ცხოვრება ბალიზე მესაკუთრის სტატუსით: Second Home Visa, KITAS და KITAP
ბალიზე ვილის ყიდვა იქ ცხოვრების უფლებას არ გაძლევთ. გრძელვადიანი იჯარით ვილის შეძენისთვის ვიზა არ გაიცემა, ხოლო უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული ბინადრობის ერთადერთი გზა Second Home Visa-ს ერთ-ერთი ვარიანტია: სულ მცირე 1,000,000 USD ღირებულების ბინის შეძენა. მესაკუთრე ხანგრძლივი ყოფნის უფლებას ჩვეულებრივ Second Home Visa-თი იღებს, ინდონეზიის სახელმწიფო ბანკში სულ მცირე 130,000 USD დეპოზიტით, ან, 55 წლისა და უფროსი ასაკის პირებისთვის, ვერსიით, რომელსაც უფრო მცირე დეპოზიტი და შემოსავლის დადასტურება სჭირდება.
ბინადრობასა და საკუთრებას შორის კავშირი საპირისპირო მიმართულებითაც მუშაობს. თუ Hak Pakai-ს ყიდულობთ, მიწის ერთადერთ უფლებას, რომლის ფლობაც უცხოელს საკუთარი სახელით შეუძლია, კანონი მოითხოვს, რომ საიმიგრაციო დოკუმენტები გქონდეთ, ნოტარიუსები კი ჩვეულებრივ KITAS ან KITAP ბინადრობის ნებართვას ელიან. ამიტომ ზოგიერთი მყიდველისთვის ბინადრობის საკითხის მოგვარება შესყიდვამდე უნდა მოხდეს და არა მის შემდეგ.
ქვემოთ მოცემულია პირობები, რომლებსაც ინდონეზიის იმიგრაციის გენერალური დირექტორატი 2026 წლის მდგომარეობით იყენებს. ყოველ განაცხადზე გადაწყვეტილებას საიმიგრაციო სამსახური იღებს, და ეს ტექსტი საიმიგრაციო კონსულტაცია არ არის.
რატომ არის ბინადრობის ნებართვა მნიშვნელოვანი მესაკუთრისთვის
PP 18/2021-ის 69-ე მუხლის პირველი პუნქტის მიხედვით, უცხოელებს, „რომლებსაც კანონის შესაბამისად საიმიგრაციო დოკუმენტები აქვთ“, საცხოვრებელი სახლის ფლობა შეუძლიათ. მიწის სამინისტროს აღმასრულებელი წესები შესაბამის დოკუმენტებად ვიზას, პასპორტს ან ბინადრობის ნებართვას ასახელებს, ასე რომ, ფორმალურად KITAS ან KITAP წინაპირობა აღარ არის და მისი გაცემა ქონების შეძენის შემდეგაც შეიძლება. პრაქტიკაში კი ნოტარიუსები და მიწის ოფისი ჩვეულებრივ KITAS-ს ან KITAP-ს ითხოვენ. გაითვალისწინეთ, რომ მოქმედი ბინადრობის ნებართვა (KITAS, KITAP ან Second Home Visa) უნდა გქონდეთ, და ხელმოწერამდე ნოტარიუსთან დააზუსტეთ.
ბინადრობა იმაზეც მოქმედებს, რამდენ ხანს შეინარჩუნებთ უფლებას. Hak Pakai წყდება, როცა მფლობელი მისი ფლობის მოთხოვნებს აღარ აკმაყოფილებს (მუხლი 61), ხოლო უცხოელ მემკვიდრეს, რომელიც სახლს მემკვიდრეობით იღებს, ასევე სჭირდება საიმიგრაციო დოკუმენტები. 2015 წლის წესები მესაკუთრეს, რომელიც ქვეყანაში ცხოვრებას შეწყვეტდა, ქონების გადასაცემად ერთ წელს აძლევდა. ნუ ივარაუდებთ, რომ იგივე ვადა დღესაც მოქმედებს. თუ თქვენი ბინადრობის სტატუსი შეიცვლება, ნოტარიუსს ამაზე წინასწარ ესაუბრეთ.
