बाली में खरीदारों के सामने आने वाले…

बाली में विदेशी खरीदार जो सबसे महंगी गलतियाँ करते हैं, वे आमतौर पर किसी के कहे एक वाक्य से शुरू होती हैं। "आप इसे फ्रीहोल्ड पर ले सकते हैं।" "नॉमिनी सुरक्षित है, हमारे पास अलग समझौता है।" "यह 80 साल का है।" "पहले दिन से आप इसे Airbnb पर डाल सकते हैं।" "विला से आपको वीज़ा मिल जाएगा।" अक्टूबर 2026 के इंडोनेशियाई कानून के हिसाब से इनमें से हर बात या तो गलत है या गंभीर रूप से अधूरी, और पैसा देने से पहले हर एक की जाँच की जा सकती है।

जोखिम कुछ समूहों में बँटते हैं: ज़मीन का कानूनी मालिक कौन है, आपका अधिकार कितने समय तक चलता है, उस प्लॉट पर इमारत वैध है या नहीं, उसे किराये पर दिया जा सकता है या नहीं, और प्रॉपर्टी कानून के बाहर यह खरीद आपको क्या देती है और क्या नहीं। नीचे हम हर दावे को लेकर उसे कानून के सामने रखते हैं और बताते हैं कि किस चीज़ की मांग करें।

"विदेशियों के लिए फ्रीहोल्ड"

इंडोनेशिया में फ्रीहोल्ड का मतलब Hak Milik है, और इसे सिर्फ़ इंडोनेशियाई नागरिक रख सकते हैं। जिस व्यक्ति के पास किसी दूसरे देश की नागरिकता भी है, वह भी इसे नहीं रख सकता (UUPA अनुच्छेद 21)। Hak Milik को सीधे या घुमाकर किसी विदेशी को सौंपने के इरादे से की गई कोई भी बिक्री, दान, वसीयत या दूसरा कदम कानूनन शून्य है, और ज़मीन राज्य की हो जाती है (अनुच्छेद 26(2))।

यानी किसी विदेशी व्यक्ति के लिए बाली में फ्रीहोल्ड रखने का कोई वैध रास्ता नहीं है। जब विदेशियों के लिए बनी कोई लिस्टिंग "फ्रीहोल्ड" लिखती है, तो वह असल में कुछ और बता रही होती है: कोई नॉमिनी ढाँचा, निर्माण का अधिकार (HGB) रखने वाली कंपनी, या Hak Pakai। पहला सवाल सीधा है: प्रमाणपत्र पर किसका नाम होगा, और उस पर कौन सा अधिकार दर्ज होगा? जो ढाँचे सचमुच काम करते हैं, वे हमारी स्वामित्व गाइड में समझाए गए हैं।

नॉमिनी सौदे: अलग समझौता आपको क्यों नहीं बचाता

नॉमिनी सौदे में Hak Milik किसी इंडोनेशियाई व्यक्ति के नाम पर होता है, और साथ में एक अलग समझौता होता है जिसमें लिखा होता है कि असली मालिक विदेशी है। इंडोनेशिया लाभकारी स्वामित्व (बेनिफ़िशियल ओनरशिप) को मान्यता नहीं देता, इसलिए ऐसे समझौते लागू नहीं कराए जा सकते और आपको उन पर भरोसा नहीं करना चाहिए। कानूनी मालिक वही इंडोनेशियाई व्यक्ति है जिसका नाम दर्ज है।

अदालतें यह लागू कर चुकी हैं। मामला 872/Pdt.G/2020 में Denpasar ज़िला अदालत ने नाम उधार लेने वाले समझौते को शून्य घोषित किया और इंडोनेशियाई पक्ष द्वारा ज़मीन किसी तीसरे व्यक्ति को बेचने को सही ठहराया, और विदेशी के हाथ कुछ नहीं आया।

नॉमिनी के ज़रिए कंपनी के शेयर रखना भी इसी तरह नाकाम होता है। निवेश कानून 25/2007 का अनुच्छेद 33 ऐसे किसी भी समझौते को शून्य करता है जिसके तहत किसी PT के शेयर किसी और की ओर से रखे जाते हैं, और निवेश प्राधिकरण कंपनी का लाइसेंस रद्द करने तक के दंड लगा सकता है।

