Cumpărarea off-plan în Bali, pas cu pas: notarul, verificarea certificatului, zonarea, PBG și SLF
Cumpărarea off-plan în Bali se reduce la cinci verificări făcute în ordinea corectă: certificatul de teren la oficiul funciar, zonarea terenului, autorizația de construire (PBG) înainte de începerea lucrărilor, un contract care leagă plățile de progresul real și certificatul de funcționare (SLF) înainte ca cineva să folosească clădirea. Dacă acestea sunt în regulă, restul sunt formalități. Dacă una lipsește, nicio cantitate de hârtii nu o poate compensa.
Cadrul juridic depinde de ce cumpărați. Dacă un dezvoltator vinde o casă sau un apartament cu titlu înregistrat, regulile indoneziene privind locuințele stabilesc cum trebuie întocmit antecontractul de vânzare (PPJB) și când îl poate semna dezvoltatorul. Totuși, majoritatea vânzărilor de vile off-plan din Bali sunt contracte de leasehold, cărora acest regulament privind locuințele s-ar putea să nu li se aplice. În acest caz, contractul este singura protecție pe care o aveți și spune exact ce s-a negociat.
Iată succesiunea pașilor așa cum am parcurge-o în octombrie 2026, cu persoanele implicate, documentele pe care trebuie să le cereți și punctele în care regulile vă lasă expus.
Cine ce face: notarul și PPAT
Într-o achiziție în Bali apar doi oficiali, iar aceeași persoană poate ocupa ambele funcții. Notarul (Notaris) întocmește acte autentice precum PPJB, actele de leasehold (akta sewa) și actele societare. Oficialul pentru acte funciare (PPAT, Pejabat Pembuat Akta Tanah) întocmește actele care transferă sau constituie drepturi funciare înregistrate, cum ar fi actul de vânzare (AJB) sau actul prin care se acordă un Hak Pakai asupra unui teren în proprietate privată. Acest act este apoi înregistrat la oficiul funciar, BPN.
Înainte de a redacta actul de vânzare, PPAT verifică autenticitatea certificatului la oficiul funciar și poate semna transferul doar după plata impozitului pe venit al vânzătorului și a taxei de achiziție a cumpărătorului. Un act de acordare neînregistrat nu este opozabil terților. Pentru un Hak Pakai, înregistrarea este momentul în care dreptul dumneavoastră produce efecte.
Dacă dezvoltatorul lucrează cu propriul notar, puteți cere totuși propriului avocat să analizeze fiecare proiect de act înainte de semnare. Vă recomandăm acest lucru, indiferent de structura pe care o cumpărați.
Pasul 1: rezervarea
O rezervare este un contract între dumneavoastră și vânzător. Nu există o formă legală pentru ea, așa că citiți ce spune despre rambursări înainte să plătiți. Avansurile pentru vilele off-plan din Bali sunt de obicei între aproximativ 10% și 30% din preț. Acestea sunt condiții ale dezvoltatorilor, nu norme reglementate. Cereți ca avansul să fie rambursabil dacă autorizația de construire (PBG) nu este emisă și obțineți acest lucru în scris chiar în documentul de rezervare.
Fiți atenți la monedă. Regulamentul Bank Indonesia PBI 17/3/PBI/2015 impune rupia pentru tranzacțiile din Indonezia și obligă firmele să afișeze prețurile în rupii. Marketingul din Bali destinat străinilor este adesea afișat în dolari americani, dar contractul și plățile din Indonezia ar trebui să fie în rupii, cu dolarii cel mult ca indicație.
Pasul 2: due diligence pentru teren
Începeți cu certificatul: verificați-l (SHM pentru terenurile Hak Milik), împreună cu proprietarul înscris, direct la BPN, evitați să cumpărați printr-un intermediar atunci când persoana de pe certificat nu este prezentă și obțineți o adeverință de la tribunalul districtual care arată că nu există litigii în curs. Apoi verificați că impozitul anual pe teren și clădiri (PBB) a fost plătit, pe baza deciziei anuale de impunere (SPPT PBB).
În Bali, terenurile sunt adesea deținute în cadrul familiilor, așa că asigurați-vă că s-au obținut toate acordurile necesare din partea familiei și întrebați un avocat ce semnături cere efectiv legea pentru terenul pe care îl cumpărați.
