¿Pueden los extranjeros comprar un inmueble en Bali? Leasehold, Hak Pakai y PT PMA explicados para 2026
Sí, pero no en propiedad plena. La propiedad plena indonesia, llamada Hak Milik, está reservada a los ciudadanos indonesios, y cualquier venta o acuerdo que la transmita a un extranjero, de forma directa o indirecta, es nulo de pleno derecho. Lo que un comprador extranjero puede tener legalmente en Bali es una de estas tres cosas: un arrendamiento de terreno de un propietario indonesio, un derecho de uso por plazo determinado llamado Hak Pakai inscrito a su propio nombre, o un derecho de edificación (HGB) a través de una sociedad indonesia con accionistas extranjeros, conocida como PT PMA.
La mayoría de las compras de villas por extranjeros en Bali son leaseholds. El Hak Pakai es el único título sobre terreno que una persona extranjera puede tener directamente, y viene con condiciones: un precio mínimo, un límite de superficie de terreno y un requisito de documentos de inmigración. La vía societaria funciona, pero es una empresa con obligaciones, no un vehículo para tener una casa de vacaciones. Una cuarta fórmula, poner el terreno a nombre de un amigo indonesio, es la que aconsejamos a todo comprador que rechace. Es nula, y desde febrero de 2026 la propia norma provincial de Bali la prohíbe.
A continuación repasamos cada estructura según la ley vigente en octubre de 2026. Nada de esto sustituye el asesoramiento de un notario o abogado indonesio sobre un inmueble concreto.
Por qué los extranjeros no pueden acceder a la propiedad plena
La Ley Agraria Básica de 1960 (UUPA) establece que solo los ciudadanos indonesios pueden tener Hak Milik, y que tampoco puede tenerlo una persona que posea además otra nacionalidad (art. 21). El artículo 26(2) va más allá: una venta, donación, testamento o cualquier otro acto destinado a transferir el Hak Milik a un extranjero, de forma directa o indirecta, es nulo, y el terreno pasa al Estado. Los acuerdos con testaferros quedan atrapados por esa norma.
Por eso, cuando un anuncio promete «propiedad plena para extranjeros» en Bali, está describiendo otra cosa. Normalmente es una estructura con testaferro, a veces una sociedad titular de un HGB, a veces un Hak Pakai. Ninguna de ellas es un Hak Milik a nombre de un extranjero, porque no existe ninguna vía legal para ello.
El leasehold: la estructura que usa la mayoría de los compradores extranjeros
Un arrendamiento (Hak Sewa untuk Bangunan) es el derecho a usar el terreno de otra persona para edificar a cambio de una renta. Según los artículos 44 y 45 de la UUPA, la renta puede pagarse en un único pago o a plazos, antes o después del uso, y los «extranjeros domiciliados en Indonesia» están entre quienes pueden ser arrendatarios.
El arrendamiento es un contrato con el propietario indonesio del terreno, que normalmente se firma como escritura notarial. Los plazos habituales en Bali son de 25 a 30 años, con prórrogas solo si el contrato las prevé. Los totales de «hasta 80 años» que a veces se anuncian son opciones contractuales sumadas, no un derecho que le dé la ley. Cuando termina el arrendamiento, el terreno y los edificios vuelven al propietario, salvo que se haya pactado una prórroga.
Dos normas del Código Civil juegan a favor del arrendatario. Un arrendamiento no termina con la muerte de ninguna de las partes, de modo que los herederos se subrogan en él durante el resto del plazo (art. 1575), y la venta del terreno no pone fin al arrendamiento salvo que este lo disponga (art. 1576).
El punto débil es que un arrendamiento no es un título inscrito sobre el terreno como el Hak Pakai o el HGB. Muchos compradores extranjeros dependen en la práctica de un alquiler de larga duración no inscrito, y no debe contar con una hipoteca bancaria sobre un leasehold en Bali. Su protección es el contrato, así que su redacción importa más que cualquier otra cosa en la compra. Nuestra guía del leasehold en Bali trata los plazos, las cláusulas de prórroga y lo que ocurre al vencimiento.
Hak Pakai: el único título a su propio nombre
El Reglamento del Gobierno 18 de 2021 (PP 18/2021) incluye a las personas extranjeras entre quienes pueden tener un Hak Pakai, un derecho a usar un terreno por un plazo determinado (art. 49). Surte efecto cuando se inscribe en la oficina de tierras, y el titular recibe un certificado. Una casa con terreno en Hak Milik o HGB debe convertirse en Hak Pakai antes de que un extranjero pueda adquirirla.
