Affittare una villa a Bali in regola: licenze, le norme dal 2025 al 2026 e che cosa deve avere il proprietario
Affittare per brevi periodi una villa a Bali è un'attività ricettiva, e ogni attività ricettiva ha bisogno di una licenza ottenuta tramite OSS, il sistema nazionale indonesiano di licenze online: un numero di identificazione d'impresa (NIB) collegato a un codice di classificazione delle attività (KBLI). Nella tornata di controlli del 2026 il ministero del Turismo ha chiesto alle strutture in elenco di presentare un NIB, un KBLI, un numero di attività d'impresa (NKU) e un codice fiscale (NPWP). Al 1 agosto 2026 erano stati rimossi dalle piattaforme di viaggio online 259 annunci senza licenza, e il ministero punta a un collegamento di verifica automatica con quelle piattaforme entro il 1 giugno 2027.
Un proprietario straniero ha due strade legali: gestire l'affitto tramite una propria società indonesiana con soci stranieri (una PT PMA) titolare di un ramo d'attività ricettiva, oppure affittare tramite un operatore indonesiano autorizzato. Gli affitti gestiti tramite un prestanome sono nulli e illegali. Airbnb non è vietato: il governo prende di mira gli operatori senza licenza, non le piattaforme.
Questa è la situazione a ottobre 2026. Alcuni dettagli sono ancora aperti, tra cui quali codici ricettivi esattamente possa detenere a Bali una società a capitale straniero, e li segnaliamo più avanti.
Come la legge inquadra l'affitto di una villa
Il quadro delle licenze è il PP 28/2025, il regolamento governativo sulle licenze d'impresa basate sul rischio, insieme al regolamento del ministero del Turismo (Permenpar) 6/2025. In base a queste norme, affittare una villa ai turisti non è un reddito passivo da immobile. È un'attività d'impresa che deve essere registrata e autorizzata.
La stessa distinzione vale sul piano fiscale: l'affitto breve di una villa gestito come attività d'impresa produce redditi da attività ricettiva, di norma percepiti tramite un operatore autorizzato o una PT PMA, e non canoni di locazione. Questa differenza determina quali licenze servono e quali imposte si applicano.
C'è una categoria di cui a volte i proprietari stranieri sentono parlare e che conviene lasciare da parte. Il Pondok Wisata, la categoria degli homestay (KBLI 55130), riguarda una casa di abitazione occupata dal proprietario, di cui una parte viene affittata ai turisti, ed è di proprietà della comunità locale per lo sviluppo economico locale. Non è una struttura per proprietari stranieri.
La tornata di controlli del 2026 in cifre
Nel giugno 2026 il ministero del Turismo (Kemenpar) ha dichiarato di aver individuato oltre 1,600 annunci di strutture ricettive su agenzie di viaggio online prive di licenza d'impresa. Ha inviato l'elenco alle piattaforme il 1 giugno 2026 e ha programmato la rimozione dal 1 agosto. Gli operatori avevano tempo fino al 31 luglio per completare i documenti. La tornata ha riguardato nove piattaforme: Airbnb, Trip.com, Expedia, Traveloka, RedDoorz, Agoda, Booking.com, OYO e Tiket.com.
Il risultato al 9 agosto 2026:
| Annunci nell'elenco da rimuovere (circa 1,367) | Numero |
|---|---|
| Rimossi entro il 1 agosto 2026 | 259 |
| Hanno ottenuto i permessi | 397 |
| Non più presenti sulle piattaforme | 195 |
| Ancora in lavorazione | 515 |
Si tratta di dati nazionali, non solo di Bali. Per i proprietari conta di più il passo successivo. Il ministero punta al 1 giugno 2027 per un collegamento di verifica via API tra i sistemi governativi e le nove piattaforme, in modo che nessuna struttura priva di NIB e KBLI validi possa esservi commercializzata. Se il collegamento funzionerà come previsto, la licenza smetterà di essere qualcosa che un proprietario può rimandare.
Airbnb non è vietato: l'obiettivo sono le licenze
Quando il governatore di Bali ha ventilato l'idea di un divieto, il governo nazionale ha dichiarato che non avrebbe vietato la piattaforma, e il ministero del Turismo ha indicato come bersaglio le ville senza licenza, non Airbnb in sé. Nel maggio 2026 il viceministro del Turismo ha spiegato che l'obiettivo è far ottenere la licenza ai proprietari, non semplicemente rimuoverne gli annunci, e ha citato un programma di regolarizzazione delle ville attivo dal 2025 insieme al governo provinciale di Bali.
Il messaggio pratico per un proprietario è che la porta delle licenze è aperta, e che restarne fuori costa sempre di più.
Le strade aperte a un proprietario straniero
Una propria PT PMA
Una PT PMA è una società indonesiana con soci stranieri. Può essere titolare della licenza d'impresa e, tramite l'HGB, di un diritto di superficie sul terreno. In base al regolamento BKPM 5/2025, emanato nell'ottobre 2025, il capitale minimo versato è di 2.5 miliardi di IDR, e il piano di investimento deve superare i 10 miliardi di IDR per ogni ramo d'attività a cinque cifre e per ogni sede di progetto. Non è ancora chiaro se i costi di terreno ed edificio rientrino in quei 10 miliardi di IDR. La società comporta obblighi di licenza, fiscali, di rendicontazione e di personale, il che la rende poco pratica per una singola casa vacanze ma la rende la strada naturale per gli stranieri che gestiscono attività di affitto.