ბინადრობის ნებართვა დაფინანსებისთვისაც მნიშვნელოვანია. რეგისტრირებული Hak Pakai შეიძლება კანონიერად დაგირავდეს ბანკში, მაგრამ ინდონეზიის ის რამდენიმე ბანკი, რომელიც უცხოელ მსესხებლებს განიხილავს, KITAS-ს ან KITAP-ს და 30-დან 50%-მდე წინასწარ გადახდას მოითხოვს. ასეთი სესხები იშვიათია, ამიტომ უცხოელი მყიდველების უმეტესობა, ვიზის მიუხედავად, ნაღდი ფულით იხდის ან დეველოპერის განვადების გეგმით სარგებლობს.
საიმიგრაციო სტატუსი და საგადასახადო მდგომარეობა კონსულტანტთან ერთად ღირს შემოწმება. რეზიდენტი მეიჯარეებისთვის საიჯარო შემოსავალი 10%-იანი საბოლოო განაკვეთით იბეგრება, ხოლო მუდმივი დაწესებულების არმქონე არარეზიდენტებისთვის უფრო უსაფრთხოა ვივარაუდოთ მთლიანი შემოსავლის 20%. რომელ მხარეს აღმოჩნდებით, საგადასახადო საკითხია, და მასზე პასუხს მხოლოდ ვიზა ვერ გაგცემთ.
არცერთი ეს წესი ამავე სახით არ ვრცელდება გრძელვადიან იჯარაზე, რომელიც მიწის მესაკუთრესთან დადებული ხელშეკრულებაა და არა მიწის უფლება. განსხვავება ახსნილია ჩვენს საკუთრების გზამკვლევში.
Second Home Visa (E33)
საიმიგრაციო სამსახური Second Home Visa-სთვის, ინდექსი E33, ასეთ პირობებს ადგენს:
- სპონსორი საჭირო არ არის.
- საიმიგრაციო გარანტია, ორიდან ერთ-ერთი: სულ მცირე 130,000 USD ან მისი ეკვივალენტი სახელმწიფო ბანკის ანგარიშზე განმცხადებლის საკუთარი სახელით, ან სულ მცირე 1,000,000 USD ღირებულების ბინის (rumah susun) შეძენა.
- გარანტიის დადასტურება 90 დღეში უნდა წარადგინოთ, გარანტია კი ნებართვის მთელი ვადის განმავლობაში უნდა შეინარჩუნოთ.
- პირველი ბინადრობის ნებართვა ხუთ წლამდე მოქმედებს და შეიძლება გაგრძელდეს, ჯამში არაუმეტეს ათი წლისა.
- მფლობელებს არ შეუძლიათ იმუშაონ ნებართვასთან შეუსაბამოდ ან გაყიდონ საქონელი თუ მომსახურება.
ეს ბოლო პირობა ვილის გაქირავების ნებისმიერ გეგმასთან ერთად უნდა წაიკითხოთ. ბალიზე მოკლევადიანი გაქირავება განთავსების ლიცენზირებადი ბიზნესია, რომელსაც ჩვეულებრივ ლიცენზირებული ოპერატორი ან თქვენი საკუთარი PT PMA მართავს, როგორც ეს ახსნილია ჩვენს სტატიაში ვილის კანონიერი გაქირავების შესახებ. რამდენად შეესაბამება ამ ბიზნესში თქვენი როლი Second Home Visa-ს პირობებს, საიმიგრაციო კონსულტანტს უნდა ჰკითხოთ, სანამ რამეს ხელს მოაწერთ.
სახელმწიფო მოსაკრებლები (PNBP) ხუთ წლამდე ვადისთვის ჯამში 13,000,000 IDR-ს შეადგენს და არ ბრუნდება:
| მოსაკრებლის სახე | თანხა |
|---|---|
| ვიზა | 500,000 IDR |
| გადამოწმება | 2,000,000 IDR |
| ხუთწლიანი ბინადრობის ნებართვა (ITAS) | 7,000,000 IDR |
| ხელახალი შესვლის ნებართვა | 3,500,000 IDR |
| სულ | 13,000,000 IDR |
დეპოზიტი: 130,000 USD თუ 2 მილიარდი IDR?
