Czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość na Bali? Leasehold, Hak Pakai i PT PMA: przewodnik na 2026 rok
Tak, ale nie na zasadzie pełnej własności. Indonezyjska pełna własność, Hak Milik, jest zastrzeżona dla obywateli Indonezji, a każda sprzedaż lub inne rozwiązanie, które bezpośrednio lub pośrednio przenosi ją na cudzoziemca, jest z mocy prawa nieważne. Zagraniczny kupujący może legalnie mieć na Bali jedno z trzech: dzierżawę gruntu od indonezyjskiego właściciela (leasehold), terminowe prawo użytkowania Hak Pakai zarejestrowane na własne nazwisko albo prawo zabudowy (HGB) posiadane przez indonezyjską spółkę z zagranicznymi udziałowcami, czyli PT PMA.
Większość zakupów willi przez cudzoziemców na Bali to leasehold. Hak Pakai to jedyny tytuł do gruntu, który cudzoziemiec może mieć bezpośrednio, i wiąże się z warunkami: ceną minimalną, limitem powierzchni gruntu i wymogiem posiadania dokumentów imigracyjnych. Droga przez spółkę działa, ale to działalność gospodarcza z obowiązkami, a nie sposób na posiadanie domu wakacyjnego. Czwarte rozwiązanie, czyli zapisanie gruntu na indonezyjskiego znajomego, to to, od którego radzimy odejść każdemu kupującemu. Jest nieważne, a od lutego 2026 roku zakazuje go również prowincjonalne rozporządzenie samego Bali.
Poniżej omawiamy każdą strukturę według stanu prawnego z października 2026 roku. Nic z tego nie zastępuje porady indonezyjskiego notariusza lub prawnika w sprawie konkretnej nieruchomości.
Dlaczego pełna własność nie jest dostępna dla cudzoziemców
Podstawowa ustawa agrarna z 1960 roku (UUPA) stanowi, że Hak Milik mogą mieć wyłącznie obywatele Indonezji i że nie może go mieć również osoba posiadająca jednocześnie inne obywatelstwo (art. 21). Art. 26 ust. 2 idzie dalej: sprzedaż, darowizna, testament czy jakakolwiek inna czynność, która ma bezpośrednio lub pośrednio przenieść Hak Milik na cudzoziemca, jest nieważna, a grunt przechodzi na państwo. Ten przepis obejmuje także układy nominee.
Gdy więc oferta obiecuje na Bali „freehold dla cudzoziemców”, opisuje coś innego. Zwykle chodzi o strukturę nominee, czasem o spółkę z HGB, czasem o Hak Pakai. Żadne z tych rozwiązań nie jest Hak Milik na nazwisko cudzoziemca, bo legalna droga do tego nie istnieje.
Leasehold: struktura, z której korzysta większość zagranicznych kupujących
Dzierżawa (Hak Sewa untuk Bangunan) to prawo do korzystania z cudzego gruntu pod zabudowę w zamian za czynsz. Zgodnie z art. 44 i 45 UUPA czynsz można płacić jednorazowo lub w ratach, przed korzystaniem lub po nim, a „cudzoziemcy mający miejsce zamieszkania w Indonezji” należą do uprawnionych dzierżawców.
Dzierżawa to umowa z indonezyjskim właścicielem gruntu, zwykle podpisywana w formie aktu notarialnego. Typowe okresy na Bali to 25 do 30 lat, z przedłużeniami tylko wtedy, gdy przewiduje je umowa. Reklamowane czasem sumy „do 80 lat” to zsumowane opcje umowne, a nie prawo przyznane przez ustawę. Po zakończeniu dzierżawy grunt i budynki wracają do właściciela, chyba że uzgodniono przedłużenie.
Dwa przepisy kodeksu cywilnego działają na korzyść dzierżawcy. Dzierżawa nie wygasa w razie śmierci którejkolwiek ze stron, więc spadkobiercy wchodzą w nią na pozostały okres (art. 1575), a sprzedaż gruntu nie kończy dzierżawy, chyba że umowa tak stanowi (art. 1576).
