क्या विदेशी बाली में प्रॉपर्टी खरीद सकते हैं? 2026 के लिए लीजहोल्ड, Hak Pakai और PT PMA की पूरी जानकारी

हाँ, लेकिन फ्रीहोल्ड नहीं। इंडोनेशिया का फ्रीहोल्ड, जिसे Hak Milik कहते हैं, इंडोनेशियाई नागरिकों के लिए आरक्षित है, और कोई भी बिक्री या व्यवस्था जो इसे सीधे या घुमाकर किसी विदेशी को सौंपती है, कानूनन शून्य है। विदेशी खरीदार बाली में वैध रूप से इन तीन में से एक चीज़ रख सकता है: किसी इंडोनेशियाई मालिक से ज़मीन की लीज़, अपने नाम पर पंजीकृत Hak Pakai नाम का तय अवधि का उपयोग अधिकार, या विदेशी शेयरधारकों वाली इंडोनेशियाई कंपनी, जिसे PT PMA कहते हैं, के ज़रिए रखा गया निर्माण का अधिकार (HGB)।

बाली में विदेशियों की ज़्यादातर विला खरीद लीजहोल्ड होती है। Hak Pakai अकेला ऐसा भूमि टाइटल है जो कोई विदेशी व्यक्ति सीधे रख सकता है, और इसके साथ शर्तें आती हैं: न्यूनतम कीमत, ज़मीन के क्षेत्रफल की सीमा और इमिग्रेशन दस्तावेज़ों की ज़रूरत। कंपनी वाला रास्ता काम करता है, लेकिन यह ज़िम्मेदारियों वाला व्यवसाय है, छुट्टियों का घर रखने का साधन नहीं। एक चौथी व्यवस्था, यानी ज़मीन किसी इंडोनेशियाई दोस्त के नाम पर रखना, वह है जिससे हम हर खरीदार को दूर रहने को कहते हैं। यह शून्य है, और फ़रवरी 2026 से बाली का अपना प्रांतीय विनियम इस पर प्रतिबंध लगाता है।

नीचे हम अक्टूबर 2026 के कानून के हिसाब से हर ढाँचे को देखते हैं। इसमें से कुछ भी किसी खास प्रॉपर्टी पर इंडोनेशियाई नोटरी या वकील की सलाह की जगह नहीं लेता।

विदेशियों के लिए फ्रीहोल्ड क्यों उपलब्ध नहीं है

1960 का मूल कृषि कानून (UUPA) कहता है कि Hak Milik सिर्फ़ इंडोनेशियाई नागरिक रख सकते हैं, और जिस व्यक्ति के पास किसी दूसरे देश की नागरिकता भी है, वह भी इसे नहीं रख सकता (अनुच्छेद 21)। अनुच्छेद 26(2) इससे आगे जाता है: Hak Milik को सीधे या घुमाकर किसी विदेशी को सौंपने के इरादे से की गई बिक्री, दान, वसीयत या कोई भी दूसरा कदम शून्य है, और ज़मीन राज्य की हो जाती है। नॉमिनी व्यवस्थाएँ इसी नियम की पकड़ में आती हैं।

इसलिए जब बाली में कोई लिस्टिंग "विदेशियों के लिए फ्रीहोल्ड" का वादा करती है, तो वह कुछ और बता रही होती है। आमतौर पर यह नॉमिनी ढाँचा होता है, कभी HGB रखने वाली कंपनी, कभी Hak Pakai। इनमें से कोई भी किसी विदेशी के नाम पर Hak Milik नहीं है, क्योंकि उस तक पहुँचने का कोई वैध रास्ता है ही नहीं।

लीजहोल्ड: ज़्यादातर विदेशी खरीदारों का ढाँचा

लीज़ (Hak Sewa untuk Bangunan) किराये के बदले इमारतों के लिए किसी और की ज़मीन इस्तेमाल करने का अधिकार है। UUPA के अनुच्छेद 44 और 45 के तहत किराया एकमुश्त या किस्तों में, उपयोग से पहले या बाद में, चुकाया जा सकता है, और "इंडोनेशिया में निवास करने वाले विदेशी" पात्र किरायेदारों में शामिल हैं।