फ़रवरी 2026 से यह जोखिम सिर्फ़ दीवानी नहीं रहा। बाली का Perda 4/2026 नॉमिनी के ज़रिए ज़मीन के स्वामित्व के हस्तांतरण पर साफ़ प्रतिबंध लगाता है, और इसके दंड उन लोगों पर भी लागू होते हैं जो किसी विदेशी को नॉमिनी के ज़रिए ज़मीन पर नियंत्रण दिलाने में बिचौलिये या सहायक बनते हैं या साधन मुहैया कराते हैं। ऐसा सौदा कराने वाला एजेंट भी अब जोखिम में है।

"यह 80 साल का है" और "30 + 30": अवधि असल में क्या है

"80 साल" की बात राज्य की ज़मीन पर Hak Pakai से आती है: अधिकतम 30 साल, जिसे अधिकतम 20 साल बढ़ाया जा सकता है, और फिर अधिकतम 30 साल के लिए नवीनीकृत किया जा सकता है, और हर कदम के लिए आवेदन और मंज़ूरी ज़रूरी है। तब भी इसकी कोई गारंटी नहीं कि विस्तार और नवीनीकरण मिलेगा। बाली की ज़्यादातर ज़मीन निजी Hak Milik है, और उस पर Hak Pakai अधिकतम 30 साल चलता है, जिसे सिर्फ़ एक नए विलेख से नवीनीकृत किया जा सकता है, और उसके लिए मालिक की सहमति चाहिए। अगर धारक इसे रखने की शर्तें पूरी करना बंद कर दे, तो भी Hak Pakai खत्म हो जाता है।

लीज़ के मामले में "30 + 30" या "80 साल तक" अनुबंध के विकल्पों को जोड़कर बनी संख्या है, कोई कानूनी अधिकार नहीं। विस्तार तभी होता है जब अनुबंध में उसका प्रावधान हो, बेहतर हो कि तय कीमत या कीमत के फ़ॉर्मूले के साथ, और अवधि खत्म होने पर ज़मीन और इमारतें मालिक को लौट जाती हैं। अच्छी बात यह है कि किसी भी पक्ष की मृत्यु होने पर या ज़मीन बिकने पर भी लीज़ बनी रहती है, बशर्ते लीज़ में कुछ और न लिखा हो (नागरिक संहिता के अनुच्छेद 1575 और 1576)। जिन धाराओं से विस्तार सचमुच पक्का होता है, वे हमारी लीजहोल्ड गाइड में हैं।

ज़मीन, ज़ोनिंग और परमिट

"किसी भी प्लॉट पर विला बन सकता है"

फ़ैसला ज़ोनिंग करती है। कृषि या ग्रीन ज़ोन की ज़मीन पर वैध रूप से विला नहीं बन सकता। सितंबर 2025 में गवर्नर ने उत्पादक ज़मीन और जल ग्रहण क्षेत्रों में नए व्यावसायिक निर्माण पर रोक की घोषणा की, और Perda 4/2026 खेती की ज़मीन को व्यावसायिक उपयोग में बदलने पर पाबंदी लगाता है। बिना परमिट की इमारतें गिराई जा सकती हैं: 21 जुलाई 2025 से अधिकारियों ने Bingin Beach पर संरक्षित या सरकारी तटीय ज़मीन पर बिना परमिट बने 48 ढाँचे गिराने शुरू किए।

"डेवलपर के पास परमिट हैं, तो सब ठीक है"

"परमिट" कई अलग अलग दस्तावेज़ों को कहा जाता है, और हर दस्तावेज़ एक अलग सवाल का जवाब देता है। निर्माण से पहले भवन स्वीकृति (PBG), उपयोग से पहले उपयोग योग्यता प्रमाणपत्र (SLF), स्थानिक उपयोग अनुरूपता (KKPR), और भूमि कार्यालय (BPN) में ज़मीन का प्रमाणपत्र जाँचें। ज़मीन के लिए ज़िला अदालत से क्लीयरेंस भी लें, और जब प्रमाणपत्र पर जिसका नाम है वह व्यक्ति खुद मौजूद न हो, तो किसी बिचौलिये के ज़रिए सौदा न करें।

पारिवारिक ज़मीन

बाली में ज़मीन अक्सर परिवार के पास होती है, इसलिए पक्का करें कि परिवार की हर ज़रूरी सहमति ली जा चुकी है, विरासत के विवादों की जाँच करें, और किसी वकील से पूछें कि कानूनी रूप से किन किन के हस्ताक्षर चाहिए।