Słabość polega na tym, że dzierżawa nie jest zarejestrowanym tytułem do gruntu, jak Hak Pakai czy HGB. Wielu zagranicznych kupujących w praktyce polega na niezarejestrowanym najmie długoterminowym, a na kredyt hipoteczny pod leasehold na Bali nie należy liczyć. Ochroną jest umowa, więc jej redakcja ma większe znaczenie niż cokolwiek innego w całym zakupie. Okresy, klauzule o przedłużeniu i to, co dzieje się po wygaśnięciu, omawia nasz przewodnik po leasehold na Bali.
Hak Pakai: jedyny tytuł na własne nazwisko
Rozporządzenie rządowe nr 18 z 2021 roku (PP 18/2021) wymienia cudzoziemców będących osobami fizycznymi wśród podmiotów, które mogą mieć Hak Pakai, czyli prawo do korzystania z gruntu przez określony czas (art. 49). Prawo to zaczyna obowiązywać z chwilą rejestracji w urzędzie ziemskim, a uprawniony otrzymuje certyfikat. Dom z gruntem w ramach Hak Milik lub HGB trzeba przekształcić w Hak Pakai, zanim cudzoziemiec będzie mógł go nabyć.
Jak długo trwa, zależy od gruntu pod spodem
Liczba „80 lat” bierze się z Hak Pakai na gruncie państwowym: do 30 lat, z możliwością przedłużenia o maksymalnie 20, a potem odnowienia na kolejne maksymalnie 30. Hak Pakai na gruncie Hak Pengelolaan (HPL) działa według tego samego schematu, za zgodą posiadacza HPL.
Typowa sytuacja na Bali wygląda inaczej. Większość ziemi to prywatny Hak Milik, a ustanowione na nim przez indonezyjskiego właściciela Hak Pakai trwa do 30 lat. Można je odnowić tylko nowym aktem ustanowienia i tylko za zgodą właściciela. W tym wariancie nie ma automatycznego przedłużenia o 20 lat. Na prywatnym gruncie pewne jest tylko pierwsze 30 lat.
Nawet na gruncie państwowym przedłużenie i odnowienie to decyzje administracyjne, o które trzeba wystąpić i które muszą zostać zatwierdzone, a nie ma gwarancji, że zostaną przyznane.
Warunki
- Jedna działka na osobę lub rodzinę pod dom z gruntem, o powierzchni maksymalnie 2,000 m², chyba że zezwolenie ministra dopuszcza więcej.
- Domy muszą należeć do kategorii „luksusowej”, a apartamenty do kategorii „komercyjnej”.
- Ceny minimalne dla zagranicznych kupujących, ustalone dekretem ministra 1241/SK-HK.02/IX/2022, obowiązującym od 12 września 2022 roku. Na Bali próg wynosi 5 mld IDR za dom z gruntem i 2 mld IDR za apartament.
- Kupujący musi mieć dokumenty imigracyjne (art. 69 ust. 1 PP 18/2021).
Dwa z tych warunków wymagają ostrożności. Jeśli chodzi o próg cenowy, kwoty 5 mld IDR i 2 mld IDR należy traktować jako wartości dla Bali, a aktualną kwotę potwierdzić u notariusza przed podjęciem zobowiązania. Za zakup poniżej progu nie przewidziano sankcji, ale notariusz lub urząd ziemski może odmówić rejestracji prawa, dlatego nigdy nie planowalibyśmy zakupu poniżej tej kwoty.
Jeśli chodzi o dokumenty imigracyjne, przepisy wykonawcze wymieniają jako wystarczające wizę, paszport lub zezwolenie na pobyt, więc formalnie KITAS czy KITAP nie jest już warunkiem wstępnym. W praktyce notariusze i urzędy ziemskie zwykle proszą o zezwolenie na pobyt. Bezpiecznie jest je mieć, na przykład KITAS, KITAP lub Second Home Visa, i przed podpisaniem umowy potwierdzić sprawę z notariuszem.