लीज़ इंडोनेशियाई ज़मीन मालिक के साथ एक अनुबंध है, जिस पर आमतौर पर नोटरी विलेख के रूप में हस्ताक्षर होते हैं। बाली में आम अवधि 25 से 30 साल होती है, और विस्तार तभी होता है जब अनुबंध में उसका प्रावधान हो। कभी कभी विज्ञापन में दिखाए जाने वाले "80 साल तक" के जोड़ अनुबंध के विकल्पों को मिलाकर बनते हैं, कानून से मिला अधिकार नहीं। लीज़ खत्म होने पर ज़मीन और इमारतें मालिक को लौट जाती हैं, जब तक कि विस्तार तय न हुआ हो।

नागरिक संहिता के दो नियम किरायेदार के पक्ष में काम करते हैं। किसी भी पक्ष की मृत्यु पर लीज़ खत्म नहीं होती, इसलिए बाकी अवधि के लिए वारिस उसकी जगह ले लेते हैं (अनुच्छेद 1575), और ज़मीन बिकने से लीज़ खत्म नहीं होती, जब तक कि लीज़ में ऐसा न लिखा हो (अनुच्छेद 1576)।

कमज़ोरी यह है कि लीज़ Hak Pakai या HGB की तरह पंजीकृत भूमि टाइटल नहीं है। कई विदेशी खरीदार असल में बिना पंजीकरण वाले लंबी अवधि के किराये पर भरोसा कर रहे होते हैं, और बाली की लीजहोल्ड पर बैंक से गृह ऋण की उम्मीद नहीं रखनी चाहिए। आपकी सुरक्षा अनुबंध है, इसलिए खरीद में उसकी भाषा किसी भी दूसरी चीज़ से ज़्यादा मायने रखती है। हमारी बाली लीजहोल्ड गाइड अवधि, विस्तार की धाराएँ और अवधि खत्म होने पर क्या होता है, यह सब बताती है।

Hak Pakai: आपके अपने नाम पर अकेला टाइटल

2021 का सरकारी विनियम 18 (PP 18/2021) विदेशी व्यक्तियों को उन लोगों में गिनता है जो Hak Pakai रख सकते हैं, यानी तय अवधि के लिए ज़मीन इस्तेमाल करने का अधिकार (अनुच्छेद 49)। यह भूमि कार्यालय में पंजीकरण पर लागू होता है, और धारक को प्रमाणपत्र मिलता है। Hak Milik या HGB के तहत रखे गए ज़मीन वाले मकान को किसी विदेशी के खरीदने से पहले Hak Pakai में बदलना पड़ता है।

यह कितने समय चलता है, यह नीचे की ज़मीन पर निर्भर है

"80 साल" का आंकड़ा राज्य की ज़मीन पर Hak Pakai से आता है: अधिकतम 30 साल, जिसे अधिकतम 20 साल बढ़ाया जा सकता है, और फिर अधिकतम 30 साल के लिए नवीनीकृत किया जा सकता है। Hak Pengelolaan (HPL) ज़मीन पर Hak Pakai भी इसी ढर्रे पर चलता है, HPL धारक की सहमति के साथ।

बाली का आम मामला अलग है। ज़्यादातर ज़मीन निजी Hak Milik है, और इंडोनेशियाई मालिक द्वारा उस पर दिया गया Hak Pakai अधिकतम 30 साल चलता है। इसे सिर्फ़ नए अनुदान विलेख से नवीनीकृत किया जा सकता है, और वह भी तभी जब मालिक राज़ी हो। इस रूप में 20 साल का कोई स्वचालित विस्तार नहीं है। निजी ज़मीन पर सिर्फ़ पहले 30 साल पक्के हैं।

राज्य की ज़मीन पर भी विस्तार और नवीनीकरण प्रशासनिक फ़ैसले हैं जिनके लिए आवेदन और मंज़ूरी ज़रूरी है, और इसकी कोई गारंटी नहीं कि ये मिलेंगे।

