El mercado inmobiliario de Bali en 2026: turismo, oferta y lo que dicen las cifras
Los datos firmes sobre Bali en 2026 se refieren casi todos a los visitantes. Bali recibió 6,948,754 llegadas extranjeras directas en 2025, un 9.72% más que en 2024, y el aeropuerto de Ngurah Rai atendió a 22.1 millones de pasajeros entre enero y noviembre de 2025, el 63% de ellos internacionales. Los australianos fueron, con mucha diferencia, el grupo más numeroso.
Las cifras en las que más se apoya el marketing inmobiliario son las blandas: precios de las villas, ocupación y rentabilidad por alquiler. Ningún índice las sigue para las villas de Bali, y los precios de los anuncios son precios de oferta, no datos de mercado. Mientras tanto, la oferta está cambiando por decisiones políticas más que por el precio: restricciones a la construcción en tierras agrícolas, la prohibición de la titularidad mediante testaferros y una campaña nacional para retirar de las plataformas de reservas los alquileres sin licencia.
Este es el panorama a octubre de 2026.
Turismo: la demanda
La cifra de llegadas de 2025 se anunció el 2 de febrero de 2026. Si se calcula hacia atrás a partir de su tasa de crecimiento, las llegadas de 2024 rondaron los 6.33 millones, de modo que Bali ganó unos 615,000 visitantes extranjeros en un año.
Solo en diciembre de 2025 llegaron 572,668 extranjeros, y los indonesios hicieron 26,615,306 viajes nacionales a Bali durante todo el año. Los diez mayores mercados extranjeros en 2025 fueron:
| País | Llegadas en 2025 |
|---|---|
| Australia | 1.63 millones (23.44% del total) |
| India | unas 569,260 |
| China | unas 537,380 |
| Corea del Sur | 346,680 |
| Reino Unido | 317,520 |
| Francia | 279,120 |
| Estados Unidos | 274,610 |
| Malasia | unas 251,160 |
| Singapur | 211,330 |
| Japón | 208,620 |
Para un comprador, la diversidad de origen importa tanto como el total. Australia aporta casi una cuarta parte de los visitantes extranjeros, y los nueve mercados siguientes proceden de Asia, Europa y Norteamérica. Lo que estas cifras no dicen es cuántos de esos visitantes se alojan en villas privadas en lugar de hoteles, ni cuánto pagan.
Australia, el Reino Unido y Estados Unidos sumaron en conjunto unos 2.2 millones de llegadas en 2025, cerca de un tercio del total. Es un dato útil para quien se pregunte quién alquila villas en Bali, pero cuenta visitantes, no huéspedes de villas.
El aeropuerto
Entre enero y noviembre de 2025, Ngurah Rai atendió a 22,118,214 pasajeros, un 1% más que un año antes: unos 13.47 millones internacionales y 8.14 millones nacionales. De enero a septiembre, el aeropuerto movió unos 18.23 millones de pasajeros, también un 1% más, y el tráfico internacional subió un 9% hasta 11.53 millones. El tráfico total creció despacio, y el internacional creció más rápido que el total.
El aeropuerto está en Tuban, justo al norte de Jimbaran. Desde hace años se habla de un aeropuerto en el norte de Bali, pero a octubre de 2025 no se había designado ningún emplazamiento oficial y el proyecto seguía en fase de estudio y trámite legal. No ha empezado la construcción de ningún aeropuerto nuevo.
El contexto de Indonesia y lo que va de 2026
Indonesia en su conjunto recibió 13.90 millones de llegadas extranjeras en 2024, 15.39 millones en 2025 y 10.58 millones entre enero y agosto de 2026. Las llegadas directas a Bali en 2025 equivalieron a cerca del 45% de ese total nacional, por eso las cifras de la isla mueven las del país.
Para Bali, el año completo 2025 es el último dato cerrado, así que conviene tomar con cautela cualquier tasa de crecimiento de Bali para 2026 que le citen.
Oferta: lo que la política está haciendo con las villas nuevas
Los mayores cambios en la oferta de Bali en 2025 y 2026 vinieron de la regulación.
- Una moratoria del gobierno central cerró durante dos años, desde octubre de 2024, las nuevas solicitudes para hoteles y villas en Denpasar, Badung, Gianyar, Tabanan y Nusa Penida. En enero de 2025 el gobernador dijo que hacía falta un control más estricto en lugar de una moratoria.
- En septiembre de 2025, tras unas inundaciones mortales, el gobernador anunció la paralización de los nuevos desarrollos comerciales en suelo productivo y en zonas de captación de agua.
- La Perda 4/2026, firmada el 24 de febrero de 2026, regula la conversión de tierras agrícolas productivas y prohíbe la titularidad de terrenos mediante testaferros, con sanciones que alcanzan también a los intermediarios.
