2026년 발리에 관한 확실한 수치는 거의 모두 방문객에 관한 것입니다. 2025년 발리로 직접 입국한 외국인은 6,948,754명으로 2024년보다 9.72% 늘었고, Ngurah Rai 공항은 2025년 1월부터 11월까지 승객 22,100,000명을 처리했으며 그중 63%가 국제선 승객이었습니다. 국가별로는 호주인이 단연 가장 많았습니다.
정작 부동산 마케팅이 가장 크게 기대는 수치는 근거가 약한 쪽입니다. 빌라 가격, 객실 점유율, 임대 수익률이 그렇습니다. 발리 빌라에는 이를 추적하는 지수가 없고, 매물 가격은 호가일 뿐 시장 데이터가 아닙니다. 한편 공급은 가격보다 정책에 의해 재편되고 있습니다. 농지 위 건축 제한, 차명(nominee) 소유 금지, 그리고 무허가 임대 숙소를 예약 플랫폼에서 걷어내려는 정부 차원의 움직임이 그것입니다.
아래는 2026년 10월 기준 상황입니다.
관광: 수요 측면
2025년 입국자 수치는 2026년 2월 2일에 발표되었습니다. 증가율로 역산하면 2024년 입국자는 약 6,330,000명이었으므로, 발리의 외국인 방문객은 1년 사이 약 615,000명 늘어난 셈입니다.
2025년 12월 한 달에만 외국인 572,668명이 입국했고, 연간으로는 인도네시아인이 발리로 국내 여행을 26,615,306회 다녀갔습니다. 2025년 10대 해외 시장은 다음과 같습니다.
| 국가 | 2025년 입국자 수 |
|---|---|
| 호주 | 1,630,000명(전체의 23.44%) |
| 인도 | 약 569,260명 |
| 중국 | 약 537,380명 |
| 한국 | 346,680명 |
| 영국 | 317,520명 |
| 프랑스 | 279,120명 |
| 미국 | 274,610명 |
| 말레이시아 | 약 251,160명 |
| 싱가포르 | 211,330명 |
| 일본 | 208,620명 |
매수자에게는 총량만큼이나 분포가 중요합니다. 호주가 외국인 방문객의 4분의 1 가까이를 차지하고, 나머지 9개 시장은 아시아, 유럽, 북미에 걸쳐 있습니다. 다만 이 수치로는 방문객 가운데 몇 명이 호텔이 아닌 개인 빌라에 묵는지, 또 얼마를 내는지는 알 수 없습니다.
2025년 호주, 영국, 미국 세 나라의 입국자는 합쳐서 약 2,200,000명으로 전체의 3분의 1에 가까웠습니다. 발리에서 누가 빌라를 빌리는지 가늠하려는 사람에게는 쓸모 있는 배경이지만, 어디까지나 방문객 수이지 빌라 투숙객 수는 아닙니다.
공항
2025년 1월부터 11월까지 Ngurah Rai 공항 이용객은 22,118,214명으로 전년 같은 기간보다 1% 늘었습니다. 국제선이 약 13,470,000명, 국내선이 약 8,140,000명이었습니다. 1월부터 9월까지는 약 18,230,000명으로 역시 1% 증가했고, 국제선은 9% 늘어 11,530,000명이었습니다. 전체 이용객은 완만하게 늘었고, 국제선은 그보다 빠르게 늘었습니다.
공항은 Jimbaran 바로 북쪽의 Tuban에 있습니다. 북부 발리 공항은 수년째 논의되어 왔지만, 2025년 10월 기준 공식 부지는 지정되지 않았고 사업은 여전히 타당성 검토와 법적 절차 단계에 머물러 있었습니다. 신공항 공사는 시작되지 않았습니다.
인도네시아 전체 흐름과 2026년 현황
인도네시아 전체의 외국인 입국자는 2024년 13,900,000명, 2025년 15,390,000명, 2026년 1월부터 8월까지 10,580,000명이었습니다. 2025년 발리 직접 입국자는 이 전국 합계의 약 45%에 달했습니다. 발리의 수치가 나라 전체의 수치를 움직이는 이유입니다.
발리만 놓고 보면 가장 최근의 연간 확정치는 2025년 수치입니다. 2026년 발리 성장률을 제시받는다면 신중하게 받아들이십시오.
공급: 정책이 신규 빌라에 미치는 영향
2025년과 2026년 발리의 공급에 가장 큰 변화를 가져온 것은 규제였습니다.
- 중앙정부의 모라토리엄으로 2024년 10월부터 2년간 Denpasar, Badung, Gianyar, Tabanan, Nusa Penida에서 호텔과 빌라의 신규 신청 접수가 중단되었습니다. 2025년 1월 주지사는 모라토리엄보다 더 엄격한 관리가 필요하다고 밝혔습니다.
- 2025년 9월, 사망자를 낸 홍수 이후 주지사는 생산 농지와 집수 지역에서 신규 상업 개발을 중단한다고 발표했습니다.
- 2026년 2월 24일 서명된 Perda 4/2026은 생산 농지의 용도 전환을 통제하고 차명 토지 소유를 금지하며, 제재 대상에 중개인까지 포함합니다.
임대 쪽에서는 관광부가 2026년 6월 전국의 온라인 여행 플랫폼에서 무허가 숙박 매물 1,600건 이상을 찾아냈습니다. 최종 삭제 대상 목록에 오른 약 1,367건 가운데 2026년 8월 1일까지 259건이 삭제되었고, 397건은 허가를 받았으며, 195건은 더 이상 확인되지 않았고, 515건은 여전히 처리 중이었습니다. 9개 플랫폼과의 API 검증 연동은 2027년 6월 1일을 목표로 합니다.
