De geplande resortenclave van Bali: rustige zandstranden, brede stille straten en de tolweg naar de luchthaven.

Nusa Dua

Nusa Dua is het geplande resortgebied aan de oostkust van het schiereiland Bukit, 22 km ten zuiden van Denpasar, bestuurlijk onderdeel van Benoa in het district South Kuta van Badung. Het werd vanaf de jaren 1970 aangelegd door een staatsbedrijf voor toerisme dat in 1973 was opgericht, en het eerste hotel ging open in 1983; het gebied wordt nog altijd beheerd door de staatsexploitant ITDC. De kern bestaat uit ongeveer 350 hectare afgesloten, aangelegd terrein met beveiligingsposten bij de ingangen en meer dan 20 grote resorts langs de kust, samen met het winkelcentrum Bali Collection, de Bali National Golf Club, twee congrescentra en een particulier ziekenhuis. Door die infrastructuur heeft Indonesië Nusa Dua gebruikt voor zijn grootste internationale bijeenkomsten: de APEC-top in 2013, de jaarvergaderingen van het IMF en de Wereldbank in 2018 en de G20-top van regeringsleiders in 2022. De naam betekent 'twee eilanden', naar de twee eilandjes voor de kust; op het noordelijke staat de tempel Nusa Dharma. Anders dan de klifstranden van de westelijke Bukit zijn de stranden hier lang en zanderig, en het water is meestal kalm, met een geleidelijk aflopende bodem. Woningen voor particuliere kopers liggen vooral in de wijken rond de hotelenclave, zoals Sawangan bij Geger Beach, en buitenlandse kopers nemen ze op langlopende leases.

De resortenclave van ITDC (hotels, Bali Collection, golfbaan, congrescentra) · de stranden Nusa Dua en Mengiat · Sawangan en Geger Beach (zuid) · Tanjung Benoa (het schiereiland in het noorden) · Bualu en de woonstraten rond de enclave Planned resort area with residential neighbourhoods around it · Calm beaches, golf and conference venues · Leasehold for foreigners

~350 ha

Resortenclave

Leasehold of Hak Pakai

Buitenlandse kopers

~25 min

Luchthaven Ngurah Rai

BEREIKBAARHEID

Waar Nusa Dua ligt.

Nusa Dua heeft de beste wegverbinding van Zuid-Bali. De tolweg Bali Mandara, aangelegd over het water van de baai van Benoa en in september 2013 geopend voor de APEC-top, begint bij de tolpoort van Nusa Dua en loopt naar de luchthaven en de haven van Benoa, zodat de luchthaven op een normale dag op ongeveer 25 minuten rijden ligt. De Bypass biedt een tweede route naar het noorden via Jimbaran. Binnen de enclave zijn de straten breed en groen aangelegd, en langs het strand loopt een promenade.

Rijtijden

Nusa Dua Beach en Geger Beach~5 tot 10 min

Bali Collection~5 tot 10 min

Bali National Golf Club~7 tot 8 min

Ungasan en Pandawa Beach~10 tot 15 min

Ngurah Rai International Airport (DPS)~25 min

Metro & openbaar vervoer

Geen · No metro

Dichtstbijzijnde station momenteel: Geen

Bali heeft geen metro of stedelijk spoor in gebruik, en er is ook niets in aanbouw. Een lijn van de luchthaven naar Jimbaran en Nusa Dua is gepland, maar heeft geen investeerder. In Nusa Dua verplaatst men zich met de auto, de taxi en de scooter.

Hoofdwegen

Tolweg Bali Mandara (Nusa Dua naar de luchthaven en de haven van Benoa, over de baai van Benoa)Toll road

Jalan Bypass Ngurah Rai (Nusa Dua naar Jimbaran, de luchthaven, Kuta en Sanur)Bypass

Wegen westwaarts naar Ungasan, Kutuh en het plateau van de BukitLocal roads

LEVEN IN DE WIJK

Een compleet leven — zonder uw woning te verlaten.

