Mogen buitenlanders vastgoed kopen op Bali? Leasehold, Hak Pakai en PT PMA uitgelegd voor 2026
Ja, maar niet in volledige eigendom. Volledige eigendom in Indonesië, Hak Milik genoemd, is voorbehouden aan Indonesische staatsburgers, en elke verkoop of constructie die dat recht direct of indirect aan een buitenlander overdraagt, is van rechtswege nietig. Wat een buitenlandse koper op Bali rechtmatig kan houden, is een van drie dingen: een huurrecht op grond van een Indonesische eigenaar, een gebruiksrecht voor bepaalde tijd, Hak Pakai, ingeschreven op eigen naam, of een opstalrecht (HGB) via een Indonesische vennootschap met buitenlandse aandeelhouders, een zogeheten PT PMA.
De meeste villa-aankopen door buitenlanders op Bali zijn leasehold. Hak Pakai is de enige grondtitel die een buitenlandse particulier rechtstreeks kan houden, en er horen voorwaarden bij: een minimumprijs, een maximale grondoppervlakte en een eis van immigratiedocumenten. De route via een vennootschap werkt, maar dat is een onderneming met verplichtingen en geen houdstervehikel voor een vakantiewoning. Een vierde constructie, de grond op naam van een Indonesische kennis zetten, is degene waarvan wij elke koper afraden. Die is nietig, en sinds februari 2026 verbiedt de provinciale verordening van Bali haar ook.
Hieronder behandelen wij elke constructie zoals de wet er in oktober 2026 voor stond. Niets hiervan vervangt het advies van een Indonesische notaris of advocaat over een specifiek object.
Waarom volledige eigendom niet openstaat voor buitenlanders
De Basiswet Agrarische Zaken van 1960 (UUPA) bepaalt dat alleen Indonesische staatsburgers Hak Milik kunnen hebben, en dat iemand die daarnaast een andere nationaliteit heeft het evenmin kan bezitten (art. 21). Artikel 26(2) gaat verder: een verkoop, schenking, testament of andere handeling die bedoeld is om Hak Milik direct of indirect aan een buitenlander over te dragen, is nietig, en de grond vervalt aan de Staat. Nomineeconstructies vallen onder die regel.
Belooft een advertentie op Bali dus "freehold voor buitenlanders", dan gaat het om iets anders. Meestal is het een nomineeconstructie, soms een vennootschap met HGB, soms een Hak Pakai. Geen van deze is Hak Milik op naam van een buitenlander, want daar bestaat geen rechtmatige route voor.
Leasehold: de constructie die de meeste buitenlandse kopers gebruiken
Een huurrecht (Hak Sewa untuk Bangunan) is het recht om de grond van een ander voor gebouwen te gebruiken tegen betaling van huur. Volgens de artikelen 44 en 45 van de UUPA kan de huur in één keer of in termijnen worden betaald, vóór of na het gebruik, en "buitenlanders die in Indonesië woonachtig zijn" horen bij wie mag huren.
Het huurcontract is een overeenkomst met de Indonesische grondeigenaar, die normaal als notariële akte wordt getekend. Gebruikelijke looptijden op Bali zijn 25 tot 30 jaar, met verlengingen alleen als het contract daarin voorziet. De totalen van "tot 80 jaar" die soms worden geadverteerd, zijn contractuele opties die bij elkaar zijn opgeteld, geen recht dat de wet u geeft. Loopt het huurcontract af, dan gaan grond en gebouwen terug naar de eigenaar, tenzij er een verlenging is afgesproken.
Twee regels uit het Burgerlijk Wetboek werken in het voordeel van de huurder. Een huurovereenkomst eindigt niet als een van beide partijen overlijdt, dus erfgenamen treden erin voor de rest van de looptijd (art. 1575), en een verkoop van de grond beëindigt de huur niet, tenzij het huurcontract dat bepaalt (art. 1576).
De zwakte is dat een huurrecht geen geregistreerde grondtitel is zoals Hak Pakai of HGB. Veel buitenlandse kopers vertrouwen in feite op een niet ingeschreven langlopende huur, en u kunt niet rekenen op een bankhypotheek op een leasehold op Bali. Uw bescherming is het contract, dus de opstelling daarvan weegt zwaarder dan wat dan ook bij de aankoop. Onze gids over leasehold op Bali behandelt looptijden, verlengingsclausules en wat er bij afloop gebeurt.
Hak Pakai: de enige titel op uw eigen naam
Overheidsverordening 18 van 2021 (PP 18/2021) noemt buitenlandse particulieren bij wie Hak Pakai kan houden, een recht om grond voor bepaalde tijd te gebruiken (art. 49). Het recht gaat in bij inschrijving bij het kadaster, en de houder ontvangt een certificaat. Een woning met grond onder Hak Milik of HGB moet eerst worden omgezet in Hak Pakai voordat een buitenlander haar kan verwerven.
