تأجير الفيلا في بالي بشكل قانوني: التراخيص وقواعد 2025 و2026 وما يجب أن يملكه المالك

التأجير قصير الأمد لفيلا في بالي نشاط إقامة، وكل نشاط إقامة يحتاج إلى ترخيص عبر نظام الترخيص الوطني الإلكتروني في إندونيسيا، OSS: رقم تعريف تجاري (NIB) مرتبط برمز تصنيف للنشاط (KBLI). وفي حملة التطبيق لعام 2026 طلبت وزارة السياحة من العقارات المعروضة إبراز NIB وKBLI ورقم النشاط التجاري (NKU) والرقم الضريبي (NPWP). وبحلول 1 أغسطس 2026 حُذف 259 إعلانًا غير مرخص من منصات السفر الإلكترونية، وتسعى الوزارة إلى إنشاء ربط تحقق تلقائي مع تلك المنصات بحلول 1 يونيو 2027.

أمام المالك الأجنبي مساران قانونيان: أن يدير التأجير عبر شركته الإندونيسية ذات المساهمين الأجانب (PT PMA) التي تحمل نشاط الإقامة، أو أن يؤجر عبر مشغّل إندونيسي مرخص. أما التأجير الذي يُدار عبر مالك اسمي فباطل وغير قانوني. وAirbnb ليست محظورة، فالحكومة تستهدف المشغّلين غير المرخصين، لا المنصات.

هذا هو الوضع حتى أكتوبر 2026. وبعض التفاصيل لا يزال غير محسوم، ومنها تحديدًا رموز الإقامة التي يجوز لشركة مملوكة لأجانب أن تحملها في بالي، ونشير إليها أدناه.

كيف ينظر القانون إلى تأجير الفيلا

الإطار المنظّم للترخيص هو اللائحة الحكومية PP 28/2025 الخاصة بالترخيص التجاري القائم على المخاطر، إلى جانب لائحة وزارة السياحة (Permenpar) 6/2025. ووفقًا لهذا الإطار، فإن تأجير فيلا للسياح ليس دخلًا سلبيًا من عقار، بل نشاط تجاري يجب تسجيله وترخيصه.

ويسري التمييز نفسه على الجانب الضريبي: فالتأجير قصير الأمد للفلل حين يُدار كنشاط تجاري يُعد دخلًا من نشاط إقامة، يُحقَّق عادةً عبر مشغّل مرخص أو شركة PT PMA، وليس إيجارًا. وهذا الفرق هو الذي يحدد التراخيص التي تحتاجها والضرائب التي تنطبق عليك.

وهناك فئة يسمع عنها الملاك الأجانب أحيانًا وعليهم أن يستبعدوها. فئة بيوت الضيافة Pondok Wisata (KBLI 55130) تشمل منزلًا سكنيًا يقيم فيه مالكه ويؤجر جزءًا منه للسياح، ويملكه المجتمع المحلي بهدف التمكين الاقتصادي المحلي. فهي ليست صيغة تصلح للملاك الأجانب.

حملة التطبيق لعام 2026 بالأرقام

في يونيو 2026 قالت وزارة السياحة (Kemenpar) إنها رصدت أكثر من 1,600 إعلان إقامة على وكالات السفر الإلكترونية دون تراخيص تجارية. وأرسلت القائمة إلى المنصات في 1 يونيو 2026، وخططت للحذف بدءًا من 1 أغسطس. وأُعطي المشغّلون مهلة حتى 31 يوليو لاستكمال وثائقهم. وشملت الحملة تسع منصات: Airbnb وTrip.com وExpedia وTraveloka وRedDoorz وAgoda وBooking.com وOYO وTiket.com.

وكانت النتيجة في 9 أغسطس 2026 كما يلي:

الإعلانات في قائمة الحذف (نحو 1,367)	العدد
حُذفت بحلول 1 أغسطس 2026	259
حصلت على تراخيص	397
لم تعد موجودة على المنصات	195
لا تزال قيد المعالجة	515

هذه أرقام وطنية، لا تخص بالي وحدها. وما يهم الملاك أكثر هو الخطوة التالية. فالوزارة تستهدف 1 يونيو 2027 موعدًا لإنشاء ربط تحقق عبر API بين الأنظمة الحكومية والمنصات التسع، بحيث لا يمكن تسويق أي إقامة عليها أصلًا دون NIB وKBLI ساريين. وإذا عمل هذا الربط كما هو مخطط، فلن يعود الترخيص أمرًا يستطيع المالك تأجيله.