इसके साथ जुड़ी शर्तें

• ज़मीन वाले मकान के लिए हर व्यक्ति या परिवार के हिसाब से एक प्लॉट, अधिकतम 2,000 वर्ग मीटर ज़मीन, जब तक कि मंत्रालय का परमिट इससे ज़्यादा की इजाज़त न दे।
• मकान "लग्ज़री" श्रेणी के और अपार्टमेंट यूनिट "कमर्शियल" श्रेणी के होने चाहिए।
• विदेशी खरीदारों के लिए न्यूनतम कीमतें, जो मंत्रालय के आदेश 1241/SK-HK.02/IX/2022 से तय हैं और 12 सितंबर 2022 से लागू हैं। बाली में न्यूनतम सीमा ज़मीन वाले मकान के लिए 5 बिलियन IDR और अपार्टमेंट के लिए 2 बिलियन IDR है।
• खरीदार के पास इमिग्रेशन दस्तावेज़ होने चाहिए (PP 18/2021 अनुच्छेद 69(1))।

इनमें से दो के बारे में सावधानी ज़रूरी है। न्यूनतम कीमत के मामले में 5 बिलियन IDR और 2 बिलियन IDR को बाली के आंकड़े मानें, और फ़ैसला करने से पहले नोटरी से मौजूदा आंकड़ा पक्का करें। न्यूनतम सीमा से कम में खरीदने पर कोई दंड तय नहीं है, लेकिन नोटरी या भूमि कार्यालय अधिकार का पंजीकरण करने से मना कर सकता है, इसलिए हम कभी भी इससे कम कीमत पर खरीद की योजना नहीं बनाएँगे।

इमिग्रेशन दस्तावेज़ों के मामले में कार्यान्वयन नियम वीज़ा, पासपोर्ट या रहने के परमिट को मान्य मानते हैं, इसलिए कागज़ पर KITAS या KITAP अब पूर्व शर्त नहीं है। व्यवहार में नोटरी और भूमि कार्यालय आमतौर पर रहने का परमिट मांगते हैं। सुरक्षित योजना यह है कि आपके पास KITAS, KITAP या Second Home Visa जैसा कोई परमिट हो, और हस्ताक्षर से पहले नोटरी से पुष्टि कर लें।

जब धारक इसे रखने की शर्तें पूरी करना बंद कर देता है, तो Hak Pakai खत्म भी हो जाता है (अनुच्छेद 61)। 2015 के नियमों में रहना बंद करने वाले मालिक के पास प्रॉपर्टी हस्तांतरित करने के लिए एक साल होता था। यह मानकर न चलें कि आज भी वही समय सीमा लागू है। अगर आपकी परिस्थितियाँ बदलती हैं, तो अधिकार किसी पात्र व्यक्ति को सौंपना होगा, और यह कैसे और कब तक करना है, यह नोटरी ही बताएगा।

अपार्टमेंट: स्ट्रेटा टाइटल और ज़ोन का सवाल

कोई विदेशी Hak Pakai या HGB ज़मीन पर बनी इमारत में स्ट्रेटा टाइटल (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, HMSRS) के तहत अपार्टमेंट यूनिट का मालिक बन सकता है। आप यूनिट के मालिक होते हैं, इमारत के नीचे की ज़मीन के नहीं, और जब उस ज़मीन का अधिकार आखिरकार खत्म होता है, तो स्ट्रेटा टाइटल भी उसके साथ खत्म हो जाता है।

पेच दायरे में है। Job Creation Law और PP 18/2021 विदेशियों के स्ट्रेटा स्वामित्व को विशेष आर्थिक क्षेत्रों, मुक्त व्यापार क्षेत्रों, औद्योगिक एस्टेट और "अन्य आर्थिक क्षेत्रों" की इमारतों से जोड़ते हैं, और इस आखिरी वाक्यांश को संकीर्ण या व्यापक, दोनों तरह से पढ़ा जा सकता है। बाली के किसी अपार्टमेंट पर डिपॉज़िट देने से पहले डेवलपर के नोटरी से लिखित पुष्टि मांगें कि इमारत विदेशी स्ट्रेटा स्वामित्व के योग्य है।