Hoe lang het duurt, hangt af van de grond eronder
Het getal "80 jaar" komt van Hak Pakai op staatsgrond: maximaal 30 jaar, te verlengen met maximaal 20 jaar en daarna te vernieuwen voor nog eens maximaal 30 jaar. Hak Pakai op grond met Hak Pengelolaan (HPL) volgt hetzelfde patroon, met toestemming van de HPL-houder.
Het gangbare geval op Bali is anders. De meeste grond is particuliere Hak Milik, en een Hak Pakai die de Indonesische eigenaar daarop verleent, loopt maximaal 30 jaar. Vernieuwing kan alleen met een nieuwe akte van verlening, en alleen als de eigenaar instemt. Bij deze variant bestaat geen automatische verlenging van 20 jaar. Op particuliere grond staan alleen de eerste 30 jaar vast.
Zelfs op staatsgrond zijn verlenging en vernieuwing bestuursbesluiten die moeten worden aangevraagd en goedgekeurd, en er is geen garantie dat ze worden toegekend.
De voorwaarden die eraan vastzitten
- Eén perceel per persoon of gezin voor een woning met grond, met een maximale grondoppervlakte van 2,000 vierkante meter, tenzij een ministeriële vergunning meer toestaat.
- Huizen moeten in de categorie "luxe" vallen en appartementen in de categorie "commercieel".
- Minimumprijzen voor buitenlandse kopers, vastgesteld bij ministerieel besluit 1241/SK-HK.02/IX/2022, van kracht sinds 12 september 2022. Op Bali ligt de ondergrens op 5 miljard IDR voor een woning met grond en 2 miljard IDR voor een appartement.
- De koper moet over immigratiedocumenten beschikken (PP 18/2021 art. 69(1)).
Bij twee van deze punten past een waarschuwing. Wat de minimumprijs betreft: ga uit van 5 miljard IDR en 2 miljard IDR als de bedragen voor Bali, en laat het actuele bedrag door de notaris bevestigen voordat u zich vastlegt. Op kopen onder de ondergrens staat geen sanctie, maar een notaris of het kadaster kan weigeren het recht in te schrijven. Wij zouden een aankoop onder die grens daarom nooit plannen.
Wat de immigratiedocumenten betreft: de uitvoeringsregels noemen een visum, paspoort of verblijfsvergunning als geldig, dus op papier is een KITAS of KITAP geen voorwaarde meer. In de praktijk vragen notarissen en kadasterkantoren doorgaans wel om een verblijfsvergunning. Het veilige plan is er een te hebben, zoals een KITAS, KITAP of Second Home Visa, en dit vóór ondertekening met de notaris af te stemmen.
Een Hak Pakai eindigt ook als de houder niet langer voldoet aan de voorwaarden om het recht te houden (art. 61). Onder de regels van 2015 had een eigenaar die er niet meer woonde één jaar om het vastgoed over te dragen. Ga er niet van uit dat diezelfde termijn vandaag nog geldt. Veranderen uw omstandigheden, dan moet het recht overgaan op iemand die het mag houden, en de notaris kan u vertellen hoe en vóór wanneer.
Appartementen: strata-titel en de vraag naar de zone
Een buitenlander kan een appartement bezitten onder een strata-titel (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, HMSRS) in een gebouw op grond met Hak Pakai of HGB. U bezit de unit, niet de grond onder het gebouw, en als dat grondrecht uiteindelijk afloopt, loopt de strata-titel mee af.
Het addertje zit in de reikwijdte. De Wet op het scheppen van banen (Job Creation Law) en PP 18/2021 koppelen buitenlands appartementseigendom aan gebouwen in speciale economische zones, vrijhandelszones, industrieterreinen en "andere economische zones", een formulering die eng of ruim kan worden gelezen. Vraag de notaris van de ontwikkelaar daarom, voordat u een aanbetaling doet op een appartement op Bali, om schriftelijk te bevestigen dat het gebouw in aanmerking komt voor buitenlands appartementseigendom.
HGB via een PT PMA: de route via een vennootschap
Hak Guna Bangunan, het opstalrecht, kan alleen worden gehouden door Indonesische staatsburgers en Indonesische rechtspersonen. Een buitenlandse particulier kan het niet houden, een PT PMA wel. Op staatsgrond of HPL-grond loopt HGB maximaal 30 + 20 + 30 jaar. Op grond met Hak Milik is dat maximaal 30 jaar, alleen te vernieuwen met een nieuwe akte. Bij afloop van het recht gaat de grond terug.
BKPM-verordening 5 van 2025, uitgevaardigd begin oktober 2025, verlaagde het minimaal gestorte kapitaal voor een PT PMA van 10 miljard IDR naar 2.5 miljard IDR. Het investeringsplan moet nog steeds meer dan 10 miljard IDR bedragen per bedrijfsactiviteit met vijfcijferige code (KBLI) per projectlocatie, en het gestorte kapitaal moet 12 maanden op de rekening van de vennootschap blijven staan, behalve voor de aankoop van activa, bouw en bedrijfsvoering. Of de kosten van grond en gebouw meetellen voor die 10 miljard IDR, is nog een open punt. Leg die vraag dus voor aan uw eigen advocaat.
