El glosario inmobiliario de Bali.

La plena propiedad indonesia, que consta en un Sertifikat Hak Milik. Solo pueden tenerla los ciudadanos indonesios, y cualquier venta, donación o acuerdo destinado a traspasarla a un extranjero, directa o indirectamente, es nulo de pleno derecho, y el terreno pasa al Estado.

Un derecho inscrito a usar un terreno durante un plazo fijo, y el único título sobre tierra que puede tener una persona extranjera. En terrenos del Estado dura hasta 30 años, prorrogables 20 y renovables 30, y cada paso se solicita y se aprueba. En terrenos de un propietario indonesio, el caso habitual en Bali, dura hasta 30 años y solo se renueva con una nueva escritura que el propietario acepte.

El arrendamiento de un terreno ajeno para construir, a cambio de una renta pagada de una vez o a plazos. Es la estructura más habitual para los compradores extranjeros en Bali: un contrato con el propietario del terreno, normalmente en escritura notarial, que las guías del sector sitúan entre 25 y 30 años, con prórrogas solo si el contrato las prevé.

Título de propiedad horizontal sobre un apartamento. Un extranjero puede ser dueño de una unidad en un edificio levantado sobre terreno con Hak Pakai o HGB, en las zonas donde se permite la propiedad horizontal extranjera, así que el notario de la promotora tiene que confirmar que ese edificio en concreto cumple los requisitos. El título dura lo mismo que el derecho sobre el terreno en el que se asienta.

Hak Guna Bangunan, el derecho a construir edificios en un terreno y ser su propietario durante un plazo. Una persona extranjera no puede tenerlo; una sociedad indonesia con accionistas extranjeros, una PT PMA, sí.

«Prestar un nombre»: un indonesio figura como titular en lugar de un extranjero. Estos acuerdos son nulos y no pueden hacerse valer, y desde febrero de 2026 el reglamento provincial de Bali n.º 4/2026 prohíbe expresamente las transmisiones de tierra a través de testaferros y sanciona a quien las organice.

Otorga documentos públicos como el contrato de compraventa condicional (PPJB), las escrituras de arrendamiento y las de constitución de sociedades. En Bali los arrendamientos suelen firmarse en escritura notarial, porque un contrato privado tiene poco valor como prueba ante un tribunal indonesio.

Otorga las escrituras que transmiten o constituyen derechos inscritos sobre la tierra, como la escritura de compraventa y la de concesión del Hak Pakai. Antes de la firma, el PPAT comprueba el certificado en la oficina de tierras y necesita justificantes de que el vendedor ha pagado su impuesto sobre la renta y el comprador su BPHTB. Un notario puede ejercer también como PPAT.

La Agencia Nacional de Tierras y sus oficinas locales, que inscriben los títulos. Un derecho como el Hak Pakai sobre terreno privado solo es oponible a terceros una vez inscrito allí y emitido el certificado.

Akta Jual Beli, la escritura de compraventa que se firma ante un PPAT, tras la cual la transmisión se inscribe en la oficina de tierras y se emite el certificado.

El contrato de compraventa condicional que se usa antes de la escritura, por ejemplo para una unidad sobre plano. Según la normativa de vivienda, una promotora solo puede firmarlo cuando ya tiene el certificado del terreno y la licencia de obra y ha completado al menos el 20% de la construcción.

Persetujuan Bangunan Gedung, que sustituyó a la licencia de obra IMB. La construcción solo puede empezar cuando se ha emitido, así que un comprador sobre plano debería verla antes de pagar algo más que un depósito.

Sertifikat Laik Fungsi, que emite el gobierno regional para confirmar que un edificio es apto para su uso antes de que nadie lo utilice. Tiene una validez de 20 años para una casa y de 5 años para otros edificios.

Lo paga el comprador de un título inscrito: hasta el 5% del mayor entre el precio y el valor catastral (NJOP), menos una deducción exenta que fija cada regencia.

Un impuesto regional de hasta el 0.5% del valor catastral cada año, que se cobra con el aviso anual SPPT. En un arrendamiento, quién lo paga es una cláusula del contrato.

El valor que el Gobierno asigna a terrenos y edificios, que sirve para calcular el PBB y como base mínima del BPHTB del comprador y del impuesto sobre la renta del vendedor.

Un impuesto regional de hasta el 10% sobre los pagos por alojamiento, incluidas las villas y los homestays alquilados a huéspedes. Lo recauda el operador del alquiler.

Un permiso de estancia de hasta 5 años, ampliable a 10, para el extranjero que mantenga al menos US$130,000 en un banco estatal indonesio o compre un apartamento de al menos US$1 millón. Las tasas oficiales suman 13 millones de IDR. Una villa en leasehold no da acceso a él.

Los permisos de estancia temporal (KITAS) y permanente (KITAP). Los notarios suelen pedir uno al comprador extranjero de un título Hak Pakai, así que cuente con tener un permiso de estancia vigente antes de firmar.

Una sociedad indonesia con accionistas extranjeros, la vía legal para que un extranjero gestione un negocio de alquiler. Desde octubre de 2025, su capital mínimo desembolsado es de 2.5 mil millones de IDR, con un plan de inversión superior a 10 mil millones de IDR por línea de negocio y ubicación.

El sistema nacional de licencias en línea y el número de identificación empresarial que emite. Todo negocio de alojamiento necesita uno, vinculado al código KBLI de su actividad.

El código estándar que define lo que puede hacer un negocio con licencia. Una villa alquilada a huéspedes necesita un código de alojamiento en su licencia.

Según la definición oficial, una casa habitada por su propietario y en manos de la comunidad local, que alquila una parte a turistas. No es una estructura para propietarios extranjeros.

El plan territorial regional, el plan territorial detallado y la aprobación de conformidad del uso del suelo. Entre los tres deciden si en una parcela puede levantarse una villa: en un terreno de zona verde o agrícola, no.

El sistema tradicional de riego de los arrozales de Bali, parte de un paisaje cultural inscrito por la UNESCO que incluye las terrazas de Jatiluwih, en Tabanan.