Rynek nieruchomości na Bali w 2026 roku: turystyka, podaż i co mówią liczby
Twarde dane o Bali w 2026 roku dotyczą niemal wyłącznie odwiedzających. W 2025 roku Bali odnotowało 6,948,754 bezpośrednich przyjazdów cudzoziemców, o 9.72% więcej niż w 2024 roku, a lotnisko Ngurah Rai obsłużyło od stycznia do listopada 2025 roku 22.1 mln pasażerów, z czego 63% w ruchu międzynarodowym. Zdecydowanie największą grupę stanowili Australijczycy.
Marketing nieruchomości najmocniej opiera się jednak na danych miękkich: cenach willi, obłożeniu i rentowności najmu. Dla willi na Bali nie prowadzi ich żaden indeks, a ceny z ogłoszeń to ceny ofertowe, nie dane rynkowe. Tymczasem podaż kształtują dziś przepisy, a nie ceny: ograniczenia zabudowy gruntów rolnych, zakaz własności na podstawioną osobę (nominee) i ogólnokrajowa akcja usuwania nielicencjonowanych obiektów na wynajem z platform rezerwacyjnych.
Tak wygląda sytuacja w październiku 2026 roku.
Turystyka, czyli strona popytu
Liczbę przyjazdów za 2025 rok ogłoszono 2 lutego 2026 roku. Jeśli policzyć wstecz z tempa wzrostu, w 2024 roku przyjazdów było około 6.33 mln, a więc w ciągu roku Bali zyskało mniej więcej 615,000 zagranicznych gości.
Sam grudzień 2025 roku przyniósł 572,668 przyjazdów cudzoziemców, a Indonezyjczycy odbyli w całym roku 26,615,306 podróży krajowych na Bali. Dziesięć największych rynków zagranicznych w 2025 roku wyglądało tak:
| Kraj | Przyjazdy w 2025 roku |
|---|---|
| Australia | 1.63 mln (23.44% całości) |
| Indie | około 569,260 |
| Chiny | około 537,380 |
| Korea Południowa | 346,680 |
| Wielka Brytania | 317,520 |
| Francja | 279,120 |
| Stany Zjednoczone | 274,610 |
| Malezja | około 251,160 |
| Singapur | 211,330 |
| Japonia | 208,620 |
Dla kupującego rozkład liczy się tak samo jak suma. Australia daje prawie jedną czwartą zagranicznych gości, a kolejnych dziewięć rynków to Azja, Europa i Ameryka Północna. Z tych danych nie wynika natomiast, ilu gości mieszka w prywatnych willach zamiast w hotelach ani ile za to płacą.
Australia, Wielka Brytania i Stany Zjednoczone dały łącznie około 2.2 mln przyjazdów w 2025 roku, blisko jedną trzecią całości. To przydatny kontekst dla każdego, kto zastanawia się, kto wynajmuje wille na Bali, ale to wciąż liczba odwiedzających, a nie gości willi.
Lotnisko
Od stycznia do listopada 2025 roku Ngurah Rai obsłużyło 22,118,214 pasażerów, o 1% więcej niż rok wcześniej: około 13.47 mln w ruchu międzynarodowym i 8.14 mln w krajowym. Od stycznia do września przez lotnisko przeszło około 18.23 mln pasażerów, również o 1% więcej, przy czym ruch międzynarodowy wzrósł o 9%, do 11.53 mln. Ruch ogółem rósł więc powoli, a międzynarodowy szybciej niż całość.
Lotnisko leży w Tuban, tuż na północ od Jimbaran. O lotnisku na północy Bali mówi się od lat, ale w październiku 2025 roku wciąż nie wyznaczono dla niego oficjalnej lokalizacji, a projekt pozostawał na etapie analiz i prac prawnych. Budowa nowego lotniska się nie zaczęła.
Tło ogólnoindonezyjskie i dotychczasowy 2026 rok
Cała Indonezja przyjęła 13.90 mln cudzoziemców w 2024 roku, 15.39 mln w 2025 roku i 10.58 mln od stycznia do sierpnia 2026 roku. Bezpośrednie przyjazdy na samo Bali stanowiły w 2025 roku około 45% tej krajowej sumy, dlatego wyniki wyspy przesuwają wyniki całego kraju.
Dla samego Bali najnowsze pełne dane obejmują cały 2025 rok, więc do każdej podawanej stopy wzrostu Bali za 2026 rok warto podchodzić ostrożnie.
Podaż: co przepisy robią z nowymi willami
Największe zmiany w podaży na Bali w latach 2025 i 2026 przyniosły regulacje.
- Moratorium rządu centralnego wstrzymało na dwa lata, od października 2024 roku, przyjmowanie nowych wniosków dotyczących hoteli i willi w Denpasar, Badung, Gianyar, Tabanan i Nusa Penida. W styczniu 2025 roku gubernator stwierdził, że zamiast moratorium potrzebna jest ściślejsza kontrola.
- We wrześniu 2025 roku, po śmiertelnych powodziach, gubernator ogłosił wstrzymanie nowej zabudowy komercyjnej na gruntach produkcyjnych i na obszarach zlewni.
- Perda 4/2026, podpisana 24 lutego 2026 roku, kontroluje przekształcanie produkcyjnych gruntów rolnych i zakazuje własności ziemi na podstawioną osobę (nominee), a sankcje obejmują także pośredników.
