deposito meekomen als afhankelijke gezinsleden. Controleer bij uw aanvraag de actuele voorwaarden voor afhankelijke gezinsleden.
Het Second Home Visa voor 55-plussers (E33E)
Voor aanvragers van 55 jaar en ouder vraagt de versie E33E een deposito van 50,000 USD bij een staatsbank op naam van de aanvrager zelf, met bewijs binnen 90 dagen, en een inkomen van ten minste 3,000 USD per maand. De vergunning geldt vijf jaar en kan worden verlengd tot in totaal tien jaar, de leges bedragen 13,000,000 IDR en er is geen sponsor nodig.
Voor een gepensioneerde koper met een pensioen is dit van de hier besproken routes degene die het minste kapitaal vraagt. De route staat naast de aankoop van het vastgoed en hangt er niet van af.
KITAS en KITAP
Een KITAS (ook geschreven als ITAS) is de tijdelijke verblijfsvergunning die wordt afgegeven bij visa met een E-index, zoals het E33. Dat is het document dat een notaris bij de aankoop van een Hak Pakai meestal wil zien.
Een KITAP (ITAP) is de permanente verblijfsvergunning. Houders van een E33 kunnen die na drie jaar aanvragen, maar laat dat door de immigratiedienst bevestigen voordat u erop gaat plannen.
Het Golden Visa: investering, geen vastgoed
Het Indonesische Golden Visa, ingevoerd op 25 juli 2024, is gekoppeld aan deze investeringsbedragen:
- Een particuliere investeerder die geen bedrijf opricht (E28C): 350,000 USD voor vijf jaar of 700,000 USD voor tien jaar, belegd in Indonesische staatsobligaties, beursgenoteerde aandelen of spaartegoeden en deposito's.
- Een particuliere investeerder die een bedrijf opricht (E28B): 2.5 miljoen USD voor vijf jaar of 5 miljoen USD voor tien jaar.
- Zakelijke investeerders, voor bestuurders en commissarissen: 25 miljoen USD of 50 miljoen USD.
De aankoop van vastgoed is geen van de routes naar het Golden Visa, ook al vertelt een makelaar u iets anders. Per 18 mei 2026 waren er landelijk 1,274 Golden Visa's afgegeven, met ongeveer 52.1 biljoen IDR aan investeringen, grotendeels van zakelijke investeerders, en houders hebben in Indonesië geen sponsor nodig.
De routes naast elkaar
| Route | Wat ervoor nodig is | Looptijd | Telt vastgoed mee? |
|---|---|---|---|
| Second Home Visa (E33) | 130,000 USD bij een staatsbank, of een appartement van 1,000,000 USD of meer | Maximaal 5 jaar, in totaal maximaal 10 | Alleen een appartement |
| Second Home Visa, 55+ (E33E) | Deposito van 50,000 USD en een inkomen van 3,000 USD per maand | 5 jaar, in totaal maximaal 10 | Nee |
| Golden Visa, particulier (E28C) | 350,000 USD of 700,000 USD in obligaties, beursgenoteerde aandelen of deposito's | 5 of 10 jaar | Nee |
| Golden Visa, met een bedrijf (E28B) | 2.5 miljoen USD of 5 miljoen USD | 5 of 10 jaar | Nee |
| Aankoop van een villa in leasehold | Niets in de immigratiewetgeving | Geen | Er wordt geen visum voor verleend |
Een kleiner punt: de toeristenheffing
Buitenlandse toeristen betalen eenmalig 150,000 IDR per persoon per bezoek. De heffing geldt sinds 14 februari 2024 en wordt online betaald via het officiële systeem Love Bali. Houders van een verblijfsvergunning zoals een KITAS of KITAP zijn vrijgesteld. In oktober 2026 was er nog geen verhoging aangenomen.
Wat u controleert voordat u koopt
- Welk visum u zult hebben, en of u het al vóór de aankoop hebt. Vraag bij een Hak Pakai de notaris welke immigratiedocumenten hij accepteert.
- Als u de vastgoedoptie van het Second Home Visa wilt gebruiken: dat het vastgoed een appartement van ten minste 1,000,000 USD is en dat het gebouw in aanmerking komt voor buitenlands appartementseigendom.
- Het actuele deposito voor de E33 of E33E op de dag dat u aanvraagt.
- Wat er met uw Hak Pakai gebeurt als uw verblijfsstatus verandert, en wat uw erfgenamen nodig hebben om het te erven.
- Dat niemand, makelaar of ontwikkelaar, u vertelt dat er bij de aankoop van een villa een visum hoort. Dat is niet zo.
De constructies achter deze regels staan in wat buitenlanders op Bali mogen bezitten, en de bekende mythes in de risico's waar kopers op Bali tegenaan lopen. U kunt appartementen en villa's bekijken in ons aanbod op Bali, en op onze pagina over Indonesië leest u hoe wij werken.
