ვილის კანონიერი გაქირავება ბალიზე: ლიცენზიები, 2025 და 2026 წლების წესები და რა უნდა ჰქონდეს მესაკუთრეს

ბალიზე ვილის მოკლევადიანი გაქირავება განთავსების ბიზნესია, განთავსების ყველა ბიზნესს კი ლიცენზია სჭირდება ინდონეზიის ლიცენზირების ეროვნული ონლაინ სისტემის, OSS-ის მეშვეობით: ბიზნესის საიდენტიფიკაციო ნომერი (NIB), რომელიც ბიზნესის კლასიფიკაციის კოდთან (KBLI) არის მიბმული. 2026 წლის აღსრულების ეტაპზე ტურიზმის სამინისტრომ პლატფორმებზე განთავსებულ ობიექტებს NIB-ის, KBLI-ის, სამეწარმეო საქმიანობის ნომრის (NKU) და საგადასახადო ნომრის (NPWP) წარდგენა მოსთხოვა. 2026 წლის 1 აგვისტოსთვის ონლაინ ტურისტული პლატფორმებიდან 259 ულიცენზიო განცხადება მოიხსნა, სამინისტრო კი ამ პლატფორმებთან ავტომატური გადამოწმების კავშირის ამოქმედებას 2027 წლის 1 ივნისისთვის გეგმავს.

უცხოელ მესაკუთრეს ორი კანონიერი გზა აქვს: გაქირავება აწარმოოს საკუთარი ინდონეზიური კომპანიის მეშვეობით, რომელსაც უცხოელი პარტნიორები ჰყავს (PT PMA) და განთავსების საქმიანობის უფლება აქვს, ან გააქირაოს ლიცენზირებული ინდონეზიელი ოპერატორის მეშვეობით. ნომინალური მფლობელის მეშვეობით წარმოებული გაქირავება ბათილი და უკანონოა. Airbnb აკრძალული არ არის. მთავრობის სამიზნე ულიცენზიო ოპერატორებია და არა პლატფორმები.

ასეთია მდგომარეობა 2026 წლის ოქტომბრისთვის. რამდენიმე დეტალი ჯერ კიდევ გაურკვეველია, მათ შორის ისიც, კონკრეტულად განთავსების რომელი კოდების ფლობა შეუძლია ბალიზე უცხოურ კომპანიას, და მათ ქვემოთ ცალკე აღვნიშნავთ.

რად მიიჩნევს კანონი ვილის გაქირავებას

ლიცენზირების ჩარჩოს ქმნის PP 28/2025, მთავრობის რეგულაცია რისკზე დაფუძნებული ბიზნესლიცენზირების შესახებ, ტურიზმის სამინისტროს რეგულაციასთან (Permenpar) 6/2025 ერთად. მათი მიხედვით, ვილის ტურისტებზე გაქირავება ქონებიდან მიღებული პასიური შემოსავალი არ არის. ეს ბიზნესია, რომელიც უნდა დარეგისტრირდეს და ლიცენზია მიიღოს.

იგივე განსხვავება საგადასახადო მხარესაც ვრცელდება: ბიზნესად წარმოებული მოკლევადიანი გაქირავება განთავსების ბიზნესის შემოსავალია, რომელიც ჩვეულებრივ ლიცენზირებული ოპერატორის ან PT PMA-ის მეშვეობით მიიღება, და არა ქირა. სწორედ ეს განსხვავება წყვეტს, რა ლიცენზიები გჭირდებათ და რა გადასახადები მოქმედებს.

არსებობს ერთი კატეგორია, რომლის შესახებაც უცხოელი მესაკუთრეები ზოგჯერ ისმენენ და რომელიც გვერდზე უნდა გადადონ. Pondok Wisata, საოჯახო სასტუმროს (homestay) კატეგორია (KBLI 55130), მოიცავს საცხოვრებელ სახლს, რომელშიც მესაკუთრე ცხოვრობს და რომლის ნაწილიც ტურისტებზე ქირავდება, ხოლო თავად სახლი ადგილობრივ თემს ეკუთვნის ადგილობრივი ეკონომიკის გაძლიერების მიზნით. ეს უცხოელი მესაკუთრეებისთვის განკუთვნილი სქემა არ არის.

