Zonarea în Bali: zonele verzi, planul de amenajare a teritoriului și de ce decide ce puteți construi și închiria
Zonarea este prima întrebare juridică despre orice teren din Bali și cea pe care am verifica-o înaintea oricărei alteia. Pe un teren dintr-o zonă agricolă sau verde nu se poate construi legal o vilă. Din februarie 2026, regulamentul provincial Perda 4/2026 restricționează în Bali conversia terenurilor agricole productive (culturi alimentare, horticultură și plantații) la uz comercial, iar în septembrie 2025 guvernatorul a anunțat oprirea noilor hoteluri, vile și dezvoltări similare pe terenurile productive și în zonele de captare a apei.
Un contract de leasehold bun sau un certificat curat nu schimbă nimic din toate acestea. Zona decide dacă o clădire poate fi ridicată, dacă poate fi folosită și dacă poate fi închiriată oaspeților. Dacă răspunsul este nu, restul documentelor descriu o clădire care nu ar trebui să existe, iar în Bali astfel de clădiri au fost demolate.
Mai jos trecem prin planurile care stabilesc zonele, regulile din 2025 și 2026, verificarea de conformitate KKPR, autorizațiile de construire și verificările pe care le-am face pentru orice teren, cu situația din octombrie 2026.
Planurile care stabilesc zonele
Planul provincial de amenajare a teritoriului al Bali este Perda Provinsi Bali nr. 2/2023, adică RTRWP pentru perioada dintre 2023 și 2043. Sub el se află planurile detaliate de amenajare (RDTR) pentru anumite zone. Acolo unde un RDTR digital a fost integrat în OSS, sistemul național de licențiere online, conformitatea poate fi confirmată automat. Acolo unde nu, este nevoie în schimb de o aprobare.
Pentru un cumpărător, pasul practic este verificarea zonei pentru parcela respectivă. Verificarea zonei „ITR” este printre primele lucruri de făcut, alături de verificarea certificatului la oficiul funciar. Zona unui teren vecin sau a „împrejurimilor” nu vă spune nimic despre terenul dumneavoastră. O vilă alăturată, cu luminile aprinse, nu dovedește că pe terenul dumneavoastră se poate construi una.
Suprafața terenului este o limită separată pentru cumpărătorii străini care folosesc un Hak Pakai. Un străin poate deține un singur teren per persoană sau familie pentru o casă cu teren, de maximum 2,000 de metri pătrați, cu excepția cazului în care o autorizație ministerială permite mai mult. Un teren mare care se încadrează în zonă poate să nu respecte totuși regulile de proprietate, așa că verificați ambele aspecte înainte să negociați.
Zonele verzi și terenurile agricole productive: regulile din 2025 și 2026
Regulile actuale s-au conturat rapid. În septembrie 2025, după inundații soldate cu 18 morți, guvernatorul Wayan Koster a anunțat oprirea noilor hoteluri, vile, restaurante și dezvoltări comerciale similare pe terenurile productive și în zonele de captare a apei. El a declarat că terenurile productive nu mai pot fi convertite la uz comercial începând din 2025 și le-a cerut regenților și primarilor să nu emită autorizații care încalcă regula.
Parlamentul provincial a adoptat apoi Perda 4/2026 pe 29 decembrie 2025, iar regulamentul a fost semnat pe 24 februarie 2026. Titlul său complet acoperă două subiecte: controlul conversiei terenurilor productive și interzicerea transferurilor de proprietate funciară prin nominee. În privința terenurilor, regulamentul controlează conversia terenurilor productive folosite pentru culturi alimentare, horticultură și plantații. Sancțiunile prevăzute sunt administrative (avertismente scrise, suspendare, închiderea amplasamentului, revocarea sau anularea autorizației, demolare, refacerea terenului și amenzi), la care se adaugă sancțiuni penale în temeiul legislației existente.
Guvernul provincial justifică politica prin securitatea alimentară, protecția peisajului cultural și prevenirea practicilor cu nominee. Acest ultim obiectiv este al doilea subiect al regulamentului. Perda 4/2026 interzice transferurile de proprietate funciară prin nominee („pinjam nama”), iar sancțiunile sale îi vizează și pe cei care acționează ca intermediari sau facilitatori ori care pun la dispoziție mijloacele prin care un străin controlează terenul printr-un nominee. Un teren ale cărui documente depind de un nominee este așadar expus pe două fronturi în temeiul aceluiași regulament: utilizarea terenului și proprietatea.
Dacă vă uitați la o vilă construită pe ceea ce a fost cândva o orezărie, întrebați un avocat cum tratează Perda 4/2026 clădirile existente pe acel teren și care sunt amenzile, înainte să vă bazați pe asigurările cuiva.
Aceste reguli lovesc cel mai puternic acolo unde vilele se întâlnesc cu terenurile agricole. Canggu era cândva înconjurat de orezării. Ubud este înconjurat de ferme, orezării și culturi agroforestiere. Tabanan este în mare parte agricol, iar terasele de orez Jatiluwih fac parte din peisajul cultural subak înscris de UNESCO în 2012. Ghidul nostru pe zone le prezintă pe fiecare.
Ce s-a întâmplat cu moratoriul
Discuțiile despre un „moratoriu” pe vilele noi din Bali datează din 2024. În septembrie 2024, guvernul central plănuia un moratoriu pe noile hoteluri, vile și localuri de noapte din sudul insulei, al cărui domeniu de aplicare și a cărui durată nu erau încă stabilite atunci. Moratoriul a fost apoi consacrat printr-o decizie a ministrului coordonator (163/2024), care a închis noile cereri OSS pentru hoteluri, vile, restaurante, baruri și beach cluburi în Denpasar, Badung, Gianyar, Tabanan și Nusa Penida timp de doi ani, din octombrie 2024.
