Alquilar una villa en Bali legalmente: licencias, las normas de 2025 a 2026 y lo que deben tener los propietarios
El alquiler de corta duración de una villa en Bali es una actividad de alojamiento, y toda actividad de alojamiento necesita una licencia a través del sistema nacional de licencias en línea de Indonesia, OSS: un número de identificación empresarial (NIB) vinculado a un código de clasificación de actividad (KBLI). En la campaña de control de 2026, el ministerio de turismo pidió a los inmuebles anunciados que presentaran un NIB, un KBLI, un número de actividad empresarial (NKU) y un número fiscal (NPWP). A 1 de agosto de 2026 se habían retirado 259 anuncios sin licencia de las plataformas de viajes en línea, y el ministerio aspira a tener un enlace de verificación automática con esas plataformas para el 1 de junio de 2027.
Un propietario extranjero tiene dos vías legales: gestionar el alquiler a través de su propia sociedad indonesia con accionistas extranjeros (una PT PMA) que tenga una línea de actividad de alojamiento, o alquilar a través de un operador indonesio con licencia. Los alquileres gestionados mediante un testaferro son nulos e ilegales. Airbnb no está prohibido. El objetivo del gobierno son los operadores sin licencia, no las plataformas.
Esta es la situación a octubre de 2026. Algunos detalles siguen abiertos, entre ellos qué códigos de alojamiento exactamente puede tener en Bali una sociedad de capital extranjero, y los señalamos más abajo.
Cómo considera la ley el alquiler de una villa
El marco de licencias es el PP 28/2025, el reglamento del gobierno sobre licencias empresariales basadas en el riesgo, junto con el Reglamento del Ministerio de Turismo (Permenpar) 6/2025. Según este marco, alquilar una villa a turistas no es un ingreso pasivo procedente de un inmueble. Es una actividad empresarial que tiene que registrarse y contar con licencia.
La misma distinción se aplica en el plano fiscal: el alquiler de corta duración de villas gestionado como actividad empresarial es un ingreso de la actividad de alojamiento, que normalmente se obtiene a través de un operador con licencia o de una PT PMA, y no una renta de alquiler. Esa diferencia decide qué licencias necesita y qué impuestos se aplican.
Hay una categoría de la que a veces oyen hablar los propietarios extranjeros y que conviene descartar. Pondok Wisata, la categoría de alojamiento familiar (KBLI 55130), se refiere a una vivienda ocupada por su propietario, con una parte alquilada a turistas, y propiedad de la comunidad local para impulsar la economía local. No es una estructura para propietarios extranjeros.
La campaña de control de 2026 en cifras
En junio de 2026 el ministerio de turismo (Kemenpar) dijo haber detectado más de 1,600 anuncios de alojamiento sin licencia de actividad en agencias de viajes en línea. Envió la lista a las plataformas el 1 de junio de 2026 y planificó la retirada a partir del 1 de agosto. Los operadores tenían hasta el 31 de julio para completar su documentación. La campaña abarcó nueve plataformas: Airbnb, Trip.com, Expedia, Traveloka, RedDoorz, Agoda, Booking.com, OYO y Tiket.com.
El resultado, a 9 de agosto de 2026:
| Anuncios de la lista de retirada (unos 1,367) | Número |
|---|---|
| Retirados a 1 de agosto de 2026 | 259 |
| Obtuvieron permiso | 397 |
| Ya no aparecían en las plataformas | 195 |
| Aún en trámite | 515 |
Estas cifras son nacionales, no solo de Bali. Para los propietarios, lo que viene después importa más. El ministerio se ha fijado el 1 de junio de 2027 como fecha para un enlace de verificación por API entre los sistemas del gobierno y las nueve plataformas, de modo que ningún alojamiento sin un NIB y un KBLI válidos pueda comercializarse en ellas. Si ese enlace funciona según lo previsto, la licencia dejará de ser algo que un propietario pueda aplazar.
Airbnb no está prohibido: el objetivo son las licencias
Cuando el gobernador de Bali planteó la idea de una prohibición, el gobierno nacional dijo que no prohibiría la plataforma, y el ministerio de turismo explicó que su objetivo eran las villas sin licencia y no Airbnb como tal. En mayo de 2026 el viceministro de Turismo dijo que el objetivo es que los propietarios obtengan licencia, no simplemente retirar sus anuncios, y mencionó un programa de regularización de villas en marcha desde 2025 con el gobierno provincial de Bali.
El mensaje práctico para un propietario es que la puerta de las licencias está abierta y que quedarse fuera sale cada vez más caro.
Las vías abiertas a un propietario extranjero
Su propia PT PMA
Una PT PMA es una sociedad indonesia con accionistas extranjeros. Puede tener la licencia de actividad y, mediante un HGB, un derecho de edificación sobre el terreno. Según el Reglamento 5/2025 del BKPM, publicado en octubre de 2025, el capital desembolsado mínimo es de 2.5 mil millones de IDR, y el plan de inversión debe superar los 10 mil millones de IDR por línea de actividad de cinco dígitos y por ubicación del proyecto. Si los costes del terreno y del edificio cuentan para esos 10 mil millones de IDR sigue siendo una cuestión abierta. La sociedad conlleva obligaciones de licencias, impuestos, información y personal, lo que la hace poco práctica para una sola casa de vacaciones, pero es la vía natural para los extranjeros que gestionan negocios de alquiler.