2026 წლის აღსრულების ეტაპი ციფრებში

2026 წლის ივნისში ტურიზმის სამინისტრომ (Kemenpar) განაცხადა, რომ ონლაინ ტურისტულ სააგენტოებზე ბიზნესნებართვის გარეშე განთავსების 1,600-ზე მეტი განცხადება გამოავლინა. სია პლატფორმებს 2026 წლის 1 ივნისს გაეგზავნა, განცხადებების მოხსნა კი 1 აგვისტოდან იყო დაგეგმილი. ოპერატორებს დოკუმენტების მოსაწესრიგებლად 31 ივლისამდე ჰქონდათ დრო. ეტაპი ცხრა პლატფორმას მოიცავდა: Airbnb, Trip.com, Expedia, Traveloka, RedDoorz, Agoda, Booking.com, OYO და Tiket.com.

შედეგი 2026 წლის 9 აგვისტოს მდგომარეობით:

მოსახსნელ სიაში შეტანილი განცხადებები (დაახლოებით 1,367)	რაოდენობა
მოიხსნა 2026 წლის 1 აგვისტოსთვის	259
მიიღო ნებართვა	397
პლატფორმებზე აღარ მოიძებნა	195
ჯერ კიდევ პროცესშია	515

ეს მონაცემები მთელ ქვეყანას ეხება და არა მხოლოდ ბალის. მესაკუთრეებისთვის შემდეგი ნაბიჯი უფრო მნიშვნელოვანია. სამინისტრო 2027 წლის 1 ივნისისთვის გეგმავს სახელმწიფო სისტემებსა და ცხრა პლატფორმას შორის API გადამოწმების კავშირს, რათა მოქმედი NIB-ისა და KBLI-ის გარეშე განთავსების ობიექტის რეკლამირება მათზე საერთოდ შეუძლებელი გახდეს. თუ ეს კავშირი ჩანაფიქრისამებრ იმუშავებს, ლიცენზირების გადადებას მესაკუთრე ვეღარ შეძლებს.

Airbnb აკრძალული არ არის: მიზანი ლიცენზირებაა

როცა ბალის გუბერნატორმა აკრძალვის იდეა წამოაყენა, ცენტრალურმა მთავრობამ განაცხადა, რომ პლატფორმას არ აკრძალავს, ტურიზმის სამინისტრომ კი თავის სამიზნედ ულიცენზიო ვილები დაასახელა და არა თავად Airbnb. 2026 წლის მაისში ტურიზმის მინისტრის მოადგილემ თქვა, რომ მიზანია მესაკუთრეებმა ლიცენზია მიიღონ და არა უბრალოდ პლატფორმებიდან მოიხსნან, და მიუთითა ვილების რეგულარიზაციის პროგრამაზე, რომელიც 2025 წლიდან ბალის პროვინციის მთავრობასთან ერთად მოქმედებს.

მესაკუთრისთვის პრაქტიკული დასკვნა ასეთია: ლიცენზირების კარი ღიაა, მის გარეთ დარჩენის ფასი კი იზრდება.

უცხოელი მესაკუთრისთვის ხელმისაწვდომი გზები

თქვენი საკუთარი PT PMA

PT PMA არის ინდონეზიური კომპანია უცხოელი პარტნიორებით. მას შეუძლია ფლობდეს ბიზნესლიცენზიას და, HGB-ის მეშვეობით, მიწაზე მშენებლობის უფლებას. 2025 წლის ოქტომბერში გამოცემული BKPM-ის რეგულაციის 5/2025 მიხედვით, მინიმალური შეტანილი კაპიტალი 2.5 მილიარდი IDR-ია, საინვესტიციო გეგმა კი 10 მილიარდ IDR-ს უნდა აღემატებოდეს ყოველ ხუთნიშნა საქმიანობის ხაზზე, ყოველ საპროექტო ლოკაციაზე. ითვლება თუ არა მიწისა და შენობის ხარჯები ამ 10 მილიარდ IDR-ში, ჯერ კიდევ ღია საკითხია. კომპანიას აკისრია ლიცენზირების, საგადასახადო, ანგარიშგებისა და დასაქმების ვალდებულებები, რაც მას არაპრაქტიკულს ხდის ერთი დასასვენებელი სახლისთვის, მაგრამ ბუნებრივ გზად აქცევს უცხოელებისთვის, რომლებიც გაქირავების ბიზნესს აწარმოებენ.

განთავსების რომელი KBLI კოდებია ბალიზე PT PMA-სთვის ხელმისაწვდომი, საბოლოოდ გადაწყვეტილი არ არის, ამიტომ კომპანიის დაფუძნებამდე ინდონეზიელი იურისტისგან ზუსტ კოდზე წერილობითი დასკვნა მიიღეთ.

