Estrangeiros podem comprar imóveis em Bali? Leasehold, Hak Pakai e PT PMA explicados para 2026
Sim, mas não em freehold. A propriedade plena indonésia, chamada Hak Milik, é reservada a cidadãos indonésios, e qualquer venda ou arranjo que a transfira a um estrangeiro, direta ou indiretamente, é nulo de pleno direito. O que um comprador estrangeiro pode ter legalmente em Bali é uma de três coisas: o arrendamento de um terreno de um proprietário indonésio, um direito de uso por prazo determinado chamado Hak Pakai, registrado em nome próprio, ou um direito de construir (HGB) mantido por meio de uma empresa indonésia com sócios estrangeiros, conhecida como PT PMA.
A maioria das compras de villas por estrangeiros em Bali é em leasehold. O Hak Pakai é o único título de terra que uma pessoa física estrangeira pode ter diretamente, e ele vem com condições: um preço mínimo, um limite de área de terreno e a exigência de documentos migratórios. O caminho da empresa funciona, mas é um negócio com obrigações, não um veículo para guardar uma casa de férias. Um quarto arranjo, colocar o terreno no nome de um amigo indonésio, é aquele do qual dizemos a todo comprador que se afaste. Ele é nulo, e desde fevereiro de 2026 a própria norma provincial de Bali o proíbe.
A seguir, explicamos cada estrutura conforme a lei vigente em outubro de 2026. Nada disto substitui a orientação de um notário ou advogado indonésio sobre um imóvel específico.
Por que o freehold não está disponível para estrangeiros
A Lei Agrária Básica de 1960 (UUPA) diz que só cidadãos indonésios podem ter Hak Milik, e que quem tem também outra cidadania não pode tê-lo (art. 21). O artigo 26(2) vai além: uma venda, doação, testamento ou qualquer outro ato que vise transferir o Hak Milik a um estrangeiro, direta ou indiretamente, é nulo, e o terreno passa ao Estado. Os arranjos com nominee caem nessa regra.
Por isso, quando um anúncio promete “freehold para estrangeiros” em Bali, está descrevendo outra coisa. Em geral é uma estrutura com nominee, às vezes uma empresa titular de HGB, às vezes um Hak Pakai. Nenhuma delas é Hak Milik em nome de um estrangeiro, porque não existe caminho legal para isso.
Leasehold: a estrutura que a maioria dos compradores estrangeiros usa
O arrendamento (Hak Sewa untuk Bangunan) é o direito de usar a terra de outra pessoa para construções em troca de aluguel. Pelos artigos 44 e 45 da UUPA, o aluguel pode ser pago de uma só vez ou em parcelas, antes ou depois do uso, e os “estrangeiros domiciliados na Indonésia” estão entre os que podem ser arrendatários.
O arrendamento é um contrato com o proprietário indonésio do terreno, normalmente assinado como escritura notarial. Os prazos habituais em Bali são de 25 a 30 anos, com prorrogações só se o contrato as previr. Os totais de “até 80 anos” às vezes anunciados são opções contratuais somadas, não um direito que a lei lhe dá. Quando o arrendamento termina, o terreno e as construções voltam ao proprietário, a menos que se tenha combinado uma prorrogação.
Duas regras do Código Civil favorecem o arrendatário. O arrendamento não termina com a morte de qualquer das partes, então os herdeiros assumem o contrato pelo resto do prazo (art. 1575), e a venda do terreno não encerra o arrendamento, salvo se o contrato assim disser (art. 1576).
O ponto fraco é que o arrendamento não é um título de terra registrado como o Hak Pakai ou o HGB. Muitos compradores estrangeiros estão, na prática, contando com um aluguel de longo prazo não registrado, e não se deve contar com um financiamento bancário sobre um leasehold em Bali. A sua proteção é o contrato, então a redação dele importa mais do que qualquer outra coisa na compra. Nosso guia do leasehold em Bali trata dos prazos, das cláusulas de prorrogação e do que acontece no vencimento.
Hak Pakai: o único título em nome próprio
O Regulamento do Governo 18 de 2021 (PP 18/2021) inclui as pessoas físicas estrangeiras entre as que podem ter Hak Pakai, um direito de uso da terra por prazo determinado (art. 49). Ele passa a valer quando registrado no cartório de terras, e o titular recebe um certificado. Uma casa com terreno mantida em Hak Milik ou HGB precisa ser convertida em Hak Pakai antes que um estrangeiro possa adquiri-la.