დეპოზიტი ადრე 2 მილიარდ IDR-ს შეადგენდა, ახლა კი 130,000 USD-ია ან მისი ეკვივალენტი. ორივე თანხა დაახლოებით ერთნაირია. გადარიცხვამდე მოქმედი ციფრი საიმიგრაციო სამსახურში დააზუსტეთ, რადგან მისი ფორმა ერთხელ უკვე შეიცვალა.
უძრავი ქონების ვარიანტი: მხოლოდ ბინა
უძრავი ქონების ვარიანტი 1,000,000 USD-ის ან მეტი ღირებულების ბინაა. გრძელვადიანი იჯარით აღებული ვილა, რა ფასიც არ უნდა ჰქონდეს, ამ პირობას არ აკმაყოფილებს. რადგან უცხოელის მიერ ბინის (strata) საკუთრება გარკვეულ ეკონომიკურ ზონებში მდებარე შენობებთანაა დაკავშირებული, თავად ბინაც ისეთი უნდა იყოს, რომლის ფლობაც უცხოელს შეუძლია, და ეს დეველოპერის ნოტარიუსმა წერილობით უნდა დაადასტუროს.
ოჯახის წევრები
მეუღლეს, შვილებსა და მშობლებს შეუძლიათ კმაყოფაზე მყოფ პირებად შემოგიერთდნენ ცალკე დეპოზიტის გარეშე. განაცხადის შეტანისას კმაყოფაზე მყოფი პირების მოქმედი პირობები შეამოწმეთ.
Second Home Visa 55 წლისა და უფროსი ასაკის პირებისთვის (E33E)
55 წლისა და უფროსი ასაკის განმცხადებლებისთვის E33E ვერსია მოითხოვს 50,000 USD დეპოზიტს სახელმწიფო ბანკში განმცხადებლის საკუთარი სახელით, რაც 90 დღეში უნდა დადასტურდეს, და თვეში სულ მცირე 3,000 USD შემოსავალს. ნებართვა ხუთი წლით გაიცემა და ჯამში ათ წლამდე შეიძლება გაგრძელდეს, მოსაკრებლები 13,000,000 IDR-ია, სპონსორი კი საჭირო არ არის.
პენსიაზე გასული მყიდველისთვის აქ განხილულ გზებს შორის ეს ყველაზე დაბალი კაპიტალის მოთხოვნის მქონე გზაა. ის ქონების შესყიდვის პარალელურად არსებობს და მასზე დამოკიდებული არ არის.
KITAS და KITAP
KITAS (ასევე იწერება როგორც ITAS) შეზღუდული ბინადრობის ნებართვაა, რომელიც E ინდექსის ვიზებთან, მაგალითად E33-თან ერთად გაიცემა. სწორედ ამ დოკუმენტს ითხოვს ჩვეულებრივ ნოტარიუსი Hak Pakai-ის შეძენისას.
KITAP (ITAP) მუდმივი ბინადრობის ნებართვაა. E33-ის მფლობელებს მისთვის განაცხადის შეტანა სამი წლის შემდეგ შეუძლიათ, მაგრამ სანამ ამაზე გეგმებს ააგებთ, საიმიგრაციო სამსახურში დააზუსტეთ.
Golden Visa: ინვესტიცია და არა უძრავი ქონება
ინდონეზიის Golden Visa, რომელიც 2024 წლის 25 ივლისს ამოქმედდა, შემდეგ საინვესტიციო თანხებს უკავშირდება:
- ინდივიდუალური ინვესტორი, რომელიც კომპანიას არ აფუძნებს (E28C): 350,000 USD ხუთი წლით ან 700,000 USD ათი წლით, ინდონეზიის სახელმწიფო ობლიგაციებში, ბირჟაზე განთავსებულ აქციებში ან დანაზოგებსა და დეპოზიტებში.
- ინდივიდუალური ინვესტორი, რომელიც კომპანიას აფუძნებს (E28B): 2.5 მილიონი USD ხუთი წლით ან 5 მილიონი USD ათი წლით.
- კორპორატიული ინვესტორები, დირექტორებისა და კომისიონერებისთვის: 25 მილიონი USD ან 50 მილიონი USD.