ऑफ-प्लान डिलीवरी

आवास कानूनों के दायरे में आने वाली डेवलपर बिक्री में PPJB पर तभी हस्ताक्षर हो सकते हैं जब कम से कम 20% निर्माण पूरा हो चुका हो, और अगर डेवलपर बताई गई तारीखें चूक जाए तो खरीदार को कानूनन रिफ़ंड का अधिकार है। लीजहोल्ड ऑफ-प्लान विलाओं में, जो बाली बाज़ार का ज़्यादातर हिस्सा हैं, आपकी सुरक्षा उतनी ही है जितनी अनुबंध में लिखी है। किन भुगतान चरणों पर ज़ोर दें, यह हमारी ऑफ-प्लान गाइड में है।

बिना लाइसेंस वाले किराये और रिटर्न के वादे

"पहले दिन से Airbnb पर दे सकते हैं" कहने वाले यह भूल जाते हैं कि शॉर्ट टर्म किराया एक लाइसेंस वाला व्यवसाय है। इसके लिए OSS प्रणाली के ज़रिए व्यवसाय पहचान संख्या (NIB) और वर्गीकरण कोड (KBLI) चाहिए, और मेहमानों के भुगतान पर 10% तक का क्षेत्रीय आवास कर लगता है। 2026 में पर्यटन मंत्रालय ने प्लेटफ़ॉर्म को बिना लाइसेंस वाली लिस्टिंग की सूची दी, और 1 अगस्त 2026 तक नौ ऑनलाइन ट्रैवल एजेंटों से 259 लिस्टिंग हटा दी गईं। सरकारी प्रणालियों और इन प्लेटफ़ॉर्म के बीच API लिंक का लक्ष्य 1 जून 2027 है, ताकि बिना लाइसेंस वाले आवास की मार्केटिंग हो ही न सके। Airbnb पर खुद कोई प्रतिबंध नहीं है।

दो और दावे सुधारने लायक हैं। होमस्टे की श्रेणी, Pondok Wisata, परिभाषा से ही मालिक के रहने वाली और स्थानीय समुदाय के स्वामित्व वाली होती है, इसलिए यह विदेशी मालिक के लिए रास्ता नहीं है। और किराये पर हर किसी के लिए 10% कर नहीं है: 10% की अंतिम दर निवासी मकान मालिकों पर लागू होती है, जबकि अनिवासियों को 20% विदहोल्डिंग का हिसाब रखना चाहिए।

फिर रिटर्न की बात आती है। कुछ मार्केटिंग 10 से 15% के तय रिटर्न का दावा करती है। कोई आधिकारिक संस्था या सूचकांक बाली के विलाओं की ऑक्यूपेंसी या रिटर्न ट्रैक नहीं करता, इसलिए अनुमानित रिटर्न विक्रेता का अपना अंदाज़ा है। उसे अंदाज़ा ही मानें, कभी ऐसा वादा नहीं जिसे आप लागू करा सकें। वैध किराये के लिए क्या चाहिए, यह हमारी किराये के नियमों की गाइड में है।

वीज़ा, न्यूनतम कीमत और मुद्रा से जुड़े दावे

"विला से आपको रेज़िडेंसी मिल जाएगी" गलत है। लीजहोल्ड विला खरीदने पर कोई वीज़ा नहीं मिलता। Second Home Visa के लिए सरकारी बैंक में 130,000 USD जमा करने होते हैं या कम से कम 1,000,000 USD का अपार्टमेंट खरीदना होता है, और गोल्डन वीज़ा का कोई प्रॉपर्टी वाला रास्ता नहीं है। हमारी वीज़ा गाइड देखें।

"विदेशी किसी भी कीमत पर कुछ भी खरीद सकते हैं" भी टाइटल वाली संपत्ति के लिए गलत है। बाली में विदेशी खरीदारों के लिए न्यूनतम सीमा ज़मीन वाले मकान के लिए 5 बिलियन IDR और अपार्टमेंट के लिए 2 बिलियन IDR है, और हर व्यक्ति या परिवार के लिए एक प्लॉट, अधिकतम 2,000 वर्ग मीटर ज़मीन। फ़ैसला करने से पहले नोटरी से मौजूदा आंकड़ा पक्का कर लें।

