Următoarea dumneavoastră investiție în Bali
începe cu o conversație.

Da, dar nu în proprietate deplină. Hak Milik, proprietatea deplină indoneziană, este rezervată cetățenilor indonezieni, iar orice aranjament care o transmite unui străin, direct sau prin persoane interpuse (nominee), este nul de drept. O persoană fizică străină cumpără fie un leasehold (Hak Sewa), adică o închiriere pe termen lung de la un proprietar de teren indonezian, varianta cea mai des întâlnită în Bali, fie un Hak Pakai, un drept de folosință înregistrat. Un apartament poate fi deținut cu titlu strata, într-o clădire care permite proprietatea străină, lucru pe care notarul dezvoltatorului trebuie să îl confirme pentru clădirea respectivă.

Atât cât prevede contractul. Ghidurile din domeniu situează durata obișnuită a unui leasehold în Bali între 25 și 30 de ani, iar o prelungire există doar dacă este scrisă în act, ideal cu un preț fix sau cu o formulă de calcul al prețului. Totaluri precum „30 plus 30” sunt opțiuni contractuale, nu un drept prevăzut de lege. La sfârșitul perioadei, terenul și clădirea revin proprietarului, dacă nu s-a convenit o prelungire. Potrivit Codului civil indonezian, contractul de închiriere continuă după decesul oricăreia dintre părți, precum și după vânzarea terenului, dacă în contract nu se prevede altfel.

Hak Pakai este dreptul de a folosi un teren pentru o perioadă determinată și singurul titlu funciar pe care o persoană fizică străină îl poate deține pe propriul nume. Cifra de „până la 80 de ani” se aplică doar pe terenurile statului: 30 de ani, cu o prelungire de 20 și o reînnoire de 30, iar fiecare pas se solicită și se aprobă, niciodată automat. Pe un teren deținut de un indonezian, cazul obișnuit în Bali, durata este de până la 30 de ani și se reînnoiește doar printr-un act nou cu acordul proprietarului. Cumpărătorii străini din Bali au și prețuri minime: 5 miliarde IDR pentru o casă și 2 miliarde IDR pentru un apartament; confirmați cifra actuală cu notarul.

Pe un titlu înregistrat, cumpărătorul plătește BPHTB, o taxă de achiziție de până la 5% la valoarea mai mare dintre preț și valoarea evaluată de stat, minus o sumă neimpozabilă stabilită de fiecare regență. Vânzătorul plătește un impozit final pe venit de 2,5%. O locuință nouă cumpărată de la un dezvoltator are TVA, cu o cotă efectivă de 11% pentru majoritatea locuințelor în 2025 și 2026. Onorariul funcționarului pentru acte funciare este plafonat la 1% din valoarea din act, iar impozitul anual pe teren și clădiri (PBB) ajunge până la 0,5% din valoarea evaluată. Regențele își stabilesc propriile cote, așa că verificăm cifrele pentru fiecare proiect.

Doar ca afacere cu licență. Orice afacere de cazare are nevoie de o licență prin sistemul național OSS, de un NIB cu codul KBLI corect, iar taxa regională pe cazare este de până la 10%. În 2026, Ministerul Turismului a cerut eliminarea anunțurilor fără licență de pe nouă platforme de rezervări, printre ele Airbnb și Booking.com, cu 259 de anunțuri scoase până la 1 august 2026, iar o verificare automată a licențelor împreună cu platformele este planificată pentru iunie 2027. Pentru un proprietar străin, căile legale sunt o companie cu acționari străini (PT PMA) sau închirierea printr-un operator indonezian licențiat.

Nu de la sine: cumpărarea unei vile în leasehold nu vă aduce nicio viză. Second Home Visa cere cel puțin 130.000 USD într-o bancă de stat din Indonezia sau cumpărarea unui apartament de cel puțin 1 milion USD și oferă un permis de ședere de până la 5 ani, prelungibil la 10, cu taxe guvernamentale de 13 milioane IDR. Golden Visa este legată de investiții în obligațiuni de stat, acțiuni listate sau depozite, iar materialele oficiale nu prevăd o cale prin imobiliare.

Pentru că proiectele din Bali destinate cumpărătorilor străini sunt de obicei promovate în dolari, iar moneda o puteți schimba din partea de sus a paginii. Contractul în sine se face însă în rupii: Bank Indonesia cere ca tranzacțiile din Indonezia să se facă în rupii, așa că o sumă în dolari este o conversie, niciodată prețul din contract.

Nimic de la cumpărător. Comisionul nostru îl plătește dezvoltatorul, așa că plătiți același preț ca la o achiziție directă. Taxele, onorariile notariale și eventualele costuri de licență sunt separate și vi le prezentăm integral înainte să semnați. Pentru orice contract de închiriere sau titlu vă recomandăm ca propriul dumneavoastră notar sau avocat independent să verifice certificatul, zonarea și autorizațiile.