შეუძლიათ თუ არა უცხოელებს ბალიზე უძრავი ქონების ყიდვა? გრძელვადიანი იჯარა, Hak Pakai და PT PMA 2026 წლისთვის
შეუძლიათ, მაგრამ არა სრულ საკუთრებაში. ინდონეზიური სრული საკუთრება, Hak Milik, მხოლოდ ინდონეზიის მოქალაქეებისთვისაა, და ნებისმიერი გაყიდვა ან სქემა, რომელიც მას უცხოელს გადასცემს, პირდაპირ თუ ირიბად, კანონის ძალით ბათილია. უცხოელ მყიდველს ბალიზე კანონიერად შეუძლია ფლობდეს სამიდან ერთ-ერთს: ინდონეზიელი მესაკუთრისგან იჯარით აღებულ მიწას, საკუთარ სახელზე რეგისტრირებულ ვადიან სარგებლობის უფლებას, Hak Pakai-ს, ან მშენებლობის უფლებას (HGB), რომელსაც უცხოელი პარტნიორების მქონე ინდონეზიური კომპანია, ანუ PT PMA ფლობს.
ბალიზე უცხოელების მიერ ვილების შესყიდვების უმეტესობა გრძელვადიანი იჯარაა. Hak Pakai მიწის ერთადერთი უფლებაა, რომლის პირდაპირ ფლობაც უცხოელ ფიზიკურ პირს შეუძლია, და მას პირობები ახლავს: მინიმალური ფასი, მიწის ფართობის ზღვარი და საიმიგრაციო დოკუმენტების მოთხოვნა. კომპანიის გზა მუშაობს, მაგრამ ეს ვალდებულებების მქონე ბიზნესია და არა დასასვენებელი სახლის ფლობის ინსტრუმენტი. მეოთხე სქემა, მიწის ინდონეზიელი მეგობრის სახელზე გაფორმება, ისაა, რომელზეც ყველა მყიდველს უარის თქმას ვურჩევთ. ის ბათილია, 2026 წლის თებერვლიდან კი მას თავად ბალის პროვინციული რეგულაცია კრძალავს.
ქვემოთ თითოეულ სქემას 2026 წლის ოქტომბრის კანონმდებლობის მიხედვით განვიხილავთ. ეს არ ცვლის ინდონეზიელი ნოტარიუსის ან ადვოკატის კონსულტაციას კონკრეტულ ქონებაზე.
რატომ არ არის სრული საკუთრება უცხოელებისთვის ხელმისაწვდომი
1960 წლის ძირითადი აგრარული კანონის (UUPA) მიხედვით, Hak Milik-ის ფლობა მხოლოდ ინდონეზიის მოქალაქეებს შეუძლიათ, და ვერც ის პირი ფლობს მას, ვისაც სხვა მოქალაქეობაც აქვს (მუხლი 21). 26-ე მუხლის მე-2 პუნქტი უფრო შორს მიდის: ყიდვა-გაყიდვა, ჩუქება, ანდერძი თუ ნებისმიერი სხვა ქმედება, რომლის მიზანია Hak Milik-ის უცხოელზე გადაცემა, პირდაპირ თუ ირიბად, ბათილია, მიწა კი სახელმწიფოს გადაეცემა. ნომინალური სქემები ამ წესის ქვეშ ექცევა.
ასე რომ, როცა ბალიზე განცხადება „სრულ საკუთრებას უცხოელებისთვის“ გპირდებათ, ის სხვა რამეს აღწერს. ჩვეულებრივ ეს ნომინალური სქემაა, ზოგჯერ HGB-ის მფლობელი კომპანია, ზოგჯერ კი Hak Pakai. არცერთი მათგანი არ არის Hak Milik უცხოელის სახელზე, რადგან ამის კანონიერი გზა არ არსებობს.
გრძელვადიანი იჯარა: სქემა, რომლითაც უცხოელი მყიდველების უმეტესობა სარგებლობს
იჯარა (Hak Sewa untuk Bangunan) არის სხვისი მიწის შენობებისთვის გამოყენების უფლება ქირის სანაცვლოდ. UUPA-ის 44-ე და 45-ე მუხლების მიხედვით, ქირა შეიძლება ერთიანად ან ნაწილ-ნაწილ გადაიხადოთ, გამოყენებამდე ან მის შემდეგ, და „ინდონეზიაში მცხოვრები უცხოელები“ იმ პირებს შორის არიან, ვისაც მოიჯარეობა შეუძლია.