Hak Pakai wygasa także wtedy, gdy uprawniony przestaje spełniać wymogi do jego posiadania (art. 61). Według przepisów z 2015 roku właściciel, który przestał mieszkać w Indonezji, miał rok na zbycie nieruchomości. Nie należy zakładać, że ten sam termin obowiązuje dziś. Jeśli Państwa sytuacja się zmieni, prawo musi przejść na uprawnioną osobę, a jak i do kiedy, powie Państwu notariusz.
Apartamenty: tytuł do lokalu i kwestia strefy
Cudzoziemiec może być właścicielem apartamentu na podstawie tytułu do lokalu (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, HMSRS) w budynku stojącym na gruncie Hak Pakai lub HGB. Własnością jest lokal, a nie grunt pod budynkiem, i gdy prawo do tego gruntu ostatecznie wygaśnie, wygasa wraz z nim tytuł do lokalu.
Haczyk tkwi w zakresie. Ustawa o tworzeniu miejsc pracy i PP 18/2021 wiążą zagraniczną własność lokali z budynkami w specjalnych strefach ekonomicznych, strefach wolnego handlu, parkach przemysłowych i „innych strefach ekonomicznych”, a to sformułowanie można czytać wąsko lub szeroko. Przed wpłatą zaliczki na apartament na Bali warto poprosić notariusza dewelopera o pisemne potwierdzenie, że budynek kwalifikuje się do zagranicznej własności lokali.
HGB przez PT PMA: droga przez spółkę
Hak Guna Bangunan, czyli prawo zabudowy, mogą mieć wyłącznie obywatele Indonezji i indonezyjskie osoby prawne. Cudzoziemiec jako osoba fizyczna nie może go mieć, ale PT PMA już tak. Na gruncie państwowym lub HPL HGB trwa do 30 + 20 + 30 lat. Na gruncie Hak Milik do 30 lat i można je odnowić tylko nowym aktem. Po wygaśnięciu prawa grunt wraca do właściciela.
Rozporządzenie BKPM nr 5 z 2025 roku, wydane na początku października 2025 roku, obniżyło minimalny opłacony kapitał PT PMA z 10 mld IDR do 2.5 mld IDR. Plan inwestycyjny nadal musi przekraczać 10 mld IDR na każdy pięciocyfrowy rodzaj działalności (KBLI) w każdej lokalizacji projektu, a opłacony kapitał musi pozostać na rachunku spółki przez 12 miesięcy, z wyjątkiem zakupu aktywów, budowy i bieżącej działalności. Czy koszty gruntu i budynku wliczają się do tych 10 mld IDR, wciąż nie jest przesądzone, dlatego z tym pytaniem warto zwrócić się do własnego prawnika.
PT PMA to działające przedsiębiorstwo z obowiązkami licencyjnymi, podatkowymi, sprawozdawczymi i kadrowymi, przez co przy pojedynczym domu wakacyjnym jest niepraktyczna. To droga dla cudzoziemców, którzy chcą prowadzić działalność w zakresie wynajmu, a to wiąże się z zasadami licencyjnymi opisanymi w naszym artykule o legalnym wynajmie willi na Bali.
Umowy nominee: nieważne, a teraz także zakazane na Bali
Układ nominee polega na zapisaniu Hak Milik na Indonezyjczyka, przy czym umowa poboczna stwierdza, że rzeczywistym właścicielem jest cudzoziemiec. Indonezja nie uznaje własności rzeczywistej (beneficial ownership), więc takich umów nie da się wyegzekwować. W jednej ze spraw przed Sądem Rejonowym w Denpasar (872/Pdt.G/2020) sąd unieważnił umowę o „pożyczeniu nazwiska” i utrzymał w mocy sprzedaż gruntu osobie trzeciej przez stronę indonezyjską, a cudzoziemiec został z niczym. Taki właśnie wynik przewiduje ustawa.
