الشراء على الخارطة في بالي خطوة بخطوة: الكاتب العدل وفحص السند وتقسيم المناطق وPBG وSLF

يتلخص الشراء على الخارطة في بالي في خمسة فحوص تُجرى بالترتيب الصحيح: سند الأرض لدى مكتب الأراضي، وتصنيف القطعة، وموافقة البناء (PBG) قبل بدء التشييد، وعقد يربط دفعاتك بالتقدم الفعلي، وشهادة صلاحية الاستخدام (SLF) قبل أن يستخدم أحد المبنى. إذا أحسنت هذه الفحوص فالباقي أوراق. وإذا فاتك واحد منها فلن تصلحه أي أوراق.

ويعتمد الإطار القانوني على ما تشتريه. فإذا باع المطوّر منزلًا أو شقة بسند مسجل، تحدد قواعد الإسكان الإندونيسية كيف تُبرم اتفاقية البيع الأولية (PPJB) ومتى يجوز للمطوّر توقيعها. لكن معظم مبيعات الفلل على الخارطة في بالي عقود إيجار طويل الأمد، وقد لا تنطبق عليها لائحة الإسكان تلك. وعندها يكون العقد هو حمايتك الوحيدة، وهو يقول ما جرى التفاوض عليه.

فيما يلي التسلسل كما نديره في أكتوبر 2026، مع الأطراف المعنية، والوثائق التي تطلبها، والنقاط التي تتركك فيها القواعد مكشوفًا.

من يفعل ماذا: الكاتب العدل وPPAT

يظهر في عملية الشراء في بالي موظفان رسميان، وقد يجمع شخص واحد بين المنصبين. فالكاتب العدل (Notaris) يحرر المحررات الرسمية مثل PPJB وعقود الإيجار (akta sewa) وعقود الشركات. أما موظف توثيق عقود الأراضي (PPAT، Pejabat Pembuat Akta Tanah) فيحرر العقود التي تنقل حقوق الأراضي المسجلة أو تنشئها، مثل عقد البيع (AJB) أو العقد الذي يمنح Hak Pakai على أرض مملوكة ملكية خاصة. ثم يُسجَّل هذا العقد لدى مكتب الأراضي، BPN.

وقبل صياغة عقد البيع، يتحقق PPAT من صحة السند لدى مكتب الأراضي، ولا يجوز له توقيع النقل إلا بعد سداد ضريبة الدخل على البائع ورسوم الاستحواذ على المشتري. وعقد المنح غير المسجل لا يُلزم الغير. وفي حالة Hak Pakai، التسجيل هو اللحظة التي يسري فيها حقك.

وإذا كان المطوّر يعمل مع كاتب عدل خاص به، فلا يزال بإمكانك أن تطلب من محاميك مراجعة كل مسودة قبل التوقيع. وننصح بذلك أيًّا كانت الصيغة التي تشتريها.

الخطوة 1: الحجز

الحجز عقد بينك وبين البائع. ولا يوجد له نموذج قانوني، فاقرأ ما يقوله عن الاسترداد قبل أن تدفع. وتتراوح الدفعات المقدمة على الفلل على الخارطة في بالي عادةً بين نحو 10 و30% من السعر. وهذه شروط يضعها المطورون، وليست معايير منظمة. اطلب أن تكون الدفعة المقدمة قابلة للاسترداد إذا لم تصدر موافقة البناء (PBG)، واحصل على ذلك كتابةً في وثيقة الحجز نفسها.

وانتبه إلى العملة. فلائحة بنك إندونيسيا PBI 17/3/PBI/2015 تشترط الروبية في المعاملات داخل إندونيسيا، وتلزم الشركات بذكر الأسعار بالروبية. والمواد التسويقية في بالي الموجهة للأجانب كثيرًا ما تُعرض بالدولار الأمريكي، لكن العقد والمدفوعات داخل إندونيسيا يجب أن تكون بالروبية، والدولار في أحسن الأحوال للاسترشاد.

الخطوة 2: الفحص النافي للجهالة على الأرض

ابدأ بالسند: تحقق منه (SHM لأرض Hak Milik) ومن المالك المذكور فيه مباشرةً لدى BPN، وتجنّب الشراء عبر وسيط إذا لم يكن الشخص المذكور في السند حاضرًا، واحصل على شهادة خلو من محكمة المقاطعة تثبت عدم وجود نزاعات قائمة. ثم تحقق من سداد ضريبة الأرض والمباني السنوية (PBB)، من خلال الإشعار الضريبي السنوي (SPPT PBB).

كثيرًا ما تكون الأراضي في بالي مملوكة داخل العائلات، فتأكد من الحصول على كل موافقات العائلة المطلوبة، واسأل محاميًا عن التوقيعات التي يشترطها القانون فعلًا على القطعة التي تشتريها.

