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L'enclave balnéaire planifiée de Bali : plages de sable calmes, larges rues tranquilles et autoroute à péage vers l'aéroport.

Nusa Dua

Nusa Dua est la zone de resorts planifiée de la côte est de la péninsule de Bukit, à 22 km au sud de Denpasar, rattachée administrativement à Benoa, dans le district de South Kuta, régence de Badung. Elle a été aménagée à partir des années 1970 par une société publique de tourisme créée en 1973, et le premier hôtel a ouvert en 1983 ; la zone est toujours gérée par l'opérateur public ITDC. Le cœur du site couvre environ 350 hectares de terrains paysagers et sécurisés, avec des postes de contrôle aux entrées et plus de 20 grands resorts le long du rivage, ainsi que le centre commercial Bali Collection, le Bali National Golf Club, deux centres de congrès et un hôpital privé. Ces infrastructures expliquent pourquoi l'Indonésie a choisi Nusa Dua pour ses plus grandes réunions internationales : le sommet de l'APEC en 2013, les assemblées annuelles du FMI et de la Banque mondiale en 2018 et le sommet des dirigeants du G20 en 2022. Le nom signifie « deux îles », d'après les deux îlots de son rivage, dont celui du nord porte le temple de Nusa Dharma. Contrairement aux plages de falaise de l'ouest du Bukit, les plages ici sont longues et sablonneuses, et l'eau est le plus souvent calme, avec une entrée en pente douce. Les logements destinés aux acheteurs privés se trouvent surtout dans les quartiers qui entourent l'enclave hôtelière, comme Sawangan près de Geger Beach, et les acheteurs étrangers les prennent avec des baux longs.

L'enclave de resorts de l'ITDC (hôtels, Bali Collection, golf, centres de congrès) · Les plages de Nusa Dua et de Mengiat · Sawangan et Geger Beach (au sud) · Tanjung Benoa (la presqu'île au nord) · Bualu et les rues résidentielles autour de l'enclave Planned resort area with residential neighbourhoods around it · Calm beaches, golf and conference venues · Leasehold for foreigners

~350 ha

Enclave de resorts

Leasehold ou Hak Pakai

Acheteurs étrangers

~25 min

Aéroport Ngurah Rai

CONNECTIVITÉ

L'emplacement Nusa Dua du bien.

Nusa Dua bénéficie de la meilleure desserte routière du sud de Bali. L'autoroute à péage Bali Mandara, construite au-dessus des eaux de la baie de Benoa et ouverte en septembre 2013 avant le sommet de l'APEC, part du péage de Nusa Dua et rejoint l'aéroport et le port de Benoa : l'aéroport est donc à environ 25 minutes en voiture un jour normal. Le Bypass offre un second itinéraire vers le nord par Jimbaran. Dans l'enclave, les rues sont larges et paysagées, et une promenade longe la plage.

Temps de trajet

Nusa Dua Beach et Geger Beach~5 à 10 min

Bali Collection~5 à 10 min

Bali National Golf Club~7 à 8 min

Ungasan et Pandawa Beach~10 à 15 min

Aéroport international Ngurah Rai (DPS)~25 min

Métro et transports

Aucune · No metro

Station la plus proche aujourd'hui : Aucune

Bali n'a ni métro ni train urbain en service, et aucun n'est en construction. Une ligne de l'aéroport vers Jimbaran et Nusa Dua a été étudiée, mais elle n'a pas d'investisseur. À Nusa Dua, on se déplace en voiture, en taxi et en scooter.

Axes routiers principaux

Autoroute à péage Bali Mandara (de Nusa Dua à l'aéroport et au port de Benoa, au-dessus de la baie de Benoa)Toll road

Jalan Bypass Ngurah Rai (de Nusa Dua vers Jimbaran, l'aéroport, Kuta et Sanur)Bypass

Routes vers l'ouest en direction d'Ungasan, de Kutuh et du plateau du BukitLocal roads

LA VIE DE QUARTIER

Une vie complète — sans avoir à partir.

Éducation

Université Udayana, campus principal à Bukit Jimbaran
Taman Rama School (Puri Gading, Jimbaran ; de la maternelle à la Year 12, programme Cambridge)
Asian Intercultural School Bali (Puri Gading, Jimbaran ; programme Cambridge)
Écoles publiques indonésiennes à Benoa et Tanjung Benoa

Santé

BIMC Hospital Nusa Dua (privé, urgences 24 h/24, à l'intérieur de l'enclave de resorts)
Siloam Hospitals Bali et BIMC Kuta (hôpitaux privés à Kuta)
Prof. Ngoerah General Hospital (anciennement Sanglah) à Denpasar, le principal hôpital public de référence de Bali
Cliniques et pharmacies à Bualu et Tanjung Benoa

Commerces

Bali Collection : environ 8 hectares de boutiques, de restaurants et de cafés à l'intérieur de l'enclave
Restaurants, supérettes et boutiques le long des routes autour de l'enclave
Samasta Lifestyle Village à Jimbaran
Restaurants d'hôtels et beach clubs le long du rivage

Loisirs

Longues plages de sable à l'eau généralement calme : Nusa Dua, Mengiat et Geger
Bali National Golf Club, un parcours de 18 trous
Water Blow, où les vagues jaillissent entre les rochers à marée haute
La promenade en bord de mer à travers l'enclave de resorts
Récif de restauration corallienne implanté au large en 2021

Sites remarquables

Pura Nusa Dharma, sur la plus septentrionale des deux îles
Le point de vue de Water Blow
Le Bali Nusa Dua Convention Center et le Bali International Convention Centre
The Apurva Kempinski, lieu du sommet du G20 de 2022

LES DONNÉES

Les chiffres. Sans détour.