ლიცენზირებული ინდონეზიელი ოპერატორი

მეორე გზაა გაქირავება ოპერატორის მეშვეობით, რომელსაც საკუთარი ლიცენზია აქვს. ამ შემთხვევაში ოპერატორთან დადებული ხელშეკრულება და, თუ ვილა გრძელვადიანი იჯარითაა, იჯარის ხელშეკრულებაც ასეთ მოწყობას უნდა უშვებდეს, ოპერატორის NIB, KBLI და საგადასახადო ნომერი კი თავად უნდა ნახოთ, რადგან სწორედ ამ დოკუმენტებს სთხოვს სამინისტრო პლატფორმებზე განთავსებულ ობიექტებს.

რა არ მუშაობს

ინდონეზიელი მეგობრის სახელით წარმოებული გაქირავება მიწაზე, რომელსაც თქვენ ნაცვლად ნომინალური მფლობელი ფლობს, ბათილ შეთანხმებებს ეყრდნობა. ინდონეზიის კანონმდებლობა ბათილად აცხადებს შეთანხმებებს PT-ის წილების სხვის სახელით ფლობის შესახებ, ლიცენზიის გაუქმებამდე სანქციებით, ხოლო 2026 წლის თებერვლიდან ბალის Perda 4/2026 კრძალავს მიწის ნომინალურ სქემებს და სანქციებს უწესებს მათ ხელშემწყობებს.

საიჯარო შემოსავლის დაბეგვრა

რეზიდენტი მეიჯარეებისთვის მიწისა და შენობების ქირა PP 34/2017-ის მიხედვით მთლიან თანხაზე 10%-იანი საბოლოო განაკვეთით იბეგრება. მუდმივი დაწესებულების არმქონე არარეზიდენტი ფიზიკური პირისთვის ვილის ქირა 26-ე მუხლით, მთლიანი თანხის 20%-ით იბეგრება, და საგადასახადო შეთანხმებები ამ შიდა განაკვეთს ძალაში ტოვებს. გაითვალისწინეთ 20%, თუ თქვენი კონსულტანტი სხვა რამეს არ დაადასტურებს.

სტუმრების გადახდებს ვილებზე, საოჯახო სასტუმროებზე, სტუმართა სახლებსა და სასტუმროდ გამოყენებულ სახლებზე UU 1/2022-ის მიხედვით ასევე ემატება განთავსების მომსახურების რეგიონული გადასახადი (PBJT) 10%-მდე, რომელსაც გაქირავების ოპერატორები აგროვებენ. ლიცენზირებულ ბიზნესს საკუთარი კორპორატიული საგადასახადო და ანგარიშგების ვალდებულებებიც აქვს. ეს ყველაფერი სხვა განაკვეთებთან ერთად მოცემულია ჩვენს სტატიაში ბალის უძრავი ქონების გადასახადებისა და ხარჯების შესახებ.

ზონირება, ნებართვები და შენობა

ბიზნესლიცენზია მიწის ან შენობის პრობლემას ვერ გამოასწორებს. იჯარის ხელშეკრულებით ნებადართული გამოყენება ზონირებასა და ლიცენზიებს უნდა შეესაბამებოდეს. სასოფლო-სამეურნეო ან მწვანე ზონის მიწაზე ვილის კანონიერად აშენება შეუძლებელია. მშენებლობის დაწყებამდე საჭიროა სამშენებლო ნებართვა (PBG), შენობის გამოყენებამდე კი ფუნქციური შესაბამისობის სერტიფიკატი (SLF), და მის გარეშე შენობებზე სანქციები დანგრევამდე აღწევს.

ბალიზე დანგრევა თეორიული სანქცია არ არის. 2025 წლის 21 ივლისიდან ბალისა და Badung-ის ხელისუფლებამ Pecatu-ში, Bingin Beach-ზე, დაიწყო 48 ნაგებობის დანგრევა, მათ შორის ვილების, საოჯახო სასტუმროებისა და რესტორნების, რომლებიც დაცულ ან სახელმწიფო სანაპირო მიწაზე ნებართვის გარეშე აშენდა. ბიზნესლიცენზია ვერ დაიცავს შენობას, რომელიც არ უნდა აშენებულიყო.