تقسيم المناطق ومطابقة استخدام المكان (KKPR)

تقسيم المناطق هو الذي يقرر هل يجوز قانونًا أن تقوم فيلا على الأرض أصلًا. افحص تصنيف القطعة (فحص التصنيف «ITR»). والمخطط المكاني لإقليم بالي هو اللائحة Perda 2/2023، التي تغطي الفترة من 2023 إلى 2043، ومنذ فبراير 2026 تقيّد اللائحة Perda 4/2026 تحويل الأراضي الزراعية المنتجة إلى الاستخدام التجاري. والأرض الواقعة في منطقة زراعية أو خضراء لا يجوز قانونًا أن تُبنى عليها فيلا.

ويحتاج المشروع أيضًا إلى مطابقة استخدام المكان (KKPR). فحيث يكون المخطط المكاني التفصيلي الرقمي (RDTR) مدمجًا في نظام الترخيص الوطني OSS، يصدر التأكيد تلقائيًا. وفي غير ذلك تلزم موافقة. ورغم الشائعات التي سببها تأخر المعالجة في OSS، لم يُلغَ KKPR. ويشرح مقالنا عن تقسيم المناطق في بالي المناطق بتفصيل أكبر.

موافقة البناء (PBG)

حلّت PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) محل رخصة البناء القديمة IMB بموجب قانون خلق فرص العمل واللائحة PP 16/2021، ولا يجوز بدء البناء إلا بعد صدور PBG. وتبقى رخص IMB الصادرة قبل PP 16/2021 سارية حتى انتهاء صلاحيتها. وفي المشروع على الخارطة، اطلب رقم PBG وتحقق من أن المخططات التي توافق عليها تطابق ما تشتريه: عدد المباني ومساحة البناء والاستخدام.

هذه الفحوص ليست شكليات. ففي سبتمبر 2025، بعد فيضانات أودت بأرواح، أعلن حاكم بالي وقف إنشاء الفنادق والفلل الجديدة وما يشبهها من مشاريع على الأراضي المنتجة وفي مناطق تجميع المياه. وفي يوليو 2025 بدأت السلطات هدم 48 منشأة في Bingin Beach بُنيت دون تراخيص على أرض ساحلية محمية.

الخطوة 3: العقد

المنازل والشقق بسند ملكية: PPJB

في مبيعات المطورين الخاضعة لقوانين الإسكان، تشترط اللائحة الوزارية Permen PUPR 11/PRT/M/2019 أن تكون PPJB محررًا رسميًا لدى كاتب عدل، وأن يحصل المشتري على سبعة أيام على الأقل لمراجعة المسودة. ولا يجوز للمطوّر توقيع PPJB إلا بعد أن يحوز سند الأرض وموافقة البناء، وأن تكون الطرق وشبكة الصرف موجودة، وأن يشهد استشاري بإنجاز 20% على الأقل من البناء.

وتضع اللائحة نفسها قواعد الاسترداد. فإذا تجاوز المطوّر المواعيد التي أعلنها، يجوز للمشتري الإلغاء واسترداد كامل المبلغ خلال 30 يومًا. وإذا أخلّ المشتري بالتزاماته بعد PPJB، يحتفظ المطوّر بالمدفوعات حتى 10% من السعر، أو بنسبة 10% إذا كان المدفوع أكثر من ذلك. واسأل الكاتب العدل هل غيّرت قواعد إسكان لاحقة هذه التفاصيل.

الفلل بعقد إيجار طويل الأمد: عقد الإيجار

معظم مبيعات الفلل على الخارطة في بالي عقود إيجار طويل الأمد. وينبغي توقيعها كمحررات رسمية أمام كاتب عدل، لأن الاتفاقات الخاصة دليل ضعيف أمام المحاكم الإندونيسية. وإذا لم تنطبق لائحة الإسكان على عقدك، فلا يمكنك الاعتماد على مهلة المراجعة البالغة سبعة أيام، ولا على حد إنجاز 20% من البناء، ولا على قواعد الاسترداد فيها. وإذا أردت هذه الضمانات، فاكتبها في العقد. ويذكر دليل الإيجار طويل الأمد في بالي لدينا البنود التي يجب أن يغطيها العقد.

الخطوة 4: الدفع مع تقدم البناء

تكون خطط السداد عادةً على مراحل: دفعة مقدمة، ثم أقساط مرتبطة بمراحل مثل صدور الترخيص ومراحل البناء، ثم رصيد عند الإنجاز أو التسليم. وبعض المطورين يعلنون عن جداول أطول، مثل 36 قسطًا شهريًا. وأيًّا كان الجدول، اربط كل دفعة بتقدم في البناء جرى التحقق منه، وتأكد من صدور PBG، وتحقق من سجل المطوّر.