Onderwijs

Udayana University, hoofdcampus in Bukit Jimbaran
Taman Rama School (Puri Gading, Jimbaran; van peuteronderwijs tot Year 12, Cambridge-curriculum)
Asian Intercultural School Bali (Puri Gading, Jimbaran; Cambridge-curriculum)
Indonesische openbare scholen in Benoa en Tanjung Benoa

Gezondheidszorg

BIMC Hospital Nusa Dua (particulier, 24-uurs spoedeisende hulp, binnen de resortenclave)
Siloam Hospitals Bali en BIMC Kuta (particuliere ziekenhuizen in Kuta)
Prof. Ngoerah General Hospital (voorheen Sanglah) in Denpasar, het belangrijkste openbare verwijsziekenhuis van Bali
Klinieken en apotheken in Bualu en Tanjung Benoa

Winkelen

Bali Collection: ongeveer 8 hectare winkels, restaurants en cafés binnen de enclave
Restaurants, minimarkten en winkels langs de wegen rond de enclave
Samasta Lifestyle Village in Jimbaran
Hotelrestaurants en beachclubs langs de kust

Recreatie

Lange zandstranden met meestal kalm water: Nusa Dua, Mengiat en Geger
Bali National Golf Club, een baan met 18 holes
Water Blow, waar de golven bij vloed omhoog spuiten tussen de rotsen
De strandpromenade door de resortenclave
Rif voor koraalherstel, in 2021 voor de kust aangelegd

Bezienswaardigheden

Pura Nusa Dharma op het noordelijke van de twee eilandjes
Uitkijkpunt Water Blow
Bali Nusa Dua Convention Center en het Bali International Convention Centre
The Apurva Kempinski, de locatie van de G20-top van 2022

DE CIJFERS

De cijfers. Geen opsmuk.

Nusa Dua trekt een ander soort koper dan de surfkust: gezinnen, oudere stellen en mensen die orde, veiligheid en een vlotte rit naar de luchthaven willen. De enclave zelf is hotelgrond, dus woningen die te koop staan, liggen vooral in de straten en dorpen eromheen, binnen bereik van dezelfde stranden, de golfbaan, Bali Collection en het ziekenhuis. Het nieuwe aanbod is kleiner dan op de westelijke Bukit en bestaat vooral uit villacomplexen, sommige onder internationale hotelmerken, en een paar appartementengebouwen. Projecten worden off-plan verkocht op leases; controleer de termijn, de verlengingsclausule en de gronddocumenten met uw eigen notaris. Vakantieverhuur vereist een bedrijfsvergunning, en betalingen binnen Indonesië moeten in roepia gebeuren, in welke valuta de brochure ook rekent.

CIJFERS INDICATIEF, GEEN GARANTIE · PER 2026-10-20

PAST HET BIJ U?

Voor wie Nusa Dua het beste bij u past.

Zeer geschikt als u…

Gezinnen: zandstranden met kalm water, een particulier ziekenhuis met een 24-uurs spoedeisende hulp en rustige, goed onderhouden straten
Kopers die vaak vliegen: door de tolweg ligt de luchthaven op ongeveer 25 minuten
Golfers en kopers die een geordende, rustige omgeving willen: een baan met 18 holes, een aangelegde promenade en onderhoud op resortniveau in de enclave

Kijk verder als u…

Kijk naar het exacte adres: de hotelenclave is resortgrond van de staat, en veel woningen die als 'Nusa Dua' worden verkocht, liggen in de wijken eromheen, dus controleer hoe ver het perceel van het strand en de poorten van de enclave ligt
Bewust rustig: de enclave is opgezet rond resorts, niet rond bars en clubs, dus kopers die een beachclubscene zoeken, kijken meestal naar Canggu of Uluwatu
Vakantieverhuur is een vergunningplichtige activiteit: sinds augustus 2026 zijn villa's zonder vergunning van de boekingsplatforms verwijderd

3 PROJECTEN IN NUSA DUA

Wat er beschikbaar is op dit moment.

Direct uit de catalogus — gesorteerd op laagste prijs.

OFF-PLAN

OceaniQ

GOED OM TE WETEN

Veelgestelde vragen over Nusa Dua.