A duração depende da terra que está por baixo
O número de “80 anos” vem do Hak Pakai sobre terras do Estado: até 30 anos, prorrogáveis por até 20, depois renováveis por até mais 30. O Hak Pakai sobre terras em Hak Pengelolaan (HPL) segue o mesmo padrão, com o consentimento do titular do HPL.
O caso comum em Bali é outro. A maior parte das terras é Hak Milik privado, e um Hak Pakai concedido sobre ele pelo proprietário indonésio dura até 30 anos. Ele só pode ser renovado por uma nova escritura de concessão, e só se o proprietário concordar. Nesta modalidade não há prorrogação automática de 20 anos. Em terra privada, só os primeiros 30 anos são certos.
Mesmo em terras do Estado, a prorrogação e a renovação são decisões administrativas que precisam ser pedidas e aprovadas, e não há garantia de que serão concedidas.
As condições que acompanham o Hak Pakai
- Um lote por pessoa ou família para uma casa com terreno, com área máxima de 2,000 metros quadrados, salvo se uma autorização ministerial permitir mais.
- As casas precisam estar na categoria “de luxo” e as unidades de apartamento na categoria “comercial”.
- Preços mínimos para compradores estrangeiros, fixados pelo Decreto Ministerial 1241/SK-HK.02/IX/2022, em vigor desde 12 de setembro de 2022. Em Bali, o piso é de 5 bilhões de IDR para uma casa com terreno e 2 bilhões de IDR para um apartamento.
- O comprador precisa ter documentos migratórios (art. 69(1) do PP 18/2021).
Duas dessas condições pedem cautela. Quanto ao preço mínimo, trate 5 bilhões e 2 bilhões de IDR como os valores de Bali e confirme o número vigente com o notário antes de se comprometer. Não há sanção prevista para comprar abaixo do piso, mas um notário ou o cartório de terras pode se recusar a registrar o direito, por isso nunca planejaríamos uma compra abaixo dele.
Quanto aos documentos migratórios, as normas de execução listam visto, passaporte ou autorização de permanência como válidos, então, no papel, um KITAS ou KITAP deixou de ser pré-requisito. Na prática, notários e cartórios de terras costumam pedir uma autorização de permanência. O plano seguro é ter uma, como um KITAS, um KITAP ou um Second Home Visa, e confirmar com o notário antes de assinar.
O Hak Pakai também se extingue quando o titular deixa de cumprir os requisitos para tê-lo (art. 61). Pelas regras de 2015, o proprietário que deixasse de residir tinha um ano para transferir o imóvel. Não presuma que o mesmo prazo vale hoje. Se a sua situação mudar, o direito precisa passar a uma pessoa habilitada, e é o notário quem deve lhe dizer como e até quando.
Apartamentos: o título de unidade em condomínio e a questão da zona
Um estrangeiro pode ter uma unidade de apartamento com título de unidade em condomínio (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, HMSRS) num edifício em terra com Hak Pakai ou HGB. Você é dono da unidade, não do terreno sob o edifício, e quando esse direito sobre o terreno finalmente vence, o título da unidade vence junto.
O problema é o alcance. A Lei de Criação de Empregos e o PP 18/2021 vinculam a propriedade de unidades por estrangeiros a edifícios em Zonas Econômicas Especiais, zonas de livre comércio, distritos industriais e “outras zonas econômicas”, uma expressão que pode ser lida de forma restrita ou ampla. Antes de pagar um sinal por um apartamento em Bali, peça ao notário da incorporadora que confirme por escrito que o edifício permite a propriedade de unidades por estrangeiros.
HGB por meio de uma PT PMA: o caminho da empresa
O Hak Guna Bangunan, o direito de construir, só pode ser detido por cidadãos indonésios e pessoas jurídicas indonésias. Uma pessoa física estrangeira não pode tê-lo, mas uma PT PMA pode. Em terras do Estado ou em HPL, o HGB dura até 30 + 20 + 30 anos. Em terra com Hak Milik, até 30 anos, renováveis apenas por uma nova escritura. O terreno volta ao proprietário quando o direito vence.
O Regulamento 5 de 2025 do BKPM, editado no início de outubro de 2025, reduziu o capital integralizado mínimo de uma PT PMA de 10 bilhões para 2.5 bilhões de IDR. O plano de investimento ainda precisa superar 10 bilhões de IDR por linha de atividade de cinco dígitos (KBLI) por local do projeto, e o capital integralizado precisa ficar na conta da empresa por 12 meses, exceto para compra de ativos, construção e operação. Se os custos de terreno e construção contam para os 10 bilhões de IDR ainda é um ponto em aberto, então leve essa pergunta ao seu próprio advogado.