En cuanto al alquiler, el ministerio de turismo detectó en junio de 2026 más de 1,600 anuncios de alojamiento sin licencia en agencias de viajes en línea de todo el país. De los aproximadamente 1,367 anuncios de la lista final de retirada, a 1 de agosto de 2026 se habían retirado 259, 397 habían obtenido permiso, 195 ya no aparecían y 515 seguían en trámite. Está previsto un enlace de verificación por API con nueve plataformas para el 1 de junio de 2027.
El gobierno ha dicho que no va a prohibir Airbnb, y el viceministro de Turismo explicó que el objetivo es que los propietarios obtengan licencia, no simplemente retirar sus anuncios, mediante un programa de regularización de villas que lleva desde 2025 junto con el gobierno provincial de Bali. Para el mercado, eso apunta a un parque de alquiler que se va incorporando poco a poco al sistema de licencias, no a uno que se esté cerrando.
En conjunto, la dirección es clara: construir en tierras agrícolas es más difícil, las estructuras con testaferros acarrean nuevas sanciones y los alquileres sin licencia se ven empujados a obtenerla o a salir de las plataformas. Nuestros artículos sobre zonificación y sobre normas de alquiler tratan cada punto.
Precios, ocupación y rentabilidades: lo que falta
Las villas de Bali no tienen un índice oficial de precios ni series oficiales de ocupación o de rentabilidad. Las cifras que circulan proceden de desarrolladores y agencias, y no son datos de mercado. Las tasas de ocupación hotelera describen hoteles, no villas privadas.
Sí existen dos cifras, y a menudo se interpretan mal. Los precios mínimos para compradores extranjeros de inmuebles con título en Bali, 5 mil millones de IDR para una casa con terreno y 2 mil millones de IDR para un apartamento, son umbrales legales fijados por decreto ministerial, no precios de mercado. Y las cifras de la Golden Visa, 1,274 visados emitidos en todo el país y unos 52.1 billones de IDR invertidos a 18 de mayo de 2026, en su mayoría por inversores corporativos, miden la demanda de visados de inversión en toda Indonesia, no la demanda inmobiliaria en Bali.
A los compradores extranjeros los precios se les suelen mostrar en dólares estadounidenses, aunque Bank Indonesia exige que los precios en Indonesia se expresen en rupias. Una comparación de precios en dólares a lo largo del tiempo lleva además incorporado el tipo de cambio, otra razón para desconfiar de cualquier cifra de «crecimiento de precios» que le muestren.
Así que, cuando un folleto le dé una rentabilidad en Bali, pregunte de dónde sale. Si la respuesta es la proyección del propio desarrollador, trátela como tal.
Infraestructura: lo construido y lo que solo existe sobre el papel
Bali tiene una sola autopista de peaje en servicio: la autopista Bali Mandara, de 12.7 km, en su mayor parte sobre el mar, que une el aeropuerto, Nusa Dua y Benoa desde el 23 de septiembre de 2013.
Lo demás son planes. La autopista de peaje de Gilimanuk a Mengwi, que cruzaría el oeste de Bali, no se ha construido. En 2026 el gobierno la estaba reestructurando como asociación público-privada con un tramo de peaje más corto, con el objetivo de licitarla entre inversores a finales de 2026 y ponerla en servicio en 2031, después de que el inversor anterior no cumpliera los requisitos financieros. Un proyecto de tren urbano tuvo su primera piedra en septiembre de 2024, pero se estancó por las dudas de los inversores y su viabilidad, y a enero de 2026 la empresa regional encargada seguía buscando inversor. No hay ningún tren urbano en construcción en Bali.
Un proyecto reciente sí se inauguró: la Zona Económica Especial de Sanur, dedicada a la salud y el turismo, y el Bali International Hospital abrieron el 25 de junio de 2025. Nuestra guía de zonas explica lo que esto significa para Sanur.
Cómo leer las cifras que le presentan
- Pregunte quién elaboró cada cifra. Los recuentos de visitantes y del aeropuerto son oficiales; las cifras de precio, ocupación y rentabilidad suelen ser del propio vendedor.
- Exija que cualquier afirmación sobre políticas cite la norma que la respalda.
- No confunda los umbrales de 5 mil millones y 2 mil millones de IDR con precios de mercado.
- Reste valor a los proyectos de transporte que no están en construcción.
- Tenga en cuenta la dirección de las políticas. Las normas sobre la oferta se endurecieron en 2025 y 2026, y la aplicación de las licencias tiene un hito en 2027.
- Valore la tasa a los visitantes como lo que es, un coste pequeño para los huéspedes: los turistas extranjeros pagan 150,000 IDR por visita desde el 14 de febrero de 2024, y a octubre de 2026 no se había aprobado ninguna subida.
La parte legal de una compra está en qué pueden poseer los extranjeros en Bali, y las trampas habituales en los riesgos que encuentran los compradores en Bali. Puede consultar nuestros inmuebles en Bali, y nuestra página de Indonesia explica cómo trabajamos.
