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발리는 대부분의 시장보다 외국인 매수자에게 요구하는 것이 많습니다. 소유는 리스나 Hak Pakai 권리를 통해서만 가능하고, 단기 임대는 라이선스가 필요한 사업이며, 부지에 무엇을 지을 수 있는지는 그 땅의 용도지역이 정합니다.
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발리의 시행사 분할 납부는 규제된 제도가 아니라 계약상의 조건입니다. 그래서 돈이 오가기 전에, 납부가 검증된 공사 진척에 연동되어 있는지, 건축 승인(PBG)이 이미 발급되었는지 확인합니다.
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발리의 수요는 분명합니다. 2025년 외국인 입국자는 6,950,000명에 육박했고, 첫 11개월 동안 공항 이용객은 22,100,000명이었습니다. 반면 빌라 가격과 수익률은 분명하지 않습니다. 이 글에서는 방문객…
발리에서 값비싼 실수는 대개 매수자가 들은 한마디에서 시작됩니다. 외국인도 프리홀드가 된다, 차명은 안전하다, 80년이다, 첫날부터 Airbnb가 가능하다, 빌라를 사면 비자가 나온다. 이 글에서는 이런 주장을 하나…
발리에서는 부지가 속한 용도지역에 따라 그 위에 빌라를 합법적으로 세우고 임대할 수 있는지가 정해집니다. 이 글에서는 주 공간계획, 생산 농지에 관한 2025년과 2026년 규정, KKPR 적합성 확인, PBG와 S…
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가능합니다. 다만 프리홀드로는 살 수 없습니다. 인도네시아의 프리홀드인 Hak Milik은 인도네시아 국민만 보유할 수 있고, 이를 외국인에게 직접 넘기거나 명의 대여자를 통해 넘기는 약정은 법적으로 무효입니다. 외국인 개인은 인도네시아인 토지 소유자로부터 리스홀드(Hak Sewa)를 얻거나, 등기된 사용권인 Hak Pakai를 취득합니다. 발리에서 가장 흔한 방식은 리스홀드입니다. 아파트는 외국인 소유 요건을 갖춘 건물이라면 구분소유권(strata title)으로 보유할 수 있으며, 해당 건물이 요건을 갖췄는지는 시행사 측 공증인이 확인해야 합니다.
계약서에 적힌 기간만큼입니다. 업계 가이드는 발리의 일반적인 리스 기간을 25~30년으로 보며, 연장은 증서에 명시된 경우에만 가능합니다. 가능하면 고정 가격이나 가격 산정 공식까지 함께 적어 두는 것이 좋습니다. ‘30년 + 30년’ 같은 합산 기간은 계약상의 옵션일 뿐 법적 권리가 아닙니다. 기간이 끝나면 연장 합의가 없는 한 토지와 건물은 소유자에게 돌아갑니다. 인도네시아 민법상 리스는 어느 한쪽 당사자가 사망해도 유지되고, 리스 계약에 달리 정하지 않았다면 토지가 매각되어도 유지됩니다.
Hak Pakai는 정해진 기간 동안 토지를 사용할 수 있는 권리로, 외국인 개인이 본인 명의로 보유할 수 있는 유일한 토지 권리입니다. ‘최대 80년’이라는 수치는 국유지에만 해당합니다. 30년에 20년 연장, 다시 30년 갱신이 가능하지만 단계마다 신청과 승인을 거쳐야 하고 자동으로 이루어지지는 않습니다. 발리에서 흔한 경우처럼 인도네시아인이 소유한 토지라면 기간은 최대 30년이며, 소유자가 동의한 새 증서를 통해서만 갱신됩니다. 발리의 외국인 매수자에게는 최저 가격 기준도 있습니다. 주택은 50억 루피아(IDR 5 billion), 아파트는 20억 루피아(IDR 2 billion)입니다. 현재 기준액은 공증인에게 확인하십시오.
등기된 권리를 취득할 때 매수자는 BPHTB를 냅니다. 매매가와 정부 공시가 중 높은 금액에서 리젠시(군)마다 정한 공제액을 뺀 금액에 최대 5%가 부과되는 취득세입니다. 매도자는 2.5%의 분리과세 소득세를 냅니다. 시행사에서 사는 신축 주택에는 부가가치세가 붙으며, 2025년과 2026년 대부분의 주택에 적용되는 실효 세율은 11%입니다. 토지증서관 수수료는 증서 기재 금액의 1%가 상한이고, 매년 내는 토지·건물세(PBB)는 공시가의 최대 0.5%입니다. 세율은 리젠시마다 따로 정하므로 프로젝트별로 수치를 확인해 드립니다.
라이선스를 갖춘 사업으로만 가능합니다. 모든 숙박 사업에는 국가 OSS 시스템을 통한 라이선스, 즉 올바른 KBLI 코드가 부여된 NIB가 필요하고, 최대 10%의 지역 호텔세가 부과됩니다. 2026년 관광부는 Airbnb와 Booking.com을 포함한 9개 예약 플랫폼에서 무허가 숙소를 내리도록 했고, 2026년 8월 1일까지 259건이 게시 중단되었습니다. 플랫폼과 연동한 자동 라이선스 확인은 2027년 6월 도입을 목표로 합니다. 외국인 소유자에게 합법적인 방법은 외국인 주주가 있는 회사(PT PMA)를 세우거나, 라이선스를 보유한 인도네시아 운영사를 통해 임대하는 것입니다.
매수만으로는 생기지 않습니다. 리스홀드 빌라를 샀다고 비자가 나오지는 않습니다. 세컨드 홈 비자(Second Home Visa)는 인도네시아 국영 은행에 US$130,000 이상을 예치하거나 1백만 달러 이상의 아파트를 매입하는 조건으로 최대 5년, 연장 시 10년까지의 체류 허가를 줍니다. 정부 수수료는 1,300만 루피아(IDR 13 million)입니다. 골든 비자(Golden Visa)는 국채, 상장 주식, 예금 투자와 연계되어 있으며, 공식 자료에는 부동산을 통한 경로가 없습니다.
외국인 매수자를 겨냥한 발리 프로젝트는 보통 달러로 판매되기 때문이며, 통화는 페이지 상단에서 바꾸실 수 있습니다. 다만 계약 자체는 루피아로 이루어집니다. 인도네시아 중앙은행(Bank Indonesia)은 인도네시아 내 거래를 루피아로 하도록 규정하고 있어, 달러 금액은 환산값일 뿐 계약 가격이 아닙니다.
매수자에게는 받지 않습니다. 수수료는 시행사가 지급하므로, 직접 매수하실 때와 같은 가격을 내십니다. 세금, 공증 비용, 라이선스 비용은 별도이며 서명 전에 모두 상세히 안내해 드립니다. 어떤 리스나 권리든 고객이 직접 선임한 독립 공증인이나 변호사가 증명서, 용도지역, 인허가를 확인하도록 권해 드립니다.
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