იჯარა ინდონეზიელ მიწის მესაკუთრესთან დადებული ხელშეკრულებაა, რომელიც ჩვეულებრივ სანოტარო აქტის სახით ფორმდება. ბალიზე ტიპური ვადა 25-დან 30 წლამდეა, გაგრძელება კი მხოლოდ მაშინ არსებობს, თუ ხელშეკრულება ამას ითვალისწინებს. ზოგჯერ რეკლამირებული „80 წლამდე“ ჯამები ერთმანეთზე მიმატებული სახელშეკრულებო ოფციებია და არა კანონით მინიჭებული უფლება. იჯარის დასრულებისას მიწა და შენობები მესაკუთრეს უბრუნდება, თუ გაგრძელებაზე შეთანხმება არ არსებობს.
სამოქალაქო კოდექსის ორი წესი მოიჯარის სასარგებლოდ მუშაობს. იჯარა არ წყდება რომელიმე მხარის გარდაცვალებით, ამიტომ მემკვიდრეები დარჩენილი ვადით იკავებენ მათ ადგილს (მუხლი 1575), ხოლო მიწის გაყიდვა იჯარას არ წყვეტს, თუ ხელშეკრულება სხვა რამეს არ ამბობს (მუხლი 1576).
სუსტი მხარე ისაა, რომ იჯარა მიწის რეგისტრირებული უფლება არ არის, როგორც Hak Pakai ან HGB. ბევრი უცხოელი მყიდველი ფაქტობრივად დაურეგისტრირებელ გრძელვადიან ქირას ეყრდნობა, და ბალის გრძელვადიან იჯარაზე საბანკო იპოთეკის იმედი ნუ გექნებათ. თქვენი დაცვა ხელშეკრულებაა, ამიტომ შესყიდვაში ყველაზე მნიშვნელოვანი მისი შედგენაა. ვადები, გაგრძელების პუნქტები და ის, რა ხდება ვადის ამოწურვისას, განხილულია ჩვენს ბალის გრძელვადიანი იჯარის გზამკვლევში.
Hak Pakai: ერთადერთი უფლება თქვენს სახელზე
2021 წლის მთავრობის რეგულაცია 18 (PP 18/2021) უცხოელ ფიზიკურ პირებს იმ პირთა შორის ასახელებს, ვისაც შეუძლია ფლობდეს Hak Pakai-ს, მიწით ვადიანი სარგებლობის უფლებას (მუხლი 49). ის მიწის ოფისში რეგისტრაციის მომენტიდან შედის ძალაში და მფლობელი სერტიფიკატს იღებს. Hak Milik-ით ან HGB-ით ფლობილი მიწიანი სახლი Hak Pakai-ად უნდა გადაფორმდეს, სანამ უცხოელი მას შეიძენს.
მისი ვადა იმაზეა დამოკიდებული, რა მიწაზე დგას
„80 წლის“ ციფრი სახელმწიფო მიწაზე Hak Pakai-დან მოდის: 30 წლამდე, რომლის გაგრძელებაც 20 წლამდე შეიძლება, შემდეგ კი განახლება კიდევ 30 წლამდე. Hak Pengelolaan (HPL) მიწაზე Hak Pakai იმავე სქემით მოქმედებს, HPL-ის მფლობელის თანხმობით.
ბალის ტიპური შემთხვევა სხვაგვარია. მიწის უმეტესი ნაწილი კერძო Hak Milik-ია, და ინდონეზიელი მესაკუთრის მიერ მასზე მინიჭებული Hak Pakai 30 წლამდე მოქმედებს. მისი განახლება მხოლოდ ახალი მინიჭების აქტით შეიძლება და მხოლოდ მესაკუთრის თანხმობით. ამ ვარიანტს 20-წლიანი ავტომატური გაგრძელება არ აქვს. კერძო მიწაზე გარანტირებულია მხოლოდ პირველი 30 წელი.
სახელმწიფო მიწაზეც კი გაგრძელება და განახლება ადმინისტრაციული გადაწყვეტილებებია, რომლებიც განაცხადსა და დამტკიცებას საჭიროებს, და მათი მიღების გარანტია არ არსებობს.