Een PT PMA is een werkende onderneming met verplichtingen op het gebied van vergunningen, belastingen, rapportage en personeel. Voor één vakantiewoning is dat onpraktisch. Het is de route voor buitenlanders die een verhuurbedrijf willen runnen, en dat sluit aan op de vergunningsregels in ons artikel over legaal een villa verhuren op Bali.
Nomineeconstructies: nietig, en nu verboden op Bali
Bij een nomineeconstructie staat de Hak Milik op naam van een Indonesiër, met een aanvullende overeenkomst waarin staat dat de buitenlander de werkelijke eigenaar is. Indonesië erkent geen economisch eigendom (beneficial ownership), dus zulke overeenkomsten zijn niet afdwingbaar. In een zaak voor de arrondissementsrechtbank van Denpasar (872/Pdt.G/2020) verklaarde de rechter de overeenkomst van naamlening nietig en liet hij de verkoop van de grond door de Indonesische partij aan een derde in stand. De buitenlander hield niets over. Dat is de uitkomst waar de wet naar wijst.
Dezelfde logica geldt voor aandelen in een vennootschap. Artikel 33 van Investeringswet 25/2007 verklaart elke overeenkomst nietig waarbij aandelen in een PT voor rekening van een ander worden gehouden, en BKPM kan sancties opleggen tot en met intrekking van de vergunning van de vennootschap. Sinds februari 2026 verbiedt de provinciale verordening Perda 4/2026 van Bali uitdrukkelijk overdrachten van grond via nominees, en zij treft ook tussenpersonen en facilitators. Ons artikel over de risico's waar kopers op Bali tegenaan lopen laat zien hoe zulke constructies worden verkocht.
De constructies naast elkaar
| Constructie | Wie houdt het recht | Looptijd | Geregistreerde titel | Belangrijkste beperking |
|---|---|---|---|---|
| Leasehold (Hak Sewa) | U, via een contract met de Indonesische eigenaar | Zoals afgesproken; 25 tot 30 jaar is gebruikelijk | Nee | Verlenging alleen als die in het contract staat |
| Hak Pakai op particuliere grond (Hak Milik) | U, op eigen naam | Maximaal 30 jaar | Ja | Vernieuwing vereist een nieuwe akte waarmee de eigenaar instemt |
| Hak Pakai op staatsgrond of HPL-grond | U, op eigen naam | Maximaal 30 + 20 + 30 jaar | Ja | Elke stap moet worden aangevraagd en goedgekeurd |
| Strata-titel (HMSRS) | U, op eigen naam | Volgt het grondrecht van het gebouw | Ja | Het gebouw moet in aanmerking komen voor buitenlands eigendom |
| HGB via een PT PMA | Uw Indonesische vennootschap | Maximaal 30 + 20 + 30 jaar op staatsgrond; maximaal 30 op grond met Hak Milik | Ja | Verplichtingen van de vennootschap en kapitaalregels |
| Nominee | Juridisch een Indonesiër | Voor u geen | Op diens naam | Nietig en verboden |
Registratie speelt ook mee bij financiering. Een geregistreerde Hak Pakai kan via een hypotheekrecht (Hak Tanggungan) aan een geldverstrekker worden verpand, maar de paar banken die buitenlandse leners willen overwegen, eisen een KITAS of KITAP. De meeste buitenlandse kopers op Bali betalen contant of gebruiken een betalingsplan van de ontwikkelaar.
Wat u controleert voordat u een constructie kiest
- Vraag de verkoper schriftelijk welk recht u koopt: een huurrecht, een Hak Pakai, een strata-titel of aandelen in een vennootschap. Luidt het antwoord "freehold", vraag dan op wiens naam het certificaat komt te staan.
- Lees bij leasehold de looptijd, de verlengingsclausule en de prijs daarvan, en wat er bij afloop met het gebouw gebeurt. Het contract is uw titel.
- Zoek bij een Hak Pakai uit welke grond eronder ligt. Reken op particuliere grond op 30 zekere jaren.
- Laat de actuele minimumprijs en de immigratiedocumenten waar de notaris om vraagt bevestigen voordat u een aanbetaling doet.
- Vraag bij een appartement schriftelijke bevestiging dat het gebouw in aanmerking komt voor buitenlands appartementseigendom.
- Laat bij een vennootschap een advocaat het kapitaal, de vergunningen en de belastingen doorrekenen voordat u zich vastlegt, en controleer of de zonering van de grond past bij de onderneming die u wilt runnen.
Op onze pagina over Indonesië leest u hoe wij in deze markt werken, en u kunt het actuele aanbod bekijken. Voor de kosten die bovenop de prijs komen, zie wat een villa op Bali echt kost bij aankoop en bezit.