Uma PT PMA é uma empresa operacional com obrigações de licenciamento, impostos, prestação de contas e pessoal, o que a torna impraticável para uma única casa de férias. É o caminho para estrangeiros que querem operar um negócio de aluguel, e isso se liga às regras de licenciamento do nosso artigo sobre como alugar uma villa em Bali legalmente.
Acordos com nominee: nulos, e agora proibidos em Bali
Num arranjo com nominee, o Hak Milik fica no nome de um indonésio, e um contrato paralelo diz que o estrangeiro é o verdadeiro dono. A Indonésia não reconhece a figura do beneficiário efetivo (beneficial ownership), então esses contratos não podem ser executados. Num processo no Tribunal Distrital de Denpasar (872/Pdt.G/2020), o tribunal anulou o contrato de empréstimo de nome e manteve a venda do terreno pela parte indonésia a um terceiro, e o estrangeiro ficou sem nada. É esse o desfecho que a lei indica.
A mesma lógica vale para ações de empresas. O artigo 33 da Lei de Investimentos 25/2007 anula qualquer acordo pelo qual ações de uma PT sejam mantidas em nome de outra pessoa, e o BKPM pode aplicar sanções que vão até a cassação da licença da empresa. Desde fevereiro de 2026, a norma provincial de Bali Perda 4/2026 proíbe expressamente transferências de terra por meio de nominee e alcança também intermediários e facilitadores. Nosso artigo sobre os riscos que os compradores encontram em Bali mostra como esses acordos são vendidos.
As estruturas lado a lado
| Estrutura | Quem é o titular | Prazo | Título registrado | Principal limite |
|---|---|---|---|---|
| Leasehold (Hak Sewa) | Você, por contrato com o proprietário indonésio | O combinado; o habitual é de 25 a 30 anos | Não | Prorrogação só se estiver escrita no contrato |
| Hak Pakai sobre terra privada (Hak Milik) | Você, em nome próprio | Até 30 anos | Sim | A renovação exige uma nova escritura com a concordância do proprietário |
| Hak Pakai sobre terra do Estado ou HPL | Você, em nome próprio | Até 30 + 20 + 30 anos | Sim | Cada etapa precisa ser pedida e aprovada |
| Título de unidade em condomínio (HMSRS) | Você, em nome próprio | Acompanha o direito sobre o terreno do edifício | Sim | O edifício precisa permitir a propriedade estrangeira |
| HGB por meio de uma PT PMA | A sua empresa indonésia | Até 30 + 20 + 30 anos em terra do Estado; até 30 em terra com Hak Milik | Sim | Obrigações da empresa e regras de capital |
| Nominee | Um indonésio, perante a lei | Nenhum para você | No nome dele | Nulo e proibido |
O registro também importa para o financiamento. Um Hak Pakai registrado pode ser dado em garantia a um credor por meio de uma hipoteca Hak Tanggungan, mas os poucos bancos dispostos a avaliar tomadores estrangeiros exigem KITAS ou KITAP. A maioria dos compradores estrangeiros em Bali paga à vista ou usa o parcelamento da incorporadora.
O que verificar antes de escolher uma estrutura
- Pergunte ao vendedor, por escrito, qual direito você está comprando: um arrendamento, um Hak Pakai, um título de unidade em condomínio ou ações de uma empresa. Se a resposta for “freehold”, pergunte em nome de quem estará o certificado.
- Num arrendamento, leia o prazo, a cláusula de prorrogação e o preço dela, e o que acontece com a construção no vencimento. O contrato é o seu título.
- Num Hak Pakai, descubra qual terra está por baixo. Em terra privada, conte com 30 anos certos.
- Confirme o preço mínimo vigente e os documentos migratórios que o notário vai pedir antes de pagar um sinal.
- Num apartamento, obtenha a confirmação por escrito de que o edifício permite a propriedade de unidades por estrangeiros.
- Numa empresa, peça a um advogado que modele o capital, as licenças e os impostos antes de se comprometer, e confira o zoneamento do terreno em relação ao negócio que você pretende operar.
Nossa página da Indonésia explica como trabalhamos neste mercado, e você pode ver os imóveis disponíveis. Para os custos que vêm além do preço, veja quanto custa de fato comprar e manter uma villa em Bali.
