Los riesgos que encuentran los compradores en Bali: testaferros, promesas de «freehold», alquileres sin licencia y cómo comprobarlo
Los errores más caros que cometen los compradores extranjeros en Bali suelen empezar con una frase que alguien les dijo. «Puede tenerla en propiedad plena». «El testaferro es seguro, tenemos un acuerdo paralelo». «Son 80 años». «Puede ponerla en Airbnb desde el primer día». «Con la villa obtiene un visado». Todas esas frases son falsas o muy incompletas según la ley indonesia vigente en octubre de 2026, y todas pueden comprobarse antes de mover dinero.
Los riesgos se agrupan en pocos bloques: quién es el propietario legal del terreno, cuánto dura su derecho, si el edificio es legal en esa parcela, si puede alquilarse y qué le da y qué no le da la compra fuera del derecho inmobiliario. A continuación tomamos cada afirmación, la contrastamos con la ley y le decimos qué debe pedir.
«Propiedad plena para extranjeros»
La propiedad plena en Indonesia es el Hak Milik, y solo pueden tenerla los ciudadanos indonesios. Tampoco puede tenerla una persona que posea además otra nacionalidad (UUPA, art. 21). Cualquier venta, donación, testamento u otro acto destinado a transferir el Hak Milik a un extranjero, de forma directa o indirecta, es nulo de pleno derecho, y el terreno pasa al Estado (art. 26(2)).
Por tanto, no existe ninguna vía legal para que una persona extranjera tenga propiedad plena en Bali. Cuando un anuncio dirigido a extranjeros dice «freehold», está describiendo otra cosa: una estructura con testaferro, una sociedad titular de un derecho de edificación (HGB) o un Hak Pakai. La primera pregunta es sencilla: ¿a nombre de quién estará el certificado y qué derecho reflejará? Nuestra guía sobre la titularidad explica las estructuras que sí funcionan.
Acuerdos con testaferros: por qué el acuerdo paralelo no le protege
Un acuerdo con testaferro pone el Hak Milik a nombre de una persona indonesia, con un acuerdo paralelo que declara que el extranjero es el verdadero propietario. Indonesia no reconoce la titularidad real o beneficiaria, así que esos acuerdos no son ejecutables y no debe confiar en ellos. El propietario indonesio inscrito es el propietario legal.
Los tribunales lo han aplicado. En el caso 872/Pdt.G/2020, el Tribunal de Distrito de Denpasar anuló un acuerdo de préstamo de nombre y validó la venta del terreno a un tercero por parte de la persona indonesia, y el extranjero se quedó sin nada.
Tener acciones de una sociedad a través de un testaferro falla de la misma manera. El artículo 33 de la Ley de Inversiones 25/2007 anula cualquier acuerdo por el que se tengan acciones de una PT en nombre de otra persona, y la autoridad de inversiones puede imponer sanciones que llegan a la revocación de la licencia de la sociedad.
Desde febrero de 2026 el riesgo ya no es solo civil. La Perda 4/2026 de Bali prohíbe expresamente las transmisiones de terrenos mediante testaferros, y sus sanciones alcanzan también a quien actúe como intermediario o facilitador, o aporte los medios, para que un extranjero controle un terreno a través de un testaferro. Un agente que organice una de estas operaciones también queda expuesto.
«Son 80 años» y «30 + 30»: cuál es el plazo real
Los «80 años» proceden del Hak Pakai sobre terreno del Estado: hasta 30 años, prorrogables hasta 20 más y renovables después hasta otros 30, y cada paso debe solicitarse y aprobarse. Aun así, nada garantiza que se concedan la prórroga y la renovación. La mayor parte del suelo de Bali es Hak Milik de titularidad privada, y un Hak Pakai sobre ese suelo dura hasta 30 años, renovable solo mediante una nueva escritura que el propietario acepte firmar. Un Hak Pakai también se extingue si el titular deja de cumplir los requisitos para tenerlo.
