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L'enclave turistica pianificata di Bali: spiagge di sabbia dal mare calmo, strade ampie e tranquille e l'autostrada per l'aeroporto.

Nusa Dua

Nusa Dua è l'area turistica pianificata sulla costa orientale della penisola di Bukit, 22 km a sud di Denpasar, amministrata come parte di Benoa nel distretto di South Kuta, a Badung. Fu progettata a partire dagli anni Settanta da una società turistica statale fondata nel 1973, e il primo albergo aprì nel 1983; l'area è ancora gestita dall'operatore statale ITDC. Il nucleo è formato da circa 350 ettari di terreno recintato e paesaggistico, con posti di controllo agli ingressi e oltre 20 grandi resort lungo la costa, insieme al centro commerciale Bali Collection, al Bali National Golf Club, a due centri congressi e a un ospedale privato. È grazie a queste infrastrutture che l'Indonesia ha scelto Nusa Dua per i suoi più importanti incontri internazionali: il vertice APEC del 2013, le riunioni annuali di FMI e Banca Mondiale del 2018 e il vertice dei leader del G20 del 2022. Il nome significa «due isole», dai due isolotti sulla sua costa, il più settentrionale dei quali ospita il tempio di Nusa Dharma. A differenza delle spiagge sotto le scogliere del Bukit occidentale, qui le spiagge sono lunghe e sabbiose e l'acqua è per lo più calma, con un fondale che digrada dolcemente. Le abitazioni per acquirenti privati si trovano soprattutto nei quartieri intorno all'enclave alberghiera, come Sawangan vicino a Geger Beach, e gli acquirenti stranieri le acquistano con locazioni di lunga durata.

L'enclave turistica ITDC (alberghi, Bali Collection, campo da golf, centri congressi) · Le spiagge di Nusa Dua e Mengiat · Sawangan e Geger Beach (sud) · Tanjung Benoa (la penisola a nord) · Bualu e le strade residenziali intorno all'enclave Planned resort area with residential neighbourhoods around it · Calm beaches, golf and conference venues · Leasehold for foreigners

~350 ha

Enclave turistica

Leasehold o Hak Pakai

Acquirenti stranieri

~25 min

Aeroporto Ngurah Rai

COLLEGAMENTI

Dove Nusa Dua si trova.

Nusa Dua ha il miglior collegamento stradale del sud di Bali. L'autostrada a pedaggio Bali Mandara, costruita sull'acqua della baia di Benoa e aperta nel settembre 2013 prima del vertice APEC, parte dal casello di Nusa Dua e arriva all'aeroporto e al porto di Benoa, quindi in un giorno normale l'aeroporto dista circa 25 minuti di auto. La Bypass offre un secondo percorso verso nord attraverso Jimbaran. All'interno dell'enclave le strade sono ampie e curate, e una passeggiata corre lungo la spiaggia.

Tempi di percorrenza in auto

Nusa Dua Beach e Geger Beach~5-10 min

Bali Collection~5-10 min

Bali National Golf Club~7-8 min

Ungasan e Pandawa Beach~10-15 min

Aeroporto internazionale Ngurah Rai (DPS)~25 min

Metro e trasporti

Nessuna · No metro

Stazione più vicina oggi: Nessuna

A Bali non ci sono metropolitane né ferrovie urbane in servizio, e nessuna è in costruzione. È stata progettata una linea dall'aeroporto a Jimbaran e Nusa Dua, ma non ha un investitore. A Nusa Dua ci si sposta in auto, in taxi e in scooter.

Arterie principali

Autostrada a pedaggio Bali Mandara (da Nusa Dua all'aeroporto e al porto di Benoa, attraverso la baia di Benoa)Toll road

Jalan Bypass Ngurah Rai (da Nusa Dua a Jimbaran, all'aeroporto, a Kuta e a Sanur)Bypass

Strade verso ovest per Ungasan, Kutuh e l'altopiano del BukitLocal roads

VITA DI QUARTIERE

Una vita completa — senza spostarsi.

Istruzione

Udayana University, campus principale a Bukit Jimbaran
Taman Rama School (Puri Gading, Jimbaran; dalla scuola dell'infanzia allo Year 12, programma Cambridge)
Asian Intercultural School Bali (Puri Gading, Jimbaran; programma Cambridge)
Scuole statali indonesiane a Benoa e Tanjung Benoa

Sanità

BIMC Hospital Nusa Dua (privato, pronto soccorso attivo 24 ore su 24, all'interno dell'enclave turistica)
Siloam Hospitals Bali e BIMC Kuta (ospedali privati a Kuta)
Prof. Ngoerah General Hospital (ex Sanglah) a Denpasar, il principale ospedale pubblico di riferimento di Bali
Cliniche e farmacie a Bualu e Tanjung Benoa

Shopping

Bali Collection: circa 8 ettari di negozi, ristoranti e caffè all'interno dell'enclave
Ristoranti, minimarket e negozi lungo le strade intorno all'enclave
Samasta Lifestyle Village a Jimbaran
Ristoranti degli alberghi e beach club lungo la costa

Tempo libero

Lunghe spiagge di sabbia con acqua per lo più calma: Nusa Dua, Mengiat e Geger
Bali National Golf Club, un campo da 18 buche
Water Blow, dove con l'alta marea le onde esplodono tra le rocce
La passeggiata sul lungomare che attraversa l'enclave turistica
Barriera corallina di ripristino impiantata al largo nel 2021

Punti di interesse

Pura Nusa Dharma sulla più settentrionale delle due isole
Il belvedere di Water Blow
Bali Nusa Dua Convention Center e Bali International Convention Centre
The Apurva Kempinski, sede del vertice G20 del 2022

I DATI

I numeri. Nessun fronzolo.