Airbnb ليست محظورة: الهدف هو الترخيص

عندما طرح حاكم بالي فكرة الحظر، قالت الحكومة الوطنية إنها لن تحظر المنصة، ووصفت وزارة السياحة هدفها بأنه الفلل غير المرخصة لا Airbnb نفسها. وفي مايو 2026 قال نائب وزير السياحة إن الهدف هو ترخيص الملاك لا مجرد حذف إعلاناتهم، وأشار إلى برنامج لتسوية أوضاع الفلل يجري منذ 2025 مع حكومة إقليم بالي.

الرسالة العملية للمالك أن باب الترخيص مفتوح، وأن كلفة البقاء خارجه في ارتفاع.

المسارات المتاحة للمالك الأجنبي

شركتك PT PMA

شركة PT PMA شركة إندونيسية لها مساهمون أجانب. ويمكنها أن تحمل الترخيص التجاري، وأن تحوز عبر HGB حق البناء على الأرض. ووفق لائحة BKPM رقم 5/2025، الصادرة في أكتوبر 2025، يبلغ الحد الأدنى لرأس المال المدفوع 2.5 مليار IDR، ويجب أن تتجاوز خطة الاستثمار 10 مليارات IDR لكل نشاط تجاري من خمسة أرقام في كل موقع مشروع. ولا يزال غير محسوم هل تُحتسب تكاليف الأرض والبناء ضمن مبلغ 10 مليارات IDR. وتتحمل الشركة التزامات في الترخيص والضرائب والتقارير والتوظيف، ما يجعلها غير عملية لمنزل عطلات واحد، لكنها المسار الطبيعي للأجانب الذين يديرون أعمال تأجير.

ولم يُحسم بعد أي رموز KBLI للإقامة متاحة لشركة PT PMA في بالي، لذا احصل على رأي مكتوب من مستشار قانوني إندونيسي بشأن الرمز المحدد قبل تأسيس الشركة.

مشغّل إندونيسي مرخص

المسار الآخر هو التأجير عبر مشغّل يحمل ترخيصه الخاص. وفي هذه الحالة يجب أن يسمح عقدك مع المشغّل، وعقد إيجارك إن كانت الفيلا بإيجار طويل الأمد، بهذا الترتيب، وأن ترى بنفسك NIB وKBLI والرقم الضريبي الخاصة بالمشغّل، لأنها الوثائق التي تطلب الوزارة من العقارات المعروضة إبرازها.

ما لا ينجح

التأجير الذي يُدار باسم صديق إندونيسي، على أرض يحوزها لك مالك اسمي، يقوم على اتفاقات باطلة. فالقانون الإندونيسي يُبطل اتفاقات حيازة أسهم شركة PT لحساب شخص آخر، مع عقوبات تصل إلى سحب الترخيص، ومنذ فبراير 2026 تحظر اللائحة Perda 4/2026 في بالي ترتيبات الملكية الاسمية للأراضي وتعاقب من ييسّرها.

الضرائب على دخل الإيجار

بالنسبة للملاك المقيمين، يخضع إيجار الأراضي والمباني لضريبة نهائية بنسبة 10% على المبلغ الإجمالي بموجب PP 34/2017. أما الفرد غير المقيم الذي ليست لديه منشأة دائمة، فيقع إيجار الفيلا في حقه تحت المادة 26 بنسبة 20% من الإجمالي، والاتفاقيات الضريبية تُبقي هذه النسبة المحلية كما هي. احسب حساب 20% ما لم يؤكد لك مستشارك غير ذلك.

وتخضع مدفوعات الضيوف عن الفلل وبيوت الضيافة ودور الضيافة والمنازل المستخدمة كفنادق أيضًا للضريبة الإقليمية على خدمات الإقامة (PBJT) بنسبة تصل إلى 10% بموجب UU 1/2022، ويحصّلها مشغّلو التأجير. وللنشاط المرخص كذلك التزاماته الخاصة في ضريبة الشركات والتقارير. ويعرض مقالنا عن ضرائب العقارات وتكاليفها في بالي هذه الضرائب مع النسب الأخرى.