În ianuarie 2025, guvernatorul reales a declarat: „Nu este nevoie de un moratoriu. Este nevoie de un control mai strict”. Oprirea din septembrie 2025 privind terenurile productive și Perda 4/2026 sunt, până acum, forma concretă a acestui control mai strict. Pentru un cumpărător, contează restricțiile specifice privind terenurile productive și zonele de captare a apei. Cei doi ani ai deciziei din 2024 expiră în octombrie 2026.
KKPR: verificarea conformității cu planul de amenajare
KKPR este confirmarea că o activitate planificată se încadrează în planul de amenajare a teritoriului. În temeiul PP 28/2025, are două forme. Acolo unde un RDTR digital este integrat în OSS, confirmarea (KKKPR) este automată. În rest, este nevoie de o aprobare (PKKPR).
KKPR nu a fost desființat. Zvonurile în acest sens au pornit de la întârzierile de procesare din OSS de după PP 28/2025. Pentru un proiect off-plan, întrebați dezvoltatorul ce formă se aplică și cereți documentul propriu-zis.
De la zonă la clădire: PBG și SLF
O zonă care permite o vilă este doar începutul. Construcția poate începe numai după emiterea autorizației de construire, PBG (Persetujuan Bangunan Gedung). PBG a înlocuit vechiul IMB în temeiul Legii creării de locuri de muncă (Job Creation Law) și al PP 16/2021, iar autorizațiile IMB emise înainte de PP 16/2021 rămân valabile până la expirare.
Înainte de a fi folosită, o clădire are nevoie de un certificat de funcționare, SLF (Sertifikat Laik Fungsi), emis de administrația regională. SLF este valabil 20 de ani pentru casele individuale și înșiruite și cinci ani pentru celelalte clădiri. Reînnoirea necesită o inspecție tehnică, iar sancțiunile merg până la demolare. Pentru o vilă construită, verificați că ambele documente există și corespund cu ceea ce se află efectiv pe teren.
Pentru casele și apartamentele off-plan vândute în temeiul legilor locuinței, ordinea pașilor este inclusă în vânzarea însăși: un dezvoltator poate semna antecontractul de vânzare (PPJB) doar după ce deține certificatul de teren și autorizația de construire și după finalizarea a cel puțin 20% din construcție. Majoritatea vilelor off-plan din Bali se vând prin contracte de leasehold, cărora acest regulament s-ar putea să nu li se aplice, așa că pentru ele trebuie să cereți dumneavoastră documentele.
Demolările chiar au loc. Din 21 iulie 2025, autoritățile din Bali și Badung au început demolarea a 48 de construcții de pe plaja Bingin din Pecatu, inclusiv vile, homestay-uri și restaurante, ridicate fără autorizații pe terenuri de coastă protejate sau ale statului.
Zonarea și închirierea: utilizarea permisă
Zonarea vă urmează și în chestiunea închirierii. Utilizarea permisă prin contractul de leasehold, rezidențială sau închiriere comercială, trebuie să fie în acord cu zonarea și cu licențele. Închirierea pe termen scurt este o activitate de cazare care necesită licență, un număr de identificare a afacerii (NIB) și un cod de clasificare (KBLI) prin OSS, iar în 2026 ministerul turismului a început să elimine anunțurile fără licență de pe platformele de rezervări. O licență de afaceri nu face legală o vilă pe un teren a cărui zonă nu o permite, așa că lămuriți zona înainte să planificați închirierea. Articolul nostru despre închirierea legală a unei vile tratează partea de licențiere.
Documentele care răspund la întrebarea despre zonare
| Verificare | Ce vă spune | Când o obțineți |
|---|---|---|
| Verificarea zonei (ITR) pentru parcelă | Zona conform RTRWP și oricărui plan detaliat | Înainte de orice avans |
| Statutul de teren productiv | Dacă se aplică Perda 4/2026 și oprirea din 2025 | Înainte de orice avans |
| KKPR (KKKPR sau PKKPR) | Că activitatea planificată este conformă cu planul de amenajare | Înainte de construcție |
| PBG sau un IMB mai vechi încă valabil | Că această clădire a fost aprobată | Înainte de construcție; pentru o vilă construită, înainte de cumpărare |
| SLF | Că clădirea este certificată ca aptă pentru utilizarea ei | Înainte de utilizare sau de predare |
| Contractul de leasehold: utilizarea permisă | Dacă proprietarul terenului permite închirierea comercială | La semnarea contractului |
Ce verificați înainte să plătiți pentru un teren sau o vilă
- Faceți verificarea zonei pentru parcela propriu-zisă, printr-un avocat sau un notar, nu prin vânzător.
- Întrebați direct dacă terenul este agricol productiv sau se află într-o zonă de captare a apei. Culturile alimentare, horticultura și plantațiile sunt categoriile din Perda 4/2026.
- Pentru o vilă existentă pe un fost teren agricol, cereți opinia unui avocat despre felul în care noile reguli tratează clădirile existente.
- Pentru terenurile de pe coastă și de pe faleze, confirmați că nicio parte a terenului nu este protejată sau proprietate a statului.
- Obțineți KKPR, PBG și SLF și verificați că acestea corespund proiectului sau clădirii.
- Asigurați-vă că utilizarea permisă prin contract acoperă ce intenționați să faceți și că zona o permite la rândul ei.
Structurile juridice sunt explicate în ce pot deține străinii în Bali, iar pașii achiziției în cumpărarea off-plan în Bali, pas cu pas. Ofertele noastre din Bali și pagina noastră despre Indonezia explică modul în care lucrăm pe această piață.