PT PMA के ज़रिए HGB: कंपनी वाला रास्ता

Hak Guna Bangunan, यानी निर्माण का अधिकार, सिर्फ़ इंडोनेशियाई नागरिक और इंडोनेशियाई कानूनी संस्थाएँ रख सकती हैं। कोई विदेशी व्यक्ति इसे नहीं रख सकता, लेकिन PT PMA रख सकती है। राज्य की या HPL ज़मीन पर HGB अधिकतम 30 + 20 + 30 साल चलता है। Hak Milik ज़मीन पर यह अधिकतम 30 साल का है, जिसे सिर्फ़ नए विलेख से नवीनीकृत किया जा सकता है। अधिकार खत्म होने पर ज़मीन लौट जाती है।

अक्टूबर 2025 की शुरुआत में जारी 2025 के BKPM विनियम 5 ने PT PMA की न्यूनतम चुकता पूँजी 10 बिलियन IDR से घटाकर 2.5 बिलियन IDR कर दी। निवेश योजना अब भी हर परियोजना स्थल पर हर पाँच अंकों वाली व्यवसाय श्रेणी (KBLI) के लिए 10 बिलियन IDR से ज़्यादा होनी चाहिए, और चुकता पूँजी 12 महीने तक कंपनी के खाते में रहनी चाहिए, सिवाय संपत्ति खरीद, निर्माण और संचालन के। ज़मीन और इमारत की लागत उन 10 बिलियन IDR में गिनी जाती है या नहीं, यह अभी तय नहीं है, इसलिए यह सवाल अपने वकील के पास ले जाएँ।

PT PMA एक चालू व्यवसाय है जिस पर लाइसेंस, कर, रिपोर्टिंग और कर्मचारियों से जुड़ी ज़िम्मेदारियाँ होती हैं, इसलिए छुट्टियों के एक घर के लिए यह व्यावहारिक नहीं है। यह उन विदेशियों का रास्ता है जो किराये का व्यवसाय चलाना चाहते हैं, और यह हमारे लेख बाली में विला को कानूनी तरीके से किराये पर देना में दिए लाइसेंस नियमों से जुड़ता है।

नॉमिनी सौदे: शून्य, और अब बाली में प्रतिबंधित

नॉमिनी व्यवस्था में Hak Milik किसी इंडोनेशियाई व्यक्ति के नाम पर होता है, और साथ में एक अलग समझौता होता है जिसमें लिखा होता है कि असली मालिक विदेशी है। इंडोनेशिया लाभकारी स्वामित्व (बेनिफ़िशियल ओनरशिप) को मान्यता नहीं देता, इसलिए ऐसे समझौते लागू नहीं कराए जा सकते। Denpasar ज़िला अदालत के एक मामले (872/Pdt.G/2020) में अदालत ने नाम उधार लेने वाले समझौते को शून्य घोषित किया और इंडोनेशियाई पक्ष द्वारा ज़मीन किसी तीसरे व्यक्ति को बेचने को सही ठहराया, और विदेशी के हाथ कुछ नहीं आया। कानून भी इसी नतीजे की ओर इशारा करता है।

कंपनी के शेयरों पर भी यही तर्क लागू होता है। निवेश कानून 25/2007 का अनुच्छेद 33 ऐसे किसी भी समझौते को शून्य करता है जिसके तहत PT के शेयर किसी और की ओर से रखे जाते हैं, और BKPM कंपनी का लाइसेंस रद्द करने तक के दंड लगा सकता है। फ़रवरी 2026 से बाली का प्रांतीय विनियम Perda 4/2026 नॉमिनी के ज़रिए ज़मीन के हस्तांतरण पर साफ़ प्रतिबंध लगाता है और बिचौलियों और सहायकों तक भी पहुँचता है। ये सौदे कैसे बेचे जाते हैं, यह हमारा लेख बाली में खरीदारों के सामने आने वाले जोखिम बताता है।