Nusa Dua attira un acquirente diverso da quello della costa del surf: famiglie, coppie meno giovani e persone che cercano ordine, sicurezza e un tragitto comodo fino all'aeroporto. L'enclave vera e propria è terreno alberghiero, quindi le abitazioni in vendita si trovano soprattutto nelle strade e nei villaggi intorno, a portata delle stesse spiagge, del campo da golf, di Bali Collection e dell'ospedale. L'offerta nuova è più ridotta che nel Bukit occidentale ed è costituita soprattutto da complessi di ville, alcuni gestiti con marchi alberghieri internazionali, e da pochi edifici di appartamenti. I progetti sono venduti sulla carta con contratti di locazione; verifichi la durata, la clausola di proroga e i documenti del terreno con un notaio di Sua fiducia. L'affitto ai turisti richiede una licenza commerciale, e i pagamenti effettuati in Indonesia devono essere in rupie, qualunque sia la valuta indicata nella brochure.

CIFRE INDICATIVE, NON UNA GARANZIA · AGGIORNATE AL 2026-10-20

FA AL CASO SUO?

A chi è Nusa Dua più adatto.

Una scelta ideale se Lei è…

Famiglie: spiagge di sabbia con acqua calma, un ospedale privato con pronto soccorso attivo 24 ore su 24 e strade tranquille e ben tenute
Chi viaggia spesso in aereo: con l'autostrada l'aeroporto è a circa 25 minuti
Golfisti e chi cerca un contesto ordinato e tranquillo: un campo da 18 buche, una passeggiata curata e una manutenzione da resort all'interno dell'enclave

Cerchi altrove se desidera…

Guardi l'indirizzo esatto: l'enclave alberghiera è terreno turistico statale, e molte case vendute come «Nusa Dua» si trovano nei quartieri intorno, quindi verifichi la distanza del lotto dalla spiaggia e dagli ingressi dell'enclave
Tranquilla per scelta: l'enclave è costruita intorno ai resort e non a bar e locali, quindi chi cerca la scena dei beach club di solito guarda a Canggu o Uluwatu
L'affitto ai turisti è un'attività soggetta a licenza: da agosto 2026 le ville prive di licenza vengono rimosse dalle piattaforme di prenotazione

3 PROGETTI A NUSA DUA

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BUONO A SAPERSI

Domande frequenti su Nusa Dua.

Uno straniero può acquistare un immobile a Nusa Dua?+

Sì, in leasehold o con titolo Hak Pakai, ma non in piena proprietà. La piena proprietà del terreno (Hak Milik) è riservata ai cittadini indonesiani. La maggior parte degli acquirenti stranieri a Nusa Dua stipula un contratto di locazione (Hak Sewa) con il proprietario indonesiano del terreno, con atto notarile, e possiede la villa per la durata del contratto. Uno straniero con documenti di immigrazione validi può anche detenere un Hak Pakai, un diritto d'uso registrato che su terreno privato dura fino a 30 anni e si rinnova solo con il consenso del proprietario, a determinate condizioni, tra cui un prezzo minimo fissato dal governo. Detenere un terreno tramite un prestanome indonesiano è nullo, e dal 2026 Bali lo vieta per regolamento.

Posso acquistare una casa all'interno dell'area turistica recintata?+

Di solito no. Il nucleo di Nusa Dua, circa 350 ettari, è terreno gestito dall'operatore statale ITDC e concesso ad alberghi e resort. Le ville e gli appartamenti venduti ad acquirenti privati si trovano soprattutto nei quartieri intorno, come Sawangan vicino a Geger Beach e le strade di Bualu, a pochi minuti dagli ingressi dell'enclave. Qualunque cosa dica la brochure, legga il contratto per sapere esattamente quale lotto e quale diritto sul terreno sta acquistando.

Quanto dista Nusa Dua dall'aeroporto?+

Circa 25 minuti di auto. L'autostrada a pedaggio Bali Mandara attraversa la baia di Benoa dal casello di Nusa Dua fino all'aeroporto e al porto di Benoa, e mantiene il tragitto breve anche quando la Bypass è trafficata. Denpasar è a 22 km, e Ungasan e Pandawa Beach, sull'altopiano del Bukit, sono a 10-15 minuti verso ovest.

Posso affittare la mia villa ai turisti?+

Sì, tramite un'attività in possesso di licenza. In Indonesia l'affitto breve richiede un numero di identificazione d'impresa (NIB) e la classificazione di attività corretta (KBLI) dal sistema nazionale OSS, e gli ospiti pagano un'imposta regionale sull'alloggio fino al 10%. I proprietari stranieri di solito affittano tramite un gestore indonesiano autorizzato, spesso la società alberghiera che gestisce il complesso, o tramite una propria società con soci stranieri (PT PMA). Dal 1° agosto 2026 gli annunci privi di licenza sono stati rimossi dalle principali piattaforme di prenotazione.

Acquistare a Nusa Dua dà diritto a un visto?+

No. L'acquisto di una villa in leasehold non porta a un visto. Il Second Home Visa, valido fino a cinque anni e prorogabile fino a dieci, richiede circa US$130,000 presso una banca statale indonesiana a proprio nome oppure l'acquisto di un appartamento del valore di almeno US$1 milione.

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