Nusa Dua attire un autre acheteur que la côte du surf : des familles, des couples plus âgés et des personnes qui veulent de l'ordre, de la sécurité et un accès facile à l'aéroport. L'enclave elle-même est réservée aux hôtels : les logements à vendre se trouvent surtout dans les rues et villages qui l'entourent, à portée des mêmes plages, du golf, de Bali Collection et de l'hôpital. L'offre neuve est plus réduite que dans l'ouest du Bukit et se compose surtout d'ensembles de villas, dont certains gérés sous des marques hôtelières internationales, et de quelques immeubles d'appartements. Les projets sont vendus sur plan avec des baux : vérifiez la durée, la clause de prolongation et les documents fonciers avec votre propre notaire. La location saisonnière exige une licence commerciale, et les paiements effectués en Indonésie doivent l'être en roupies, quelle que soit la devise indiquée dans la brochure.

CHIFFRES INDICATIFS, SANS GARANTIE · AU 2026-10-20

EST-CE FAIT POUR VOUS ?

À qui cela Nusa Dua convient le mieux.

Un excellent choix si vous êtes…

Familles : plages de sable à l'eau calme, hôpital privé avec urgences 24 h/24 et rues calmes et bien entretenues
Acheteurs qui prennent souvent l'avion : l'autoroute à péage met l'aéroport à environ 25 minutes
Golfeurs et acheteurs qui veulent un cadre ordonné et calme : un parcours de 18 trous, une promenade paysagée et un entretien digne d'un resort dans l'enclave

Cherchez ailleurs si vous souhaitez…

Regardez l'adresse exacte : l'enclave hôtelière est un terrain public dédié aux resorts, et beaucoup de logements vendus comme « Nusa Dua » se trouvent dans les quartiers alentour ; vérifiez la distance entre la parcelle et la plage ainsi que les entrées de l'enclave
Calme par conception : l'enclave est organisée autour de resorts plutôt que de bars et de clubs ; les acheteurs en quête d'ambiance beach club regardent plutôt Canggu ou Uluwatu
La location saisonnière est une activité soumise à licence : depuis août 2026, les villas sans licence ont été retirées des plateformes de réservation

3 PROJETS À NUSA DUA

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SUR PLAN

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BON À SAVOIR

Questions fréquentes sur Nusa Dua.

Un étranger peut-il acheter un bien à Nusa Dua ?+

Oui, avec un bail ou un titre Hak Pakai, mais pas en pleine propriété. La pleine propriété du sol (Hak Milik) est réservée aux citoyens indonésiens. La plupart des acheteurs étrangers à Nusa Dua prennent un bail (Hak Sewa) consenti par le propriétaire indonésien du terrain, conclu par acte notarié, et possèdent la villa pour la durée du bail. Un étranger muni de documents d'immigration valides peut aussi détenir un Hak Pakai, droit d'usage enregistré qui, sur un terrain privé, court jusqu'à 30 ans et ne se renouvelle qu'avec l'accord du propriétaire, sous conditions, dont un prix minimal fixé par l'État. Détenir un terrain via un prête-nom indonésien est nul, et Bali l'interdit par réglementation depuis 2026.

Puis-je acheter un logement à l'intérieur de la zone de resorts sécurisée ?+

En général, non. Le cœur de Nusa Dua, environ 350 hectares, est un terrain géré par l'opérateur public ITDC et loué à des hôtels et des resorts. Les villas et appartements vendus aux acheteurs privés se trouvent surtout dans les quartiers alentour, comme Sawangan près de Geger Beach et les rues de Bualu, à quelques minutes des entrées de l'enclave. Quoi que dise la brochure, lisez le contrat pour savoir exactement quelle parcelle et quel droit foncier vous achetez.

À quelle distance de l'aéroport se trouve Nusa Dua ?+

Environ 25 minutes en voiture. L'autoroute à péage Bali Mandara franchit la baie de Benoa depuis le péage de Nusa Dua jusqu'à l'aéroport et au port de Benoa, ce qui garde le trajet court même quand le Bypass est chargé. Denpasar est à 22 km, et Ungasan et Pandawa Beach, sur le plateau du Bukit, à 10 à 15 minutes à l'ouest.

Puis-je louer ma villa à des vacanciers ?+

Oui, via une entreprise disposant d'une licence. En Indonésie, la location de courte durée exige un numéro d'identification d'entreprise (NIB) et la bonne classification d'activité (KBLI) via le système national OSS, et les clients paient une taxe régionale d'hébergement pouvant atteindre 10 %. Les propriétaires étrangers louent en général via un exploitant indonésien agréé, souvent la société hôtelière qui gère le complexe, ou via leur propre société à actionnaires étrangers (PT PMA). Les annonces sans licence ont été retirées des principales plateformes de réservation à partir du 1er août 2026.

Acheter à Nusa Dua donne-t-il droit à un visa ?+

Non. L'achat d'une villa en leasehold ne donne pas accès à un visa. Le Second Home Visa, de cinq ans maximum et prolongeable jusqu'à dix, exige environ 130 000 USD dans une banque publique indonésienne à votre nom ou l'achat d'un appartement d'une valeur d'au moins 1 million USD.

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