可以，但不能买永久产权。印尼的永久产权称为 Hak Milik，专属于印尼公民；任何直接或间接将其转给外国人的买卖或安排，依法无效。外国买家在巴厘岛可以合法持有的，是以下三者之一：向印尼所有人租赁土地；以本人名义登记、称为 Hak Pakai 的定期使用权；或者通过有外国股东的印尼公司（即 PT PMA）持有建筑权（HGB）。
外国人在巴厘岛购买别墅，大多采用租赁产权。Hak Pakai 是外国个人唯一可以直接持有的土地产权，并附有条件：最低价格、土地面积上限和移民证件要求。公司途径行得通，但它是一家承担各种义务的企业，而不是持有度假屋的工具。还有第四种安排，就是把土地登记在印尼朋友名下，我们会劝每一位买家远离它。这种安排无效，而且自 2026 年 2 月起，巴厘岛自己的省级条例已明令禁止。
下面我们按 2026 年 10 月时的法律逐一介绍每种结构。本文内容不能替代印尼公证人或律师针对具体房产给出的意见。
为什么外国人无法获得永久产权
1960 年的《土地基本法》（UUPA）规定，只有印尼公民才能持有 Hak Milik，同时持有其他国籍的人也不能持有（第 21 条）。第 26 条第 2 款更进一步：任何旨在直接或间接将 Hak Milik 转让给外国人的买卖、赠与、遗嘱或其他行为均属无效，土地归国家所有。代持安排正在这条规定的打击范围之内。
所以，当巴厘岛的房源承诺“外国人可买永久产权”时，它描述的其实是别的东西。通常是代持结构，有时是由公司持有的 HGB，有时是 Hak Pakai。这些都不是登记在外国人名下的 Hak Milik，因为根本不存在实现这一点的合法途径。
租赁产权：大多数外国买家采用的结构
租赁（Hak Sewa untuk Bangunan）是通过支付租金、为建造建筑而使用他人土地的权利。根据 UUPA 第 44 条和第 45 条，租金可以一次性支付或分期支付，可在使用之前或之后支付，“在印尼有住所的外国人”也属于符合条件的承租人。
租约是与印尼土地所有人签订的合同，通常以公证契据形式签署。巴厘岛常见的租期为 25 年至 30 年，只有合同有约定才能延期。有时宣传的“最长 80 年”，是把合同中的选择权加在一起得出的总数，并不是法律赋予您的权利。租约结束时，除非已约定延期，土地和建筑物都归还所有人。
《民法典》中有两条规定对承租人有利。租赁不因任何一方死亡而终止，继承人将在剩余租期内承继租约（第 1575 条）；出售土地也不会使租赁终止，除非租约另有约定（第 1576 条）。
其弱点在于，租赁不像 Hak Pakai 或 HGB 那样是已登记的土地产权。许多外国买家实际上依靠的是一份未登记的长期租约，也不应指望以巴厘岛的租赁产权申请银行按揭贷款。您的保护就是合同，所以合同的起草比这笔交易中的其他任何环节都更重要。我们的巴厘岛租赁产权指南介绍了租期、延期条款以及到期时的情况。
Hak Pakai：唯一以您本人名义持有的产权
2021 年第 18 号政府条例（PP 18/2021）将外国个人列为可以持有 Hak Pakai 的主体之一，Hak Pakai 是在固定期限内使用土地的权利（第 49 条）。它在土地局登记时生效，持有人会获得一张证书。以 Hak Milik 或 HGB 持有的有地住宅，必须先转换为 Hak Pakai，外国人才能取得。
期限长短取决于其下的土地
“80 年”这个数字来自国有土地上的 Hak Pakai：最长 30 年，可延期最多 20 年，之后还可再续期最多 30 年。Hak Pengelolaan（HPL）土地上的 Hak Pakai 遵循同样的模式，但须经 HPL 持有人同意。
巴厘岛常见的情况则不同。大部分土地是私人持有的 Hak Milik，由印尼所有人在其上授予的 Hak Pakai 最长 30 年，只能通过新的权利授予契据续期，而且必须经所有人同意。这种类型没有自动的 20 年延期。在私人土地上，只有最初的 30 年是确定的。
即使在国有土地上，延期和续期也是需要申请并获批的行政决定，不保证一定获批。
附带的条件
- 购买有地住宅时，每人或每个家庭限一块地，土地面积最多 2,000 平方米，除非获得部长许可可以超出。
- 住宅必须属于“豪华”类别，公寓单元必须属于“商业”类别。
- 外国买家的最低价格由第 1241/SK-HK.02/IX/2022 号部长令规定，自 2022 年 9 月 12 日起施行。在巴厘岛，有地住宅的下限为 50 亿 IDR，公寓为 20 亿 IDR。
- 买方必须持有移民证件（PP 18/2021 第 69 条第 1 款）。
其中两项需要提醒一下。关于最低价格，请把 50 亿 IDR 和 20 亿 IDR 视为巴厘岛的标准，并在签约前向公证人确认现行数字。法律没有规定低于下限购买的制裁，但公证人或土地局可能拒绝登记该权利，所以我们绝不会按低于下限的价格规划购买。
关于移民证件，实施细则把签证、护照或居留许可都列为合格证件，所以在纸面上，KITAS 或 KITAP 已不再是前提条件。但在实际操作中，公证人和土地局通常会要求出示居留许可。稳妥的做法是持有一份居留许可，例如 KITAS、KITAP 或 Second Home Visa，并在签约前向公证人确认。
