Ryzyka, na które kupujący trafiają na Bali: umowy nominee, obietnice „freehold”, nielicencjonowany najem i jak to sprawdzić
Najdroższe błędy zagranicznych kupujących na Bali zaczynają się zwykle od zdania, które ktoś im powiedział. „Można to mieć na własność (freehold)”. „Nominee jest bezpieczny, mamy umowę poboczną”. „To jest 80 lat”. „Od pierwszego dnia można wystawić na Airbnb”. „Willa daje wizę”. Według prawa indonezyjskiego obowiązującego w październiku 2026 roku każde z tych zdań jest fałszywe albo poważnie niepełne i każde można sprawdzić, zanim popłyną pieniądze.
Ryzyka dzielą się na kilka grup: kto jest prawnym właścicielem gruntu, jak długo trwa Państwa prawo, czy budynek stoi na tej działce legalnie, czy można go wynajmować oraz co zakup daje, a czego nie daje poza prawem nieruchomości. Poniżej omawiamy każde twierdzenie, zestawiamy je z przepisami i podpowiadamy, o co prosić.
„Freehold dla cudzoziemców”
Pełna własność (freehold) w Indonezji to Hak Milik i mogą ją mieć wyłącznie obywatele Indonezji. Nie może jej mieć również osoba, która ma jednocześnie inne obywatelstwo (art. 21 UUPA). Każda sprzedaż, darowizna, testament czy inna czynność, która ma bezpośrednio lub pośrednio przenieść Hak Milik na cudzoziemca, jest z mocy prawa nieważna, a grunt przechodzi na państwo (art. 26 ust. 2).
Cudzoziemiec jako osoba fizyczna nie ma więc legalnej drogi do pełnej własności na Bali. Gdy oferta skierowana do cudzoziemców mówi o „freehold”, opisuje coś innego: strukturę nominee, spółkę z prawem zabudowy (HGB) albo Hak Pakai. Pierwsze pytanie jest proste: czyje nazwisko znajdzie się na certyfikacie i jakie prawo będzie na nim wpisane? Struktury, które naprawdę działają, wyjaśniamy w naszym przewodniku po formach własności.
Umowy nominee: dlaczego umowa poboczna Państwa nie chroni
Przy umowie nominee Hak Milik zapisuje się na Indonezyjczyka, a umowa poboczna stwierdza, że rzeczywistym właścicielem jest cudzoziemiec. Indonezja nie uznaje własności rzeczywistej (beneficial ownership), więc takich umów nie da się wyegzekwować i nie należy na nich polegać. Prawnym właścicielem jest zarejestrowany właściciel indonezyjski.
Sądy stosują tę zasadę. W sprawie 872/Pdt.G/2020 Sąd Rejonowy w Denpasar unieważnił umowę o „pożyczeniu nazwiska” i utrzymał w mocy sprzedaż gruntu osobie trzeciej przez stronę indonezyjską, a cudzoziemiec został z niczym.
Tak samo zawodzi posiadanie udziałów w spółce przez podstawioną osobę. Art. 33 ustawy o inwestycjach 25/2007 unieważnia każdą umowę, na podstawie której udziały w PT są trzymane w imieniu kogoś innego, a urząd ds. inwestycji może nałożyć sankcje, łącznie z cofnięciem licencji spółki.
Od lutego 2026 roku ryzyko nie jest już wyłącznie cywilne. Balijska Perda 4/2026 wprost zakazuje przenoszenia własności gruntu na podstawioną osobę (nominee), a jej sankcje obejmują też każdego, kto działa jako pośrednik lub ułatwia cudzoziemcowi kontrolę nad gruntem przez nominee albo dostarcza mu do tego środków. Narażony jest teraz także agent, który taką strukturę organizuje.
„To jest 80 lat” i „30 + 30”: jak naprawdę wygląda okres prawa
„80 lat” bierze się z Hak Pakai na gruncie państwowym: do 30 lat, z możliwością przedłużenia o maksymalnie 20, a potem odnowienia na kolejne maksymalnie 30, przy czym o każdy etap trzeba wystąpić i każdy musi zostać zatwierdzony. Nawet wtedy nie ma gwarancji, że przedłużenie i odnowienie zostaną przyznane. Większość ziemi na Bali to prywatny Hak Milik, a ustanowione na nim Hak Pakai trwa do 30 lat i można je odnowić tylko nowym aktem, na który zgodzi się właściciel. Hak Pakai wygasa także wtedy, gdy uprawniony przestaje spełniać wymogi do jego posiadania.