თანმხლები პირობები
- მიწიანი სახლისთვის ერთი ნაკვეთი ერთ პირზე ან ოჯახზე, მიწის მაქსიმალური ფართობით 2,000 კვადრატული მეტრი, თუ მინისტრის ნებართვა მეტს არ უშვებს.
- სახლები „ფუფუნების“ კატეგორიას უნდა მიეკუთვნებოდეს, ბინები კი „კომერციულ“ კატეგორიას.
- უცხოელი მყიდველებისთვის მინიმალური ფასები, დადგენილი მინისტრის ბრძანებით 1241/SK-HK.02/IX/2022, რომელიც 2022 წლის 12 სექტემბრიდან მოქმედებს. ბალიზე მინიმალური ზღვარი მიწიან სახლზე 5 მილიარდი IDR-ია, ბინაზე კი 2 მილიარდი IDR.
- მყიდველს საიმიგრაციო დოკუმენტები უნდა ჰქონდეს (PP 18/2021, მუხლი 69(1)).
ამათგან ორი სიფრთხილეს მოითხოვს. მინიმალურ ფასთან დაკავშირებით, 5 მილიარდი და 2 მილიარდი IDR ბალის ციფრებად მიიჩნიეთ და ვალდებულების აღებამდე მოქმედი ციფრი ნოტარიუსთან დააზუსტეთ. ზღვარზე დაბალ ფასად ყიდვისთვის სანქცია დადგენილი არ არის, მაგრამ ნოტარიუსმა ან მიწის ოფისმა შეიძლება უფლების რეგისტრაციაზე უარი თქვას, ამიტომ ზღვარზე დაბალ ფასად შესყიდვას არასოდეს დავგეგმავდით.
საიმიგრაციო დოკუმენტებთან დაკავშირებით, აღმასრულებელი წესები შესაბამის დოკუმენტებად ვიზას, პასპორტს ან ბინადრობის ნებართვას ასახელებს, ასე რომ, ფორმალურად KITAS ან KITAP წინაპირობა აღარ არის. პრაქტიკაში ნოტარიუსები და მიწის ოფისები ჩვეულებრივ ბინადრობის ნებართვას ითხოვენ. უსაფრთხო გეგმაა, ის გქონდეთ, მაგალითად KITAS, KITAP ან Second Home Visa, და ხელმოწერამდე ნოტარიუსთან დააზუსტოთ.
Hak Pakai ასევე წყდება, როცა მფლობელი მისი ფლობის მოთხოვნებს აღარ აკმაყოფილებს (მუხლი 61). 2015 წლის წესებით, მესაკუთრეს, რომელიც ქვეყანაში ცხოვრებას შეწყვეტდა, ქონების გადასაცემად ერთი წელი ჰქონდა. ნუ ივარაუდებთ, რომ იგივე ვადა დღესაც მოქმედებს. თუ თქვენი გარემოებები შეიცვლება, უფლება უფლებამოსილ პირს უნდა გადაეცეს, და როგორ და რა ვადაში, ამას ნოტარიუსი გეტყვით.
ბინები: ბინის (strata) საკუთრება და ზონის საკითხი
უცხოელს შეუძლია ფლობდეს ბინას ბინის საკუთრების უფლებით (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, HMSRS) შენობაში, რომელიც Hak Pakai-ის ან HGB-ის მიწაზე დგას. თქვენ ფლობთ ბინას და არა მიწას შენობის ქვეშ, და როცა მიწის ეს უფლება საბოლოოდ ამოიწურება, მასთან ერთად ბინის საკუთრების უფლებაც ამოიწურება.
მთავარი საკითხი მოქმედების სფეროა. სამუშაო ადგილების შექმნის შესახებ კანონი და PP 18/2021 უცხოელის მიერ ბინის საკუთრებას უკავშირებს შენობებს სპეციალურ ეკონომიკურ ზონებში, თავისუფალი ვაჭრობის ზონებში, სამრეწველო პარკებსა და „სხვა ეკონომიკურ ზონებში“. ეს ფრაზა შეიძლება ვიწროდაც განიმარტოს და ფართოდაც. ბალიზე ბინისთვის დეპოზიტის გადახდამდე სთხოვეთ დეველოპერის ნოტარიუსს, წერილობით დაადასტუროს, რომ შენობა უცხოელის მიერ ბინის საკუთრების პირობებს აკმაყოფილებს.