持有人不再符合持有条件时，Hak Pakai 也随之终止（第 61 条）。根据 2015 年的规定，不再居留的业主有 1 年时间转让房产。不要以为如今仍有同样的宽限期。如果您的情况发生变化，这项权利必须转给符合条件的人，具体如何办理、期限多久，应由公证人告诉您。
公寓：分层产权与区域问题
外国人可以通过分层产权（Hak Milik atas Satuan Rumah Susun，HMSRS）拥有建在 Hak Pakai 或 HGB 土地上的公寓单元。您拥有的是单元，而不是建筑下方的土地；当该土地权利最终到期时，分层产权也随之到期。
问题在于适用范围。《创造就业法》和 PP 18/2021 把外国人的分层产权与经济特区、自由贸易区、工业园区和“其他经济区”内的建筑挂钩，而“其他经济区”这一说法可宽可窄。在为巴厘岛的公寓支付定金之前，请开发商的公证人书面确认该建筑符合外国人分层产权的条件。
通过 PT PMA 持有 HGB：公司途径
Hak Guna Bangunan，即建筑权，只能由印尼公民和印尼法人持有。外国个人不能持有，但 PT PMA 可以。在国有土地或 HPL 土地上，HGB 最长为 30 + 20 + 30 年；在 Hak Milik 土地上最长 30 年，只能通过新的契据续期。权利到期时，土地归还。
2025 年 10 月初发布的 2025 年第 5 号 BKPM 条例，将 PT PMA 的最低实缴资本从 100 亿 IDR 降至 25 亿 IDR。投资计划仍须在每个项目地点、每个 5 位数经营类别代码（KBLI）上超过 100 亿 IDR，且实缴资本须在公司账户中保留 12 个月，用于购置资产、建设和运营的除外。土地和建筑成本是否计入这 100 亿 IDR 目前仍未明确，请就此咨询您自己的律师。
PT PMA 是一家需要承担许可、税务、申报和用工义务的经营实体，所以只为一套度假屋设立公司并不现实。它是想经营出租业务的外国人所走的途径，这就涉及我们关于在巴厘岛合法出租别墅的文章中介绍的许可规定。
代持交易：无效，且如今在巴厘岛被明令禁止
代持安排是把 Hak Milik 登记在一名印尼人名下，再签一份补充协议，声明外国人才是真正的所有人。印尼不承认实益所有权，所以这类协议无法执行。在登巴萨地方法院的一起案件（872/Pdt.G/2020）中，法院宣告借名协议无效，并确认印尼一方将土地卖给第三方的交易有效，外国人最终一无所获。这正是法律规定所指向的结果。
同样的逻辑也适用于公司股份。第 25/2007 号投资法第 33 条规定，任何代他人持有 PT 股份的协议均属无效，BKPM 可以施以制裁，最重可吊销公司执照。自 2026 年 2 月起，巴厘岛省级条例 Perda 4/2026 明确禁止以代持方式转让土地，制裁范围也延伸至中间人和协助者。我们关于买家在巴厘岛会遇到的风险的文章，介绍了这类交易是如何被推销的。
各种结构对比
| 结构 | 持有人 | 期限 | 已登记产权 | 主要限制 |
|---|---|---|---|---|
| 租赁产权（Hak Sewa） | 您本人，依据与印尼所有人签订的合同 | 按约定；通常为 25 年至 30 年 | 否 | 只有写进合同才能延期 |
| 私人（Hak Milik）土地上的 Hak Pakai | 您本人，以您的名义 | 最长 30 年 | 是 | 续期需要经所有人同意的新契据 |
| 国有土地或 HPL 土地上的 Hak Pakai | 您本人，以您的名义 | 最长 30 + 20 + 30 年 | 是 | 每一步都必须申请并获批 |
| 分层产权（HMSRS） | 您本人，以您的名义 | 随建筑所在土地的权利而定 | 是 | 建筑必须符合外国人持有的条件 |
| 通过 PT PMA 持有的 HGB | 您的印尼公司 | 国有土地上最长 30 + 20 + 30 年；Hak Milik 土地上最长 30 年 | 是 | 公司义务和资本规定 |
| 代持 | 法律上是一名印尼人 | 对您而言没有 | 在对方名下 | 无效且被禁止 |
登记与否对融资也有影响。已登记的 Hak Pakai 可以通过 Hak Tanggungan 抵押给贷款方，但愿意考虑外国借款人的少数几家银行都要求借款人持有 KITAS 或 KITAP。巴厘岛的大多数外国买家都是全款支付，或采用开发商的分期付款计划。
选择结构之前要核查什么
- 请卖方书面说明您购买的是哪一种权利：租赁、Hak Pakai、分层产权，还是公司股份。如果答案是“永久产权”，请问清楚证书上会写谁的名字。
- 如果是租赁，要仔细阅读租期、延期条款及其价格，以及到期时建筑物如何处理。合同就是您的产权凭证。
- 如果是 Hak Pakai，要弄清其下是什么土地。在私人土地上，请按确定的 30 年来规划。
- 支付定金之前，确认现行的最低价格，以及公证人将要求哪些移民证件。
- 如果是公寓，取得该建筑符合外国人分层产权条件的书面确认。
- 如果走公司途径，签约前请律师对资本、许可和税务做测算，并核查土地的分区是否与您计划经营的业务相符。
我们的印度尼西亚页面介绍了我们在这个市场的工作方式，您也可以浏览当前房源。关于房价之外的各项费用，请见在巴厘岛购买和持有别墅的真实成本。
