Законне здавання вілли в оренду на Балі: ліцензії, правила 2025 і 2026 років і що має бути у власника
Короткострокове здавання вілли на Балі є бізнесом у сфері розміщення, а кожен такий бізнес потребує ліцензії через національну онлайн-систему ліцензування Індонезії OSS: ідентифікаційного номера бізнесу (NIB), прив'язаного до коду класифікації діяльності (KBLI). Під час перевірок 2026 року міністерство туризму попросило об'єкти, розміщені на платформах, показати NIB, KBLI, номер підприємницької діяльності (NKU) і податковий номер (NPWP). До 1 серпня 2026 року з онлайн-платформ для подорожей видалили 259 неліцензованих оголошень, а до 1 червня 2027 року міністерство планує налаштувати з цими платформами автоматичну перевірку.
Іноземний власник має два законні шляхи: здавати віллу через власну індонезійську компанію з іноземними акціонерами (PT PMA), що має напрям діяльності у сфері розміщення, або через ліцензованого індонезійського оператора. Оренда через номінального власника нікчемна і незаконна. Airbnb не заборонений. Уряд бореться з неліцензованими операторами, а не з платформами.
Така ситуація станом на жовтень 2026 року. Кілька деталей ще не з'ясовано, зокрема, які саме коди діяльності у сфері розміщення може мати компанія з іноземним капіталом на Балі, і нижче ми їх позначаємо.
Як закон розглядає здавання вілли
Рамку ліцензування задають PP 28/2025, урядова постанова про ліцензування бізнесу на основі ризиків, і Регламент міністерства туризму (Permenpar) 6/2025. Згідно з ними здавання вілли туристам не є пасивним доходом від нерухомості. Це бізнес, який треба зареєструвати й ліцензувати.
Те саме розмежування діє й у податках: короткострокова оренда вілли, яка ведеться як бізнес, дає дохід від бізнесу у сфері розміщення, а не орендну плату, і зазвичай його отримують через ліцензованого оператора або PT PMA. Від цієї різниці залежить, які ліцензії вам потрібні і які податки застосовуються.
Про одну категорію іноземні власники іноді чують, і її варто відкласти вбік. Pondok Wisata, категорія гостьових будинків (KBLI 55130), охоплює житловий будинок, у якому живе власник і частину якого здають туристам, причому будинок належить місцевій громаді і має сприяти розвитку місцевої економіки. Це не схема для іноземних власників.
Перевірки 2026 року в цифрах
У червні 2026 року міністерство туризму (Kemenpar) повідомило, що виявило на платформах онлайн-турагентств понад 1,600 оголошень про житло без бізнес-дозволів. 1 червня 2026 року воно надіслало список платформам і запланувало видалення з 1 серпня. Оператори мали час до 31 липня, щоб оформити документи. Перевірка охопила дев'ять платформ: Airbnb, Trip.com, Expedia, Traveloka, RedDoorz, Agoda, Booking.com, OYO і Tiket.com.
Результат станом на 9 серпня 2026 року:
| Оголошення у списку на видалення (близько 1,367) | Кількість |
|---|---|
| Видалено до 1 серпня 2026 року | 259 |
| Отримали дозволи | 397 |
| Більше не знайдено на платформах | 195 |
| Ще в процесі | 515 |
Ці цифри загальнонаціональні, а не лише по Балі. Для власників важливіший наступний крок. Міністерство планує до 1 червня 2027 року запустити API-зв'язок для перевірки між державними системами та дев'ятьма платформами, щоб на них узагалі не можна було рекламувати житло без чинних NIB і KBLI. Якщо цей зв'язок запрацює, як задумано, власник більше не зможе відкладати ліцензування.
Airbnb не заборонений: мета полягає в ліцензуванні
Коли губернатор Балі висловив ідею заборони, національний уряд заявив, що не заборонятиме платформу, а міністерство туризму назвало своєю ціллю неліцензовані вілли, а не сам Airbnb. У травні 2026 року заступник міністра туризму сказав, що мета полягає в тому, щоб власники отримали ліцензії, а не просто зникли з платформ, і послався на програму легалізації вілл, яка з 2025 року діє разом з урядом провінції Балі.
Практичний висновок для власника: двері до ліцензування відчинені, а ціна перебування поза ним зростає.
Шляхи, відкриті для іноземного власника
Власна PT PMA
PT PMA є індонезійською компанією з іноземними акціонерами. Вона може мати бізнес-ліцензію і, через HGB, право забудови на землі. Згідно з Регламентом BKPM 5/2025, виданим у жовтні 2025 року, мінімальний сплачений капітал становить 2.5 млрд IDR, а інвестиційний план має перевищувати 10 млрд IDR на кожен п'ятизначний напрям діяльності на кожній локації проєкту. Чи зараховуються витрати на землю і будівлю до цих 10 млрд IDR, досі не з'ясовано. На компанію покладаються обов'язки з ліцензування, податків, звітності та персоналу, тому для одного будинку для відпочинку вона непрактична, але для іноземців, які ведуть орендний бізнес, це природний шлях.
Які коди KBLI у сфері розміщення відкриті для PT PMA на Балі, остаточно не визначено, тож перш ніж створювати компанію, отримайте письмовий висновок індонезійського юриста щодо конкретного коду.
