De woordenlijst voor vastgoed op Bali.

Indonesische volle eigendom, vastgelegd in een Sertifikat Hak Milik. Alleen Indonesische staatsburgers kunnen die houden, en elke verkoop, schenking of constructie die bedoeld is om haar direct of indirect aan een buitenlander over te dragen, is juridisch nietig; de grond vervalt dan aan de staat.

Een geregistreerd recht om grond voor een vaste termijn te gebruiken, en de enige grondtitel die een buitenlandse particulier kan houden. Op staatsgrond loopt het tot 30 jaar, te verlengen met 20 en te vernieuwen met 30, waarbij elke stap wordt aangevraagd en goedgekeurd. Op grond van een Indonesiër, de gebruikelijke situatie op Bali, loopt het tot 30 jaar en volgt een vernieuwing alleen via een nieuwe akte waarmee de eigenaar instemt.

De huur van andermans grond om op te bouwen, tegen een vergoeding die in één keer of in termijnen wordt betaald. Het is de meest gebruikte structuur voor buitenlandse kopers op Bali: een contract met de grondeigenaar, normaal als notariële akte, met een looptijd die brancheguides op 25 tot 30 jaar stellen, en verlengingen alleen als het contract daarin voorziet.

Strata title op een appartementsunit. Een buitenlander mag een unit bezitten in een gebouw op Hak Pakai- of HGB-grond, in de zones waar buitenlands appartementseigendom is toegestaan, dus de notaris van de ontwikkelaar moet bevestigen dat het specifieke gebouw in aanmerking komt. De titel duurt zo lang als het grondrecht eronder.

Hak Guna Bangunan, het recht om voor een bepaalde termijn gebouwen op grond te bouwen en te bezitten. Een buitenlandse particulier kan het niet houden; een Indonesische vennootschap met buitenlandse aandeelhouders, een PT PMA, wel.

“Een naam lenen”: een Indonesiër houdt de titel namens een buitenlander. Zulke constructies zijn nietig en niet afdwingbaar, en sinds februari 2026 verbiedt de provinciale verordening nr. 4/2026 van Bali uitdrukkelijk grondoverdrachten via stromannen en bestraft zij iedereen die ze regelt.

Stelt authentieke akten op, zoals de voorwaardelijke koopovereenkomst (PPJB), leaseakten en vennootschapsakten. Leases op Bali worden normaal als notariële akte getekend, omdat een onderhandse overeenkomst voor een Indonesische rechter zwak bewijs is.

Stelt de akten op die geregistreerde grondrechten overdragen of vestigen, zoals de akte van verkoop en de akte waarmee Hak Pakai wordt verleend. Voor de ondertekening controleert de PPAT het certificaat bij het kadaster en heeft hij bewijs nodig dat de inkomstenbelasting van de verkoper en de BPHTB van de koper zijn betaald. Een notaris kan ook het ambt van PPAT bekleden.

Het Nationaal Agentschap voor Grondzaken en zijn lokale kantoren, die titels registreren. Een recht als Hak Pakai op particuliere grond bindt derden pas als het daar is ingeschreven en het certificaat is afgegeven.

Akta Jual Beli, de akte van verkoop die voor een PPAT wordt getekend, waarna de overdracht bij het kadaster wordt ingeschreven en het certificaat wordt afgegeven.

De voorwaardelijke koopovereenkomst die vóór de akte van verkoop wordt gebruikt, bijvoorbeeld bij een off-plan unit. Volgens de huisvestingsregels mag een ontwikkelaar die pas tekenen als hij het grondcertificaat en de bouwvergunning heeft en minstens 20% van de bouw klaar is.

Persetujuan Bangunan Gedung, de opvolger van de IMB-bouwvergunning. De bouw mag pas beginnen als die is verleend, dus een off-plan koper zou haar moeten zien voordat hij meer dan een aanbetaling doet.

Sertifikat Laik Fungsi, afgegeven door de regionale overheid om te bevestigen dat een gebouw geschikt is voor gebruik voordat iemand het gebruikt. Het is 20 jaar geldig voor een huis en 5 jaar voor andere gebouwen.

Betaald door de koper van een geregistreerde titel, tegen maximaal 5% van de hoogste van de prijs en de vastgestelde waarde (NJOP), min een belastingvrije voet die elk regentschap bepaalt.

Een regionale belasting van maximaal 0,5% van de vastgestelde waarde per jaar, geheven via de jaarlijkse SPPT-aanslag. Bij een lease bepaalt het contract wie haar betaalt.

De door de overheid vastgestelde waarde van grond en gebouwen, gebruikt om de PBB te berekenen en als ondergrens voor de BPHTB van de koper en de inkomstenbelasting van de verkoper.

Een regionale belasting van maximaal 10% op betalingen voor accommodatie, inclusief villa's en homestays die aan gasten worden verhuurd. De verhuurexploitant int haar.

Een verblijfsvergunning van maximaal 5 jaar, te verlengen tot 10, voor een buitenlander die minstens US$ 130.000 aanhoudt bij een Indonesische staatsbank of een appartement van minstens US$ 1 miljoen koopt. De overheidsleges bedragen samen IDR 13 miljoen. Een leasehold-villa komt niet in aanmerking.

De tijdelijke (KITAS) en permanente (KITAP) verblijfsvergunning. Notarissen vragen een buitenlandse koper van een Hak Pakai-titel vaak om er een te hebben, dus zorg voor een geldige verblijfsvergunning voordat u tekent.

Een Indonesische vennootschap met buitenlandse aandeelhouders, de legale route voor een buitenlander om een verhuurbedrijf te runnen. Sinds oktober 2025 is het minimaal gestorte kapitaal IDR 2,5 miljard, met een investeringsplan van meer dan IDR 10 miljard per bedrijfsactiviteit en locatie.

Het nationale online vergunningensysteem en het bedrijfsidentificatienummer dat het afgeeft. Elk accommodatiebedrijf heeft er een nodig, gekoppeld aan de KBLI-code van zijn activiteit.

De standaardcode die vastlegt wat een vergund bedrijf mag doen. Een villa die aan gasten wordt verhuurd, heeft een accommodatiecode op haar vergunning nodig.

Volgens de officiële definitie een huis dat door de eigenaar zelf wordt bewoond en eigendom is van de lokale gemeenschap, waarvan een deel aan toeristen wordt verhuurd. Voor buitenlandse eigenaren is dit geen bruikbare structuur.

Het regionale ruimtelijk plan, het gedetailleerde ruimtelijk plan en de goedkeuring dat het ruimtegebruik daarmee overeenstemt. Samen bepalen ze of er op een perceel überhaupt een villa mag komen: op grond in een groene of agrarische zone mag dat niet.

Het traditionele irrigatiesysteem voor de rijstvelden van Bali, onderdeel van een cultuurlandschap op de UNESCO-lijst waartoe de terrassen van Jatiluwih in Tabanan behoren.