ახალი მიწოდება პოლიტიკური ზეწოლის ქვეშაც არის. 2024 წელს ცენტრალური ხელისუფლება სამხრეთ ბალიში ახალ სასტუმროებსა და ვილებზე მორატორიუმს გეგმავდა, რომლის მასშტაბიც მაშინ გაურკვეველი იყო. 2025 წლის იანვარში გუბერნატორმა განაცხადა, რომ მორატორიუმის ნაცვლად უფრო მკაცრი კონტროლია საჭირო. 2025 წლის სექტემბერში, წყალდიდობების შემდეგ, რომლებსაც 18 ადამიანი შეეწირა, მან ნაყოფიერ მიწებსა და წყალშემკრებ ტერიტორიებზე ახალი კომერციული მშენებლობის შეჩერება გამოაცხადა. როგორ შეამოწმოთ ნაკვეთი, ახსნილია ჩვენს ზონირების გზამკვლევში.

იჯარის ხელშეკრულება ამას უნდა უშვებდეს

თუ ვილა გრძელვადიანი იჯარითაა, მისი გაქირავების უფლება იჯარის ხელშეკრულებიდან მომდინარეობს. ქვეიჯარისა და უფლების გადაცემის უფლებები და ნებადართული გამოყენება (საცხოვრებელი თუ კომერციული გაქირავება) იმ პუნქტებს შორისაა, რომლებიც ბალის იჯარის ხელშეკრულებამ უნდა მოიცვას. თუ ხელშეკრულება ამაზე დუმს ან მხოლოდ საცხოვრებელ გამოყენებას უშვებს, დაუცველი რჩებით როგორც მიწის მესაკუთრის, ისე მარეგულირებლის წინაშე. ეს პუნქტები ჩამოთვლილია ჩვენს გრძელვადიანი იჯარის გზამკვლევში.

რა შეამოწმოთ, სანამ საიჯარო შემოსავლის იმედად იქნებით

კანონიერად გაქირავებულ ვილას უნდა ჰქონდეს დოკუმენტების კვალი, რომლის ნახვაც ყიდვამდე შეგიძლიათ და რომლის შენარჩუნებაც შემდეგ მოგიწევთ:

• მიწის სერტიფიკატი ან იჯარის სანოტარო აქტი, ნებადართული გამოყენებით, რომელიც კომერციულ გაქირავებას მოიცავს;
• სამშენებლო ნებართვა (PBG ან ჯერ კიდევ მოქმედი ძველი IMB) და ფუნქციური შესაბამისობის სერტიფიკატი (SLF);
• გაქირავების მწარმოებლის NIB და KBLI, ასევე NKU და NPWP, რომლებიც სამინისტრომ 2026 წელს მოითხოვა;
• დადასტურება, რომ მიწისა და შენობის წლიური გადასახადი (PBB) გადახდილია.

შემდეგ კი შემოწმებები, რომლებიც ამ დოკუმენტებს უკავშირდება:

• ვინ იქნება NIB-ისა და KBLI-ის მფლობელი: თქვენი PT PMA თუ ლიცენზირებული ოპერატორი. მოითხოვეთ ოპერატორის NIB-ის, KBLI-ის, NKU-ისა და NPWP-ის ნახვა.
• იურისტის წერილობითი დასკვნა, რომელი KBLI კოდი მოქმედებს და ხელმისაწვდომია თუ არა ის ბალიზე უცხოური კაპიტალისთვის.
• ნაკვეთის ზონა, PBG და SLF.
• თქვენი იჯარის ხელშეკრულება: ნებადართული გამოყენება, ქვეიჯარისა და უფლების გადაცემის უფლებები.
• თქვენი საგადასახადო მდგომარეობა, მათ შორის რომელი განაკვეთი ვრცელდება თქვენზე, 10% თუ 20%, და ვინ აგროვებს PBJT-ს.
• ნებისმიერი პროგნოზი, რომელსაც გაჩვენებენ. ბალის ვილების დატვირთვასა და შემოსავლიანობას არცერთი ინდექსი არ აღრიცხავს, ამიტომ საპროგნოზო შემოსავლიანობა მხოლოდ გამყიდველის შეფასებად მიიჩნიეთ.

რისკების სრული ჩამონათვალისთვის იხილეთ სტატია რისკები, რომლებსაც მყიდველები ბალიზე აწყდებიან. შეგიძლიათ დაათვალიეროთ ჩვენი ბალის განცხადებები, ხოლო ჩვენს ინდონეზიის გვერდზე აღწერილია, როგორ ვმუშაობთ.