Ліцензований індонезійський оператор
Другий шлях полягає в тому, щоб здавати віллу через оператора, який має власну ліцензію. У цьому разі ваш договір з оператором, а також договір оренди землі, якщо вілла на правах leasehold, мають дозволяти таку схему, і вам варто особисто побачити NIB, KBLI і податковий номер оператора, адже саме ці документи міністерство просить показати об'єкти на платформах.
Що не працює
Оренда, оформлена на ім'я знайомого індонезійця, на землі, яку для вас тримає номінальний власник, спирається на нікчемні угоди. Індонезійське законодавство визнає нікчемними угоди про утримання акцій PT від імені іншої особи, із санкціями аж до відкликання ліцензії, а з лютого 2026 року балійський Perda 4/2026 забороняє номінальні схеми із землею і передбачає санкції для тих, хто їм сприяє.
Податки на дохід від оренди
Для орендодавців-резидентів орендна плата за землю і будівлі оподатковується за остаточною ставкою 10% від валової суми згідно з PP 34/2017. Для фізичної особи нерезидента без постійного представництва орендна плата за віллу підпадає під статтю 26 зі ставкою 20% від валової суми, і податкові угоди цю внутрішню ставку не змінюють. Закладайте 20%, якщо ваш консультант не підтвердить інше.
Платежі гостей за вілли, homestay, гостьові будинки і житло, що використовується як готель, також обкладаються регіональним податком на послуги з розміщення (PBJT) до 10% згідно з UU 1/2022, і збирають його оператори оренди. Ліцензований бізнес має ще й власні обов'язки щодо податку на прибуток і звітності. Наша стаття про податки та витрати на нерухомість на Балі наводить їх разом з іншими ставками.
Зонування, дозволи і будівля
Ліцензія на бізнес не вирішує проблем із землею чи будівлею. Дозволене використання у вашому договорі оренди має відповідати зонуванню та ліцензіям. На землі в сільськогосподарській чи зеленій зоні законно звести віллу не можна. Для будівництва потрібен дозвіл (PBG) до початку робіт, а для використання будівлі потрібен сертифікат придатності до експлуатації (SLF); за будівлі без нього передбачено санкції аж до знесення.
Знесення на Балі не є теоретичною санкцією. З 21 липня 2025 року влада Балі та Badung почала зносити 48 споруд на пляжі Bingin у Pecatu, серед них вілли, гостьові будинки й ресторани, зведені без дозволів на охоронюваній або державній прибережній землі. Бізнес-ліцензія не захищає будівлю, якої не мали права будувати.
Нова пропозиція також перебуває під політичним тиском. У 2024 році планувався мораторій центрального уряду на нові готелі та вілли на півдні Балі, хоча тоді його охоплення було неясним. У січні 2025 року губернатор заявив, що потрібен не мораторій, а суворіший контроль. У вересні 2025 року, після повеней, у яких загинули 18 людей, він оголосив про зупинку нової комерційної забудови на продуктивних землях і у водозбірних зонах. Наш путівник по зонуванню пояснює, як перевірити ділянку.
Ваш договір оренди має це дозволяти
Якщо вілла на правах leasehold, право здавати її походить із договору оренди. Права на суборенду і на передачу прав, а також дозволене використання (житлове чи комерційне здавання) належать до пунктів, які має містити договір оренди на Балі. Договір, який про це мовчить або дозволяє лише житлове використання, робить вас вразливим і перед власником землі, і перед регулятором. Наш путівник по leasehold перелічує ці пункти.
Що перевірити, перш ніж розраховувати на дохід від оренди
Вілла, яку здають законно, має мати документальний слід, який ви можете побачити до купівлі і який вам доведеться підтримувати й після неї:
- сертифікат на землю або нотаріальний акт оренди з дозволеним використанням, що охоплює комерційне здавання;
- дозвіл на будівництво (PBG або старий IMB, який досі чинний) і сертифікат придатності до експлуатації (SLF);
- NIB і KBLI того, хто веде оренду, а також NKU і NPWP, яких міністерство вимагало у 2026 році;
- підтвердження сплати щорічного податку на землю і будівлі (PBB).
Далі перевірки навколо цих документів:
- Хто матиме NIB і KBLI: ваша PT PMA чи ліцензований оператор. Попросіть показати NIB, KBLI, NKU і NPWP оператора.
- Письмовий висновок юриста про те, який код KBLI застосовується і чи відкритий він для іноземного капіталу на Балі.
- Зона ділянки, PBG і SLF.
- Ваш договір оренди: дозволене використання, права на суборенду і передачу прав.
- Ваше податкове становище, зокрема, яка ставка до вас застосовується, 10% чи 20%, і хто збирає PBJT.
- Будь-який прогноз, який вам показують. Жоден індекс не відстежує заповнюваність чи дохідність вілл на Балі, тож вважайте прогнозовану дохідність оцінкою продавця, і не більше.
Повний перелік ризиків дивіться в статті про ризики, з якими стикаються покупці на Балі. Ви можете переглянути наші об'єкти на Балі, а на нашій сторінці про Індонезію пояснено, як ми працюємо.