Non è ancora stabilito quali codici KBLI ricettivi siano aperti a una PT PMA a Bali: prima di costituire la società, si faccia quindi dare un parere scritto da un legale indonesiano sul codice esatto.
Un operatore indonesiano autorizzato
L'altra strada è affittare tramite un operatore che abbia una propria licenza. In questo caso il contratto con l'operatore, e la locazione del terreno se la villa è in leasehold, devono consentire l'accordo, e conviene che Lei veda di persona NIB, KBLI e codice fiscale dell'operatore, perché sono i documenti che il ministero chiede alle strutture in elenco.
Che cosa non funziona
Un affitto gestito a nome di un amico indonesiano, su un terreno che un prestanome detiene per Lei, poggia su accordi nulli. La legge indonesiana rende nulli gli accordi per detenere quote di una PT per conto di un altro, con sanzioni fino alla revoca della licenza, e da febbraio 2026 la Perda 4/2026 di Bali vieta gli accordi fondiari con prestanome e sanziona chi li agevola.
Le imposte sui redditi da locazione
Per i locatori residenti, i canoni di terreni ed edifici sono tassati con un'aliquota definitiva del 10% sull'importo lordo in base al PP 34/2017. Per una persona fisica non residente senza stabile organizzazione, i canoni di una villa ricadono nell'articolo 26 con il 20% del lordo, e le convenzioni fiscali lasciano invariata questa aliquota interna. Metta in conto il 20% a meno che il Suo consulente non confermi diversamente.
Sui pagamenti degli ospiti per ville, homestay, guest house e abitazioni usate come hotel grava inoltre l'imposta regionale sui servizi ricettivi (PBJT), fino al 10% in base alla UU 1/2022, riscossa dagli operatori dell'affitto. Un'attività autorizzata ha poi i propri obblighi di imposta sulle società e di rendicontazione. Il nostro articolo su imposte e costi degli immobili a Bali riporta queste voci insieme alle altre aliquote.
Zonizzazione, permessi e l'edificio
Una licenza per l'attività non sana un problema del terreno o dell'edificio. La destinazione d'uso prevista dalla Sua locazione deve essere coerente con la zonizzazione e con le licenze. Su un terreno in zona agricola o verde non si può costruire legalmente una villa. La costruzione richiede un'autorizzazione edilizia (PBG) prima dell'inizio dei lavori, e un edificio ha bisogno di un certificato di agibilità (SLF) prima di essere utilizzato, con sanzioni fino alla demolizione per gli edifici che ne sono privi.
A Bali la demolizione non è una sanzione teorica. Dal 21 luglio 2025 le autorità di Bali e di Badung hanno iniziato ad abbattere a Bingin Beach, a Pecatu, 48 strutture, tra cui ville, homestay e ristoranti, costruite senza permessi su terreno costiero protetto o demaniale. Una licenza d'impresa non protegge un edificio che non avrebbe dovuto essere costruito.
Anche la nuova offerta è sotto pressione politica. Nel 2024 era stata prevista una moratoria del governo centrale su nuovi hotel e ville nel sud di Bali, con una portata allora poco chiara. Nel gennaio 2025 il governatore ha dichiarato che serviva un controllo più rigoroso, non una moratoria. Nel settembre 2025, dopo alluvioni che hanno causato 18 vittime, ha annunciato lo stop ai nuovi sviluppi commerciali sui terreni produttivi e nelle aree di captazione delle acque. La nostra guida alla zonizzazione spiega come verificare un lotto.
La locazione deve consentirlo
Se la villa è in leasehold, il diritto di affittarla deriva dal contratto di locazione. I diritti di sublocazione e di cessione, e la destinazione d'uso consentita (residenziale o affitto commerciale), sono tra le clausole che una locazione a Bali dovrebbe prevedere. Un contratto che tace sul punto, o che consente solo l'uso residenziale, La espone sia al proprietario del terreno sia alle autorità. La nostra guida al leasehold elenca le clausole.
Che cosa verificare prima di contare sui redditi da locazione
Una villa affittata in regola dovrebbe avere una documentazione che Lei può esaminare prima dell'acquisto e che dovrà mantenere aggiornata in seguito:
- il certificato fondiario o l'atto notarile di locazione, con una destinazione d'uso che copra l'affitto commerciale;
- l'autorizzazione edilizia (PBG, o un IMB precedente ancora valido) e il certificato di agibilità (SLF);
- NIB e KBLI di chi gestisce l'affitto, oltre a NKU e NPWP chiesti dal ministero nel 2026;
- la prova del pagamento dell'imposta annuale su terreni ed edifici (PBB).
Poi i controlli che ruotano intorno a questi documenti:
- Chi sarà titolare di NIB e KBLI: la Sua PT PMA o un operatore autorizzato. Chieda di vedere NIB, KBLI, NKU e NPWP dell'operatore.
- Un parere scritto di un legale su quale codice KBLI si applica e se a Bali è aperto al capitale straniero.
- La zona del lotto, il PBG e l'SLF.
- La Sua locazione: destinazione d'uso consentita, diritti di sublocazione e di cessione.
- La Sua posizione fiscale, compreso se Le si applica il 10% o il 20%, e chi riscuote la PBJT.
- Qualsiasi proiezione che Le venga mostrata. Nessun indice rileva l'occupazione o i rendimenti delle ville di Bali, quindi consideri un rendimento previsto come una stima del venditore e niente di più.
Per l'elenco completo dei rischi, veda i rischi che gli acquirenti incontrano a Bali. Può consultare i nostri immobili a Bali, e la nostra pagina sull'Indonesia spiega come lavoriamo.