और "कीमत USD में, भुगतान USD में" बैंक इंडोनेशिया के नियम से टकराता है। PBI 17/3/PBI/2015 के तहत इंडोनेशिया में लेनदेन रुपिया में होना चाहिए और कीमतें रुपिया में बताई जानी चाहिए, और गैर नकद उल्लंघनों पर प्रशासनिक जुर्माना लगता है। मार्केटिंग में दिए डॉलर के आंकड़ों को सिर्फ़ संकेत के तौर पर पढ़ें।

दावे और तथ्य

आपसे क्या कहा जा सकता है	तथ्य
"विदेशी फ्रीहोल्ड खरीद सकते हैं।"	गलत। Hak Milik सिर्फ़ इंडोनेशियाई नागरिकों के लिए है; विदेशियों को किए गए हस्तांतरण शून्य हैं।
"अलग समझौते के साथ नॉमिनी सुरक्षित है।"	नॉमिनी समझौते शून्य हैं, लागू नहीं कराए जा सकते, और फ़रवरी 2026 से बाली में प्रतिबंधित हैं।
"Hak Pakai 80 साल का होता है।"	सिर्फ़ राज्य की या HPL ज़मीन पर, कदम दर कदम और मंज़ूरी के अधीन। निजी ज़मीन पर अधिकतम 30 साल।
"लीज़ 30 + 30 की है।"	सिर्फ़ पहली अवधि पक्की है; विस्तार उतना ही है जितना अनुबंध में लिखा है।
"किसी भी प्लॉट पर विला बन सकता है।"	फ़ैसला ज़ोनिंग करती है; खेती की ज़मीन के रूपांतरण पर पाबंदी है; बिना परमिट की इमारतें गिराई जा चुकी हैं।
"पहले दिन से Airbnb पर दे सकते हैं।"	किराये पर देना लाइसेंस वाला व्यवसाय है; बिना लाइसेंस वाली लिस्टिंग हटाई जा रही हैं।
"10 से 15% का तय रिटर्न।"	कोई सूचकांक बाली के विलाओं के रिटर्न या ऑक्यूपेंसी को ट्रैक नहीं करता; अनुमानित रिटर्न विक्रेता का अंदाज़ा है।
"किराये पर सबके लिए 10% कर है।"	निवासियों के लिए 10%; अनिवासियों के लिए 20% का हिसाब रखें।
"विला से आपको वीज़ा मिल जाएगा।"	नहीं। प्रॉपर्टी का एकमात्र रास्ता 1,000,000 USD या उससे ज़्यादा का अपार्टमेंट है, Second Home Visa के ज़रिए।
"डॉलर में भुगतान करें।"	इंडोनेशिया में लेनदेन रुपिया में होना ज़रूरी है।

जाँच कैसे करें, क्रम से

पूछें कि आप कौन सा अधिकार खरीद रहे हैं और प्रमाणपत्र या विलेख पर किसका नाम होगा।
BPN में प्रमाणपत्र और मालिक की पुष्टि करें, ज़िला अदालत से क्लीयरेंस लें, और किसी वकील से हर ज़रूरी हस्ताक्षर की पहचान कराएँ।
ऐसा कोई भी ढाँचा ठुकरा दें जो नॉमिनी पर या "असली स्वामित्व" वाले किसी अलग समझौते पर टिका हो।
अवधि को वैसे ही पढ़ें जैसे कानून और अनुबंध उसे देते हैं: पहले पक्के साल, फिर विकल्प।
ज़ोन, KKPR, PBG और तैयार इमारत के लिए SLF की जाँच करें।
अगर किराये पर देने का इरादा है, तो पता करें कि NIB और KBLI किसके नाम होंगे, और अपनी कर दर पर कर सलाह लें।
रिटर्न के वादों को नज़रअंदाज़ करें, और वीज़ा के किसी भी दावे की इमिग्रेशन विभाग से पुष्टि करें।
अनुबंध और भुगतान रुपिया में करें, ऐसे चरणों के हिसाब से जिनकी आप पुष्टि कर सकें।

खरीद के साथ आने वाले खर्च हमारी कर और खर्च गाइड में हैं, और ज़ोनिंग के नियम बाली में ज़ोनिंग में। आप हमारी बाली लिस्टिंग देख सकते हैं, और हमारा इंडोनेशिया पेज बताता है कि हम कैसे काम करते हैं।