在巴厘岛短租别墅属于住宿经营活动，而每一项住宿经营活动都需要通过印尼全国在线许可系统 OSS 取得许可：即一个与行业分类代码（KBLI）挂钩的营业识别号（NIB）。在 2026 年的执法行动中，旅游部要求上架房源出示 NIB、KBLI、经营活动编号（NKU）和税号（NPWP）。截至 2026 年 8 月 1 日，已有 259 个无证房源从在线旅行平台下架；旅游部的目标是在 2027 年 6 月 1 日前与这些平台建立自动核验对接。
外国业主有两条合法途径：通过您自己的、有外国股东的印尼公司（PT PMA）经营出租，并让公司持有住宿经营类别；或者通过持证的印尼运营商出租。通过代持人经营的出租无效且违法。Airbnb 并未被禁止。政府针对的是无证经营者，而不是平台。
以上是截至 2026 年 10 月的情况。有些细节仍未明确，包括外资公司在巴厘岛究竟可以持有哪些住宿类代码，我们会在下文一一指出。
法律如何定性别墅出租
许可框架是关于基于风险的经营许可的政府条例 PP 28/2025，以及旅游部条例（Permenpar）6/2025。按照这一框架，把别墅租给游客不是房产带来的被动收入，而是一项必须登记并取得许可的经营活动。
税务方面也贯穿着同样的区分：作为经营活动开展的别墅短租，所得属于住宿经营收入，通常通过持证运营商或 PT PMA 取得，而不是租金。这一区别决定了您需要哪些许可、适用哪些税项。
有一个类别，外国业主有时会听说，但应当排除在外。民宿类别 Pondok Wisata（KBLI 55130）适用于由业主自住、将其中一部分租给游客的住宅，并且归当地社区所有，目的是增强当地经济。它不是供外国业主使用的结构。
用数字看 2026 年的执法行动
2026 年 6 月，旅游部（Kemenpar）表示，已在在线旅行平台上发现 1,600 多个没有经营许可的住宿房源。旅游部于 2026 年 6 月 1 日把名单发给各平台，并计划从 8 月 1 日起下架。经营者须在 7 月 31 日前补齐文件。这一轮行动涉及 9 个平台：Airbnb、Trip.com、Expedia、Traveloka、RedDoorz、Agoda、Booking.com、OYO 和 Tiket.com。
截至 2026 年 8 月 9 日的结果如下：
| 下架名单上的房源（约 1,367 个） | 数量 |
|---|---|
| 2026 年 8 月 1 日前已下架 | 259 |
| 已取得许可 | 397 |
| 已在平台上查找不到 | 195 |
| 仍在处理中 | 515 |
这些是全国数据，并非仅限巴厘岛。对业主来说，下一步更重要。旅游部的目标是在 2027 年 6 月 1 日前建立政府系统与这 9 个平台之间的 API 核验对接，届时没有有效 NIB 和 KBLI 的住宿将完全无法在这些平台上推广。如果对接按计划运行，许可就不再是业主可以一拖再拖的事。
Airbnb 没有被禁止：目标是许可
巴厘岛省长提出禁令设想时，中央政府表示不会禁止该平台，旅游部也称其针对的是无证别墅，而不是 Airbnb 本身。2026 年 5 月，旅游部副部长表示，目标是让业主取得许可，而不是单纯下架，并提到自 2025 年起与巴厘省政府联合推行的别墅合规化计划。
对业主来说，实际含义是：取得许可的大门是敞开的，而留在门外的代价正在上升。
外国业主可以走的途径
您自己的 PT PMA
PT PMA 是有外国股东的印尼公司。它可以持有经营许可，也可以通过 HGB 持有在土地上建造的权利。根据 2025 年 10 月发布的 BKPM 第 5/2025 号条例，最低实缴资本为 25 亿 IDR，且每个项目地点每个 5 位数经营类别代码的投资计划必须超过 100 亿 IDR。土地和建筑成本是否计入这 100 亿 IDR，目前仍未明确。公司要承担许可、税务、申报和用工等义务，所以只为一套度假屋设立公司并不现实，但对经营出租业务的外国人来说，这是顺理成章的途径。
