Słownik rynku nieruchomości na Bali.

Indonezyjska pełna własność, potwierdzona dokumentem Sertifikat Hak Milik. Może ją mieć tylko obywatel Indonezji, a każda sprzedaż, darowizna lub umowa, która ma ją przekazać cudzoziemcowi, bezpośrednio lub pośrednio, jest z mocy prawa nieważna, a grunt przechodzi wtedy na państwo.

Zarejestrowane prawo użytkowania gruntu przez określony czas i jedyny tytuł do ziemi, jaki może mieć cudzoziemiec. Na gruncie państwowym trwa do 30 lat, z przedłużeniem o 20 i odnowieniem o 30, a o każdy z tych kroków trzeba wystąpić i uzyskać zgodę. Na gruncie należącym do Indonezyjczyka, co na Bali jest typowe, trwa do 30 lat i odnawia się je wyłącznie nowym aktem, na który zgodzi się właściciel.

Dzierżawa cudzego gruntu pod zabudowę za czynsz płacony jednorazowo lub w ratach. To najczęstsza struktura dla kupujących z zagranicy na Bali: umowa z właścicielem gruntu, zwykle w formie aktu notarialnego, na okres, który poradniki branżowe szacują na 25 do 30 lat, z przedłużeniem tylko wtedy, gdy przewiduje je umowa.

Tytuł strata, czyli odrębna własność lokalu w budynku. Cudzoziemiec może mieć lokal w budynku stojącym na gruncie Hak Pakai lub HGB, w strefach, w których dozwolona jest własność strata cudzoziemców, dlatego notariusz dewelopera musi potwierdzić, że dany budynek się kwalifikuje. Tytuł trwa tak długo jak prawo do gruntu pod budynkiem.

Hak Guna Bangunan, czyli prawo do wznoszenia budynków na gruncie i posiadania ich przez określony czas. Nie może go mieć cudzoziemiec jako osoba fizyczna, ale może indonezyjska spółka z udziałowcami zagranicznymi (PT PMA).

„Pożyczanie nazwiska”: Indonezyjczyk trzyma tytuł w imieniu cudzoziemca. Takie umowy są nieważne i niewykonalne, a od lutego 2026 roku regulacja prowincji Bali nr 4/2026 wprost zakazuje przenoszenia gruntu na podstawione osoby i przewiduje sankcje dla każdego, kto takie transakcje organizuje.

Sporządza akty urzędowe, takie jak warunkowa umowa sprzedaży (PPJB), akty dzierżawy i akty spółek. Dzierżawy na Bali zwykle podpisuje się w formie aktu notarialnego, bo umowa prywatna jest przed indonezyjskim sądem słabym dowodem.

Sporządza akty, które przenoszą lub ustanawiają zarejestrowane prawa do gruntu, na przykład akt sprzedaży i akt nadania Hak Pakai. Przed podpisaniem PPAT sprawdza certyfikat w urzędzie ziemskim i potrzebuje dowodu, że podatek dochodowy sprzedającego i BPHTB kupującego zostały zapłacone. Funkcję PPAT może pełnić także notariusz.

Krajowa Agencja Ziemska i jej lokalne biura, które rejestrują tytuły. Prawo takie jak Hak Pakai na gruncie prywatnym wiąże osoby trzecie dopiero po rejestracji w tym urzędzie i wydaniu certyfikatu.

Akta Jual Beli, czyli akt sprzedaży podpisywany przed PPAT. Po nim przeniesienie rejestruje się w urzędzie ziemskim i wydaje certyfikat.

Warunkowa umowa sprzedaży zawierana przed aktem sprzedaży, na przykład przy lokalu w budowie. Zgodnie z przepisami mieszkaniowymi deweloper może ją podpisać dopiero wtedy, gdy ma certyfikat gruntu i pozwolenie na budowę, a budowa jest ukończona w co najmniej 20%.

Persetujuan Bangunan Gedung, które zastąpiło pozwolenie IMB. Budowa może ruszyć dopiero po jego wydaniu, więc kupujący lokal w budowie powinien je zobaczyć, zanim zapłaci więcej niż zaliczkę.

Sertifikat Laik Fungsi, wydawany przez władze regionalne jako potwierdzenie, że budynek nadaje się do użytkowania, zanim ktokolwiek zacznie z niego korzystać. Jest ważny 20 lat dla domu i 5 lat dla innych budynków.

Płaci go kupujący zarejestrowanego tytułu, w wysokości do 5% od wyższej z dwóch kwot, ceny albo wartości szacunkowej (NJOP), po odliczeniu kwoty wolnej od podatku, którą ustala każdy powiat.

Podatek regionalny w wysokości do 0,5% wartości szacunkowej rocznie, naliczany w corocznym zawiadomieniu SPPT. Przy dzierżawie to umowa określa, kto go płaci.

Ustalona przez państwo wartość gruntu i budynków. Służy do obliczania PBB i jest dolną granicą podstawy BPHTB kupującego oraz podatku dochodowego sprzedającego.

Podatek regionalny w wysokości do 10% od opłat za zakwaterowanie, w tym za wille i homestaye wynajmowane gościom. Pobiera go operator najmu.

Zezwolenie na pobyt do 5 lat, z możliwością przedłużenia do 10, dla cudzoziemca, który trzyma co najmniej 130 000 USD w państwowym banku indonezyjskim albo kupuje apartament wart co najmniej 1 mln USD. Opłaty urzędowe wynoszą łącznie 13 mln IDR. Willa w dzierżawie się nie kwalifikuje.

Zezwolenie na pobyt czasowy (KITAS) i stały (KITAP). Notariusze często wymagają jednego z nich od cudzoziemca kupującego tytuł Hak Pakai, więc przed podpisaniem zadbaj o ważne zezwolenie na pobyt.

Indonezyjska spółka z udziałowcami zagranicznymi, czyli legalna droga dla cudzoziemca do prowadzenia działalności w zakresie najmu. Od października 2025 roku jej minimalny kapitał wpłacony wynosi 2,5 mld IDR, a plan inwestycyjny musi przekraczać 10 mld IDR na każdą linię działalności i lokalizację.

Krajowy internetowy system licencji i wydawany przez niego numer identyfikacyjny firmy. Potrzebuje go każdy obiekt noclegowy, a numer jest powiązany z kodem KBLI prowadzonej działalności.

Standardowy kod, który określa, czym może się zajmować licencjonowana firma. Willa wynajmowana gościom potrzebuje w licencji kodu działalności noclegowej.

Według oficjalnej definicji dom zamieszkany przez właściciela i należący do lokalnej społeczności, którego część wynajmuje się turystom. Nie jest to struktura dla właścicieli z zagranicy.

Regionalny plan zagospodarowania przestrzennego, szczegółowy plan przestrzenny i zgoda na zgodność zagospodarowania z planem. Razem decydują, czy na działce w ogóle może stanąć willa: na gruncie w strefie zielonej lub rolnej nie może.

Tradycyjny balijski system nawadniania pól ryżowych, część krajobrazu kulturowego wpisanego na listę UNESCO, do którego należą tarasy Jatiluwih w Tabanan.