Ta sama logika dotyczy udziałów w spółce. Art. 33 ustawy o inwestycjach 25/2007 unieważnia każdą umowę, na podstawie której udziały w PT są trzymane w imieniu kogoś innego, a BKPM może nałożyć sankcje, łącznie z cofnięciem licencji spółki. Od lutego 2026 roku prowincjonalne rozporządzenie Bali Perda 4/2026 wprost zakazuje przenoszenia gruntu na podstawioną osobę i obejmuje również pośredników i osoby ułatwiające takie układy. Jak sprzedaje się takie umowy, opisujemy w artykule o ryzykach, na które kupujący trafiają na Bali.
Struktury w zestawieniu
| Struktura | Kto jest uprawniony | Okres | Zarejestrowany tytuł | Główne ograniczenie |
|---|---|---|---|---|
| Leasehold (Hak Sewa) | Państwo, na podstawie umowy z indonezyjskim właścicielem | Według umowy; typowo 25 do 30 lat | Nie | Przedłużenie tylko wtedy, gdy zapisano je w umowie |
| Hak Pakai na gruncie prywatnym (Hak Milik) | Państwo, na własne nazwisko | Do 30 lat | Tak | Odnowienie wymaga nowego aktu za zgodą właściciela |
| Hak Pakai na gruncie państwowym lub HPL | Państwo, na własne nazwisko | Do 30 + 20 + 30 lat | Tak | O każdy etap trzeba wystąpić i każdy musi zostać zatwierdzony |
| Tytuł do lokalu (HMSRS) | Państwo, na własne nazwisko | Zależy od prawa do gruntu pod budynkiem | Tak | Budynek musi kwalifikować się do zagranicznej własności |
| HGB przez PT PMA | Państwa indonezyjska spółka | Do 30 + 20 + 30 lat na gruncie państwowym; do 30 na gruncie Hak Milik | Tak | Obowiązki spółki i zasady dotyczące kapitału |
| Nominee | W świetle prawa Indonezyjczyk | Dla Państwa żaden | Na jego nazwisko | Nieważne i zakazane |
Rejestracja ma też znaczenie przy finansowaniu. Zarejestrowane Hak Pakai można obciążyć na rzecz kredytodawcy hipoteką Hak Tanggungan, ale nieliczne banki gotowe rozważyć kredyt dla cudzoziemca wymagają KITAS lub KITAP. Większość zagranicznych kupujących na Bali płaci gotówką albo korzysta z planu ratalnego dewelopera.
Co sprawdzić przed wyborem struktury
- Zapytać sprzedającego na piśmie, jakie prawo Państwo kupują: dzierżawę, Hak Pakai, tytuł do lokalu czy udziały w spółce. Jeśli odpowiedź brzmi „freehold”, zapytać, czyje nazwisko znajdzie się na certyfikacie.
- Przy dzierżawie przeczytać okres, klauzulę o przedłużeniu i jego cenę oraz to, co stanie się z budynkiem po wygaśnięciu umowy. Umowa jest Państwa tytułem.
- Przy Hak Pakai ustalić, jaki grunt jest pod spodem. Na gruncie prywatnym należy zakładać 30 pewnych lat.
- Przed wpłatą zaliczki potwierdzić aktualną cenę minimalną i dokumenty imigracyjne, o które poprosi notariusz.
- Przy apartamencie uzyskać pisemne potwierdzenie, że budynek kwalifikuje się do zagranicznej własności lokali.
- Przy spółce przed podjęciem zobowiązania poprosić prawnika o przeliczenie kapitału, licencji i podatków oraz sprawdzić przeznaczenie gruntu pod kątem planowanej działalności.
Na naszej stronie o Indonezji wyjaśniamy, jak pracujemy na tym rynku, a aktualne oferty można przejrzeć osobno. Koszty, które dochodzą do ceny, opisuje artykuł o tym, ile naprawdę kosztuje zakup i posiadanie willi na Bali.