وفي الواقع العملي، يعني ذلك أن يذكر العقد كل مرحلة بعبارات يمكن لأحد أن يتحقق منها في الموقع، وأن يحدد من يتحقق منها. فالدفعة المستحقة «عند إنجاز 50%» دون تعريف للإنجاز هي دفعة مستحقة متى طلبها المطوّر.

ومن غير المرجح أن يساعد التمويل المحلي هنا. فحق Hak Pakai المسجل يمكن رهنه، لكن لا ينبغي أن تعوّل على قرض عقاري مصرفي بضمان عقد إيجار طويل الأمد في بالي، والإقراض المحلي للأجانب نادر. ومعظم المشترين الأجانب يدفعون نقدًا أو يستخدمون خطة المطوّر.

الخطوة 5: الإنجاز والتسليم وSLF

يحتاج المبنى المكتمل إلى شهادة صلاحية الاستخدام، SLF (Sertifikat Laik Fungsi)، التي تصدرها الحكومة المحلية لتأكيد صلاحيته للاستخدام قبل استخدامه. ووفق PP 16/2021 تسري لمدة 20 عامًا للمنازل المنفردة والمنازل المتلاصقة، وخمس سنوات للمباني الأخرى. ويتطلب تجديدها فحصًا فنيًا، وتصل العقوبات على المباني التي لا تملكها إلى الهدم. اطلب SLF قبل أن تقبل التسليم، وتحقق من أنها تطابق المبنى الذي تتسلمه.

وفي حالة السند المسجل، يعني الإنجاز أيضًا الضرائب والعقد. فيدفع البائع ضريبة دخل نهائية بنسبة 2.5% على النقل، ويدفع المشتري رسوم الاستحواذ (BPHTB) بنسبة تصل إلى 5%. ولا يوقّع PPAT عقد البيع أو عقد المنح إلا بعد سداد الاثنين، ثم يسجله لدى مكتب الأراضي، ويصدر السند باسمك. ويتناول مقالنا عن ضرائب العقارات وتكاليفها في بالي القائمة الكاملة.

أما في عقد الإيجار طويل الأمد، فالتسليم هو بداية مدة الإيجار إذا نص العقد على ذلك. تحقق من التاريخ الذي تبدأ منه سنواتك.

الوثائق في كل مرحلة

المرحلة	الوثيقة	ما الذي تتحقق منه
قبل الحجز	سند الأرض (مثل SHM)	التحقق منه لدى مكتب الأراضي (BPN)، وحضور المالك المذكور وتوقيعه
قبل الحجز	شهادة خلو من محكمة المقاطعة	عدم وجود نزاعات قائمة على الأرض
قبل الحجز	SPPT PBB (إشعار ضريبة الأرض السنوي)	سداد ضريبة الأرض والمباني السنوية
قبل الحجز	فحص التصنيف وKKPR	التصنيف يسمح بالاستخدام المخطط، وKKPR مؤكد أو صادرة موافقته
قبل البناء	PBG (أو رخصة IMB قديمة سارية)	صادرة ومطابقة للمشروع الذي تشتريه
العقد	PPJB أو عقد إيجار يحرره كاتب عدل	الشكل الرسمي، ومراحل يمكن التحقق منها، وشروط الاسترداد
قبل الاستخدام	SLF من الحكومة المحلية	صادرة للمبنى الذي تتسلمه
البيع بسند ملكية فقط	AJB أو عقد المنح أمام PPAT، ثم السند	الضرائب مدفوعة، والحق مسجل باسمك

ما الذي تتحقق منه قبل دفع المقدم

• أي حق تشتريه: عقد إيجار، أو Hak Pakai، أو سند ملكية في مبنى مشترك، أو شيء آخر. وفي حالة Hak Pakai في بالي، يبلغ الحد الأدنى للمشترين الأجانب 5 مليارات IDR للمنزل و2 مليار IDR للشقة، وينبغي التأكد من الرقم مع الكاتب العدل.
• سند الأرض والمالك، بعد التحقق منهما لدى BPN، وكل التوقيعات المطلوبة كما يحددها محامٍ.
• تصنيف القطعة، وهل هي أرض زراعية منتجة تشملها قيود 2025 و2026.
• PBG، وهل الدفعة المقدمة قابلة للاسترداد إذا لم تصدر.
• جدول سداد بالروبية مرتبط بمراحل يمكنك التحقق منها.
• في البيع بسند ملكية، هل تنطبق ضمانات قانون الإسكان. وفي عقد الإيجار، هل كتبت ضمانات مماثلة في العقد.
• SLF قبل التسليم.

تجد شرح الصيغ نفسها في مقال ما يمكن للأجانب تملّكه في بالي، والفخاخ الشائعة في مقال المخاطر التي يواجهها المشترون في بالي. والمشاريع على الخارطة التي نعمل معها موجودة في عقاراتنا في بالي، وتشرح صفحة إندونيسيا طريقة عملنا.