W przypadku dzierżawy (leasehold) „30 + 30” czy „do 80 lat” to zsumowane opcje umowne, a nie prawo wynikające z ustawy. Przedłużenie istnieje tylko wtedy, gdy przewiduje je umowa, najlepiej ze stałą ceną lub formułą cenową, a po wygaśnięciu grunt i budynki wracają do właściciela. Dobra wiadomość jest taka, że dzierżawa przetrwa śmierć każdej ze stron i sprzedaż gruntu, chyba że umowa stanowi inaczej (art. 1575 i 1576 kodeksu cywilnego). Klauzule, dzięki którym przedłużenie jest realne, omawiamy w przewodniku po leasehold.
Grunt, planowanie przestrzenne i pozwolenia
„Na każdej działce można postawić willę”
Decyduje przeznaczenie terenu. Na gruncie w strefie rolnej lub zielonej nie można legalnie postawić willi. We wrześniu 2025 roku gubernator ogłosił wstrzymanie nowej zabudowy komercyjnej na gruntach produkcyjnych i na obszarach zlewni, a Perda 4/2026 ogranicza przekształcanie gruntów rolnych na cele komercyjne. Budynki bez pozwoleń mogą zostać wyburzone: od 21 lipca 2025 roku władze zaczęły rozbierać 48 obiektów na plaży Bingin, postawionych bez pozwoleń na chronionym lub państwowym terenie przybrzeżnym.
„Deweloper ma pozwolenia, więc wszystko jest w porządku”
Pod słowem „pozwolenia” kryje się kilka różnych dokumentów, a każdy odpowiada na inne pytanie. Przed budową trzeba sprawdzić pozwolenie na budowę (PBG), przed użytkowaniem certyfikat funkcji obiektu (SLF), do tego zgodność z planem zagospodarowania (KKPR) oraz certyfikat gruntu w urzędzie ziemskim (BPN). W sprawie gruntu warto też uzyskać zaświadczenie z sądu rejonowego i unikać załatwiania sprawy przez pośrednika, gdy osoba wpisana na certyfikacie nie jest obecna.
Ziemia rodzinna
Ziemia na Bali często należy do rodzin, dlatego trzeba potwierdzić, że uzyskano wszystkie wymagane zgody członków rodziny, sprawdzić, czy nie toczą się spory spadkowe, i poprosić prawnika o wskazanie, które podpisy są prawnie niezbędne.
Przekazanie inwestycji off-plan
Przy sprzedaży deweloperskiej objętej ustawami mieszkaniowymi umowę PPJB można podpisać dopiero po ukończeniu co najmniej 20% budowy, a kupujący ma ustawowe prawo do zwrotu pieniędzy, jeśli deweloper nie dotrzyma ujawnionych terminów. Przy willach off-plan w leasehold, czyli w większości rynku na Bali, ochronę daje wyłącznie to, co zapisano w umowie. Etapy płatności, na których warto się upierać, omawiamy w przewodniku po zakupie off-plan.
Nielicencjonowany najem i obietnice rentowności
„Od pierwszego dnia można wystawić na Airbnb” pomija fakt, że najem krótkoterminowy to działalność wymagająca licencji. Potrzebny jest numer identyfikacyjny działalności (NIB) i kod klasyfikacji (KBLI) z systemu OSS, a od płatności gości pobiera się regionalny podatek od zakwaterowania w wysokości do 10%. W 2026 roku ministerstwo turystyki przekazało platformom listę nielicencjonowanych ofert i do 1 sierpnia 2026 roku z dziewięciu internetowych biur podróży usunięto 259 z nich. Połączenie API między systemami rządowymi a tymi platformami ma ruszyć 1 czerwca 2027 roku, tak by nielicencjonowanych obiektów nie dało się w ogóle reklamować. Samo Airbnb nie jest zakazane.
Dwa powiązane twierdzenia również wymagają korekty. Kategoria homestay, Pondok Wisata, z definicji oznacza obiekt zamieszkany przez właściciela i należący do lokalnej społeczności, więc nie jest to droga dla zagranicznego właściciela. Czynsz nie jest też dla wszystkich opodatkowany stawką 10%: zryczałtowana stawka 10% dotyczy wynajmujących będących rezydentami, a nierezydenci powinni liczyć się z podatkiem u źródła w wysokości 20%.
Do tego dochodzi rentowność. Część materiałów marketingowych podaje stałą rentowność 10 do 15%. Żaden oficjalny organ ani indeks nie śledzi obłożenia ani rentowności willi na Bali, więc prognozowana rentowność to szacunek sprzedającego. Należy ją traktować jak szacunek, a nigdy jak obietnicę, którą da się wyegzekwować. Czego wymaga legalny najem, opisujemy w przewodniku po zasadach najmu.