Po stronie najmu ministerstwo turystyki wykryło w czerwcu 2026 roku w skali kraju ponad 1,600 nielicencjonowanych ofert noclegowych w internetowych biurach podróży. Z około 1,367 ofert na ostatecznej liście do usunięcia do 1 sierpnia 2026 roku zniknęło 259, 397 uzyskało pozwolenia, 195 nie dało się już odnaleźć, a 515 wciąż czekało na rozstrzygnięcie. Weryfikacja przez API z dziewięcioma platformami ma ruszyć 1 czerwca 2027 roku.
Rząd zapowiedział, że nie zakazuje Airbnb, a wiceminister turystyki określił cel jako uzyskanie przez właścicieli licencji, a nie samo usunięcie ofert, w ramach programu regularyzacji willi prowadzonego od 2025 roku wspólnie z władzami prowincji Bali. Dla rynku oznacza to, że zasób najmu jest stopniowo włączany do systemu licencji, a nie likwidowany.
Kierunek jest więc jasny: budowa na gruntach rolnych jest trudniejsza, za struktury nominee grożą nowe sankcje, a nielicencjonowany najem trafia albo do systemu licencji, albo znika z platform. Każdy z tych tematów omawiamy w artykułach o planowaniu przestrzennym i o zasadach najmu.
Ceny, obłożenie i rentowność: czego brakuje
Wille na Bali nie mają oficjalnego indeksu cen ani oficjalnych danych o obłożeniu czy rentowności. Krążące liczby pochodzą od deweloperów i agencji i nie są danymi rynkowymi. Wskaźniki obłożenia hoteli opisują hotele, a nie prywatne wille.
Dwie liczby rzeczywiście istnieją i często są źle odczytywane. Minimalne ceny dla zagranicznych nabywców nieruchomości z uregulowanym tytułem prawnym na Bali, 5 mld IDR za dom z gruntem i 2 mld IDR za apartament, to progi prawne ustalone dekretem ministerialnym, a nie ceny rynkowe. Z kolei dane o Golden Visa, czyli 1,274 wizy wydane w całym kraju i około 52.1 bln IDR zainwestowane do 18 maja 2026 roku, głównie przez inwestorów korporacyjnych, mierzą zainteresowanie wizami inwestycyjnymi w całej Indonezji, a nie popyt na nieruchomości na Bali.
Zagranicznym kupującym ceny podaje się zwykle w dolarach amerykańskich, choć Bank Indonesia wymaga, by ceny w Indonezji podawać w rupiach. Porównanie cen w dolarach na przestrzeni lat zawiera w sobie także kurs walutowy, co jest kolejnym powodem, by ostrożnie podchodzić do każdego pokazywanego Państwu „wzrostu cen”.
Jeśli więc broszura podaje rentowność na Bali, warto zapytać, skąd ta liczba pochodzi. Jeśli odpowiedź brzmi, że to prognoza samego dewelopera, należy ją traktować właśnie jako prognozę dewelopera.
Infrastruktura: co zbudowano, a co istnieje tylko na papierze
Na Bali działa jedna płatna autostrada: Bali Mandara o długości 12.7 km, poprowadzona w większości nad morzem, która od 23 września 2013 roku łączy lotnisko, Nusa Dua i Benoa.
Reszta to plany. Płatnej drogi z Gilimanuk do Mengwi przez zachodnie Bali nie zbudowano. W 2026 roku rząd przekształcał ten projekt w partnerstwo publiczno-prywatne z krótszym odcinkiem płatnym i planował przetarg dla inwestorów na koniec 2026 roku oraz uruchomienie w 2031 roku, bo wcześniejszy inwestor nie spełnił wymogów finansowych. Projekt kolei miejskiej doczekał się wbicia pierwszej łopaty we wrześniu 2024 roku, ale utknął przez obawy inwestorów i wątpliwości co do wykonalności, a w styczniu 2026 roku wyznaczona do niego spółka regionalna wciąż szukała inwestora. Na Bali nie buduje się żadnej kolei miejskiej.
Jeden niedawny projekt rzeczywiście ruszył: Specjalna Strefa Ekonomiczna Sanur, nastawiona na zdrowie i turystykę, oraz Bali International Hospital zostały otwarte 25 czerwca 2025 roku. Co to oznacza dla Sanur, opisujemy w naszym przewodniku po okolicach.
Jak czytać pokazywane Państwu liczby
- Warto pytać, kto przygotował każdą pokazaną liczbę. Dane o odwiedzających i ruchu lotniczym są oficjalne; ceny, obłożenie i rentowność to zwykle dane samego sprzedającego.
- Każde twierdzenie o przepisach powinno wskazywać konkretną regulację.
- Progów 5 mld IDR i 2 mld IDR nie należy mylić z cenami rynkowymi.
- Do projektów transportowych, które nie są w budowie, trzeba podchodzić z dystansem.
- Warto wziąć pod uwagę kierunek polityki. Zasady dotyczące podaży zaostrzono w latach 2025 i 2026, a egzekwowanie licencji ma wyznaczony etap w 2027 roku.
- Opłatę turystyczną należy traktować jako to, czym jest, czyli niewielki koszt dla gości: zagraniczni turyści płacą 150,000 IDR za wizytę od 14 lutego 2024 roku, a do października 2026 roku nie przyjęto podwyżki.
Prawną stronę zakupu omawia tekst o tym, co cudzoziemcy mogą posiadać na Bali, a typowe pułapki artykuł o ryzykach, na które kupujący trafiają na Bali. Można też przejrzeć nasze oferty na Bali, a na stronie o Indonezji wyjaśniamy, jak pracujemy.