सभी ढाँचे एक साथ

ढाँचा	किसके पास	अवधि	पंजीकृत टाइटल	मुख्य सीमा
लीजहोल्ड (Hak Sewa)	आपके पास, इंडोनेशियाई मालिक के साथ अनुबंध से	जैसा तय हो; आमतौर पर 25 से 30 साल	नहीं	विस्तार तभी जब अनुबंध में लिखा हो
निजी (Hak Milik) ज़मीन पर Hak Pakai	आपके पास, आपके अपने नाम पर	अधिकतम 30 साल	हाँ	नवीनीकरण के लिए मालिक की सहमति वाला नया विलेख चाहिए
राज्य की या HPL ज़मीन पर Hak Pakai	आपके पास, आपके अपने नाम पर	अधिकतम 30 + 20 + 30 साल	हाँ	हर कदम के लिए आवेदन और मंज़ूरी ज़रूरी
स्ट्रेटा टाइटल (HMSRS)	आपके पास, आपके अपने नाम पर	इमारत के भूमि अधिकार के साथ चलता है	हाँ	इमारत विदेशी स्वामित्व के योग्य होनी चाहिए
PT PMA के ज़रिए HGB	आपकी इंडोनेशियाई कंपनी	राज्य की ज़मीन पर अधिकतम 30 + 20 + 30 साल; Hak Milik ज़मीन पर अधिकतम 30	हाँ	कंपनी की ज़िम्मेदारियाँ और पूँजी के नियम
नॉमिनी	कानून की नज़र में एक इंडोनेशियाई व्यक्ति	आपके लिए कोई नहीं	उनके नाम पर	शून्य और प्रतिबंधित

वित्त के लिए भी पंजीकरण मायने रखता है। पंजीकृत Hak Pakai को Hak Tanggungan बंधक के ज़रिए किसी ऋणदाता के पास गिरवी रखा जा सकता है, लेकिन विदेशी कर्ज़दारों पर विचार करने वाले गिने चुने बैंक KITAS या KITAP मांगते हैं। बाली में ज़्यादातर विदेशी खरीदार नकद देते हैं या डेवलपर की किस्त योजना लेते हैं।

ढाँचा चुनने से पहले क्या जाँचें

• विक्रेता से लिखित में पूछें कि आप कौन सा अधिकार खरीद रहे हैं: लीज़, Hak Pakai, स्ट्रेटा टाइटल या किसी कंपनी के शेयर। अगर जवाब "फ्रीहोल्ड" है, तो पूछें कि प्रमाणपत्र पर किसका नाम होगा।
• लीज़ के लिए अवधि, विस्तार की धारा और उसकी कीमत पढ़ें, और यह कि अवधि खत्म होने पर इमारत का क्या होगा। अनुबंध ही आपका टाइटल है।
• Hak Pakai के लिए पता करें कि नीचे कौन सी ज़मीन है। निजी ज़मीन पर 30 पक्के सालों को ही आधार मानें।
• डिपॉज़िट देने से पहले मौजूदा न्यूनतम कीमत और नोटरी द्वारा मांगे जाने वाले इमिग्रेशन दस्तावेज़ों की पुष्टि करें।
• अपार्टमेंट के लिए लिखित पुष्टि लें कि इमारत विदेशी स्ट्रेटा स्वामित्व के योग्य है।
• कंपनी के लिए फ़ैसला करने से पहले वकील से पूँजी, लाइसेंस और कर का हिसाब बनवाएँ, और ज़मीन की ज़ोनिंग को उस व्यवसाय से मिलाकर देखें जो आप चलाना चाहते हैं।

हमारा इंडोनेशिया पेज बताता है कि हम इस बाज़ार में कैसे काम करते हैं, और आप मौजूदा लिस्टिंग देख सकते हैं। कीमत के ऊपर आने वाले खर्चों के लिए बाली में विला खरीदने और रखने का असली खर्च देखें।