Qué códigos KBLI de alojamiento están abiertos a una PT PMA en Bali no está resuelto, así que obtenga un dictamen escrito de un abogado indonesio sobre el código exacto antes de constituir la sociedad.
Un operador indonesio con licencia
La otra vía es alquilar a través de un operador que tenga su propia licencia. En este caso, su contrato con el operador, y su arrendamiento si la villa está en leasehold, deben permitir ese acuerdo, y conviene que vea usted mismo el NIB, el KBLI y el número fiscal del operador, ya que son los documentos que el ministerio pide a los inmuebles anunciados.
Lo que no funciona
Un alquiler gestionado a nombre de un amigo indonesio, sobre un terreno que un testaferro tiene por usted, descansa en acuerdos nulos. La ley indonesia anula los acuerdos para tener acciones de una PT en nombre de otra persona, con sanciones que llegan a la revocación de la licencia, y desde febrero de 2026 la Perda 4/2026 de Bali prohíbe los acuerdos de terrenos con testaferros y sanciona a quienes los facilitan.
Impuestos sobre los ingresos por alquiler
Para los arrendadores residentes, el alquiler de terrenos y edificios tributa a un tipo final del 10% sobre el importe bruto según el PP 34/2017. Para una persona física no residente sin establecimiento permanente, el alquiler de una villa entra en el artículo 26, al 20% del bruto, y los convenios fiscales mantienen ese tipo nacional. Cuente con el 20% salvo que su asesor le confirme otra cosa.
Los pagos de los huéspedes por villas, alojamientos familiares, casas de huéspedes y viviendas usadas como hoteles llevan además el impuesto regional sobre servicios de alojamiento (PBJT) de hasta el 10% según la UU 1/2022, y lo recaudan los operadores del alquiler. Una actividad con licencia tiene también sus propias obligaciones de impuesto de sociedades y de información. Nuestro artículo sobre impuestos y costes inmobiliarios en Bali los detalla junto con los demás tipos.
Zonificación, permisos y el edificio
Una licencia de actividad no resuelve un problema del terreno o del edificio. El uso permitido de su arrendamiento debe ser coherente con la zonificación y con las licencias. En un terreno de zona agrícola o zona verde no puede levantarse legalmente una villa. La construcción necesita una licencia de obra (PBG) antes de empezar, y un edificio necesita un certificado de funcionalidad (SLF) antes de usarse, con sanciones que llegan a la demolición para los edificios que no lo tienen.
En Bali la demolición no es una sanción teórica. Desde el 21 de julio de 2025, las autoridades de Bali y Badung empezaron a demoler 48 estructuras en Bingin Beach, en Pecatu, entre ellas villas, alojamientos familiares y restaurantes, levantadas sin permisos en suelo costero protegido o estatal. Una licencia de actividad no protege un edificio que no debió construirse.
La nueva oferta está también bajo presión política. En 2024 se planeó una moratoria del gobierno central sobre nuevos hoteles y villas en el sur de Bali, cuyo alcance no estaba claro entonces. En enero de 2025 el gobernador dijo que hacía falta un control más estricto en lugar de una moratoria. En septiembre de 2025, tras unas inundaciones que mataron a 18 personas, anunció la paralización de los nuevos desarrollos comerciales en suelo productivo y en zonas de captación de agua. Nuestra guía de zonificación explica cómo comprobar una parcela.
Su arrendamiento tiene que permitirlo
Si la villa está en leasehold, el derecho a alquilarla procede del arrendamiento. Los derechos de subarrendar y de ceder, y el uso permitido (residencial o de alquiler comercial), están entre las cláusulas que debe cubrir un arrendamiento en Bali. Un arrendamiento que no dice nada, o que solo permite el uso residencial, le deja expuesto frente al propietario del terreno además de frente al regulador. Nuestra guía del leasehold enumera las cláusulas.
Qué comprobar antes de contar con ingresos por alquiler
Una villa que se alquila legalmente debe tener un rastro documental que pueda ver antes de comprar, y que tendrá que mantener al día después:
- el certificado del terreno o la escritura notarial de arrendamiento, con un uso permitido que cubra el alquiler comercial;
- la licencia de obra (PBG, o un IMB anterior aún válido) y el certificado de funcionalidad (SLF);
- el NIB y el KBLI de quien gestione el alquiler, además del NKU y el NPWP que el ministerio pidió en 2026;
- el justificante de pago del impuesto anual sobre terrenos y edificios (PBB).
Después, las comprobaciones que rodean a esos documentos:
- Quién tendrá el NIB y el KBLI: su PT PMA o un operador con licencia. Pida ver el NIB, el KBLI, el NKU y el NPWP del operador.
- Un dictamen escrito de un abogado sobre qué código KBLI se aplica y si está abierto al capital extranjero en Bali.
- La zona de la parcela, el PBG y el SLF.
- Su arrendamiento: uso permitido y derechos de subarriendo y cesión.
- Su situación fiscal, incluido si le corresponde el 10% o el 20%, y quién recauda el PBJT.
- Cualquier proyección que le presenten. Ningún índice sigue la ocupación ni la rentabilidad de las villas de Bali, así que trate una rentabilidad proyectada como una estimación del vendedor y nada más.
Para la lista completa de riesgos, consulte los riesgos que encuentran los compradores en Bali. Puede consultar nuestros inmuebles en Bali, y nuestra página de Indonesia explica cómo trabajamos.