Twierdzenia o wizie, progach cenowych i walucie
„Willa daje rezydencję” to nieprawda. Za zakup willi w leasehold nie dostaje się żadnej wizy. Second Home Visa wymaga 130,000 USD w banku państwowym albo zakupu apartamentu o wartości co najmniej 1,000,000 USD, a Golden Visa nie przewiduje ścieżki przez nieruchomość. Szczegóły w naszym przewodniku wizowym.
„Cudzoziemcy mogą kupić wszystko po każdej cenie” to również błąd w przypadku nieruchomości z uregulowanym tytułem prawnym. Na Bali progi dla zagranicznych kupujących wynoszą 5 mld IDR za dom z gruntem i 2 mld IDR za apartament, przy jednej działce na osobę lub rodzinę i maksymalnie 2,000 m² gruntu. Aktualną kwotę warto potwierdzić u notariusza przed podjęciem zobowiązania.
Z kolei „cena w USD, płatność w USD” kłóci się z zasadą Bank Indonesia. PBI 17/3/PBI/2015 wymaga używania rupii w transakcjach na terenie Indonezji i podawania cen w rupiach, a za naruszenia w obrocie bezgotówkowym grożą kary administracyjne. Kwoty w dolarach w materiałach marketingowych należy traktować wyłącznie orientacyjnie.
Twierdzenia i fakty
| Co można usłyszeć | Fakty |
|---|---|
| „Cudzoziemcy mogą kupić freehold”. | Fałsz. Hak Milik jest wyłącznie dla obywateli Indonezji; przeniesienie na cudzoziemca jest nieważne. |
| „Nominee z umową poboczną jest bezpieczny”. | Umowy nominee są nieważne i niewykonalne, a na Bali od lutego 2026 roku zakazane. |
| „Hak Pakai to 80 lat”. | Tylko na gruncie państwowym lub HPL, etapami i po zatwierdzeniu. Na gruncie prywatnym do 30 lat. |
| „Dzierżawa to 30 + 30”. | Pewny jest tylko pierwszy okres; przedłużenia istnieją wyłącznie tak, jak zapisano je w umowie. |
| „Na każdej działce można postawić willę”. | Decyduje przeznaczenie terenu; przekształcanie gruntów rolnych jest ograniczone; budynki bez pozwoleń wyburzano. |
| „Od pierwszego dnia można wystawić na Airbnb”. | Najem to działalność wymagająca licencji; nielicencjonowane oferty są usuwane. |
| „Stała rentowność 10 do 15%”. | Żaden indeks nie śledzi rentowności ani obłożenia willi na Bali; prognozowana rentowność to szacunek sprzedającego. |
| „Czynsz jest dla wszystkich opodatkowany stawką 10%”. | 10% dla rezydentów; nierezydenci powinni liczyć się z 20%. |
| „Willa daje wizę”. | Nie. Jedyna ścieżka przez nieruchomość to apartament za 1,000,000 USD lub więcej, w ramach Second Home Visa. |
| „Płatność w dolarach”. | Transakcje w Indonezji muszą odbywać się w rupiach. |
Jak to sprawdzić, krok po kroku
- Zapytać, jakie prawo Państwo kupują i czyje nazwisko znajdzie się na certyfikacie lub w akcie.
- Zweryfikować certyfikat i właściciela w BPN, uzyskać zaświadczenie z sądu rejonowego i poprosić prawnika o wskazanie wszystkich wymaganych podpisów.
- Odrzucić każdą strukturę opartą na nominee lub na umowie pobocznej o „rzeczywistej własności”.
- Czytać okres prawa tak, jak określają go ustawa i umowa: najpierw pewne lata, potem opcje.
- Sprawdzić strefę, KKPR, PBG, a przy gotowym budynku także SLF.
- Jeśli planują Państwo wynajem, ustalić, kto będzie miał NIB i KBLI, i zasięgnąć porady podatkowej co do swojej stawki.
- Ignorować obietnice rentowności, a każde twierdzenie o wizie sprawdzić w urzędzie imigracyjnym.
- Zawierać umowę i płacić w rupiach, według etapów, które da się zweryfikować.
Koszty związane z zakupem opisuje nasz przewodnik po podatkach i kosztach, a zasady przeznaczenia terenu tekst o planowaniu przestrzennym na Bali. Można też przejrzeć nasze oferty na Bali, a na stronie o Indonezji wyjaśniamy, jak pracujemy.