HGB PT PMA-ის მეშვეობით: კომპანიის გზა
Hak Guna Bangunan-ის, ანუ მშენებლობის უფლების ფლობა მხოლოდ ინდონეზიის მოქალაქეებსა და ინდონეზიურ იურიდიულ პირებს შეუძლიათ. უცხოელ ფიზიკურ პირს მისი ფლობა არ შეუძლია, PT PMA-ს კი შეუძლია. სახელმწიფო ან HPL მიწაზე HGB 30 + 20 + 30 წლამდე მოქმედებს. Hak Milik მიწაზე 30 წლამდე, და მისი განახლება მხოლოდ ახალი აქტით შეიძლება. უფლების ამოწურვისას მიწა მესაკუთრეს უბრუნდება.
2025 წლის ოქტომბრის დასაწყისში გამოცემულმა BKPM-ის 2025 წლის მე-5 რეგულაციამ PT PMA-ის მინიმალური შეტანილი კაპიტალი 10 მილიარდი IDR-იდან 2.5 მილიარდ IDR-მდე შეამცირა. საინვესტიციო გეგმა კვლავ 10 მილიარდ IDR-ს უნდა აღემატებოდეს ყოველ ხუთნიშნა საქმიანობის ხაზზე (KBLI), ყოველ საპროექტო ლოკაციაზე, ხოლო შეტანილი კაპიტალი კომპანიის ანგარიშზე 12 თვე უნდა დარჩეს, გარდა აქტივების შეძენის, მშენებლობისა და ოპერაციული ხარჯებისა. ითვლება თუ არა მიწისა და შენობის ხარჯები ამ 10 მილიარდ IDR-ში, ჯერ კიდევ ღია საკითხია, ამიტომ ეს კითხვა საკუთარ იურისტს დაუსვით.
PT PMA მოქმედი ბიზნესია ლიცენზირების, საგადასახადო, ანგარიშგებისა და დასაქმების ვალდებულებებით, რაც მას ერთი დასასვენებელი სახლისთვის არაპრაქტიკულს ხდის. ეს გზა იმ უცხოელებისთვისაა, ვისაც გაქირავების ბიზნესის წარმოება სურს, და ის ლიცენზირების წესებს უკავშირდება, რომლებიც განხილულია ჩვენს სტატიაში ვილის კანონიერი გაქირავების შესახებ ბალიზე.
ნომინალური გარიგებები: ბათილი და ახლა ბალიზე აკრძალული
ნომინალური სქემით Hak Milik ინდონეზიელი პირის სახელზე ფორმდება, დამატებითი შეთანხმება კი ამბობს, რომ რეალური მესაკუთრე უცხოელია. ინდონეზია ბენეფიციარულ საკუთრებას არ ცნობს, ამიტომ ასეთი შეთანხმებების აღსრულება შეუძლებელია. Denpasar-ის რაიონული სასამართლოს ერთ-ერთ საქმეზე (872/Pdt.G/2020) სასამართლომ სახელის სესხების შეთანხმება ბათილად ცნო და ძალაში დატოვა ინდონეზიელი მხარის მიერ მიწის მესამე პირზე მიყიდვა, უცხოელი კი არაფრის ამარა დარჩა. სწორედ ამ შედეგისკენ მიუთითებს კანონი.
იგივე ლოგიკა კომპანიის წილებზეც ვრცელდება. ინვესტიციების შესახებ კანონის 25/2007 33-ე მუხლი ბათილად აცხადებს ნებისმიერ შეთანხმებას, რომლითაც PT-ის წილებს ვინმე სხვის სახელით ფლობენ, BKPM-ს კი შეუძლია სანქციები დააწესოს, კომპანიის ლიცენზიის გაუქმებამდე. 2026 წლის თებერვლიდან ბალის პროვინციული რეგულაცია Perda 4/2026 პირდაპირ კრძალავს მიწის ნომინალურ გადაცემას და შუამავლებსა და ხელშემწყობებზეც ვრცელდება. როგორ ყიდიან ასეთ გარიგებებს, განხილულია ჩვენს სტატიაში რისკები, რომლებსაც მყიდველები ბალიზე აწყდებიან.