정부는 Airbnb를 금지하려는 것이 아니라고 밝혔습니다. 관광부 차관도 목표는 매물을 내리는 것 자체가 아니라 소유주가 허가를 받게 하는 데 있다고 설명했으며, 이를 위해 2025년부터 발리 주정부와 함께 빌라 양성화 프로그램을 운영하고 있습니다. 시장으로서는 임대 물량이 문을 닫기보다 점차 허가 체계 안으로 들어오고 있다는 뜻입니다.
종합하면 방향은 분명합니다. 농지 위 건축은 더 어려워졌고, 차명 구조에는 새로운 제재가 따르며, 무허가 임대는 허가를 받든지 플랫폼에서 퇴출되든지 둘 중 하나로 내몰리고 있습니다. 각 사항은 용도지역과 임대 규정에 관한 글에서 하나씩 다룹니다.
가격, 점유율, 수익률: 비어 있는 데이터
발리 빌라에는 공식 가격 지수도, 공식 점유율이나 수익률 통계도 없습니다. 시중에 도는 수치는 시행사와 중개업체가 내놓은 것이며 시장 데이터가 아닙니다. 호텔 객실 점유율은 호텔의 수치일 뿐 개인 빌라의 수치가 아닙니다.
실제로 존재하는 수치가 두 가지 있는데, 이마저 자주 잘못 읽힙니다. 발리에서 외국인이 권리증이 있는 부동산을 살 때 적용되는 최저 가격, 즉 토지가 딸린 주택 5,000,000,000 IDR과 아파트 2,000,000,000 IDR은 장관령으로 정한 법적 하한선이지 시장 가격이 아닙니다. 또 Golden Visa(골든 비자) 수치, 즉 2026년 5월 18일까지 전국에서 발급된 1,274건과 대부분 기업 투자자에게서 나온 약 52,100,000,000,000 IDR의 투자액은 인도네시아 전역의 투자 비자 이용 현황을 보여 줄 뿐 발리의 부동산 수요를 나타내지 않습니다.
외국인 매수자에게 제시되는 가격은 보통 미국 달러 표시이지만, Bank Indonesia(인도네시아 중앙은행)는 인도네시아 내 가격을 루피아로 표시하도록 요구합니다. 달러 가격을 시기별로 비교하면 그 안에 환율 변동까지 섞여 들어가므로, 제시받는 ‘가격 상승률’ 수치는 그만큼 더 조심해서 봐야 합니다.
그러니 브로슈어에 발리 수익률이 적혀 있다면 출처부터 물어보십시오. 시행사 자체 추정치라는 답이 돌아온다면 딱 그 정도의 의미로 받아들이면 됩니다.
인프라: 지어진 것과 계획에만 있는 것
발리에서 운영 중인 유료 도로는 하나뿐입니다. 대부분 바다 위를 지나는 12.7 km 길이의 Bali Mandara 유료 도로로, 2013년 9월 23일부터 공항과 Nusa Dua, Benoa를 잇고 있습니다.
나머지는 계획입니다. 서부 발리를 가로지르는 Gilimanuk에서 Mengwi까지의 유료 도로는 지어지지 않았습니다. 기존 투자자가 재무 요건을 충족하지 못하자 정부는 2026년 이 사업을 유료 구간을 줄인 민관협력 방식으로 재구성하고 있었고, 2026년 말 투자자 입찰과 2031년 개통을 목표로 잡았습니다. 도시철도 계획은 2024년 9월 기공식을 열었지만 투자자들의 우려와 사업 타당성 문제로 멈춰 섰고, 2026년 1월 기준 이를 맡은 지방공기업은 아직 투자자를 찾고 있었습니다. 발리에서 공사 중인 도시철도는 없습니다.
최근 실제로 문을 연 사업도 하나 있습니다. 보건과 관광을 위한 Sanur 경제특구(Special Economic Zone)와 Bali International Hospital이 2025년 6월 25일 개소했습니다. 이것이 Sanur에 어떤 의미인지는 지역 가이드에서 다룹니다.
제시받은 수치를 읽는 법
- 어떤 수치든 누가 만든 것인지 확인하십시오. 방문객과 공항 통계는 공식 수치지만, 가격과 점유율, 수익률 수치는 대개 판매자 자체 자료입니다.
- 정책에 관한 주장이라면 근거가 되는 규정을 밝혀야 합니다.
- 5,000,000,000 IDR과 2,000,000,000 IDR이라는 하한선을 시장 가격으로 착각하지 마십시오.
- 착공하지 않은 교통 사업은 깎아서 보십시오.
- 정책 방향을 따져 보십시오. 공급 규정은 2025년과 2026년에 강화되었고, 허가 단속에는 2027년이라는 기한이 잡혀 있습니다.
- 관광객 부담금은 투숙객이 내는 작은 비용으로 보면 됩니다. 외국인 관광객은 2024년 2월 14일부터 방문 1회에 150,000 IDR씩 내고 있으며, 2026년 10월 기준 인상안은 채택되지 않았습니다.
매입의 법적 측면은 발리에서 외국인이 소유할 수 있는 것에서, 흔한 함정은 발리에서 매수자가 마주하는 위험에서 볼 수 있습니다. 발리 매물도 둘러보실 수 있으며, 저희가 일하는 방식은 인도네시아 페이지에서 설명합니다.