巴厘岛的哪些住宿类 KBLI 代码向 PT PMA 开放，目前尚无定论，因此在设立公司之前，请就具体代码取得印尼律师的书面意见。
持证的印尼运营商
另一条途径是通过自身持有许可的运营商出租。在这种情况下，您与运营商签订的合同，以及别墅为租赁产权时您的租约，都必须允许这种安排；您还应亲自查看运营商的 NIB、KBLI 和税号，因为这些正是旅游部要求上架房源出示的文件。
行不通的做法
以印尼朋友的名义经营出租，土地又由代持人替您持有，这样的安排建立在无效协议之上。印尼法律规定，代他人持有 PT 股份的协议无效，制裁最重可吊销执照；自 2026 年 2 月起，巴厘岛的 Perda 4/2026 还禁止代持土地安排，并对协助者施以制裁。
租金收入的税项
对于居民房东，根据 PP 34/2017，土地和建筑的租金按总额的 10% 缴纳最终税。对于没有常设机构的非居民个人，别墅租金适用第 26 条，按总额的 20% 纳税，税收协定也不改变这一国内税率。除非您的顾问确认另有安排，请按 20% 来规划。
住客为别墅、民宿、旅馆以及用作酒店的住宅支付的费用，还要根据 UU 1/2022 缴纳最高 10% 的地方住宿服务税（PBJT），由出租经营者代收。持证经营的企业还有自己的企业所得税和申报义务。我们关于巴厘岛房产税费的文章列出了这些税项及其他税率。
分区、许可与建筑本身
经营许可并不能弥补土地或建筑本身的问题。租约中的许可用途应当与分区和各项许可保持一致。位于农业区或绿区的土地不能合法建造别墅。建筑开工前需要取得建筑审批（PBG），投入使用前需要取得功能合格证（SLF），没有 SLF 的建筑最重可被拆除。
在巴厘岛，拆除并不是纸面上的制裁。自 2025 年 7 月 21 日起，巴厘省和 Badung 当局开始拆除 Pecatu 的 Bingin Beach 上的 48 座建筑，其中包括别墅、民宿和餐厅，它们都未经许可建在受保护的海岸土地或国有海岸土地上。一座本不该建造的建筑，营业执照也保护不了。
新增供应同样面临政治压力。2024 年，中央政府曾计划在巴厘岛南部暂停新建酒店和别墅，当时范围尚不明确。2025 年 1 月，省长表示需要的是更严格的管控，而不是暂停令。2025 年 9 月，在洪灾造成 18 人死亡之后，他宣布在生产性土地和集水区内暂停新的商业开发。我们的分区指南介绍了如何核查一块地。
您的租约必须允许出租
如果别墅是租赁产权，出租的权利来自租约。转租权、转让权以及许可用途（住宅用途或商业出租），都是巴厘岛租约应当涵盖的条款。租约若对此只字未提，或只允许住宅用途，您不仅要面对监管部门的风险，还要面对土地所有人的风险。我们的租赁产权指南列出了这些条款。
指望租金收入之前要核查什么
一座合法出租的别墅，应当有一套您在购买之前就能看到、购买之后也需要持续维护的文件：
- 土地证书或经公证的租赁契据，其许可用途涵盖商业出租；
- 建筑审批（PBG，或仍然有效的旧 IMB）和功能合格证（SLF）；
- 经营出租一方的 NIB 和 KBLI，以及旅游部在 2026 年要求的 NKU 和 NPWP；
- 年度土地和建筑税（PBB）的缴纳证明。
此外，还有围绕这些文件的核查：
- 由谁持有 NIB 和 KBLI：您的 PT PMA 还是持证运营商。请要求查看运营商的 NIB、KBLI、NKU 和 NPWP。
- 律师就适用哪个 KBLI 代码、该代码在巴厘岛是否向外资开放出具的书面意见。
- 地块的分区、PBG 和 SLF。
- 您的租约：许可用途、转租权和转让权。
- 您的税务状况，包括您适用 10% 还是 20%，以及由谁代收 PBJT。
- 别人向您展示的任何预测。没有任何指数追踪巴厘岛别墅的入住率或收益率，所以请把预测收益率仅仅视为卖方的估算。
完整的风险清单见买家在巴厘岛会遇到的风险。您可以浏览我们的巴厘岛房源，我们的印度尼西亚页面介绍了我们的工作方式。