Zonarea și conformitatea cu planul de amenajare (KKPR)
Zonarea decide dacă pe teren poate exista legal o vilă. Verificați zona parcelei (verificarea zonei „ITR”). Planul provincial de amenajare a teritoriului al Bali este Perda 2/2023, pentru perioada dintre 2023 și 2043, iar din februarie 2026 Perda 4/2026 restricționează conversia terenurilor agricole productive la uz comercial. Pe un teren dintr-o zonă agricolă sau verde nu se poate construi legal o vilă.
Proiectul are nevoie și de conformitate cu planul de amenajare (KKPR). Acolo unde un plan detaliat de amenajare digital (RDTR) este integrat în sistemul național de licențiere OSS, confirmarea este automată. În rest, este nevoie de o aprobare. În ciuda zvonurilor provocate de întârzierile de procesare din OSS, KKPR nu a fost desființat. Articolul nostru despre zonarea în Bali explică zonele mai în detaliu.
Autorizația de construire (PBG)
PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) a înlocuit vechea autorizație de construire IMB în temeiul Legii creării de locuri de muncă (Job Creation Law) și al PP 16/2021, iar construcția poate începe doar după emiterea unui PBG. Autorizațiile IMB emise înainte de PP 16/2021 rămân valabile până la expirare. Pentru un proiect off-plan, cereți numărul PBG și verificați că planurile aprobate corespund cu ceea ce cumpărați: numărul de clădiri, suprafața construită și destinația.
Aceste verificări nu sunt formalități. În septembrie 2025, după inundații soldate cu victime, guvernatorul Bali a anunțat oprirea noilor hoteluri, vile și dezvoltări similare pe terenurile productive și în zonele de captare a apei. În iulie 2025, autoritățile au început demolarea a 48 de construcții de pe plaja Bingin ridicate fără autorizații pe terenuri de coastă protejate.
Pasul 3: contractul
Case și apartamente cu titlu: PPJB
Pentru vânzările dezvoltatorilor acoperite de legile locuinței, Regulamentul ministerial Permen PUPR 11/PRT/M/2019 cere ca PPJB să fie un act notarial, iar cumpărătorul trebuie să primească cel puțin șapte zile pentru a analiza proiectul. Dezvoltatorul poate semna un PPJB doar după ce deține certificatul de teren și autorizația de construire, după ce există drumuri și sisteme de drenaj și după ce un consultant a certificat finalizarea a cel puțin 20% din construcție.
Același regulament stabilește regulile de rambursare. Dacă dezvoltatorul ratează termenele comunicate, cumpărătorul poate anula contractul și primi o rambursare integrală în 30 de zile. Dacă cumpărătorul nu își respectă obligațiile după semnarea PPJB, dezvoltatorul reține plățile de până la 10% din preț sau 10% atunci când s-a plătit mai mult. Întrebați notarul dacă regulile ulterioare privind locuințele au modificat detaliile.
Vilele în leasehold: actul de leasehold
Majoritatea vânzărilor de vile off-plan din Bali sunt contracte de leasehold. Acestea ar trebui semnate ca acte notariale în fața unui notar, pentru că acordurile sub semnătură privată sunt probe slabe în instanțele indoneziene. Dacă regulamentul privind locuințele nu se aplică contractului dumneavoastră, nu vă puteți baza pe cele șapte zile de analiză, pe pragul de 20% din construcție sau pe regulile de rambursare. Dacă doriți aceste protecții, scrieți-le în contract. Ghidul nostru despre leasehold în Bali enumeră clauzele de inclus.
Pasul 4: plata pe măsură ce clădirea se ridică
Planurile de plată sunt de regulă eșalonate: un avans, apoi rate legate de etape precum emiterea autorizației și fazele construcției, și un sold la finalizare sau la predare. Unii dezvoltatori promovează calendare mai lungi, de exemplu 36 de rate lunare. Oricare ar fi calendarul, legați fiecare plată de progresul verificat al construcției, confirmați că PBG a fost emis și verificați istoricul dezvoltatorului.
În practică, contractul ar trebui să descrie fiecare etapă în termeni pe care cineva îi poate verifica pe șantier și să precizeze cine face verificarea. O plată datorată „la 50% din finalizare”, fără o definiție a finalizării, este o plată datorată atunci când o cere dezvoltatorul.