Cuánto dura depende del terreno sobre el que se constituye
La cifra de «80 años» procede del Hak Pakai sobre terreno del Estado: hasta 30 años, prorrogables hasta 20 más y renovables después hasta otros 30. El Hak Pakai sobre terreno en Hak Pengelolaan (HPL) sigue el mismo esquema, con el consentimiento del titular del HPL.
El caso habitual en Bali es distinto. La mayor parte del suelo es Hak Milik de titularidad privada, y un Hak Pakai concedido sobre él por el propietario indonesio dura hasta 30 años. Solo puede renovarse mediante una nueva escritura de concesión, y solo si el propietario está de acuerdo. En esta variante no hay una prórroga automática de 20 años. Sobre terreno privado, solo los primeros 30 años son seguros.
Incluso sobre terreno del Estado, la prórroga y la renovación son decisiones administrativas que deben solicitarse y aprobarse, y nada garantiza que se concedan.
Las condiciones que lleva aparejadas
- Una parcela por persona o familia para una casa con terreno, con una superficie máxima de 2,000 metros cuadrados salvo que un permiso ministerial autorice más.
- Las casas deben pertenecer a la categoría «de lujo» y los apartamentos a la categoría «comercial».
- Precios mínimos para compradores extranjeros, fijados por el Decreto Ministerial 1241/SK-HK.02/IX/2022, vigente desde el 12 de septiembre de 2022. En Bali el mínimo es de 5 mil millones de IDR para una casa con terreno y 2 mil millones de IDR para un apartamento.
- El comprador debe tener documentos de inmigración (PP 18/2021, art. 69(1)).
Dos de estas condiciones requieren una advertencia. En cuanto al precio mínimo, tome los 5 mil millones y los 2 mil millones de IDR como las cifras de Bali y confirme la cifra vigente con el notario antes de comprometerse. No hay una sanción fijada por comprar por debajo del mínimo, pero un notario o la oficina de tierras pueden negarse a inscribir el derecho, así que nunca planificaríamos una compra por debajo de él.
En cuanto a los documentos de inmigración, las normas de desarrollo incluyen un visado, un pasaporte o un permiso de estancia como documentos válidos, así que sobre el papel un KITAS o un KITAP ya no es un requisito previo. En la práctica, los notarios y las oficinas de tierras suelen pedir un permiso de estancia. Lo prudente es tener uno, como un KITAS, un KITAP o una Second Home Visa, y confirmarlo con el notario antes de firmar.
Un Hak Pakai también se extingue cuando el titular deja de cumplir los requisitos para tenerlo (art. 61). Con las normas de 2015, un propietario que dejaba de residir tenía un año para transmitir el inmueble. No dé por hecho que hoy se aplica el mismo plazo. Si sus circunstancias cambian, el derecho tiene que pasar a una persona que cumpla los requisitos, y es el notario quien debe decirle cómo y en qué plazo.
Apartamentos: la propiedad horizontal y la cuestión de la zona
Un extranjero puede ser propietario de un apartamento con un título de propiedad horizontal (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, HMSRS) en un edificio situado sobre terreno en Hak Pakai o HGB. Es dueño de la unidad, no del terreno sobre el que se levanta el edificio, y cuando ese derecho sobre el terreno vence definitivamente, el título de propiedad horizontal vence con él.
La trampa está en el alcance. La Ley de Creación de Empleo y el PP 18/2021 vinculan la propiedad horizontal de extranjeros a edificios situados en Zonas Económicas Especiales, zonas francas, polígonos industriales y «otras zonas económicas», una expresión que puede interpretarse de forma restrictiva o amplia. Antes de pagar un depósito por un apartamento en Bali, pida al notario del desarrollador que confirme por escrito que el edificio admite la propiedad horizontal para extranjeros.
HGB a través de una PT PMA: la vía societaria
El Hak Guna Bangunan, el derecho de edificación, solo pueden tenerlo ciudadanos indonesios y personas jurídicas indonesias. Una persona extranjera no puede tenerlo, pero una PT PMA sí. Sobre terreno del Estado o en HPL, el HGB dura hasta 30 + 20 + 30 años. Sobre terreno en Hak Milik, hasta 30 años, renovable solo mediante una nueva escritura. El terreno revierte cuando vence el derecho.
El Reglamento 5 de 2025 del BKPM, publicado a principios de octubre de 2025, redujo el capital desembolsado mínimo de una PT PMA de 10 mil millones a 2.5 mil millones de IDR. El plan de inversión debe seguir superando los 10 mil millones de IDR por línea de actividad de cinco dígitos (KBLI) y por ubicación del proyecto, y el capital desembolsado debe permanecer en la cuenta de la sociedad durante 12 meses, salvo para la compra de activos, la construcción y la operación. Si los costes del terreno y del edificio cuentan para esos 10 mil millones de IDR sigue siendo una cuestión abierta, así que consúltela con su propio abogado.
