Louer sa villa à Bali en toute légalité : licences, règles de 2025 à 2026 et ce que les propriétaires doivent avoir
La location de courte durée d’une villa à Bali est une activité d’hébergement, et toute activité d’hébergement exige une licence obtenue via OSS, le système national indonésien de licences en ligne : un numéro d’identification d’entreprise (NIB) rattaché à un code de classification des activités (KBLI). Lors de la campagne de contrôle de 2026, le ministère du Tourisme a demandé aux établissements référencés de présenter un NIB, un KBLI, un numéro d’activité (NKU) et un numéro fiscal (NPWP). Au 1er août 2026, 259 annonces sans licence avaient été retirées des plateformes de voyage en ligne, et le ministère vise une liaison de vérification automatique avec ces plateformes d’ici le 1er juin 2027.
Un propriétaire étranger dispose de deux voies légales : exploiter la location via sa propre société indonésienne à actionnaires étrangers (une PT PMA) titulaire d’une activité d’hébergement, ou louer par l’intermédiaire d’un opérateur indonésien agréé. Les locations exploitées via un prête-nom sont nulles et illégales. Airbnb n’est pas interdit. Le gouvernement vise les exploitants sans licence, pas les plateformes.
Voici la situation en octobre 2026. Quelques détails restent ouverts, notamment la liste exacte des codes d’hébergement qu’une société à capitaux étrangers peut détenir à Bali, et nous les signalons ci-dessous.
Comment la loi qualifie la location d’une villa
Le cadre des licences repose sur le PP 28/2025, le règlement gouvernemental sur les licences d’activité fondées sur le risque, complété par le règlement du ministère du Tourisme (Permenpar) 6/2025. Dans ce cadre, louer une villa à des touristes ne procure pas un revenu passif tiré d’un bien. C’est une activité qui doit être enregistrée et autorisée.
On retrouve la même distinction côté fiscal : la location de villa de courte durée exploitée comme une activité produit un revenu d’hébergement, généralement perçu via un opérateur agréé ou une PT PMA, et non un loyer. Cette différence détermine les licences nécessaires et les impôts applicables.
Il existe une catégorie dont les propriétaires étrangers entendent parfois parler et qu’ils doivent écarter. Pondok Wisata, la catégorie des chambres d’hôtes (KBLI 55130), concerne une maison d’habitation occupée par son propriétaire, dont une partie est louée à des touristes, et détenue par la communauté locale au service de l’économie locale. Ce n’est pas une structure destinée aux propriétaires étrangers.
La campagne de contrôle de 2026 en chiffres
En juin 2026, le ministère du Tourisme (Kemenpar) a indiqué avoir recensé plus de 1 600 annonces d’hébergement sans licence d’exploitation sur les agences de voyage en ligne. Il a transmis la liste aux plateformes le 1er juin 2026 et prévu les retraits à partir du 1er août. Les exploitants avaient jusqu’au 31 juillet pour compléter leur dossier. La campagne couvrait neuf plateformes : Airbnb, Trip.com, Expedia, Traveloka, RedDoorz, Agoda, Booking.com, OYO et Tiket.com.
Le bilan au 9 août 2026 :
| Annonces de la liste de retrait (environ 1 367) | Nombre |
|---|---|
| Retirées au 1er août 2026 | 259 |
| Ont obtenu un permis | 397 |
| Introuvables sur les plateformes | 195 |
| Encore en cours de traitement | 515 |
Ces chiffres sont nationaux et ne concernent pas uniquement Bali. Pour les propriétaires, l’étape suivante compte davantage. Le ministère vise le 1er juin 2027 pour une liaison de vérification par API entre les systèmes de l’administration et les neuf plateformes, afin qu’aucun hébergement dépourvu de NIB et de KBLI valides ne puisse plus du tout y être commercialisé. Si cette liaison fonctionne comme prévu, la licence cessera d’être une démarche qu’un propriétaire peut repousser.
Airbnb n’est pas interdit : l’objectif est la licence
Quand le gouverneur de Bali a évoqué l’idée d’une interdiction, le gouvernement national a déclaré qu’il n’interdirait pas la plateforme, et le ministère du Tourisme a précisé qu’il visait les villas sans licence et non Airbnb lui-même. En mai 2026, le vice-ministre du Tourisme a indiqué que l’objectif était la mise en conformité des propriétaires, et pas seulement le retrait de leurs annonces, en citant un programme de régularisation des villas mené depuis 2025 avec la province de Bali.
Concrètement, pour un propriétaire, la porte de la licence est ouverte, et rester en dehors coûte de plus en plus cher.
Les voies ouvertes à un propriétaire étranger
Votre propre PT PMA
Une PT PMA est une société indonésienne à actionnaires étrangers. Elle peut détenir la licence d’exploitation et, via un HGB, un droit de construire sur le terrain. Selon le règlement BKPM 5/2025, publié en octobre 2025, le capital libéré minimal est de 2,5 milliards IDR, et le plan d’investissement doit dépasser 10 milliards IDR par ligne d’activité (code à cinq chiffres) et par site de projet. La prise en compte du terrain et des constructions dans ces 10 milliards IDR reste une question ouverte. La société a des obligations de licence, de fiscalité, de déclaration et d’emploi, ce qui la rend peu pratique pour une simple résidence de vacances, mais c’est la voie naturelle pour les étrangers qui exploitent une activité de location.
La liste des codes KBLI d’hébergement ouverts à une PT PMA à Bali n’est pas arrêtée : obtenez un avis écrit d’un avocat indonésien sur le code exact avant de créer la société.