Finanțarea locală are puține șanse să ajute aici. Un Hak Pakai înregistrat poate fi ipotecat, dar nu ar trebui să contați pe un credit ipotecar bancar garantat cu un leasehold din Bali, iar creditarea locală a străinilor este rară. Majoritatea cumpărătorilor străini plătesc cash sau folosesc planul dezvoltatorului.
Pasul 5: finalizarea, predarea și SLF
O clădire finalizată are nevoie de un certificat de funcționare, SLF (Sertifikat Laik Fungsi), emis de administrația regională pentru a confirma că este aptă de utilizare înainte de a fi folosită. Conform PP 16/2021, este valabil 20 de ani pentru casele individuale și înșiruite și cinci ani pentru celelalte clădiri. Reînnoirea necesită o inspecție tehnică, iar sancțiunile pentru clădirile fără SLF merg până la demolare. Cereți SLF înainte să acceptați predarea și verificați că acesta corespunde clădirii pe care o primiți.
Pentru un titlu înregistrat, finalizarea înseamnă și taxele și actul. Vânzătorul plătește un impozit final pe venit de 2.5% pentru transfer, iar cumpărătorul plătește taxa de achiziție (BPHTB) de până la 5%. PPAT semnează actul de vânzare sau actul de acordare doar după plata ambelor, apoi îl înregistrează la oficiul funciar, iar certificatul se emite pe numele dumneavoastră. Articolul nostru despre taxele și costurile proprietăților din Bali prezintă lista completă.
Pentru un leasehold, predarea marchează începutul duratei contractului, dacă acesta prevede astfel. Verificați data de la care încep să curgă anii dumneavoastră.
Documentele din fiecare etapă
| Etapa | Documentul | Ce verificați |
|---|---|---|
| Înainte de rezervare | Certificatul de teren (de exemplu SHM) | Verificat la oficiul funciar (BPN); proprietarul înscris este prezent și semnează |
| Înainte de rezervare | Adeverința de la tribunalul districtual | Niciun litigiu în curs privind terenul |
| Înainte de rezervare | SPPT PBB (decizia anuală pentru impozitul funciar) | Impozitul anual pe teren și clădiri plătit |
| Înainte de rezervare | Verificarea zonei și KKPR | Zona permite utilizarea planificată; KKPR confirmat sau aprobat |
| Înainte de construcție | PBG (sau un IMB mai vechi valabil) | Emis și corespunzător proiectului pe care îl cumpărați |
| Contractul | PPJB sau actul de leasehold, întocmit de un notar | Formă notarială, etape verificabile, condiții de rambursare |
| Înainte de utilizare | SLF, de la administrația regională | Emis pentru clădirea pe care o primiți |
| Doar la vânzarea cu titlu | AJB sau actul de acordare în fața PPAT, apoi certificatul | Taxe plătite; drept înregistrat pe numele dumneavoastră |
Ce verificați înainte să plătiți un avans
- Ce drept cumpărați: un leasehold, un Hak Pakai, un titlu strata sau altceva. Pentru un Hak Pakai în Bali, pragul pentru cumpărătorii străini este de 5 miliarde IDR pentru o casă și 2 miliarde IDR pentru un apartament, iar cifra trebuie confirmată cu notarul.
- Certificatul de teren și proprietarul, verificate la BPN, și fiecare semnătură necesară identificată de un avocat.
- Zona terenului și dacă este teren agricol productiv vizat de restricțiile din 2025 și 2026.
- PBG și dacă avansul este rambursabil în cazul în care nu este emis.
- Un calendar de plată legat de etape pe care le puteți verifica, în rupii.
- Pentru o vânzare cu titlu, dacă se aplică protecțiile din legea locuinței. Pentru un leasehold, dacă ați inclus protecții echivalente în contract.
- SLF înainte de predare.
Structurile propriu-zise sunt explicate în ce pot deține străinii în Bali, iar capcanele frecvente în riscurile cu care se confruntă cumpărătorii în Bali. Proiectele off-plan cu care colaborăm se găsesc în ofertele noastre din Bali, iar pagina noastră despre Indonezia explică modul în care lucrăm.