تقسيم المناطق والتراخيص والمبنى

ترخيص النشاط لا يعالج مشكلة في الأرض أو المبنى. فالاستخدام المسموح في عقد إيجارك يجب أن يتسق مع تصنيف المنطقة ومع التراخيص. والأرض الواقعة في منطقة زراعية أو خضراء لا يجوز قانونًا أن تُبنى عليها فيلا. ويحتاج البناء إلى موافقة بناء (PBG) قبل البدء، ويحتاج المبنى إلى شهادة صلاحية الاستخدام (SLF) قبل استخدامه، وتصل العقوبات على المباني التي لا تملكها إلى الهدم.

والهدم ليس عقوبة نظرية في بالي. فمنذ 21 يوليو 2025 بدأت سلطات بالي وBadung هدم 48 منشأة في Bingin Beach في Pecatu، منها فلل وبيوت ضيافة ومطاعم، بُنيت دون تراخيص على أرض ساحلية محمية أو مملوكة للدولة. والترخيص التجاري لا يحمي مبنى ما كان ينبغي أن يُبنى.

والمعروض الجديد يتعرض كذلك لضغط سياسي. ففي 2024 خُطط لتجميد صادر عن الحكومة المركزية لإنشاء الفنادق والفلل الجديدة في جنوب بالي، ولم يكن نطاقه واضحًا حينها. وفي يناير 2025 قال الحاكم إن المطلوب رقابة أشد لا تجميد. وفي سبتمبر 2025، بعد فيضانات أودت بحياة 18 شخصًا، أعلن وقف التطوير التجاري الجديد على الأراضي المنتجة ومناطق تجميع المياه. ويشرح دليل تقسيم المناطق لدينا كيف تتحقق من قطعة الأرض.

يجب أن يسمح عقد إيجارك بذلك

إذا كانت الفيلا بإيجار طويل الأمد، فإن حق تأجيرها للغير يأتي من عقد الإيجار. وحق التأجير من الباطن، وحق التنازل، والاستخدام المسموح (سكني أو تأجير تجاري)، من البنود التي يجب أن يغطيها عقد الإيجار في بالي. والعقد الذي يسكت عن ذلك، أو يسمح بالاستخدام السكني فقط، يعرّضك لمالك الأرض كما يعرّضك للجهة التنظيمية. ويذكر دليل الإيجار طويل الأمد لدينا هذه البنود.

ما الذي تتحقق منه قبل أن تعتمد على دخل الإيجار

الفيلا المؤجرة بشكل قانوني يجب أن يكون لها سجل من الوثائق يمكنك الاطلاع عليه قبل الشراء، وستحتاج إلى الحفاظ عليه بعده:

• سند الأرض أو عقد الإيجار الموثق لدى الكاتب العدل، مع استخدام مسموح يشمل التأجير التجاري؛
• موافقة البناء (PBG، أو رخصة IMB قديمة لا تزال سارية) وشهادة صلاحية الاستخدام (SLF)؛
• NIB وKBLI الخاصان بمن يدير التأجير، إضافة إلى NKU وNPWP اللذين طلبتهما الوزارة في 2026؛
• إثبات سداد ضريبة الأرض والمباني السنوية (PBB).

ثم الفحوص المحيطة بهذه الوثائق:

• من سيحمل NIB وKBLI: شركتك PT PMA أم مشغّل مرخص. اطلب الاطلاع على NIB وKBLI وNKU وNPWP الخاصة بالمشغّل.
• رأي مكتوب من مستشار قانوني بشأن رمز KBLI الذي ينطبق، وهل هو متاح لرأس المال الأجنبي في بالي.
• تصنيف قطعة الأرض، وPBG وSLF.
• عقد إيجارك: الاستخدام المسموح، وحقا التأجير من الباطن والتنازل.
• وضعك الضريبي، بما في ذلك هل تنطبق عليك نسبة 10% أم 20%، ومن يحصّل PBJT.
• أي توقعات تُعرض عليك. لا يوجد مؤشر يرصد نسب إشغال فلل بالي أو عوائدها، فتعامل مع العائد المتوقع على أنه تقدير البائع لا أكثر.

للاطلاع على القائمة الكاملة للمخاطر، راجع مقال المخاطر التي يواجهها المشترون في بالي. ويمكنك تصفح عقاراتنا في بالي، وتشرح صفحة إندونيسيا طريقة عملنا.