En los arrendamientos, «30 + 30» o «hasta 80 años» son opciones contractuales sumadas, no un derecho legal. Una prórroga solo existe si el contrato la prevé, idealmente con un precio fijo o una fórmula de precio, y al vencimiento el terreno y los edificios vuelven al propietario. La buena noticia es que el arrendamiento sobrevive a la muerte de cualquiera de las partes y a la venta del terreno, salvo que el contrato diga otra cosa (Código Civil, arts. 1575 y 1576). Nuestra guía del leasehold trata las cláusulas que hacen real una prórroga.
Terreno, zonificación y permisos
«En cualquier parcela cabe una villa»
Lo decide la zonificación. En un terreno de zona agrícola o zona verde no se puede construir legalmente una villa. En septiembre de 2025 el gobernador anunció la paralización de las nuevas construcciones comerciales en suelo productivo y en zonas de captación de agua, y la Perda 4/2026 restringe la conversión de tierras agrícolas a uso comercial. Los edificios sin permisos pueden derribarse: desde el 21 de julio de 2025, las autoridades empezaron a demoler 48 estructuras en Bingin Beach levantadas sin permisos en suelo costero protegido o estatal.
«El desarrollador tiene permisos, así que no hay problema»
Bajo la palabra «permisos» hay varios documentos distintos, y cada uno responde a una pregunta diferente. Compruebe la licencia de obra (PBG) antes de la construcción, el certificado de funcionalidad (SLF) antes del uso, la conformidad de uso del suelo (KKPR) y el certificado del terreno en la oficina de tierras (BPN). Para el terreno, obtenga además un certificado de no litigio del tribunal de distrito y evite tratar con un intermediario cuando la persona que figura en el certificado no está presente.
Terrenos familiares
En Bali el suelo suele pertenecer a familias, así que confirme que se han obtenido todos los consentimientos familiares necesarios, compruebe si hay disputas de herencia y pida a un abogado que indique qué firmas son legalmente necesarias.
Entrega de propiedades sobre plano
En las ventas de desarrolladores cubiertas por las leyes de vivienda, solo puede firmarse un PPJB cuando está terminado al menos el 20% de la construcción, y el comprador tiene derecho legal al reembolso si el desarrollador incumple las fechas comunicadas. En las villas sobre plano en leasehold, que son la mayor parte del mercado de Bali, su protección es solo lo que diga el contrato. Nuestra guía de compra sobre plano trata los hitos de pago que conviene exigir.
Alquileres sin licencia y promesas de rentabilidad
«Puede ponerla en Airbnb desde el primer día» pasa por alto que el alquiler de corta duración es una actividad que requiere licencia. Necesita un número de identificación empresarial (NIB) y un código de clasificación (KBLI) a través del sistema OSS, y los pagos de los huéspedes llevan un impuesto regional de alojamiento de hasta el 10%. En 2026 el ministerio de turismo entregó a las plataformas una lista de anuncios sin licencia, y a 1 de agosto de 2026 se habían retirado 259 de nueve agencias de viajes en línea. Para el 1 de junio de 2027 está previsto un enlace por API entre los sistemas del gobierno y esas plataformas, de modo que el alojamiento sin licencia no pueda comercializarse en absoluto. Airbnb como tal no está prohibido.
Hay que corregir también dos afirmaciones relacionadas. La categoría de alojamiento familiar, Pondok Wisata, es por definición una vivienda ocupada por su dueño y propiedad de la comunidad local, así que no es una vía para un propietario extranjero. Y el alquiler no tributa al 10% para todos: el tipo final del 10% se aplica a los arrendadores residentes, mientras que los no residentes deben contar con una retención del 20%.
Luego están las rentabilidades. Algunos anuncios citan rentabilidades fijas del 10 al 15%. Ningún organismo oficial ni índice sigue la ocupación o la rentabilidad de las villas de Bali, así que una rentabilidad proyectada es una estimación del vendedor. Trátela como tal, nunca como una promesa que pueda exigir. Nuestra guía de normas de alquiler explica lo que necesita un alquiler legal.