Un opérateur indonésien agréé
L’autre voie consiste à louer par l’intermédiaire d’un opérateur titulaire de sa propre licence. Votre contrat avec l’opérateur, et votre bail si la villa est en bail de longue durée, doivent alors autoriser ce montage, et vous devez voir vous-même le NIB, le KBLI et le numéro fiscal de l’opérateur, puisque ce sont les documents que le ministère demande aux établissements référencés.
Ce qui ne fonctionne pas
Une location exploitée au nom d’un ami indonésien, sur un terrain détenu pour vous par un prête-nom, repose sur des accords nuls. Le droit indonésien frappe de nullité les accords de détention d’actions d’une PT pour le compte d’autrui, avec des sanctions pouvant aller jusqu’au retrait de licence, et depuis février 2026 le Perda 4/2026 de Bali interdit les montages fonciers par prête-nom et sanctionne ceux qui les facilitent.
La fiscalité des revenus locatifs
Pour les bailleurs résidents, les loyers tirés de terrains et de bâtiments sont imposés à un taux libératoire de 10 % sur le montant brut, en vertu du PP 34/2017. Pour un particulier non résident sans établissement stable, les loyers de villa relèvent de l’article 26, au taux de 20 % du brut, et les conventions fiscales laissent ce taux national en place. Prévoyez 20 % sauf confirmation contraire de votre conseiller.
Les paiements des clients pour des villas, homestays, maisons d’hôtes et logements utilisés comme hôtels supportent aussi la taxe régionale sur les services d’hébergement (PBJT), jusqu’à 10 % en vertu de l’UU 1/2022, que collectent les exploitants. Une activité sous licence a en outre ses propres obligations d’impôt sur les sociétés et de déclaration. Notre article sur les taxes et frais immobiliers à Bali les présente avec les autres taux.
Zonage, permis et bâtiment
Une licence d’exploitation ne règle pas un problème lié au terrain ou au bâtiment. L’usage autorisé par votre bail doit être cohérent avec le zonage et avec les licences. Un terrain en zone agricole ou en zone verte ne peut pas légalement accueillir une villa. La construction exige une autorisation de construire (PBG) avant de commencer, et un bâtiment doit obtenir un certificat de fonction (SLF) avant d’être utilisé ; sans ce certificat, il s’expose à des sanctions allant jusqu’à la démolition.
À Bali, la démolition n’a rien de théorique. À partir du 21 juillet 2025, les autorités de Bali et de Badung ont commencé à démolir 48 constructions à Bingin Beach, à Pecatu, parmi lesquelles des villas, des homestays et des restaurants, bâties sans permis sur des terrains côtiers protégés ou appartenant à l’État. Une licence d’exploitation ne protège pas un bâtiment qui n’aurait pas dû être construit.
La nouvelle offre subit aussi une pression politique. Un moratoire du gouvernement central sur les nouveaux hôtels et villas dans le sud de Bali était prévu en 2024, sans que sa portée soit claire à l’époque. En janvier 2025, le gouverneur a estimé qu’il fallait un contrôle plus strict plutôt qu’un moratoire. En septembre 2025, après des inondations qui ont fait 18 morts, il a annoncé l’arrêt des nouveaux projets commerciaux sur les terres productives et dans les zones de captage d’eau. Notre guide du zonage explique comment vérifier une parcelle.
Votre bail doit l’autoriser
Si la villa est en bail de longue durée, le droit de la louer découle du bail. Le droit de sous-louer, celui de céder le bail et l’usage autorisé (résidentiel ou location commerciale) font partie des clauses qu’un bail à Bali doit prévoir. Un bail muet sur ce point, ou qui n’autorise que l’usage résidentiel, vous expose au propriétaire du terrain autant qu’à l’administration. Notre guide du bail de longue durée énumère ces clauses.
Ce qu’il faut vérifier avant de compter sur des revenus locatifs
Une villa louée légalement doit disposer de documents que vous pouvez consulter avant d’acheter, et que vous devrez tenir à jour ensuite :
- le certificat foncier ou l’acte notarié de bail, avec un usage autorisé qui couvre la location commerciale ;
- l’autorisation de construire (PBG, ou un ancien IMB encore valable) et le certificat de fonction (SLF) ;
- le NIB et le KBLI de celui qui exploite la location, ainsi que le NKU et le NPWP demandés par le ministère en 2026 ;
- la preuve du paiement de la taxe foncière annuelle sur les terrains et bâtiments (PBB).
Viennent ensuite les vérifications autour de ces documents :
- Qui détiendra le NIB et le KBLI : votre PT PMA ou un opérateur agréé. Demandez à voir le NIB, le KBLI, le NKU et le NPWP de l’opérateur.
- Un avis écrit d’un avocat sur le code KBLI applicable et sur son ouverture aux capitaux étrangers à Bali.
- La zone de la parcelle, le PBG et le SLF.
- Votre bail : usage autorisé, droits de sous-location et de cession.
- Votre situation fiscale, notamment le taux qui vous concerne, 10 % ou 20 %, et qui collecte la PBJT.
- Toute projection qu’on vous présente. Aucun indice ne suit l’occupation ni les rendements des villas de Bali : considérez un rendement projeté comme une estimation du vendeur, rien de plus.
Pour la liste complète des risques, voir les risques que rencontrent les acheteurs à Bali. Vous pouvez parcourir nos biens à Bali, et notre page Indonésie explique notre façon de travailler.
