外国买家在巴厘岛犯下的代价最高的错误，通常始于别人对他们说的一句话。“您可以拥有永久产权。”“代持很安全，我们有补充协议。”“产权是 80 年。”“第一天就可以上 Airbnb 出租。”“买了别墅就能拿签证。”按照 2026 年 10 月时的印尼法律，这些说法要么是错的，要么严重不完整，而且每一条都可以在付款之前核实。
这些风险可以归为几类：土地在法律上归谁所有，您的权利能持续多久，建筑在该地块上是否合法，能否出租，以及这笔交易在房产法之外能给您什么、不能给您什么。下面我们逐条拿出这些说法，与法律对照，并说明应当要求对方提供什么。
“外国人可以买永久产权”
印度尼西亚的永久产权（freehold）就是 Hak Milik，只有印尼公民才能持有。同时持有其他国籍的人也不能持有（UUPA 第 21 条）。任何旨在直接或间接将 Hak Milik 转让给外国人的买卖、赠与、遗嘱或其他行为，依法无效，土地归国家所有（第 26 条第 2 款）。
因此，外国个人在巴厘岛没有任何合法途径持有永久产权。面向外国人的房源写着“永久产权（freehold）”时，指的其实是别的东西：代持结构、由公司持有的建筑权（HGB），或者 Hak Pakai。首先要问的问题很简单：证书上写的是谁的名字，证书显示的是哪一种权利？我们的产权指南介绍了真正可行的结构。
代持交易：为什么补充协议保护不了您
代持交易是把 Hak Milik 登记在一名印尼人名下，再另签一份补充协议，声明外国人才是真正的所有人。印度尼西亚不承认实益所有权，所以这类协议无法执行，您不应依赖它们。登记在册的印尼所有人才是法律上的所有人。
法院已经这样判过。在第 872/Pdt.G/2020 号案件中，登巴萨地方法院宣告一份借名协议无效，并确认印尼一方将土地卖给第三方的交易有效，外国人最终一无所获。
通过代持人持有公司股份，同样行不通。第 25/2007 号投资法第 33 条规定，任何代他人持有 PT 股份的协议均属无效，投资主管部门可以施以制裁，最重可吊销公司执照。
自 2026 年 2 月起，风险已不只停留在民事层面。巴厘岛的地方条例 Perda 4/2026 明确禁止以代持方式转让土地所有权，其制裁还涵盖任何为外国人通过代持人控制土地充当中间人或协助者、或为此提供手段的人。安排代持的中介如今也要承担风险。
“80 年”与“30 + 30”：期限究竟是多少
“80 年”的说法来自国有土地上的 Hak Pakai：最长 30 年，可延期最多 20 年，之后还可再续期最多 30 年，每一步都要申请并获得批准。即便如此，延期和续期也不保证一定获批。巴厘岛大部分土地是私人持有的 Hak Milik，在其上设立的 Hak Pakai 最长 30 年，只能在所有人同意的前提下签订新的契据来续期。持有人一旦不再符合持有条件，Hak Pakai 也随之终止。
就租赁而言，“30 + 30”或“最长 80 年”是把合同中的选择权加在一起得出的数字，并非法定权利。只有合同中有约定，延期才存在，最好附有固定价格或定价公式；租期届满时，土地和建筑物归还所有人。好消息是，除非租约另有约定，租赁不因任何一方死亡或土地出售而终止（民法典第 1575 条和第 1576 条）。我们的租赁产权指南介绍了能让延期真正落地的条款。
土地、分区与许可
“任何地块都能建别墅”
分区说了算。位于农业区或绿区的土地不能合法建造别墅。2025 年 9 月，省长宣布在生产性土地和集水区内暂停新的商业建设，Perda 4/2026 也限制把农田改为商业用途。无许可的建筑可能被拆除：自 2025 年 7 月 21 日起，当局开始拆除 Bingin Beach 的 48 座建筑，它们未经许可建在受保护的海岸土地或国有海岸土地上。
“开发商有许可，所以没问题”
“许可”涵盖好几种不同的文件，每一种回答的是不同的问题。施工前要核查建筑许可（PBG），使用前要核查功能合格证（SLF），还要核查空间用途符合性确认（KKPR），并到土地局（BPN）核查土地证书。就土地而言，还应取得地方法院的无纠纷证明；如果证书上登记的人本人不在场，不要通过中间人交易。
家族土地
巴厘岛的土地常由家族持有，因此要确认所有必需的家族同意都已取得，排查是否存在继承纠纷，并请律师说明哪些签名在法律上必不可少。
期房交付