სქემების შედარება
| სქემა | ვინ ფლობს | ვადა | რეგისტრირებული უფლება | მთავარი შეზღუდვა |
|---|---|---|---|---|
| გრძელვადიანი იჯარა (Hak Sewa) | თქვენ, ინდონეზიელ მესაკუთრესთან დადებული ხელშეკრულებით | შეთანხმებისამებრ, ტიპურად 25-დან 30 წლამდე | არა | გაგრძელება მხოლოდ მაშინ, თუ ხელშეკრულებაშია ჩაწერილი |
| Hak Pakai კერძო (Hak Milik) მიწაზე | თქვენ, საკუთარი სახელით | 30 წლამდე | დიახ | განახლებას ახალი აქტი სჭირდება, რომელსაც მესაკუთრე უნდა დაეთანხმოს |
| Hak Pakai სახელმწიფო ან HPL მიწაზე | თქვენ, საკუთარი სახელით | 30 + 20 + 30 წლამდე | დიახ | ყოველი ეტაპი განაცხადსა და დამტკიცებას საჭიროებს |
| ბინის საკუთრება (HMSRS) | თქვენ, საკუთარი სახელით | შენობის მიწის უფლების ვადას მიჰყვება | დიახ | შენობა უცხოელის საკუთრების პირობებს უნდა აკმაყოფილებდეს |
| HGB PT PMA-ის მეშვეობით | თქვენი ინდონეზიური კომპანია | სახელმწიფო მიწაზე 30 + 20 + 30 წლამდე, Hak Milik მიწაზე 30 წლამდე | დიახ | კომპანიის ვალდებულებები და კაპიტალის წესები |
| ნომინალური სქემა | კანონის თვალსაზრისით ინდონეზიელი პირი | თქვენთვის არანაირი | მის სახელზე | ბათილი და აკრძალული |
რეგისტრაცია დაფინანსებისთვისაც მნიშვნელოვანია. რეგისტრირებული Hak Pakai შეიძლება კრედიტორს Hak Tanggungan იპოთეკით დაუგირავდეს, მაგრამ ის რამდენიმე ბანკი, რომელიც უცხოელ მსესხებლებს განიხილავს, KITAS-ს ან KITAP-ს მოითხოვს. ბალიზე უცხოელი მყიდველების უმეტესობა ნაღდი ფულით იხდის ან დეველოპერის განვადების გეგმით სარგებლობს.
რა შეამოწმოთ სქემის არჩევამდე
- წერილობით ჰკითხეთ გამყიდველს, რა უფლებას ყიდულობთ: იჯარას, Hak Pakai-ს, ბინის საკუთრებას თუ კომპანიის წილებს. თუ პასუხია „სრული საკუთრება“, იკითხეთ, ვისი სახელი ეწერება სერტიფიკატზე.
- იჯარის შემთხვევაში წაიკითხეთ ვადა, გაგრძელების პუნქტი და მისი ფასი, და რა მოუვა შენობას ვადის ამოწურვისას. ხელშეკრულება თქვენი უფლების დოკუმენტია.
- Hak Pakai-ის შემთხვევაში გაარკვიეთ, რა მიწაზე დგას ის. კერძო მიწაზე გაითვალისწინეთ 30 გარანტირებული წელი.
- დეპოზიტის გადახდამდე დააზუსტეთ მოქმედი მინიმალური ფასი და საიმიგრაციო დოკუმენტები, რომლებსაც ნოტარიუსი მოითხოვს.
- ბინის შემთხვევაში მიიღეთ წერილობითი დადასტურება, რომ შენობა უცხოელის მიერ ბინის საკუთრების პირობებს აკმაყოფილებს.
- კომპანიის შემთხვევაში ვალდებულების აღებამდე იურისტს გამოათვლევინეთ კაპიტალი, ლიცენზიები და გადასახადები, და შეამოწმეთ, შეესაბამება თუ არა მიწის ზონირება იმ ბიზნესს, რომლის წარმოებასაც გეგმავთ.
ჩვენს ინდონეზიის გვერდზე აღწერილია, როგორ ვმუშაობთ ამ ბაზარზე, და შეგიძლიათ დაათვალიეროთ მიმდინარე განცხადებები. ფასის გარდა დამატებითი ხარჯებისთვის იხილეთ რეალურად რა ჯდება ბალიზე ვილის ყიდვა და ფლობა.