უძრავი ქონების ყიდვა Golden Visa-ს გზებს შორის არ არის, აგენტი სხვა რამესაც რომ გეუბნებოდეთ. 2026 წლის 18 მაისისთვის ქვეყნის მასშტაბით 1,274 Golden Visa გაიცა, დაახლოებით 52.1 ტრილიონი IDR ინვესტიციით, რომლის უმეტესი ნაწილი კორპორატიულ ინვესტორებზე მოდის, მფლობელებს კი ინდონეზიაში სპონსორი არ სჭირდებათ.
გზების შედარება
| გზა | რას მოითხოვს | ვადა | ითვლება თუ არა უძრავი ქონება? |
|---|---|---|---|
| Second Home Visa (E33) | 130,000 USD სახელმწიფო ბანკში ან 1,000,000 USD-ის ან მეტი ღირებულების ბინა | 5 წლამდე, ჯამში 10 წლამდე | მხოლოდ ბინა |
| Second Home Visa, 55+ (E33E) | 50,000 USD დეპოზიტი და თვეში 3,000 USD შემოსავალი | 5 წელი, ჯამში 10 წლამდე | არა |
| Golden Visa, ინდივიდუალური (E28C) | 350,000 USD ან 700,000 USD ობლიგაციებში, ბირჟაზე განთავსებულ აქციებში ან დეპოზიტებში | 5 ან 10 წელი | არა |
| Golden Visa, კომპანიით (E28B) | 2.5 მილიონი USD ან 5 მილიონი USD | 5 ან 10 წელი | არა |
| გრძელვადიანი იჯარით ვილის ყიდვა | საიმიგრაციო კანონმდებლობაში არაფერი | არ არის | ამისთვის ვიზა არ გაიცემა |
უფრო მცირე საკითხი: ტურისტული მოსაკრებელი
უცხოელი ტურისტები ყოველ ვიზიტზე ერთ პირზე 150,000 IDR ერთჯერად მოსაკრებელს იხდიან. ის 2024 წლის 14 თებერვლიდან მოქმედებს და ონლაინ, ოფიციალური Love Bali სისტემით იხდება. ბინადრობის ნებართვების, მაგალითად KITAS-ის ან KITAP-ის მფლობელები მისგან გათავისუფლებულნი არიან. 2026 წლის ოქტომბრის მდგომარეობით მისი გაზრდა არ მიუღიათ.
რა შეამოწმოთ ყიდვამდე
- რომელი ვიზა გექნებათ და გექნებათ თუ არა ის შესყიდვამდე. Hak Pakai-ის შემთხვევაში ნოტარიუსს ჰკითხეთ, რომელ საიმიგრაციო დოკუმენტებს მიიღებს.
- თუ Second Home Visa-ს უძრავი ქონების ვარიანტით სარგებლობას გეგმავთ, დარწმუნდით, რომ ქონება სულ მცირე 1,000,000 USD ღირებულების ბინაა და რომ შენობა უცხოელის მიერ ბინის (strata) საკუთრების პირობებს აკმაყოფილებს.
- E33-ის ან E33E-ის მოქმედი დეპოზიტი განაცხადის შეტანის დღეს.
- რა მოუვა თქვენს Hak Pakai-ს, თუ ბინადრობის სტატუსი შეგეცვლებათ, და რა დასჭირდებათ თქვენს მემკვიდრეებს მის მისაღებად.
- რომ არავინ, არც აგენტი და არც დეველოპერი, გეუბნებათ, რომ ვილის ყიდვას ვიზა მოჰყვება. არ მოჰყვება.
ამ წესების მიღმა არსებული სქემები განხილულია სტატიაში რისი ფლობა შეუძლიათ უცხოელებს ბალიზე, გავრცელებული მითები კი სტატიაში რისკები, რომლებსაც მყიდველები ბალიზე აწყდებიან. ბინები და ვილები შეგიძლიათ დაათვალიეროთ ჩვენს ბალის განცხადებებში, ხოლო ჩვენს ინდონეზიის გვერდზე აღწერილია, როგორ ვმუშაობთ.