对于受住房法律管辖的开发商销售，PPJB 只能在工程完成至少 20% 之后签署；如果开发商未能按其公布的日期交付，买家享有法定的退款权利。至于以租赁产权出售的期房别墅，也就是巴厘岛市场上的大部分房源，您得到的保护仅限于合同的约定。我们的期房指南介绍了应当坚持的付款节点。
无证出租与收益率承诺
“第一天就可以上 Airbnb”的说法，忽略了短租是一项需要许可的经营活动。它需要通过 OSS 系统取得营业识别号（NIB）和行业分类代码（KBLI），住客支付的房费还要缴纳最高 10% 的地方住宿税。2026 年，旅游部向各平台提供了一份无证房源名单，截至 2026 年 8 月 1 日，已有 259 个房源从 9 家在线旅行平台下架。政府系统与这些平台之间的 API 对接目标于 2027 年 6 月 1 日上线，届时无证住宿将根本无法上架推广。Airbnb 本身并未被禁止。
还有两种相关说法需要纠正。民宿类别 Pondok Wisata 按定义须由业主自住、归当地社区所有，所以外国业主走不通这条路。租金也不是人人都按 10% 纳税：10% 的最终税率适用于居民房东，非居民应按 20% 的预扣税来规划。
再来看收益率。有些营销材料报出 10% 至 15% 的固定收益率。没有任何官方机构或指数追踪巴厘岛别墅的入住率或收益率，所以预测收益率只是卖方的估算。请把它当作估算，绝不要当作可以强制执行的承诺。我们的出租规则指南介绍了合法出租需要具备哪些条件。
关于签证、最低价格和货币的说法
“买别墅就能拿居留”是错的。购买租赁产权别墅不能获得任何签证。Second Home Visa 要求在国有银行存入 130,000 USD，或者购买价值至少 1,000,000 USD 的公寓；Golden Visa（黄金签证）则没有房产途径。详见我们的签证指南。
“外国人什么都能买，价格不限”，对有产权的房产来说同样不成立。在巴厘岛，外国买家的最低价格是有地住宅 50 亿 IDR、公寓 20 亿 IDR，每人或每个家庭限一块地，土地面积最多 2,000 平方米。签约之前，请向公证人确认现行标准。
至于“用美元标价，用美元付款”，则与印度尼西亚银行的规定相冲突。PBI 17/3/PBI/2015 要求印尼境内的交易使用印尼盾，并要求以印尼盾报价，非现金交易违规将被处以行政罚款。营销材料中的美元数字只能当作参考。
说法与事实
| 您可能听到的说法 | 事实 |
|---|---|
| “外国人可以买永久产权。” | 错误。Hak Milik 仅限印尼公民持有；向外国人转让一律无效。 |
| “有补充协议，代持就很安全。” | 代持协议无效且无法执行，自 2026 年 2 月起在巴厘岛被明令禁止。 |
| “Hak Pakai 是 80 年。” | 仅限国有土地或 HPL 土地，须逐步申请并获批。在私人土地上最长 30 年。 |
| “租约是 30 + 30。” | 只有第一个租期是确定的；延期只以合同的书面约定为准。 |
| “任何地块都能建别墅。” | 由分区决定；农田转用受到限制；无许可建筑已被拆除。 |
| “第一天就可以上 Airbnb。” | 出租是需要许可的经营活动；无证房源正在被下架。 |
| “固定收益率 10% 至 15%。” | 没有指数追踪巴厘岛别墅的收益率或入住率；预测收益率只是卖方的估算。 |
| “租金一律按 10% 纳税。” | 居民为 10%；非居民应按 20% 规划。 |
| “买别墅就能拿签证。” | 不能。唯一的房产途径是通过 Second Home Visa 购买价值 1,000,000 USD 或以上的公寓。 |
| “用美元付款。” | 在印尼境内的交易必须使用印尼盾。 |
按顺序核查
- 问清楚您买的是哪一种权利，证书或契据上登记的是谁的名字。
- 到 BPN 核实证书和所有人，取得地方法院的无纠纷证明，并请律师确认所有必需的签名。
- 拒绝任何依赖代持人、或依赖关于“真正所有权”的补充协议的结构。
- 按法律和合同的实际规定理解期限：先看确定的年数，再看选择权。
- 核查分区、KKPR、PBG；如果是已建成的建筑，还要核查 SLF。
- 如果打算出租，弄清由谁持有 NIB 和 KBLI，并就您适用的税率咨询税务意见。
- 不要理会收益率承诺，任何关于签证的说法都要向移民局核实。
- 以印尼盾签约和付款，付款对应您能够核实的节点。
购房附带的各项费用见我们的税费指南，分区规则见巴厘岛的土地分区。您可以浏览我们的巴厘岛房源，我们的印度尼西亚页面介绍了我们的工作方式。