Kan een buitenlander vastgoed in Nusa Dua kopen?+

Ja, op leasehold of met een Hak Pakai-titel, maar niet als freehold. Grond in volledige eigendom (Hak Milik) is voorbehouden aan Indonesische staatsburgers. De meeste buitenlandse kopers in Nusa Dua nemen een lease (Hak Sewa) van de Indonesische grondeigenaar, opgemaakt als notariële akte, en bezitten de villa voor de duur van de lease. Een buitenlander met geldige verblijfsdocumenten kan ook Hak Pakai hebben, een geregistreerd gebruiksrecht dat op particuliere grond maximaal 30 jaar loopt en alleen met instemming van de eigenaar wordt verlengd, onder voorwaarden waaronder een minimumprijs van de overheid. Grond bezitten via een Indonesische stroman (nominee) is nietig, en Bali verbiedt het sinds 2026 bij verordening.

Kan ik een woning binnen het afgesloten resortgebied kopen?+

Meestal niet. De kern van Nusa Dua, ongeveer 350 hectare, is grond die door de staatsexploitant ITDC wordt beheerd en aan hotels en resorts wordt verhuurd. Villa's en appartementen die aan particuliere kopers worden verkocht, liggen vooral in de wijken eromheen, zoals Sawangan bij Geger Beach en de straten van Bualu, op een paar minuten van de poorten van de enclave. Wat de brochure ook zegt, lees het contract om precies te zien welk perceel en welk grondrecht u koopt.

Hoe ver ligt Nusa Dua van de luchthaven?+

Ongeveer 25 minuten met de auto. De tolweg Bali Mandara loopt over de baai van Benoa van de tolpoort van Nusa Dua naar de luchthaven en de haven van Benoa, waardoor de rit kort blijft, ook als de Bypass druk is. Denpasar ligt op 22 km, en Ungasan en Pandawa Beach op het plateau van de Bukit liggen 10 tot 15 minuten naar het westen.

Mag ik mijn villa aan vakantiegangers verhuren?+

Ja, via een bedrijf met vergunning. Kortetermijnverhuur in Indonesië vereist een bedrijfsidentificatienummer (NIB) en de juiste bedrijfsclassificatie (KBLI) uit het nationale OSS-systeem, en gasten betalen een regionale accommodatiebelasting van maximaal 10%. Buitenlandse eigenaren verhuren meestal via een Indonesische exploitant met vergunning, vaak het hotelbedrijf dat het complex beheert, of via hun eigen bedrijf met buitenlandse aandeelhouders (PT PMA). Advertenties zonder vergunning zijn vanaf 1 augustus 2026 van de grote boekingsplatforms verwijderd.

Krijg ik een visum als ik in Nusa Dua koop?+

Nee. De aankoop van een leaseholdvilla leidt niet tot een visum. Het Second Home Visa, voor maximaal vijf jaar en verlengbaar tot tien, vraagt ongeveer US$130,000 bij een Indonesische staatsbank op uw eigen naam of de aankoop van een appartement van minimaal US$1 miljoen.

WELLICHT OOK INTERESSANT

Vergelijkbare gebieden.

#01 ·

Ungasan

16 projecten vanaf 323K AED

#02 ·

Uluwatu

6 projecten vanaf 379K AED

#03 ·

Nusa Penida

1 project vanaf 400K AED

0% koperscommissie

U koopt tegen de prijs van de projectontwikkelaar. Hij betaalt onze commissie, nooit u.

Wij onderhandelen voor u

We onderhandelen rechtstreeks met projectontwikkelaars voor de beste prijs en voorwaarden op de markt.

AI die de hele markt scant

Honderden projecten en tienduizenden units, elke dag geanalyseerd — uw keuze berust op het volledige beeld, niet op een handvol advertenties.

Alles in één app

Een persoonlijke omgeving met 24/7 toegang tot uw documenten, bouwupdates, betalingsschema en meer.

Ook na oplevering aan uw zijde

Verhuurbeheer, huurders en doorverkoop — uw woning blijft renderen, lang nadat u de sleutels krijgt.