Una PT PMA es una empresa en funcionamiento con obligaciones de licencias, impuestos, información y personal, lo que la hace poco práctica para una sola casa de vacaciones. Es la vía para los extranjeros que quieren gestionar un negocio de alquiler, y eso enlaza con las normas de licencias de nuestro artículo sobre cómo alquilar una villa en Bali legalmente.
Acuerdos con testaferros: nulos, y ahora prohibidos en Bali
Un acuerdo con testaferro pone el Hak Milik a nombre de una persona indonesia, con un acuerdo paralelo que declara que el extranjero es el verdadero propietario. Indonesia no reconoce la titularidad real o beneficiaria, así que esos acuerdos no son ejecutables. En un caso del Tribunal de Distrito de Denpasar (872/Pdt.G/2020), el tribunal anuló el acuerdo de préstamo de nombre y validó la venta del terreno a un tercero por parte de la persona indonesia, y el extranjero se quedó sin nada. Ese es el resultado al que apunta la ley.
La misma lógica se aplica a las acciones de una sociedad. El artículo 33 de la Ley de Inversiones 25/2007 anula cualquier acuerdo por el que se tengan acciones de una PT en nombre de otra persona, y el BKPM puede imponer sanciones que llegan a la revocación de la licencia de la sociedad. Desde febrero de 2026, la norma provincial de Bali Perda 4/2026 prohíbe expresamente las transmisiones de terrenos mediante testaferros y alcanza también a intermediarios y facilitadores. Nuestro artículo sobre los riesgos que encuentran los compradores en Bali analiza cómo se venden estos acuerdos.
Las estructuras comparadas
| Estructura | Quién es el titular | Plazo | Título inscrito | Límite principal |
|---|---|---|---|---|
| Leasehold (Hak Sewa) | Usted, por contrato con el propietario indonesio | El pactado; lo habitual son 25 a 30 años | No | Prórroga solo si está escrita en el contrato |
| Hak Pakai sobre terreno privado (Hak Milik) | Usted, a su propio nombre | Hasta 30 años | Sí | La renovación exige una nueva escritura que el propietario acepte |
| Hak Pakai sobre terreno del Estado o HPL | Usted, a su propio nombre | Hasta 30 + 20 + 30 años | Sí | Cada paso debe solicitarse y aprobarse |
| Propiedad horizontal (HMSRS) | Usted, a su propio nombre | Sigue el derecho sobre el terreno del edificio | Sí | El edificio debe admitir la propiedad de extranjeros |
| HGB a través de una PT PMA | Su sociedad indonesia | Hasta 30 + 20 + 30 años sobre terreno del Estado; hasta 30 sobre terreno en Hak Milik | Sí | Obligaciones societarias y normas de capital |
| Testaferro | Una persona indonesia, a efectos legales | Ninguno para usted | A nombre de esa persona | Nulo y prohibido |
La inscripción importa también para la financiación. Un Hak Pakai inscrito puede pignorarse a favor de un prestamista mediante una hipoteca Hak Tanggungan, pero los pocos bancos dispuestos a estudiar a prestatarios extranjeros exigen un KITAS o un KITAP. La mayoría de los compradores extranjeros en Bali pagan al contado o usan un plan de cuotas del desarrollador.
Qué comprobar antes de elegir una estructura
- Pida al vendedor por escrito qué derecho está comprando: un arrendamiento, un Hak Pakai, un título de propiedad horizontal o acciones de una sociedad. Si la respuesta es «freehold», pregunte a nombre de quién estará el certificado.
- En un arrendamiento, lea el plazo, la cláusula de prórroga y su precio, y qué ocurre con el edificio al vencimiento. El contrato es su título.
- En un Hak Pakai, averigüe qué terreno hay debajo. Sobre terreno privado, cuente con 30 años seguros.
- Confirme el precio mínimo vigente y los documentos de inmigración que pedirá el notario antes de pagar un depósito.
- En un apartamento, obtenga confirmación por escrito de que el edificio admite la propiedad horizontal para extranjeros.
- En una sociedad, pida a un abogado que calcule el capital, las licencias y los impuestos antes de comprometerse, y compruebe la zonificación del terreno frente a la actividad que piensa desarrollar.
Nuestra página de Indonesia explica cómo trabajamos en este mercado, y puede consultar los inmuebles disponibles. Para los costes que se suman al precio, consulte lo que cuesta de verdad comprar y tener una villa en Bali.