Afirmaciones sobre visados, precios mínimos y moneda
«Con la villa obtiene la residencia» es falso. No existe ningún visado por comprar una villa en leasehold. La Second Home Visa exige 130,000 USD en un banco estatal o la compra de un apartamento de al menos 1,000,000 USD, y la Golden Visa no tiene una vía inmobiliaria. Consulte nuestra guía de visados.
«Los extranjeros pueden comprar cualquier cosa a cualquier precio» tampoco es cierto para los inmuebles con título. En Bali los precios mínimos para compradores extranjeros son 5 mil millones de IDR para una casa con terreno y 2 mil millones de IDR para un apartamento, con una parcela por persona o familia y un máximo de 2,000 metros cuadrados de terreno. Confirme la cifra vigente con el notario antes de comprometerse.
Y «precio en USD, pago en USD» choca con la norma de Bank Indonesia. La PBI 17/3/PBI/2015 exige la rupia para las transacciones en Indonesia y que los precios se expresen en rupias, con multas administrativas por los incumplimientos en operaciones no realizadas en efectivo. Las cifras en dólares de la publicidad deben leerse solo como orientativas.
Las afirmaciones y los hechos
| Lo que pueden decirle | Los hechos |
|---|---|
| «Los extranjeros pueden comprar en propiedad plena». | Falso. El Hak Milik es solo para ciudadanos indonesios; las transmisiones a extranjeros son nulas. |
| «El testaferro es seguro con un acuerdo paralelo». | Los acuerdos con testaferros son nulos y no ejecutables, y están prohibidos en Bali desde febrero de 2026. |
| «El Hak Pakai es de 80 años». | Solo sobre terreno del Estado o HPL, paso a paso y sujeto a aprobación. Sobre terreno privado, hasta 30 años. |
| «El arrendamiento es de 30 + 30». | Solo el primer plazo es seguro; las prórrogas existen únicamente tal como estén escritas en el contrato. |
| «En cualquier parcela cabe una villa». | Lo decide la zonificación; la conversión de tierras agrícolas está restringida; se han derribado edificios sin permisos. |
| «Puede ponerla en Airbnb desde el primer día». | El alquiler es una actividad con licencia; los anuncios sin licencia se están retirando. |
| «Rentabilidades fijas del 10 al 15%». | Ningún índice sigue la rentabilidad ni la ocupación de las villas de Bali; una rentabilidad proyectada es una estimación del vendedor. |
| «El alquiler tributa al 10% para todos». | 10% para residentes; cuente con un 20% para no residentes. |
| «Con la villa obtiene un visado». | No. La única vía inmobiliaria es un apartamento de 1,000,000 USD o más, mediante la Second Home Visa. |
| «Pague en dólares». | Las transacciones en Indonesia deben hacerse en rupias. |
Cómo comprobarlo, por orden
- Pregunte qué derecho está comprando y a nombre de quién estará el certificado o la escritura.
- Verifique el certificado y al propietario en la BPN, obtenga un certificado de no litigio del tribunal de distrito y pida a un abogado que identifique todas las firmas necesarias.
- Rechace cualquier estructura que dependa de un testaferro o de un acuerdo paralelo sobre la «propiedad real».
- Lea el plazo tal como lo dan la ley y el contrato: primero los años seguros, después las opciones.
- Compruebe la zona, el KKPR, el PBG y, si el edificio está terminado, el SLF.
- Si piensa alquilar, averigüe quién tendrá el NIB y el KBLI, y pida asesoramiento fiscal sobre su tipo impositivo.
- No haga caso de las promesas de rentabilidad y verifique cualquier afirmación sobre visados con Inmigración.
- Firme y pague en rupias, contra hitos que pueda verificar.
Los costes que acompañan a una compra están en nuestra guía de impuestos y costes, y las normas de zonificación en la zonificación en Bali. Puede consultar nuestros inmuebles en Bali, y nuestra página de Indonesia explica cómo trabajamos.
